Стоимость долгосрочной аренды

Фиксируемая ставка
Если в 2003 году в новых зданиях класса А на договоры аренды с неразрывным сроком более 3 лет приходилась лишь незначительная часть всех сделок, то по итогам 2005 года большинство сделок заключалось уже на неразрывный срок от 5 лет. Большая прозрачность рынка и более стабильная экономическая ситуация, появление новых качественных офисных проектов ориентированных на последующую инвестиционную продажу, снижение ставки доходности означают, что доля долгосрочных договоров аренды и сроки таких договоров продолжат расти и в дальнейшем.
В то же время участники рынка понимают, что наблюдавшийся в последние годы рост ставок аренды офисных площадей не может продолжаться бесконечно. Однако даже самый опытный аналитик не сможет с уверенностью сказать, какими будут ставки в 2011 (через 5 лет, как минимальный возможный срок аренды) или в 2016 году – при том что 10­летние договоры аренды уже не являются редкостью для Москвы. Ведь, помимо объема выходящих на рынок новых офисных проектов, на динамику ставок аренды влияет экономическая ситуация в России и, соответственно, объем спроса. Причем если до 2008 года с определенной уверенностью можно говорить о дальнейшем росте ставок аренды, то в более удаленной перспективе об их изменении можно только догадываться.
Сегодня в подавляющем числе договоров аренды, заключаемых на московском офисном рынке зданий класса А (более 90 процентов), ставка аренды фиксируется на все время действия договора. Это безусловный компромисс между арендатором и арендодателем и, возможно, оптимальный вариант в условиях бурно развивающегося и относительно неустойчивого рынка, которым, безусловно, является сегодня московский рынок недвижимости. Для собственника плюсом при таком договоре считается гарантированный финансовый поток на протяжении длительного периода времени, что сильно упрощает определение стоимости объекта недвижимости при его возможной продаже, рефинансировании или залоге. С другой стороны, в фиксации арендной ставки есть и недостаток с точки зрения владельца – при дальнейшем росте рыночных ставок аренды возможная недополученная прибыль может составить значительную сумму. Дополнительным отрицательным фактором является нестабильный курс доллара США.
Фиксированная арендная плата является выгодным вариантом для арендатора на растущем рынке, который позволяет иметь предсказуемый арендный бюджет, не зависящий от колебаний рынка. С другой стороны, при снижении ставок или даже гипотетическом обвале рынка арендатор, связанный по рукам и ногам договором на несколько лет вперед, рискует оказаться в крайне невыгодном положении.
Следует признать, что плюсы и минусы для обеих сторон примерно уравновешивают друг друга, так как ни у одной из сторон нет полной уверенности в том, как будет развиваться рынок и меняться курс доллара в ближайшие годы. Подобный подход исповедует большинство соб­ственников, включая таких крупнейших арендодателей офисной недвижимости в Москве как Enka или Capital Group.

Индексируемая ставка
Периодическая, как правило, ежегодная индексация ставок аренды по­прежнему является очень редкой практикой в Москве, хотя логика развития рынка коммерческой недвижимости и нестабильный курс доллара постепенно делают ее более популярной. В частности, в строящемся офисном центре White Square на «Белорусской», девелопером которого выступает международная компания AIG/Lincoln, ставка аренды будет привязана к индексу CPI (Consumer Price Index), отражающему уровень инфляции в США (сейчас примерно на уровне 2,5–3 процентов). Впрочем, в данном случае речь скорее всего идет о нежелании девелопера отходить от принятой в его международных офисных проектах практики, нежели о тенденции офисного рынка Москвы.
В незначительном числе офисных проектов договор между собственником и арендатором предусматривает индексацию ставки аренды, номинированной в рублях, в соответствии с инфляцией, по данным Госкомстата. Тем не менее из­за сохраняющегося доминирования доллара США как валюты подобный вариант вряд ли получит распространение в ближайшем будущем.
Таким образом, можно заключить, что нормой на московском офисном рынке, в отличие от западноевропейских рынков, где более распространена индексация (на большинстве европейских рынков преобладает индексация, привязанная к инфляции), является фиксированная ставка аренды. Казалось бы, сам рынок с его бурно растущими ставками должен подталкивать владельцев зданий к заключению договоров, которые могли бы учитывать положительную конъюнктуру рынка. Но происходит обратное, хотя в условиях постоянного роста ставок арендодатели теряют возможную прибыль.
Среди причин этого, как может показаться, парадоксального явления можно назвать как консерватизм многих владельцев – а при имеющемся дефиците предложения именно владельцы, а не арендаторы диктуют свои условия рынку, – так и опасения по поводу возможного обвала ставок в случае перенасыщения рынка новыми качественными офисными проектами или экономического кризиса. Слишком свежи еще воспоминания о почти 50­процентном снижении ставок аренды после кризиса 1998 года.
Впрочем, уже сейчас можно говорить об изменениях, свидетельствующих о большей прозрачности рынка: например, еще недавно операционные расходы, как и базовая ставка аренды, практически всегда фиксировались арендодателем на определенном уровне. Эта практика по­прежнему сохраняется в офисных зданиях класса В, но в классе А все большее распространение получает нефиксированная оплата операционных расходов – open­book (например, такая система оплаты практикуется в бизнес­центрах «Крылатские Холмы» и «Дукат» и будет использоваться в White Square) – или введение некой зависимости ставки операционных расходов от фактического роста стоимости услуг.
В заключение хочется отметить: мы предполагаем, что тенденция роста сроков договоров сохранится, и все чаще будут внедряться различные механизмы пересмотра или индексации ставок аренды, а это является отражением становления рынка.