Офисный центр на колесах

Собственником и инвестором проекта является компания ЗАО «АСКК» (Автомобильный сборочный конверсионный комплекс) – дочерняя структура холдинга ASKK в Гамбурге. Пул арендаторов комплекса составили в основном герман­ские компании: помимо якорного арендатора – официального импортера автомашин концерна – компании «ДаймлерКрайслер Автомобили РУС» площади комплекса арендуют представительство «ДаймлерКрайслер АГ» в Москве, студия бытовой техники Miele, отделение банка «Райффайзенбанк Австрия» и ООО «Мессе Франкфурт РУС».

Немного истории
Сотрудничество автомобильного концерна и собственника комплекса началось задолго до начала работ по созданию «Мерседес­Бенц Плаза» – еще во второй половине 90­х годов. В то время «ДаймлерКрайслер» задумал смелый проект – собирать автомобили под маркой «Мерседес­Бенц» в России, а миссия компании АСКК, специально созданной 14 мая 1997 года, состояла в технической поддержке этой идеи. «Наша задача заключалась в создании необходимых для сборки качественных современных автомобилей производственных мощностей на базе реконструируемого завода в Таганроге, – вспоминает генеральный директор АСКК Михаил Ивасишин. – Для реализации этой идеи была проделана огромная работа, проведены консалтинговые исследования, получены одобряющие резолюции от первых лиц государства. Однако воплотить задуманное в жизнь не получилось – идея была заморожена». Тем не менее, как оказалось потом, бесценный опыт, полученный специалистами компании АСКК, не прошел даром.
Следующий совместный проект, в котором компания АСКК выступила уже в качестве девелопера, родился спустя несколько лет. «В 1998–1999 годах было принято совместное решение о строительстве многофункционального комплекса «Мерседес­Бенц Плаза». Это было необходимо для того, чтобы официальный импортер – компания «ДаймлерКрайслер Автомобили РУС» – имел возможность создать в Москве свою штаб­квартиру, разместив на арендованных площадях автосалон, выставочный зал и офисы для различных структур крупнейшего автомобильного концерна», – рассказывает Михаил Ивасишин.
В 1998 году компании АСКК удалось выкупить у московских властей арендное право на земельный участок, расположенный на Ленинградском проспекте. Уже в процессе строительных работ вокруг него разгорелись нешуточные споры. Так как участок находился в ведении Минобороны, оно попыталось оспорить законность совершенной сделки, мотивируя свои действия тем, что Москва не имела право распоряжаться этой землей. Дело прошло несколько судебных инстанций, однако на сегодняшний день, по словам собственников проекта, в этой истории по­ставлена точка. «В 2005 году вновь созданное Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом заключило с нами договор аренды земельного участка, в котором учтены все нюансы правообладания», – говорит Михаил Ивасишин. Разгоревшийся спор вокруг земли, по словам авторов, оказался единственным камнем преткновения в рамках реализации проекта.

