Арендатор в большом пролете

Офисные здания, возводимые сегодня в Москве, в подавляющем большинстве каркасного типа. Открытые планировки таких объектов позволяют достичь большей свободы в реализации практически любого планировочного решения. Кроме того, стоимость строительства каркасных зданий ниже, чем любых других. Одной из основных характеристик в строениях такого типа является расстояние между несущими элементами (колоннами) – шаг колонн. Точнее, не между самими колоннами, а между осями этих колонн.

Раньше и теперь
Определенных норм расстояния между колоннами не существует. Шаг колонн может быть различным и определяется в основном конструктивом здания. В период расцвета типового панельного домостроения в строительстве использовались элементы, соответствующие штампуемым панелям.
В советское время превалировала унификация в производстве железобетонных конструкций, и критерием была возможность использования их на объектах различного назначения. Величина шага колонн определялась длиной несущих конструкций и, как правило, была кратной (6, 8, 12 м и т. д.). «В системе советского домостроения, – отмечает главный архитектор проектов компании Mirax Виктор Штеллер, – использовался архитектурный модуль, основанный на цифре «3» – 3 м, 1,5 м, 30 см и т. д. Сегодня это не так критично, как раньше, потому что сборное домостроение офисных зданий практически сошло на нет». Хотя с другой стороны, уточняет он, повторяющимися элементами очень удобно пользоваться, это унифицирует строительство и упрощает корреляцию различных элементов здания. Поэтому стремление к одинаковому шагу колонн во всем здании вполне оправданно. «Постановлением от 1954 г. «О развитии производства сборных железобетонных конструкций для строительства», – поясняет Асмик Суслова, главный специалист­конструктор проектно­архитектурного отдела компании GVA Sawyer, – было положено начало созданию материально­технической базы для сборного крупнопанельного строительства. Это привело к унификации объемно­планировочных параметров зданий, строящихся тогда в Советском Союзе, геометрических размеров конструкций, строительных изделий и появлению Единой модульной системы». Поскольку основные размеры деталей определяются объемно­планировочными решениями зданий, продолжает она, унификация строительных конструкций базируется на единообразии объемно­планировочных параметров зданий, каковыми являются пролет, высота этажа и шаг несущих элементов – колонн. С этой точки зрения важно, чтобы шаг колонн был одинаков во всем здании.
«Но не все дома имеют простую прямоугольную или квадратную форму, – добавляет директор агентского отдела Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis Наталья Генералова, – при которой можно сохранить одинаковый шаг колонн. Часто здания повторяют форму участка земли, на котором строятся, и, таким образом, расстояние между несущими элементами может меняться в разных частях строения». Кроме того, на разбивку сетки колонн влияют архитектурно­планировочные решения проектировщиков и пожелания девелопера. Минимальный шаг колонн, при котором здание будет эффективно в качестве офиса, – 6х6 м, однако максимальный однозначно назвать нельзя. «В некоторых новых зданиях он равен 9х9 м (например, «Крылатские Холмы»), – продолжает Наталья Генералова. – Кроме того, встречаются параметры 6х8 или 7х9 м». Существуют проекты, подчеркивает она, где несущие конструкции располагаются только по периметру этажа. Это встречается при относительно небольшой его глубине, не более 15–20 м («Дукат­3», «Башня на Набережной», «Амбер Плаза»).
«Использовать шестиметровый шаг при современном уровне строительной техники просто нерационально, – рассказывает Илья Мукосей, главный архитектор проектов департамента архитектуры ABD architects. – По нашему мнению, наиболее оптимальным является шаг от 8 до 9 м». Разумеется, чем больше расстояние между колоннами, тем удобнее планировать пространство. Однако не стоит забывать, что при увеличении шага приходится увеличивать толщину перекрытия, чтобы обеспечить его несущую способность. Это, в свою очередь, приводит к удорожанию строительства за счет применения более сложных технологий, большего количества строительных материалов и, кроме того, необоснованного увеличения высоты здания.
Шаг колонн является одним из основных параметров, влияющих и на классность здания. «В офисных зданиях класса В он чаще всего колеблется в районе от 5,2 до 6 м», – отмечает директор департамента офисной недвижимости Холдинга «Капитал Груп» Елена Кравцова. В классе А 6­метровый проем – это минимум.

