Мы делили наш этаж...

«Проект является успешным не только когда офисное здание качественно построено, соответствует заявленному классу, быстро реализовано по высоким ставкам, но и когда оно сдано в аренду качественным арендаторам. На сегодняшний день качественный арендатор для девелопера – это та компания, которая способна заключить долгосрочный договор аренды на большие площади – от 1500 кв. м», – говорит Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium.
Дело в том, что при делении этажа независимо от класса здания появляются дополнительные площади общего пользования в виде коридоров между блоками. В связи с этим происходит потеря полезных метров. По сути, коридоры – это площадь, которой арендатор не пользуется, но пропорциональную долю которой он должен оплатить, чтобы собственник сохранил общую доходность этажа. Таким образом, помимо loss­factor (фактора потерь) всего здания, который неизбежен, приобретается loss­factor этажа. «Второе негативное последствие деления этажа, кроме возможной потери полезных площадей, – это ведение переговоров с многочисленными потенциальными арендаторами, согласование, а также подписание множества договоров аренды», – рассказывает Ольга Ладоренко, директор по маркетингу компании «Мосинжстрой Development». Но, к сожалению, не всегда собственник комплекса может найти крупных арендаторов, которые готовы снять поэтажно все здание. И тогда арендаторам приходится этаж делить...

Месторождение «лакомых долек»
Коммунисты­романтики, впрочем, как и персонаж из книги Булгакова «Собачье сердце» Шариков, скорее всего не увидели бы в этой теме никакой проблемы. Однако их богатый опыт по разделению барских хором на пролетарские «ульи» практически неприменим к цивилизованным условиям рынка.
Существует несколько причин, по которым владелец здания вынужден прибегать к делению этажа. Первая, наиболее распространенная, – когда собственник первоначально предпочитает заключать договор с крупными арендаторами, которые впоследствии могут стать якорными. Только после этого, если в здании остаются свободные площади, ведется незапланированный подбор более мелких арендаторов. «Спрос на небольшие площади в офисных центрах класса А есть всегда. В своем роде такое помещение является лакомым куском для некрупных компаний, – комментирует Анастасия Хоменчук, начальник отдела офисных помещений, компании DTZ Zadelhoff Tie Leung. – На сегодняшний день шансы арендовать маленький офис в престижном центре практически равны к нулю. Если же рассматривать ситуацию с другой стороны, то мы увидим, что для собственника присутствие маленьких блоков в здании тоже выгодно. Не исключено, что через какое­то время один из якорных арендаторов решит расширяться. Дабы не потерять клиента, арендодатель может пообещать ему возможность роста за счет площадей, занимаемых маленькими компаниями». Дело в том, что собственник с такими компаниями, как правило, заключает краткосрочный договор, сроком не более трех лет, в некоторых случаях без возможности продления.
«Это, конечно, противоречит Граждан­скому кодексу, но многие маленькие компании идут на такой шаг. Они очень динамичны и понимают, что через два­три года численность их персонала вырастет вдвое, а значит, потребуется совершенно другое по масштабу помещение», – добавляет Анастасия Хоменчук.
Именно поэтому небольшие офисные площади часто не попадают на рынок, их поглощают растущие компании­арендаторы. Только в случае невостребованности владелец здания выводит их на рынок.
Вторая причина – это когда владелец здания изначально решает делить некоторые этажи, предусматривает своего рода mix. «Какие­то этажи сдаются целиком, другие делятся. Оптимальный вариант – делить этажи над или под теми этажами, которые арендуют крупные клиенты, и заключать на небольшие помещения краткосрочные договоры. Таким образом, якорный арендатор через какое­то время может расшириться «вверх» или «вниз», – отмечает Ольга Ладоренко. – В 2002 году на таких условиях в офисном центре, расположенном на улице Моховая, 7, компании DTZ были сданы в аренду 350 кв. м. Договор был заключен на три года – с перспективой, что по истечении трех лет эти помещения займет якорный арендатор Deloitte&Touche».