Концепция и архитектурный замысел
На этот раз партнерам удалось довести идею до логического завершения, хотя строительным работам, которые начались в 2003 году, предшествовал затянувшийся этап подготовки проектной документации. В течение этого времени концепция будущего комплекса несколько раз претерпевала изменения. В конечном итоге, по замыслу автомобильного концерна, бизнес­центр должен был объединить под одной крышей выставочные залы для демонстрации автомобилей, автосалон и качественные офисные площади класса А.
Среди особенностей концепции также можно выделить следующее: несмотря на доминирующее положение в проекте различных структур компании «ДаймлерКрайслер», здание не стало сугубо корпоративным объектом автомобильного концерна. «Благодаря высокому качеству строительных работ и инженерной инфраструктуры комплекс интересен как сторонним арендаторам, так и потенциальным покупателям. Офисный блок здесь спланирован таким образом, что арендовать квадратные метры в «Мерседес­Бенц Плаза» могут любые компании, предъявляющие самые высокие требования к качеству офисных помещений», – комментирует Хайко Давидс, директор Департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank.
Также на архитектуру повлияла не только маркетинговая стратегия – сочетание выставочного зала, автосалона и офисного фонда, но и соседство объекта с аэровокзалом. Вот что рассказывает Алла Феоктистова, главный архитектор проектов департамента архитектуры ABD architects: «Разрабатывая архитектурную концепцию, мы стремились гармонично вписать здание в окружающую городскую застройку, что является для нас приоритетной задачей. Нашей целью было спроектировать современное здание, наделив его чертами стиля 60­х годов. Много пространства, воздуха, стекла – в этом стиле решена архитектура зданий аэровокзала – нашего основного ориентира, и мы попытались добавить в этот композиционный ряд башню «Мерседес­Бенц Плаза».
На этих основаниях и появилась композиция комплекса, состоящая из двух частей: вытянутого вдоль Ленинградского проспекта двухэтажного блока и возвышающейся над ним треугольной девятиэтажной башни с закругленными боками. «Мы предложили заказчику несколько вариантов, и он выбрал треугольную форму башни. Затем начался кропотливый поиск золотой середины между функциональностью и эстетической красотой, – вспоминает Алла Феоктистова. – Одно дело – спроектировать башню, совсем другое – «насытить» ее необходимой офисной инфраструктурой с минимальной потерей полезной площади. Только после того, как заказчик одобрил концепцию, она получила право на жизнь».
Может быть, здание «Мерседес­Бенц Плаза» и не станет в один ряд с шедеврами современной архитектуры, однако нельзя не отметить оригинальность его внешнего облика. Девелоперы редко разбавляют серую городскую застройку интересными с точки зрения архитектуры проектами. В основном борьба идет за квадратные метры, и тратиться на всякого рода «глупости» в виде архитектурных изысков не принято. Здесь же все по­другому. «Обычно девелопера трудно убедить в том, что треугольная форма – это хорошо, – констатирует Алла Феоктистова. – Как правило, следуют жесткие требования по шагу колонн, сетке наружного остекления, и сделать что­то оригинальное сложно».

Инфраструктура
Выставочный зал, предназначенный для демонстрации автомобилей, презентаций и прочих официальных мероприятий, не обособлен. Он делит единое пространство вытянутого двухэтажного блока с входной группой, стойкой ресепшн, кафе и магазином. В правом крыле площади арендует «Райффайзенбанк Австрия» – у него отдельный вход. На втором ярусе находится ресторан «для внутреннего пользования», днем работающий как столовая для сотрудников.
Офисные площади в высотной части здания расположились вокруг внутреннего атриума. Помещения сдавались в аренду с готовой отделкой под требования арендаторов.
Площадь комплекса составляет 16 361 кв. м. Из них в аренду сдается 10 750 кв. м, включая 130 машино­мест подземной парковки. Наземная парковка рассчитана на 21 машино­место. Площадь помещений общего пользования – 5611 кв. м.
Общая площадь земельного участка невелика – 4142 кв. м. «Пятно» застройки – 2336 кв. м.

Финансирование
Общий объем инвестиций в проект – кредиты «Райффайзенбанк Австрия» совместно с «Райффайзен Центральбанк Австрия» – составил около 40 млн. евро. Следует отметить, что строительство объекта осуществлялось по схеме проектного финансирования. Основанием для этого послужило заключение так называемого предварительного договора аренды, согласно которому компания «ДаймлерКрайслер» арендует 70% площадей будущего здания. В целом схема инвестирования выглядела следующим образом. Сначала финансирование объекта осуществлялось подрядной организацией – крупнейшей германской строительной компанией HOCHTIEF AG, которая вела работы на стройплощадке на свой страх и риск. Далее, после сдачи готового объекта «под ключ», компания АСКК компенсировала генподрядчику затраты на строительство кредитными деньгами «Райффайзенбанк Австрия». Подобная схема, по словам авторов, выбрана не случайно. «У трех основных участников проекта – АСКК, HOCHTIEF AG и «Райффайзенбанк Австрия» – одна цель, а значит, никто не сойдет с дистанции раньше времени, столкнувшись с трудностями. Пожалуй, это была одна из первых попыток проектного финансирования по западным образцам в России», – говорит Юрген Гэртнер, президент ASKK Holding AG .
Авторы отмечают, что применение подобной схемы финансирования стало возможным в том числе благодаря репутации участников проекта.