Конструкция колонны
Расстояние между колоннами и их толщина – вещи взаимосвязанные. Чем больше шаг, тем массивнее должна быть колонна. «На толщину колонны влияет и высотность здания, – утверждает Виктор Штеллер, – особенно на нижних этажах. В высотных зданиях толщина колонны становится меньше с каждым этажом, поскольку уменьшается нагрузка, ложащаяся на нее». В этом случае возникают дополнительные сложности, к примеру, в виде коррекции опалубки, используемой для заливки колонны. Однако это делается для того, чтобы уменьшить общий вес здания, сэкономить строительные материалы и, главное, увеличить сдаваемую площадь.
«Немаловажную роль в организации офисного пространства, – считает Елена Кравцова, – играет и форма колонн, от которой зависят последующие планировочные решения и расстановка мебели. Для максимального удобства предпочтительнее использовать квадратные колонны».
Несущие конструкции изготавливают из бетона и металла. Технология изготовления железобетонных колонн проста: сначала изготавливается арматура, вокруг нее устанавливается опалубка, которая затем заливается бетоном. Металлоконструкции дороже, чем железобетон, но они будут значительно тоньше, что позволит увеличить офисное пространство.
«Колонны могут быть сечением от 250x250 до 400x600 мм, их длина – до 24 м, – уточняет Асмик Суслова. – А для сопряжения колонн с ригелями в уровне перекрытий предусматриваются участки с открытой арматурой, усиленной крестовыми арматурными связями». Стыковка же между колоннами, отмечает она, осуществляется за счет пропуска продольных арматурных стержней одной колонны в тело другой, что позволяет соединять колонны одного размера сечения с другим. Причем допускается любая высота этажа. Это обусловлено гибкостью технологии и универсальностью оборудования.
Таким образом, в процессе работы над проектом архитекторы и проектировщики определяют оптимальный шаг колонн, их толщину и форму сечения в зависимости от объемно­планировочного решения, технологии строительства, целевого назначения объекта и требований заказчика.

Строящееся здание
Обычно офисное здание включает в себя подземную и надземную части (парковка и офисы). Задача архитектора, проектировщиков и девелопера строящегося здания – достичь оптимального шага колонн, при котором парковка могла бы эффективно функционировать (максимальное использование площади паркинга при сохранении возможности свободного проезда) и можно было бы грамотно планировать офисное пространство арендаторов. От сетки колонн зависит возможность деления арендуемого помещения на кабинеты без потери площадей.
«При проектировании здания архитекторы в первую очередь уделяют внимание подземной парковке, – отмечает Виктор Штеллер, – потому что именно там будет заложена сетка колонн, которая и станет каркасом для всего здания».
По словам Елены Кравцовой, для организации наиболее комфортного офисного пространства, а также парковки с максимальным количеством машино­мест и соответствующей шириной проезда необходимо использовать оптимальный шаг колонн. На практике он колеблется от 7,8 до 8,2 м, уточняет она. В этом пролете умещаются три автомобиля, хотя в таких странах, как США, где популярны большие машины, этот шаг будет маловат, им требуется минимум 9 м на три машины.
Для офиса шаг не столь важен, он должен быть модульным, одинаковым и кратным, к примеру, 1,35–1,5 м, потому что эта цифра является стандартным размером рабочего места (стол и проход). Чем больше шаг колонн, тем свободнее чувствует себя архитектор, а впоследствии и арендатор, в выборе планировочного решения. Поэтому, если планируется универсальное пространство, то шаг колонн должен быть больше. Однако если расстояние превышает 9 м, появляются проблемы, связанные с прогибом продольных конструкций. «При увеличении шага колонн или попытке создать свободное от колонн пространство, – подчеркивает Наталья Генералова, – необходимо увеличение толщины перекрытия и/или сечения колонн. В противном случае придется использовать балочные конструкции, что может привести к уменьшению высоты полотка, а также вызвать сложности при разводке коммуникаций».
Тем не менее за рубежом нередко используются конструкции с гораздо большим шагом колонн – до 15 м. «В Европе эту проблему решают путем использования предварительно напряженной арматуры, – объясняет Виктор Штеллер. – Это означает, что арматуру, являющуюся каркасом перекрытия, перед заливкой бетоном натягивают и отпускают после его застывания. Таким образом, арматура, натянутая внутри плиты, увеличивает ее прочность и уменьшает прогиб».

