На особом счету

На виду
Самый известный особняк в столице – здание правительства Москвы на Тверской, 13. Бывший дом московских генерал­губернаторов перешел по наследству к мэру. Власти вообще любят селиться в особняках – памятниках архитектуры, истории и т. п. Собственно, само «Москомнаследие» занимает усадьбу на Пятницкой, 19, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) «прописался» в особняке, принадлежавшем Николаю Шереметьеву, находящемся на ул. Воздвиженка, 8/1. Помимо чиновников, в особняках часто располагаются банки, консалтинговые компании, юридические и т. п., для которых важны представительские функции. Так, «Конверсбанк» занимает усадьбу на Гончарной улице, 12, стр. 1. «Основной спрос на особняки формируется за счет западных компаний и их представительств, головных офисов крупных российских банков и инвестиционных компаний, а также ресторанов, – говорит Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development. – Например, для банков на первом месте стоит вопрос безопасности, которую легче обеспечить, когда все здание занимает только одна компания». «По статистике, иметь офис в особняке хочет каждая вторая крупная российская компания. Однако не многие могут себе это позволить, – добавляет Владимир Кечин, директор по продажам United Realty Group. – Пик моды на этот класс недвижимости пришелся на 2001–2002 годы. В дальнейшем все больше компаний стали отдавать предпочтение новым бизнес­центрам, и спрос на особняки постепенно снизился (в 2005 году – 9,7% от общего спроса на помещения в бизнес­центрах). Однако и сейчас он превышает предложение».
Старинные особняки, как правило, являются памятниками архитектуры, истории, культуры. Самый яркий пример – Московский Кремль, совмещающий функции офиса, музея и представительства. Но далеко не всегда у особняков-­памятников блестящая судьба. Как правило, «пристроить» здание в «теплые руки» инвесторов сложно из-­за отсут­ствия соответствующего законодательства и из­за их непригодности под коммерческие цели. Поэтому так часты в Москве скандалы, связанные со сносом памятников, снижением охранного статуса или вовсе выводом из Реестра памятников. Самый громкий и печальный пример – снос «Военторга» на ул. Воздвиженка, 10, стр. 1, 2. Здание было построено по проекту архитектора С.Б. Залесского в 1912–1914 годах и являлось образцом модерна с художественно ценными фасадами и интерьерами. Что будет на месте универмага и восстановят ли исторические интерьеры, неизвестно.
Но не всегда особняки являются памятниками. Они могут быть новыми, построенными в современном стиле, с активным использованием стекла, металлоконструкций, как, например, на улице Жуковского. Еще один свежий пример – особняк на Таганской постройки 2006 года. Пятиэтажное здание отличается динамичным силуэтом с пересекающимися треугольными формами. Возможно, через сто лет подобные объекты тоже станут «классикой» особняков начала XXI века.
Встречаются на рынке и старые здания, не включенные в Реестр памятников. Так, в апреле вышло на рынок здание на Маросейке, 9/2, 1896 года постройки, не являющееся памятником архитектуры.
Особое положение особняков провоцирует продавцов позиционировать в качестве таковых здания, к ним не относящиеся. Например, как особняк продавали отдельно стоящее здание (ОСЗ) на Бауманской (настоящий особняк располагается в деловом центре). В основном же такие объекты включают в отдельную категорию и продают как ОСЗ. Вот они могут располагаться в любом районе – Измайлово, Рязанский проспект и т. д. – и не обладать необходимыми для настоящего особняка параметрами.