Для примера можно привести еще два объекта офисной недвижимости, где применялась такая же маркетинговая тактика. Один из них – бизнес­центр А­класса Riverside Towers. Офисный комплекс включает в себя как большие площади, так и маленькие, за счет чего бурно развивающемуся арендатору нет надобности менять офисный центр для расширения собственного офиса. «Как правило, арендаторы бизнес­центра Riverside Towers «кочуют» из одного помещения комплекса в другое, тем самым расширяя или уменьшая свою площадь. Собственник рассуждает так: сейчас компания «X» занимает 200 кв. м, но через какое­то время они могут арендовать 500 кв. м, а потом и 1000», – рассказывает Анастасия Хоменчук. Второй пример целенаправленного деления этажа офисного центра на мелкие блоки – комплекс «Новинский, 31». Девелоперы самостоятельно отремонтировали один из этажей здания и поделили его на небольшие офисы. По словам экспертов рынка, объект был быстро реализован.
Кроме всего прочего, некоторые собственники зданий еще на этапе проектирования делят весь бизнес­центр на небольшие блоки. «Для примера можно привести одни из самых успешных в этом сегменте проектов – центр «Аркадия» на Новокузнецкой. Арендодатель – турецкая компания Tobtim – целенаправленно разделил комплекс на офисы площадью от 100 до 200 кв. м. Спрос на такие помещения в деловом центре Москвы невероятно большой, в связи с этим они быстро нашли своих арендаторов», – отмечает Елена Алпатова, старший консультант отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Небезызвестная компания «Регус» избрала несколько другую стратегию. «Регус» арендует большие площади в престижных офисных центрах, делит пространство на небольшие офисы, а затем пересдает помещения в субаренду. В их бизнес­центрах, расположенных в центре Москвы, можно арендовать даже комнату. При этом помещение будет полностью готово к эксплуатации, а в некоторых случаях меблировано. Кроме того, здесь предусмотрены краткосрочные договоры. По словам многих консультантов рынка, такой бизнес очень прибыльный. «Маленьких» арендаторов, занимающих площадь от 200 до 500–600 кв. м, всегда больше, чем крупных. Их легче найти, они могут снять помещение по более высоким ценам», – добавляет Ольга Ладоренко.
В свою очередь, якорный арендатор будет всегда диктовать свои условия. Чем больше у него площадь, тем больше скидок он потребует. А небольшие компании торговаться особо не могут, так как спрос на такого рода площади намного превышает предложение.

Порезать функционально
Деление этажа зависит в первую очередь от его архитектурной планировки.
«В здании дореволюционной постройки или в бывшем здании НИИ не всегда удается реализовать оптимальную планировку из­за капитальных стен или «частокола» несущих колонн, не разрешенных к сносу», – отмечает Роман Щербак, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer. Что касается новых офисных зданий, то для удобства манипулирования перегородками, образующими разные офисные пространства, девелоперу важно еще на стадии технического задания на проектирование правильно обозначить размещение главных несущих конструкций. Чем больше шаг колонн, тем больше простора для всевозможных фантазий архитекторов и дизайнеров внутренних помещений. «К сожалению, не всегда девелопер имеет возможность построить здание именно таким, каким оно должно быть в идеале, – комментируется Елена Алпатова. – Ему приходится учитывать еще такие факторы, как форма участка, архитектурные требования города в конкретной части мегаполиса. Достаточно трудно продумать хорошую планировку с учетом будущего возможного деления этажа».
Как правило, на этапе проектирования в зависимости от размера этажа здания предусматривается несколько вариантов его использования – под одного, двух или нескольких арендаторов. Такой предусмотрительный подход позволяет собственнику здания управлять большим числом арендаторов и расширяет его конкурентные преимущества перед другими зданиями. В идеале при создании планировок помещений в любом офисном здании владелец должен стремиться уменьшить коэффициент потери бесполезных площадей для минимизации конечных затрат арендатора при использовании им помещений.
«Максимально удобным для размещения арендаторов является прямоугольный этаж с коридором в центральной части и офисными помещениями по обе стороны коридора. Холлы, лифты и санузлы должны быть расположены в центре. Глубина офисных помещений не должна превышать 10 м. Размещение офисных помещений по обе стороны здания обеспечивают максимально возможную их освещенность.
