Много функций из ничего

Но прежде чем искать первопричину появления многофункциональных объектов, следует дать им определение. Однако даже в этом, казалось бы, формальном вопросе участники рынка пока не определись. Таким образом, на российском рынке еще нет общего понимания, какой объект считать многофункциональным центром, а какой монофункциональным, но с развитой инфраструктурой. Например, специалисты консалтинговых компаний так и не решили, к какой категории отнести «Marriott Аврора» на ул. Петровка. С одной стороны, налицо совмещение нескольких функций в одном объекте. С другой – доля торговых помещений в общем объеме площадей настолько мала и «ненавязчива», что причислять Marriott к многофункциональным центрам у многих язык не поворачивается. «В российской профессиональной среде нет четкого определения многофункциональных комплексов, – комментирует Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. – На данном этапе участники рынка скорее по наитию вычленяют из множества объектов, в которых представлена не одна компонента, те, что могут называться многофункциональными». Аарон Блок, директор отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, также не готов жестко формализировать понятие mixed­use: «Если считать многофункциональными все здания, где представлено свыше одной функции, то подавляющее число объектов коммерческой недвижимости – это многофункциональные комплексы. Однако мы считаем, что таковыми могут считаться лишь те объекты, в которых доля «непрофильной» функции превышает 20% от общей площади здания». Но даже определение доли площадей, которые превращают объект из «моно» в «мульти», не вносит ясности. Так, например, многие брокерские компании классифицируют будущий центр Citydel на Земляном Валу как mixed­use, в то время как в компании Knight Frank, которая является эксклюзивным агентом по маркетингу и сдаче в аренду данного объекта, полагают, что причислять Citydel к многофункциональным комплексам не совсем корректно. «Данный объект является бизнес­центром с расширенным спектром опций инфраструктуры, – комментирует Константин Романов, директор отдела консалтинга Knight Frank. – Центр может быть назван многофункциональным, если в нем сочетается не менее трех компонент и при этом их доля в общем объеме достаточно велика. Важным является достижение эффекта синергии при определенной автономности каждой составляющей, что позволяет значительно повысить общую привлекательность объекта. Опираясь на данные определения, российский девелопер имеет шанс запутаться и растеряться. Ведь если объединить вышеизложенные требования, получается, что объект компании «Тема» (Citydel) все­таки многофункциональный. Первые два этажа 12­этажного здания на Земляном Валу будут занимать торговые площади, ресторан и достаточно большой фитнес­клуб. Если причислить последние две составляющие к объектам развлекательной инфраструктуры, получается почти «образцовый» mixed­use с долей непрофильных площадей порядка 17%. При этом образцы многофункциональных центров первой волны – «Новинский пассаж» и «Берлинский Дом» – ввиду отсутствия «третьего» из списка mixed­use должны быть вычеркнуты. Только в какую категорию их впоследствии вписать – большой вопрос.
Увы, плюрализм мнений в данном случае отнюдь не способствует успешному девелопменту. Здравый смысл, на который сегодня приходится уповать застройщикам многофункциональных объектов, как известно, зависит от знаний и опыта. И если первый компонент отечественный девелопер активно и с удовольствием потребляет как у себя дома, так и за рубежом, то вторая составляющая в силу объективных причин доступна лишь единицам.

Бьем достоинствами по недостаткам
Существующее предложение в данном сегменте московские консультанты оценивают по своеобразному принципу: «либо хорошо, либо никак». В Colliers International нам прокомментировали ситуацию так: «В Москве есть примеры удачных многофункциональных объектов. К таковым мы относим «Новинский пассаж», «Берлинский Дом», «Смоленский пассаж» и другие. Общий объем рынка многофункциональных центров, по данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, оценивается следующим образом:

• 56% офисных зданий в Москве имеют небольшую долю (до 20%) «непрофильных» площадей;
• 24% всех офисных зданий снабжены иными площадями в объеме от 20% до 40%;
• 12% офисных зданий почти наполовину – от 40 до 60% – заняты другими компонентами;
• 3% зданий, где присутствует доля офисных площадей от 40% до 20%;
• 5% зданий, где доля офисных площадей не превышает 20%.