Девичья фамилия «котельная»
Особняки – это особая категория недвижимости. «Это скорее представительские апартаменты, а не офисные центры, и требования к ним особые. Здесь нет смысла говорить о классах, сравнивать реконструированные особняки с офисами класса А или В», – считает Лада Белайчук, старший аналитик рынка офисной недвижимости отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Несмотря на то что такой класс коммерческой недвижимости как особняки давно присутствует на рынке, покупатели до сих пор ловятся на рекламную удочку продавцов, не зная отличительных характеристик этих объектов. К примеру, в улочках в районе Чистых Прудов стояла котельная с 9­метровыми потолками. Находчивые инвесторы рекон­струировали ее, сделали три этажа и вывели на рынок как... особняк. Она действительно стояла отдельно от других зданий, но это было единственное, что отвечало требованиям, предъявляемым к особнякам. Несмотря на более долгий по сравнению со средним срок экспозиции котельную купили.
Обычно же у особняков, за исключением новоделов, есть долгая достойная история, большинство из них являются памятниками архитектуры, истории, культуры. Такие объекты должны обладать архитектурной ценностью, иметь свою «изюминку».
Важным отличительным признаком является расположение особняка, преимущественно они находятся в центре. Ко многим московским особнякам примыкают здания, но в идеале соседей быть не должно, зато полагается собственная огороженная территория. Обычно участок облагораживается, здание в вечерние часы подсвечивается. Оно должно располагаться на первой линии домов, но может быть отодвинуто вглубь, если хорошо просматривается с улицы. Особняк выполняет роль витрины для своих владельцев. Представительская функция – главное, из­за чего его покупают.
Минусов у особняков достаточно много, и все они связаны с недостаточной функциональностью подобных зданий. Как правило, там нет подземного паркинга, что отчасти компенсируется наличием собственной территории. Особняк ограничен по площади, есть небольшие объекты – 300–500 кв. м, максимальная площадь – 5 тыс. кв. м. Наиболее спрашиваемый формат – 500–1500 кв. м.
Характерной особенностью является низкий уровень полезной площади. «Если в современных бизнес­центрах полезная площадь составляет 80–90%, то в особняках – 40–80%, – говорит Денис Колокольников, генеральный директор компании Russian Research Group (RRG). – В старых зданиях, где не менялась планировка, этот показатель еще ниже. В новых для сохранения стиля особняков проектируют широкие лестницы, большие холлы, но в результате полезная площадь все равно не превышает 80%». Так, полезная площадь нового особняка в районе Трубной составляла всего 43%. Архитекторы сделали красивый проект, но неэффективный. С другой стороны, широкие парадные лестницы, просторные светлые холлы, зимние сады, большие кабинеты руководителей и топ­менеджеров важны для имиджа определенных компаний. «В бизнес­центрах на 1 сотрудника приходится в среднем 10 кв. м, – говорит г­н Колокольников. – В особняках как минимум в два раза больше, а в представительских особняках бывает и по 30–50 кв. м на человека».
Один из актуальных недостатков – не­эффективная планировка. Порой инвестор мало что может изменить. Объем возможной реконструкции зависит от охранного уровня здания. Если ценность представляет только фасад, его оставляют, все остальное сносят, укрепляют стены, делают новую планировку, прокладывают коммуникации. В тех зданиях, где архитектурную ценность представляют какие­то детали интерьера, отделки, вариантов изменений намного меньше. В старых зданиях обычно располагаются подвалы, которые сложно использовать, чердаки и т. д. В лучшем случае внизу удастся расположить столовую или сауну, а чердак переделать в мансарду.
Юридический статус подобных объектов – сложная проблема. Если здание включено в Реестр памятников, значит, оно имеет ограничения по использованию. И чем выше уровень этих ограничений, тем меньше можно внести изменений в объект.
Помимо специфических проблем, у особняков есть проблемы общего характера, присущие всему вторичному рынку коммерческой недвижимости, – разнообразные нарушения при оформлении прав на объекты.