Новым веянием стало создание цилиндрических зданий с внутренним двориком. Такая форма объекта позволяет получить максимальное количество помещений с естественным освещением», – отмечает Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга «АЛМ­Девелопмент».
Стоит отметить, что вопрос естественной инсоляции здания стоит достаточно остро в нашей стране, так как солнечных дней в году и без того мало. «В связи с этим арендатор уделяет огромное внимание данному аспекту при выборе офиса. Несмотря на то что не существует норм инсоляции, которые должны быть соблюдены в офисном строительстве, девелоперы понимают, что арендаторы предпочитают светлые помещения для комфортной работы своих сотрудников», – рассказывает Ольга Кисарина.
При выборе офиса арендаторы обращают внимание на нетипичные формы – углы, округлости, колонны посреди окна, которые затрудняют планировку. Соответственно, фактор потерь для арендатора получается очень большой, а офис неэргономичный.
«Как ни странно, все зависит от вкусов и желаний девелоперов. Некоторые строят open space и тем самым снижают начальные затраты на строитель­ство, другие же, напротив, производят «нарезку» помещений. Коридорная система удобна тем, что на одном этаже можно разместить большое количество различных компаний. Данный подход, с одной стороны, благоприятно сказывается на финансовой устойчивости объекта, а с другой – увеличивает затраты на его управление», – рассказывает Глеб Ялымов. Примером кабинетной системы планировки в офисных зданиях класса А можно назвать БЦ «Регус».
Кроме этого проектировщики обязаны соблюсти все требования СНИПов, пожарной безопасности и санитарных норм. На перспективу неплохо предусмотреть дополнительные санузлы и эвакуационные лестницы, чтобы иметь оперативный простор при любых изменениях конъюнктуры рынка аренды. «Согласно нормам пожарной безопасности у каждого из арендаторов должно быть два независимых эвакуационных выхода. Этому уделяется огромное внимание при согласовании планировок в государ­ственных инстанциях. Кроме того, все арендаторы хотят иметь индивидуальные санузлы. Соответственно, еще на этапе проектирования нужно учесть, что одной группы санузлов на этаже будет мало», – заметила Елена Алпатова.

Подбор и размещение арендаторов
Существует две практики на рынке подбора арендаторов – когда собственник согласовывает приход новой компании с уже существующими, зачастую якорными арендаторами, и когда он этого не делает.
«В выборе участвуют две стороны. Арендодатель подбирает такую компанию, которая могла бы разместиться в помещениях, предлагаемых в аренду, с учетом своих будущих потребностей и была бы платежеспособна. А клиент делает выбор в пользу такого объекта, в котором оптимально сочетаются следующие качества: удобное расположение, разумная арендная ставка и окружение, соответствующее уровню клиента. Встречаются случаи, когда арендодатель согласует с арендаторами их будущих соседей. В основном это компании, специфика работы которых требует определенного подхода: банки, депозитарии и т. п. Компании­арендаторы, для которых важно их окружение, прописывают данное условие в договоре аренды», – подчеркивает Глеб Ялымов.
У всех арендаторов есть возможность представить себя в офисном центре. Так, при заполнении здания поэтажно некоторые владельцы разрешают арендаторам использовать окололифтовые холлы на этаже арендатора для размещения в них рецепции компании. «Кроме этого с целью саморекламы некоторые компании размещают рекламные панно, вывески на фасаде (крыше) здания. Однако, как правило, большинство компаний ограничиваются рекламными строчками на информационном стенде или в электронном каталоге, расположенных в лобби здания», – рассказывает Роман Щербак.
Примером грамотно организованного офисного пространства, а также крайне удобной навигации в офисном центре является центр «Дукат Плейс II», где для удобства посетителей установлена не только традиционная вывеска с указанием названия компаний, но и компьютерное оборудование, позволяющее легко сориентироваться на этажах офисного центра.
Сегодня на рынке коммерческой недвижимости ведется настоящая борьба среди маленьких компаний за небольшие помещения в престижных офисных центрах. Однако, по словам многих консультантов, ситуация может кардинально измениться через два­три года, когда на рынок начнут выходить все заявленные площади, объем которых сможет удовлетворить высокий спрос.