Тенденции и циклы

Но сможете ли вы определить момент изменения тенденций? Какие показатели будете использовать в процессе оценки, чтобы определить нужный момент для увеличения процента свободных помещений, способного повлиять на чистый доход от реализации (ЧДР)? А в каких случаях увеличение доли свободных помещений скажется на снижении арендной платы и каковы будут ее размеры? Все это рано или поздно ожидает Москву, поскольку текущие тенденции не вечны.

Цикличность изменения стоимости неизбежна
Российский рынок коммерческой недвижимости начал развиваться в 1999 году. В мировой истории еще не было такого рынка недвижимости, где бы цены на недвижимость неуклонно росли. Периоды роста цен всегда чередуются с периодами стабильности и понижения. Цикличность изменения стоимости – типичное явление, присущее всем свободно функционирующим рынкам.
Динамика развития рынка недвижимости предполагает множество факторов, влияющих на стоимость, среди которых основным является соотношение предложения и спроса. Принцип его действия заключается в том, что высокая прибыль, получаемая при значительном преобладании спроса на недвижимость над предложением (растущие цены и стоимость аренды), стимулирует увеличение предложения до уровня спроса (стабильные цены и стоимость аренды) и выше, пока не образуется избыток предлагаемых площадей (снижение цен и стоимости аренды). Избыток появляется из­за отсутствия методов контроля над увеличением предложения, порождаемого конкуренцией, которая будет продолжаться, пока существует реальная возможность получения соответствующей прибыли. Как только доходность снизится, а развитие по причине избытка предложения остановится – цикл пойдет обратным ходом.
Исследования показывают, что длительность циклов изменения стоимости недвижимости изменяется в том числе исходя из типа недвижимости, экономической ситуации и инфляции. К примеру, вывод на рынок жилой и складской недвижимости осуществляется в более короткие сроки, нежели комплексные объекты гостиничной или офисной недвижимости. Таким образом, циклы изменения стоимости жилья составляют 4–5 лет, а для объектов коммерческой недвижимости этот период длится от 7 до 12 лет.

Цикличность, характерная для московского рынка
Московский рынок успешно развивается уже как минимум семь лет. И хотя сегодня предложения позволяет по меньшей мере сгладить возможное повышение арендной платы, в то, что она может снизиться, верится с трудом. В январе 2005 года в своей статье я отмечал, насколько важно выявить существующие тенденции при оценке недвижимости. Неспособность верно проанализировать и реализовать практически тенденции в области доходов и расходов от объектов коммерческой недвижимости влечет за собой ошибки в оценочных расчетах.
Поцикловое исследование имеет большее значение для получения верных оценочных расчетов, нежели анализ тенденций. Хотя мы не раз наблюдали резкое изменение стоимости, вызванное конкретными событиями в стране (финансовый кризис 1998 года), но до сих пор не смогли проследить влияние соотношения спроса и предложения на стоимость недвижимости в России.

Определение длительности циклов
В условиях подъема рынка, начавшегося после 1998 года, все показатели непрерывно растут (включая стоимость и эксплуатационные расходы). Следует обратить внимание на следующие факторы, которые определят грядущее падение конъюнктуры, вызванное эффектом цикличности:

• уменьшение нормативной ставки накладных расходов,
• увеличение процента свободных помещений,
• снижение разницы ставок аренды в новых и уже существующих объектах,
• неблагоприятные прогнозы относительно роста арендных ставок,
• ожидаемое увеличение предложения на рынке.

Инвесторам в недвижимость необходимо знать, когда стоит продавать недвижимость, а когда лучше придержать; когда заключать долгосрочные, а когда – кратко­срочные договоры аренды; когда вкладывать сред­ства в реконструкцию и модернизацию объектов. На московском рынке при стабильно поддерживаемом курсе на развитие и привлечении больших объемов предложения владельцы недвижимости могут смело заключать долгосрочные контракты на аренду, приостанавливать активность стимулирующего экономический рост инвестирования и рассматривать возможность частичной продажи недвижимости. В условиях региональных рынков, цикл развития которых только начинается, для собственников более эффективным будет заключение кратко­срочных договоров аренды и увеличение объемов инвестиций. Таким образом, они получат преимущество при последующем витке повышения арендной платы и цен.

Какие циклы проходит Москва?
Эксперты, способные проанализировать ситуацию и определить точное положение объектов в рамках цикла изменения стоимости, смогут предопределить потенциальные изменения при расчете окупаемости капиталовложений по приведенным затратам. Наиболее значительные коммерческие объекты исследуются сегодня в рамках 5–7­летнего цикла. В скором времени нормой для инвесторов может стать 10­летний цикл. При этом высшая точка цикла с большей вероятностью скажется на потоке доходов и величине конечной стоимости.
Московский рынок вот уже семь лет проходит через фазу подъема. Согласно семилетнему исследованию, этот срок указывает на существование 14­летнего цикла, весьма долгий период для фазы цикла. Из­за ограничений на имеющиеся земельные участки и жесткого контроля над их использованием московский рынок нельзя в полной мере назвать свободным. Если остальные условия будут оставаться благоприятными, эти ограничения позволят продлить повышательное направление цикла благодаря эффективному регулированию увеличения объемов предложения.
Эксперты, учитывающие в своих оценочных расчетах не только тенденции, но и циклы, способны получать более точные результаты. Игнорируя анализ рыночной конъюнктуры при составлении прогнозов циклических изменений, они, весьма вероятно, поставят под угрозу эффективность капиталовложений своих клиентов.