Юрист для памятника
Основная сложность в сделках с особняками­памятниками – это выявление пределов их оборотоспособности. «Правовое регулирование статуса таких объектов направлено на обеспечение их сохранности и целевого использования, – отмечает Кирилл Кубушка, ведущий юрисконсульт компании RRG. – При этом государственной охране может подлежать как все здание в целом, так и его фасад, внутренняя отделка, отдельные конструктивные и неконструктивные элементы. Впрочем, культурная ценность объекта не обязательно связана с его архитектурными особенностями. Режим охраны памятника или, выражаясь более точно, объекта культурного наследия, обеспечивается через установление его собственнику (арендатору, пользователю) определенных ограничений и контроль за их выполнением». Если объект находится в частной собственности, между собственником и органом охраны памятников оформляется охранное обязательство. В случае передачи здания, находящегося в государственной собственности, в аренду или безвозмездное пользование оформляется соответственно охранно­арендный или охранный договор. (Впрочем, нужно отметить, что формы указанных договоров установлены правительством СССР еще в 1982 г.) В нем могут быть прописаны, например, необходимость сохранения цвета фасада, невозможность изменения планировки и интерьеров. В Малом Гнездниковском переулке есть особняк, где дубовый потолок выполняет функцию несущей конструкции. Соответственно, его нельзя разобрать, иначе здание обрушится.
Сохранению здания­памятника в первоначальном виде способствуют также требования о проведении его реставрации только специализированными организациями, имеющими необходимые разрешения от органов охраны памятников. Невыполнение охранных обязательств чревато изъятием недвижимости в судебном порядке.
«Установленные ограничения должны быть отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При сделках с памятниками они переходят к любому новому собственнику или арендатору (пользователю) объекта», – добавляет Кирилл Кубушка. Таким образом, необходимо тщательное исследование охранных ограничений. Например, может выясниться, что изначально запланированный проект реконструкции (перепланировки) здания реализован быть не может или должен быть существенно изменен.
В Москве практически любое здание дореволюционной постройки, расположенное в центре города, может получить статус объекта культурного наследия, даже если на момент сделки оно не внесено в государственный реестр. Но внешние признаки, например, год постройки здания, расположение в заповедной зоне, изысканное архитектурное решение фасадной части, сами по себе еще не свидетельствуют о культурной ценности. Для решения вопроса о возможности отнесения недвижимости к вновь выявленным объектам культурного наследия необходимо проведение историко­культурной экспертизы. По ее результатам здание может быть отнесено к вновь выявленным памятникам архитектуры, истории, культуры и т. п. Инициатива по назначению экспертизы может исходить от владельца объекта, органов охраны памятников, органов архитектуры, общественности и других лиц.
Другая сложность, отмеченная Кириллом Кубушкой, – сохраняющаяся неопределенность в вопросе о том, кто может быть признан собственником памятников. В советское время управление памятниками осуществлялось в зависимости от их значения (общесоюзного, республиканского или местного), и вопрос о разграничении публичной собственности не был актуален. Критерий культурного значения используется и сейчас, в частности при принятии решений об установлении охранных обязательств, но не является универсальным. В свое время регионы предпринимали односторонние попытки регистрировать за собой право собственности на недвижимые памятники. И Москва здесь не исключение. Однако в 2002 году федеральные власти приняли решение, запрещающее приватизацию памятников до принятия федерального закона, устанавливающего критерии разграничения собственности между Российской Федерацией, субъектами федерации и муниципальными образованиями. В настоящее время такой закон еще не принят.

Особый спрос
Ценность особняков – в их малом количестве. Это дефицитный товар, пользующийся высоким спросом. «Новые объекты выходят на рынок очень редко, – говорит Алексей Самсонов. – Продажи особняков осуществляются чаще всего путем проведения тендеров и аукционов, особенно если здание находится в государственной собственности».
По данным компании RRG, в год на рынок Москвы выходит 100–200 особняков. В центре столицы, по информации ITF Development, особняки занимают около 10% офисного рынка. А количество ежегодно строящихся зданий, которые можно отнести к особнякам, редко превышает 10. «Доля вновь построенных и реконструированных особняков в общем объеме нового строительства и реконструкции офисных помещений в течение года составляет не более 5%», – добавляет Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International.