Однако Аарон Блок считает, что многие из сегодняшних многофункциональных центров со временем могут превратиться в монофункциональные объекты: «Так как далеко не во всех mixed­use центрах все составляющие работают успешно, новые собственники или управляющие таких объектов могут принять решение о перепрофилировании менее прибыльной части площадей. Таким образом, часть объектов из многофункциональных превратится в специализированные». И рынок уже знает подобные примеры. Относительно недавно фонд Flaming Family & Partners приобрел многофункциональный комплекс «Тверская застава» на ул. Лесная, 3. Ранее этот объект сочетал в себе торговую и офисную составляющие, теперь ритейл постепенно уступает место офисным площадям. «Основное отличие сделки по Лесной, 3 не было связано с многофункциональной природой здания. Это была сделка sale­leaseback, продавец здания одновременно с договором купли­продажи заключал договор аренды на помещения в здании», – поясняет Николай Каретников, управляющий активами компании Fleming Family & Partners. Однако, по его мнению, «в неэффективных зонах многофункциональных центров заложен потенциал для создания дополнительной инвестиционной стоимости актива».
Впрочем, г­н Крутов также отмечает, что на рынке присутствуют специализированные объекты, которые работали бы лучше, сочетая в себе несколько функций. В качестве примера эксперт Colliers International приводит торговый центр «Наутилус», верхние этажи которого скорее всего стоили бы дороже, если бы изначально проектировались и сдавались под офисные помещения.
Казалось бы, главная трудность при реализации многофункциональных центров заключается в том, чтобы правильно угадать наиболее востребованные компоненты будущего «микса». Однако специалисты утверждают, что сделать это не так трудно. «Смесь» определяется местоположением будущего объекта и спецификой спроса в данном районе. «Выбор той или той комбинации происходит по принципу: что именно и в каких пропорциях может воспринять рынок на данном конкретном участке, – поясняет Александр Крутов. – Например, в Германии, где регулярно проводятся ярмарки, широко распространены офисно­гостиничные комплексы. А в Гамбурге, куда съезжаются, чтобы заявить о себе на различных выставках, популярны офисно­выставочные центры». Одним словом, спрос диктует предложение.
В компании Mirax Group, которая реализует, по мнению большинства опрошенных специалистов, один из самых удачных проектов многофункциональных комплексов, считают, что набор функций и их значимость зависят от местоположения делового центра и его назначения. «Универсальных формул и сочетаний, гарантирующих успешную гармоничность всех функций, нет. Очень многое зависит от того, является ли тот или иной объект системообразующим для данного района города или он просто дополнит уже существующее окружение. Смешивать можно практически все функции, главное, чтобы они дополняли, а не мешали друг другу», – комментирует Ара Арамян, руководитель направления «Отель Арарат Парк Хаятт» корпорации Mirax Group.

По любви или по расчету?
Впрочем, далеко не все участники рынка уверены в том, что любые функции можно «миксовать» в рамках одного здания. «Невозможно смешивать жилую и коммерческую функции. Россия еще не доросла до таких проектов. Самым неудачным будет сочетание «казино–жилой дом», – говорит Олег Спивак, директор компании «Бекар­консалтинг». Однако многие девелоперские компании готовы поспорить по поводу комбинирования жилой и нежилой функции. «В условиях, когда город диктует определенное расписание, человек стремится рационально подходить к использованию времени и находить решение проблем в кратчайшие сроки. Актуальным становится спрос на многофункциональные комплексы с торговыми, развлекательными зонами, спортивными клубами и т. д., где представлены три различные среды, каждая из которых призвана дополнять друг друга. От решения проблемы формирования этих сред зависит вопрос комфортности пребывания внутри комплекса, а значит, привлекательность продукта в целом, – говорит о проекте «Город Столиц» Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Групп». – Мне кажется, что появление таких проектов — следующий этап развития современной жизни человека в большом городе». В Mirax Group также уверены, что «в деловом комплексе «Федерация» функции сочетаются оптимально. В нашем здании будут и офисы, и апартаменты, и отель, и торговый центр, и фитнес­центры, и банки».
Неоднозначно отзываются специалисты о гостиничной составляющей в многофункциональных комплексах. Как известно, гостиницы пока окупаются медленнее, чем офисные и тем более торговые площади, а посему возникает вполне закономерный вопрос – с какой целью их «смешивать»? Обобщая вышеизложенное, можно сказать, что девелоперы добавляют гостиничный ингредиент в свой объект либо по любви, либо по необходимости. «Сама по себе гостиничная компонента не является привлекательной при строительстве офисного здания, с которым они не создают эффект синергии. Тем не менее в некоторых случаях их строительство более оправданно, чем возведение еще одного бизнес­центра. Например, вблизи проекта «Москва­Сити» логичнее строить гостиницу, нежели офисный центр, так как большое скопление деловых зон и наличие рядом большого выставочного центра позволяет прогнозировать успешность гостиничного проекта», – комментирует Александр Крутов. В свою очередь, Аарон Блок подчеркивает, что гостиничные площади очень привлекательны для ритейл­операторов высокого ценового сегмента.
Необходимость встроить в офисное или торговое здание гостиницу возникает у девелопера, если город предоставляет ему площадку с обременением. «При возведении многофункционального комплекса «Владимирский Пассаж» администрацией была продиктована гостиничная функция объекта, – рассказывает о подобной ситуации в Санкт­Петербурге Олег Спивак. – Объект находится в центре, администрации было стратегически важно, чтобы в комплексе располагался отель. Если бы город не навязал такое обременение, то инвестор бы разместил в комплексе офисы класса А, которые окупаются быстрее и доходность от которых выше».
Пожалуй, единственный «коктейль», пришедшийся по вкусу всем опрошенным специалистам, состоял всего из двух ингредиентов: торговой и развлекательной недвижимости. И это неудивительно, так как обе функции рассчитаны на одну целевую аудиторию, что позволяет им бесконфликтно уживаться в рамках одного здания.