Реконструкция объекта
Офисный центр считается реконструированным, если постройка прежних лет была перепрофилирована и в здании была проведена реконструкция различной глубины. Вопрос о шаге колонн в проекте реконструкции не имеет значения, считает Виктор Штеллер: «Если девелопер оставляет в здании только наружные стены, тогда принцип выбора сетки колонн тот же, что и во вновь строящихся зданиях. При этом нужно учитывать ограничения, налагаемые геологическими условиями, но, скорее, они повлияют на тип фундамента и толщину колонн, а не на их шаг». Если девелопер оставляет несущую конструкцию нетронутой, то ему приходится принимать объект таким, какой он есть, уверен г­н Штеллер.
«В реконструируемых зданиях, особенно если это бывшие производ­ственные постройки начала ХХ века, – соглашается Наталья Генералова, – шаг колонн может быть не очень большим (например, 5х5 м). Он не поддается изменению без проведения полной реконструкции здания с сохранением только фасадной части».
Компания «Хорус Кэпитал» в настоящее время реконструирует производственный центр бывшего завода «Электропровод». «Шаг колонн – это фактор, который мы не в силах изменить, – рассказывает руководитель проекта «Станиславский Центр» компании «Хорус Кэпитал» Николай Григорьев. – К примеру, в строении № 3 сетка колонн составляет 4,5х6,5 м, в строении № 2 – бывшем промышленном цехе совет­ской постройки – 6х6 м, в строении № 5 – 5х3 м, в строении № 18 – 6х9 м и т. д. Строение № 3 возведено еще в начале ХХ века, № 1 и № 2 – в 60­е годы. В некоторых зданиях шаг колонн даже не является модульным». Однако этот параметр, по мнению г­на Григорьева, не столь важен.
Шаг колонн и его удобство и неудоб­ство – вещи субъективные и ситуативные. В реконструируемом здании по­стройки начала прошлого века некоторые арендаторы собираются оставить колонны, часть которых изготовлена из легированной стали на заводе Krupp, в том виде, в котором они находятся сейчас, не прибегая к современной отделке. В результате заклепки, швеллеры, фирменные клейма царских заводов на кирпиче и металле, неоштукатуренные стены вековой давности из красного кирпича – все это становится предметом интерьера ряда офисов в стиле retro­industrial. Таких арендаторов, наоборот, устраивает существующая сетка и сами колонны посреди офиса.
«И вообще говоря, для реконструируемого здания шаг колонн – это не определяющий параметр, – заявляет Николай Григорьев. – Можно сказать, что это один из двадцати факторов, влияющих на принятие решения о покупке здания девелопером с целью его последующей реконструкции или об аренде офиса компанией­арендатором». Местоположение объекта, высота потолков, уровень освещенности, количество поступающего свежего воздуха, вид из окна, инфраструктура района, в котором расположено здание, и т. д. – все эти факторы могут быть более важными, чем шаг колонн, и могут навредить репутации офисного центра при недостаточных для комфорта людей значениях. Напротив, другие параметры могут компенсировать неудачную сетку.

Перспективы
Опрошенные CRE специалисты рынка отмечают, что в будущем сохранится тенденция увеличения шага колонн при строительстве офисных высококлассных зданий. Увеличение шага колонн достигается за счет использования новых технологий и эффективных архитектурных решений. При этом, естественно, учитывается и мнение пользователя помещения, готового платить больше за пространство, которое легче организовать под его бизнес. Ведь в идеале, резюмируют эксперты, все арендаторы хотят получить здание вообще без колонн.