«Кулон Южный»: для арендатора и инвестора

Концепция проекта
Известно, что крупные торговые компании, активно работающие в регионах, стараются уйти из столицы и использовать склад­скую логистику в Подмосковье. Это связано с транспортными проблемами Москвы, а также со сложностями поиска большого участка земли в черте города. Между тем остается достаточно большой круг столичных фирм, которым по специфике бизнеса не нужны внушительные логистические мощности, зато необходимы небольшие офисно­складские помещения на территории мегаполиса. Именно для этих клиентов и открыл в прошлом году свои двери «Кулон­Южный». «Формат сервисного центра предполагает как просторные офисные помещения для размещения колл­центра и рабочих мест своих сотрудников, так и наличие склада, – рассказывает Алексей Гришко, старший консультант отдела складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle. – Именно поэтому услугами комплекса не преминули воспользоваться столичные дистрибьюторы, сервисные и электротехнические компании».
Соответствует концепции и месторасположение комплекса – он находится рядом с МКАД и Варшавским шоссе. «Эти транспортные артерии города не так загружены, как Ленинградское шоссе, что делает комплекс вполне доступным для клиентов базирующихся у нас компаний. Местоположение позволяет удобно и быстро доставлять грузы в любую точку города, – констатирует Елена Веселова, руководитель отдела маркетинга компании «Кулон». – Кроме того, неподалеку от склада находится и станция метро, которая удобна для персонала, работающего в комплексе».

Описание проекта
Общая площадь здания составляет более 14 тыс. кв. м, из которых 8,5 тыс. кв. м занимают склады. Эта часть комплекса предназначена для централизованного приема и обработки грузов. Доставка их на склады осуществляется автомобильным транспортом через 14 специально оборудованных погрузочно­разгрузочных доков. Каждый док оснащен нивелировочной площадкой на гидравлическом приводе, облегчающей загрузку и выгрузку товара, и уплотнительным контуром. Высота помещения позволяет складировать грузы на высоту 8,8–10 м. Допустимая нагрузка на пол – 4 т/кв. м. Внутри складских помещений в зимнее время поддерживается температура +15 °С.
К складской части здания пристроен трехэтажный административно­офисный блок общей площадью 3,5 тыс. кв. м. Кроме входных вестибюлей на первом этаже размещаются площади многофункционального использования – комнаты вспомогательных служб, помещения для персонала, обслуживающего склад (раздевалки, душевые и т. д.). Здесь же расположена и котельная. В правом крыле здания для работников комплекса открыто небольшое кафе.
На втором и третьем этажах размещаются офисные помещения, каждое приблизительно по 600 кв. м. Все площади административного блока были реализованы на стадии shell & core, поэтому арендаторы смогли спланировать офисное пространство в соответствии со своими потребностями и особенностями бизнеса, а также самостоятельно заняться отделкой внутренних помещений. Проектом предусмотрена возможность устройства фальшпола, подвесного потолка и монтажа инженерных коммуникаций – оборудования для кондиционирования воздуха и приточно­вытяжной вентиляции.
Общая площадь земельного участка, на котором разместился комплекс, – 1,7 га. Соотношение площади центра и территории прилегающего участка авторы оценивают как 50х50. «В принципе это стандартное соотношение, делать его большим, учитывая стоимость земли в Москве, было бы нерентабельным», – говорит Иван Потехин, генеральный директор Espro Management.