Покупатели – налево, арендаторы – направо
Гораздо сложнее совместить, а точнее, наоборот, развести потоки вальяжных постояльцев гостиницы и снующих по торговым залам покупателей. «Гостиничные операторы стремятся к изолированности и сепаратности всех конструктивных и технологических решений. Налицо дисбаланс интересов: в ритейле из 100% потока посетителей возникает 30–50% покупателей, а в отеле 90% посетителей – постояльцы», – комментирует Владимир Королев, генеральный директор «Гамма Девелопмент». Впрочем, конфликт также может возникнуть по поводу требований к офисным помещениям и торговой зоне, когда собственнику приходится делить одну центральную входную группу на двоих. Ничуть не проще удовлетворить потребности постояльцев отеля и офисных служащих, если они вынуждены уживаться в одном здании. «Чтобы каждая функция здания работала успешно, девелопер должен четко представлять себе принцип функционирования арендаторов каждой зоны, понимать их потребности, но самое главное – он должен уметь их грамотно сбалансировать в рамках заданной формы», – уверен г­н Блок. Эту же задачу считают одной из основных и в «Капитал Групп». «Приходится искать компромиссы между возможностями конструктива и распределением 3–4 близких по интенсивности потоков на ограниченной территории. На этом этапе любой просчет девелопера может повлечь за собой необратимые последствия для успешности продукта на рынке. В вопросах логистики не должно быть никакой экономии», – комментирует Алексей Белоусов.
Гармоничная работа всех подразделений гарантирована четким разделением людских потоков и в проекте Mirax Group. «Этот эффект достигается, во­первых, за счет грамотной организации входных групп, а во­вторых, за счет разных режимов пользования: когда владельцы апартаментов вечером возвращаются домой, сотрудники офисов покидают здание», – говорит Ара Арамян.
Управление многофункциональным объектом, равно как и его возведение, требуют от собственника больших усилий. По мнению Александра Крутова, каждая функция здания требует персонального внимания, поэтому деятельность на объекте, где совмещены торговая и офисная функции, должны контролировать два специалиста. Иной точки зрения придерживается Сергей Кирсанов, руководитель отдела управления проектами компании M+W Zander: «На объекте работает одна команда, но она не изолирована: для решения проблем в каждом отдельном случае члены команды могут обращаться к специалистам из центрального офиса. Таким образом, одна команда осуществляет работу на всей территории многофункционального здания».
Что же касается ошибок, которые наиболее часто допускают российские девелоперы многофункциональных объектов, то, по словам представителей Mirax Group, «российские девелоперы постоянно изобретают велосипед, пренебрегая богатым опытом других стран». С этим мнением согласен и Владимир Ковалев, который считает, что больше всего ошибок допускается при создании концепции: «Желание заказчика­инвестора совместить несовместимое в неправильном месте, а также податливость архитекторов, которые не специализируются на объектах коммерческой недвижимости, приводит к созданию «ручки­фонарика», которая и пишет плохо, и светит тускло. Второй этап, на котором возникают ошибки, – когда при хорошей концепции начинается нерациональная экономия бюджета проекта, усугубляемая муниципальными обременениями. И третья серия ошибок появляется в ходе удешевляемого строительства. В итоге – «хотели как лучше, а получилось как всегда»!