Арендные ставки и финансовый успех
Арендные ставки в «Мерседес­Бенц Плаза» высоки. Точную стоимость квадратного метра авторы проекта раскрывать не стали, однако отметили, что в целом она соответствует верхнему диапазону рыночных цен. В настоящий момент со всеми арендаторами заключены долгосрочные соглашения в среднем на 10 лет. Вакантных площадей для аренды в настоящее время нет. Стоит отметить, что стоимость аренды торговых площадей комплекса превышает арендные ставки офисного фонда в среднем в два раза. Внутренняя ставка доходности проекта – 10%. Полная окупаемость проекта – 8 лет.

Месторасположение
Месторасположение комплекса, несмотря на некоторую удаленность от исторического центра города, авторы проекта оценивают как выгодное, полностью соответствующее классности здания. Стоит отметить, что коммерческая недвижимость, расположенная влоль Ленинградского проспекта, давно пользуется высоким спросом у арендаторов. Несмотря на автомобильные пробки, девелоперы активно осваивают здесь земельные участки, образующие некое подобие деловых зон. «Рядом с нами расположено здание Фонда Михаила Горбачева, офисные комплексы «Западный мост» I и II, гостиница «Аэростар», строится офисный центр «Сименс», – рассказывает Михаил Ивасишин. – Кроме того, Ленинградский проспект связывает аэропорт Шереметьево с центром города, недалеко от комплекса расположены станции метро «Аэропорт» и «Динамо».

Инженерные системы
Комплекс «Мерседес­Бенц Плаза» оснащен современными инженерными системами, в том числе системой вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, электроснабжения, теплоснабжения, пожаротушения и безопасности. Кроме того, здание оборудовано резервным котлом аварийного отопления.
В здании работает пять лифтов: один панорамный, два закрытых, два грузовых – для автомобилей и обслуживания ресторана. Объект оборудован автоматизированной системой управления – на единый пульт управления приходит информация о состоянии всех инженерных сетей. Для осуществления профессионального контроля над интеллектуальными системами достаточно одного диспетчера. Эксплуатацией здания занимается соб­ственная управляющая компания – «МБ Плаза­Сервис».

Недоработки и нереализованные идеи
Одним из минусов проекта собственники назвали небольшую площадь земельного участка, отметив, что в целом такая ситуация типична для Москвы.
Нереализованной можно назвать идею строительства третьего подземного этажа. Сначала у авторов проекта была такая задумка, но впоследствии от нее пришлось отказаться. «Из­за обильных грунтовых вод строительство подземного этажа сильно бы ударило по экономике проекта и снизило его рентабельность», – считает Ю. Гэртнер.
Также остался на бумаге замысел архитекторов поднять башню на один­два этажа повыше. «С точки зрения архитектуры такая форма была бы идеальной, однако, к сожалению заказчик, который был ограничен строгими рамками бюджета, решил по­своему, – констатирует Алла Феоктистова. – Мы же постарались визуально «вытянуть» здание отделочными материалами».
Также архитекторы обращают внимание на несоответствие козырька на фасаде здания – под стиль «ДаймлерКрайслер» – с общим архитектурным стилем бизнес­центра.

Заключение
Специалисты рынка достаточно высоко оценили качество проекта «Мерседес­Бенц Плаза».
«На мой взгляд, существует немного сопоставимых с «Мерседес­Бенц Плаза» объектов – и по качеству строительных работ, и по уровню технического оснащения, и по оригинальности архитектурного замысла. Думаю, это здание – один из немногих объектов, соответствующих западным стандартам офисов класса А», – заключает Хайко Давидс.