Реализация
Заказчиком и собственником проекта выступила компания «Кулон­Девелопмент», девелоперскую работу (как и всех остальных проектов группы компаний «Кулон») взяла на себя Espro Management. Роль генерального подрядчика исполнила компания «СК­Новый Проект». При реализации комплекса Espro Management активно использовала опыт португальских партнеров, специализирующихся в течение многих лет на строительстве складских комплексов у себя на родине.
Работы на стройплощадке начались в апреле 2003 года, и осенью 2004 года строительство комплекса было завершено.
Особенностью проектных работ стал рельефный ландшафт участка, поэтому девелоперам пришлось поломать голову над тем, как «капризы природы» адаптировать под нужды офисно­складского комплекса. Изначально у Espro Management было два проектных решения – либо все выровнять, либо постараться спроектировать комплекс с учетом перепада высоты. «Компания выбрала второй вариант и не ошиблась. В «низине» участка мы расположили складские площади с высокими потолками, «на холме» – помещения для арендаторов, для которых по специфике бизнеса высота потолков не столь принципиальна», – рассказывает Иван Потехин.
Если же говорить о том, что из задуманного не удалось реализовать, то так и осталась лишь на страницах плана идея расширить участок дороги, прилегающий к комплексу. Решение этого вопроса находится в ведении муниципальных структур, и пока начинать дорожно­строительные работы там не торопятся. «Властями города предусмотрен проект расширения этой транспортной артерии, и в перспективе она станет магистралью, дублирующей Варшавское шоссе. Остается надеяться, что в процессе развития промышленной зоны Чертаново потребность в хорошей трассе будет более очевидна, и ситуация сдвинется с мертвой точки», – отмечает Иван Потехин.
Еще один нюанс проекта – небольшое в сравнении с форматом логистических парков количество парковочных мест. «Прилегающая территория действительно очень компактна, однако, учитывая специфику проекта, это нормально. Деятельность перевозчиков не парализует работу комплекса, так как арендаторы используют в основном малотоннажный транспорт», – говорит Алексей Гришко. А вот что рассказывает Елена Сурова, консультант отдела складских и производ­ственных помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis: «Как ни старались собственники расширить территорию паркинга, величина земельного участка не позволила организовать деятельность компаний с большим грузопотоком. Поэтому авторам проекта пришлось сделать акцент на клиентах с небольшим товарооборотом, которым большие транспортные мощности не нужны».

Финансирование и выход на окупаемость
По словам представителей компании Espro Management, в проект было вложено порядка $10 млн. 40% инвестиций – средства зарубежных инвесторов, 60% – заемные средства. В качестве кредиторов выступили IFC и Райффайзенбанк. «В среднем ставка по кредитам составила около 10%, но на определенном этапе строительства нам пришлось прибегнуть к дополнительным кредитам – с более высокой ставкой», – объясняет Иван Потехин. Что касается сроков окупаемости инвестиций, то вернуть вложенные средства соб­ственники планируют в течение семи лет.
Все площади комплекса были сданы в аренду до получения свидетельства о праве собственности на здание. Вывод объекта на рынок осуществлялся как силами самого застройщика, так и с помощью профессионалов рынка недвижимости. Так, например, были заключены договоры с агентствами Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis. «В рамках реализации площадей был проведен ряд рекламных мероприятий: рассылки, публикации в СМИ и участие в выставках – использовались все способы, доступные застройщику», – рассказывает Елена Веселова. «Проект пользуется спросом, все площади сданы, вплоть до подвальных помещений, которые арендуют небольшие компании, – говорит Алексей Гришко. – На сегодняшний день со всеми арендаторами заключены долгосрочные контракты, в среднем не меньше чем на пять лет». По мнению Елены Суровой, «проект весьма удачен, прежде всего потому, что на рынке индустриальной недвижимости существует большая нехватка именно офисно­складских помещений. Не удивительно, что все площади были реализованы по предварительным договорам аренды еще до получения свидетельства о праве собственности».

Арендные ставки и эксплуатационные расходы
Базовая арендная ставка составляет $165 за кв. м. В стоимость аренды входит и ряд эксплутационных услуг – наружная охрана, уборка прилегающей территории и мест общего пользования, техническая эксплуатация объекта, а также санитарная обработка помещений и вывоз мусора. За дополнительную плату арендаторам предлагается уборка внутренних помещений, доставка почты и др. Не лишней оказалась и услуга по предоставлению помещения для переговоров и корпоративных меро­приятий. «Сегодня арендаторы стремятся максимально оптимизировать свое офисное пространство, иметь же большую переговорную не всегда рентабельно, поэтому это предложение пользуется спросом. Мы заключили договоры с арендаторами, которые проводят там свои обучающие семинары», – рассказывает Сергей Лукинский, директор компании «Эспро­Сервис», организации, занимающейся эксплуатацией и обслуживанием комплекса. – За дополнительную плату также предлагается обслуживание технического оборудования, установленного самими арендаторами. Например, компания «Самсунг» установила лифты, которые соединяют два уровня склада компании. Было бы несправедливо перекладывать бремя эксплуатационных расходов по такому оборудованию на плечи арендодателя».
Коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы, а вносятся отдельно.