Цена особняка зависит от его расположения, характеристик, состояния и объема охранных обязательств, внесено ли здание в Реестр памятников архитектуры, истории и пр. Если особняк продается под рекон­струкцию, цена за метр составляет от $2000 до $3000, после реконструкции стоимость возрастает до $4–12 тыс./кв. м. Продажа прав аренды находится в диапазоне 2–3,5 годовых арендных плат, т. е. $1,5 –3 тыс./кв. м. Срок экспозиции такого объекта составляет на рынке в среднем 3–4 месяца, если же цена завышена, особняк может продаваться и год. Кстати, по заведомо завышенной цене часто выставляют новые особняки, поскольку аналогов на рынке все равно нет.
В том случае, если особняк сдается в аренду, как правило, его предпочитают сдать целиком. Если он достаточно большой, сдают блоками. В сочетании с профессиональным управлением объект условно можно называть бизнес­центром. По данным Colliers International, в качественно реконструированных и вновь построенных особняках (сопоставимых с офисами класса А, расположенными в Центральном деловом районе) ставки аренды составляют в настоящее время около $700–900/кв. м в год (включая операционные расходы, без НДС). В реконструированных особняках, сопоставимых с офисными зданиями класса В и В­, ставки аренды варьируют от $550до $700/кв. м в год.
Чаще всего особняки продают. Доход от сдачи в аренду, как отмечает Денис Колокольников, составляет 8–10%, вложения окупаются в среднем за 11 лет. Этот уровень доходности сравним с доходом от бизнес­центров класса А – 11–12%. Доход же от продажи здания намного выше. Затраты на реконструкцию составляют от $300–500 до $1900/кв. м – в зависимости от качества строительства и уровня отделки. После реализации особняка инвестор получает 40–80% прибыли. В упоминавшемся примере с котельной доход девелопера составил 80%: затратив на реконструкцию порядка $300/кв. м, он продал здание за $2 млн., по $4500/кв. м. По мнению Владимира Кечина, особняки не слишком привлекательны для инвесторов: «Имея дело с этими зданиями, инвесторы обычно рассчитывают получить разрешение на реконструкцию с увеличением площади. А реконструкция, в свою очередь, предполагает затраты, значительно превышающие стоимость покупки современного здания. Если говорить о строительстве «с нуля», то инвестору гораздо выгоднее построить бизнес­центр. От того, сколько строить – 1 тыс. или 10 тыс. кв. м, – количество согласований и трудозатрат не меняется, чего не скажешь о доходах».
С точки зрения потребителя особняки выгоднее покупать. «Его покупка более оправданна, чем покупка метров в бизнес­центре, – уверен Алексей Самсонов. – В первую очередь это связано с тем, что со временем происходит моральное и техническое устаревание любого офисного здания. Это приводит к снижению его классности и, соответственно, удешевлению, в то время как стоимость особняка со временем может только вырасти». По данным Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, количество запросов на приобретение особняков значительно превышает число запросов на аренду – в соотношении 70/30.

Два в одном
По стандартной практике в особняках размещаются объекты коммерческой недвижимости. Иногда строятся новые жилые особняки, встречаются и совмещенные варианты. Так, в районе ст. м. «Таганская» в 4­этажном доме на первом этаже располагались помещения нежилого назначения, а на остальных – квартиры. Западный фонд, купивший особняк, ничего менять не стал: внизу остались офисы, а жилье используется как гостиница для сотрудников. Еще один пример – Большая Коммунистическая ул., 23Б. Объект состоит из двух частей: нежилой и жилой. Первая очередь здания – офисная – является памятником архитектуры (1852 года постройки).
В редких случаях памятник архитектуры может совмещать функции музея и офиса. После реконструкции Английского дворца в Санкт­Петербурге в части помещений этого дворца разместилось представительство Чукотского автономного округа.