Трудности реализации и недостатки
По словам авторов проекта, в рамках строительства пришлось столкнуться и с трудностями, одной из которых стала задержка сроков выхода объекта на рынок, связанная с деятельностью генподрядной организации. «Как мы ни стараемся быть осторожными в выборе подрядчика, достойного партнера пока найти не удалось. Впрочем, я далек от мысли, что это ошибки девелопера, скорее объективная ситуация, сложившаяся на рынке коммерческой недвижимости», – вынужден кон­статировать Иван Потехин.
«Перенос сроков сдачи комплекса стал определенной проблемой как для соб­ственника, так и для нашей компании, – рассказывает Елена Сурова. – К примеру, далеко не все потенциальные арендаторы считали целесообразным выплачивать задаток, положенный по предварительному договору аренды. Другая сложность, с которой мы столкнулись в процессе реализации площадей, – большое количество офисов по отношению к складским помещениям. Между тем доступ к комплексу на тот момент никак нельзя было назвать легким – он расположен достаточно далеко от метро при практическом отсутствии муниципального транспорта. И если на складские помещения найти арендаторов не составило труда, то реализовать площади в комплексе, заполнив и офисную часть, оказалось гораздо сложнее». Что касается удаленности от метро (20 минут ходьбы пешком) – с этой задачей впоследствии управляющая компания смогла справиться. «С самых первых дней работы ком­плекса были пущены два автобуса, которые курсируют от станции метро до здания – по графику, который удобен нашим клиентам», – говорит Сергей Лукинский.
Нарекания среди арендаторов вызвали арендные ставки, предложенные соб­ственником. «Если говорить о недостатках проекта, то я бы отметила высокие ставки аренды», – заявляет Екатерина Мишина, генеральный директор компании «Эст­Элек». Немалые расценки на складские площади комплекса заставили ряд компаний отказаться от качественного хранения продукции в пределах МКАД. «Одна из причин высоких арендных ставок – дороговизна земельных участков. Баснословная стоимость земли в черте города резко повышает себестоимость складских площадей, соответственно, такие ставки аренды на складские помещения многим арендаторам оказываются не по карману», – поясняет Елена Сурова.
В целом же арендаторы позитивно отзываются об офисно­складском ком­плексе «Кулон­Южный». «В числе главных критериев выбора было географическое положение комплекса, доступность основных транспортных магистралей в пределах МКАД, – рассказывает Екатерина Мишина. – Для нас важно также наличие инфраструктуры (паркинг, автобусное сообщение, организация питания и т. д.) и службы эксплуатации комплекса (обслуживание, уборка помещения и территории, вывоз мусора и прочее). Насколько хорошо мы здесь себя чувствуем? Все более и более комфортно – по мере совершен­ствования уровня услуг эксплуатирующей компании «Эспро­сервис».

Перспективы
Авторы проекта считают, что предложенный формат имеет перспективы на рынке складской недвижимости. «Насколько я знаю, планы реализации подобных проектов существуют, в том числе они есть и у нашей компании. Однако, учитывая баснословную стоимость земли в черте города, не стоит ждать, что строительство станет интенсивным. Это будут по­прежнему локальные проекты для компаний, которым необходимы небольшие логистические мощности в пределах города и которые в силу особенностей бизнеса не могут уехать за пределы МКАД», – считает Иван Потехин. Высоко оценивают перспективы складской недвижимости и консультанты. «Спрос на такие объекты высокий, многие клиенты готовы арендовать офисные и складские помещения в одном здании. И если такие проекты в дальнейшем появятся на рынке индустриальной недвижимости, они будут успешно реализовываться», – заключает Елена Сурова. Перспективность подобного строительства оценила и британская инвестиционная компания Raven Russia Limited, которая в числе прочих объектов приобрела в конце прошлого года и складской комплекс «Кулон­Южный». 24 ноября 100% акций компании «Кулон», которые до этого момента принадлежали португальской компании, были перепроданы британской Raven Group. Событие знаменательно тем, что это первая инвестиционная сделка в складском секторе. И хотя до недавнего времени эксперты говорили о том, что инвесторы скорее займутся девелопментом, нежели станут вкладывать деньги в существующие комплексы, их прогнозы не подтвердились. «В России стали появляться интересные с точки зрения инвестирования проекты. С этим и можно связывать выход на российский рынок компании Raven Group. Здесь у нас большие планы. В первую очередь, мы планируем освоить рынок индустриальной и складской недвижимости, – говорит Эдриан Беккер, директор по недвижимо­сти компании Raven Group в России. – Нам интересны в первую очередь склады, уже введенные в эксплуатацию, заполненные арендаторами, приносящие стабильный денежный поток. Склады компании «Кулон» отвечают этим требованиям». Заключенная сделка свидетельствует о том, что рынок становится более зрелым, и на нем появляются проекты, достойные внимания западных инвесторов.