Концепция столетней выдержки

Спорная доминанта

«Дом Зингера», без сомнения, самый долгоиграющий проект офисной недвижимости на рынке Санкт-Петербурга. В 1902–1904 годах первое в Северной столице специализированное офисное здание было построено по заказу «Акционерной компании Зингер в России». При строительстве был впервые применен металлический каркас, который позволил создать огромные витринные окна. Вдохновленный американскими деловыми зданиями, архитектор Павел Сюзор спроектировал над зданием башню со стеклянным шаром. Причем в начале ХХ века это строительное решение серьезно осуждалось, как разрушающее привычную панораму Невского проспекта, где запрещалось строить здания выше, чем карниз Зимнего дворца (23,5 м). Как и в наше время, проект спасло волшебное слово «доминанта» – архитектор сумел доказать, что купол является украшением здания и поэтому не попадает под запрет.

Если бы в начале ХХ века существовала классификация офисных зданий, Дом Зингера без сомнения попал бы в класс А. И не только по местоположению в центре главной магистрали столицы, но и по техническому оснащению – здание было оборудовано по последнему слову техники того времени: от лифтов до автоматических снегоочистителей крыш. Новым словом в архитектуре города стали и атриумы – крытые стеклянной крышей внутренние дворы. Владельцы российской мануфактурной компании «Зингер» разместили в здании свой центральный офис, главный магазин и оперативный склад товаров, остальные помещения предназначались для сдачи в аренду. Концепция здания, выработанная его первоначальным владельцем, оказалась настолько удачной, что и после революции «торгово-офисное» назначение Дома Зингера сохранилось. На двух этажах разместился Дом книги, а оставшиеся помещения отдали под редакции различных журналов и издательств, в том числе «Искусство-СПб», «Художественная литература», «Агропромиздат», «Детгиз».

Ювелирная работа

Обследование Дома Зингера в 1997 году показало, что инженерные системы находятся в аварийном состоянии, поврежден и частично разрушен декор здания. Стало понятно, что здание нуждается в капитальном ремонте и реставрации. В том же году по распоряжению губернатора Санкт-Петербурга Дом Зингера передали в долгосрочную аренду компании ПАН. Следующие семь лет Петербургское агентство недвижимости собирало необходимые разрешения на проведение строительных и реставрационных работ, искало инвестиционные капиталы, выбирало подрядчиков и т.д. Только в 2004 году компания смогла приступить к строительным работам. Движение по набережной канала Грибоедова, на которую выходит одно из крыльев здания, во время реставрационных работ не перекрывалось, что создало дополнительные трудности. Вместо башенных кранов, которые негде было разместить, застройщик восемь раз использовал вертолеты.

Как отмечает руководитель проекта по реставрации Дома Зингера Александр Кузнецов, восстановление первоначального назначения здания как одного из первых и лучших бизнес-центров Санкт-Петербурга стало концепцией объекта. Работы велись по сохранившемуся проекту архитектора Павла Сюзора и историческим свидетельствам.

Девелопер увеличил площадь торговых помещений – с исходных 1,3 до 2,8 тыс. кв. м – за счет воссоздания цокольного этажа здания. В итоге книжная торговля стала занимать не два, а три этажа. Офисные площади заняли четыре верхних этажа – 4,6 тыс. кв. м. В реконструкцию Дома Зингера компания ПАН инвестировала около 1 млрд рублей ($42 млн), то есть, учитывая общую небольшую площадь здания (8,7 тыс. кв. м), себестоимость работ составила $4,8 тыс. на каждый квадратный метр. Это делает Дом Зингера одним из самых затратных проектов реконструкции в центре города. На величину себестоимости повлияла в том числе высокая сложность реставрационных работ и материалов, а также значительный рост цен на строительные товары и услуги в период реализации проекта с 1998 по 2006 год. Часть средств ушла на перебазирование и субсидирование Дома книги.

В ходе работ были полностью восстановлены фасады здания, атриумы, скульптурное убранство, исторические интерьеры 1-го и 2-го этажей, уникальный купол, отреставрированы парадная внутренняя лестница, скульптура «Орел» над главным входом, кованые решетки балконов, лифтов и перил, потолочные витражи. Потребовалась и практически ювелирная работа: было смонтировано более 500 кв. м витражей, уложено более 3 тыс. кв. м мозаичной напольной плитки, а также мозаика-смальта на фасаде. Кроме того, в здании установлены современные системы сигнализации, видеонаблюдения, кондиционирования и пожаротушения, которые управляются централизованно. А торговые залы оборудованы по современным стандартам книготорговли, их планировка изменена с учетом современных требований – таких как самообслуживание, удобный доступ к книгам, возможность их просмотра и широкий выбор литературы. Кроме того, на 2-м этаже часть торгового зала переходит теперь в панорамное кафе.

Год на брокеридж

Первая очередь Дома Зингера была введена в эксплуатацию в 2006 году, когда на свое прежнее место вернулся центральный книжный магазин Петербурга Дом книги. Еще год понадобился девелоперу, чтобы завершить оборудование офисных этажей. В отличие от торговой части, историческое убранство и планировка которой были полностью сохранены, офисы имеют свободную планировку. Спустя год после ввода на четырех этажах Дома Зингера разместились 6 арендаторов - Балтийский банк, Банк Москвы, юридические компании DLA Piper RUS и «Маннхеймер Свартлинг», ИБГ TERRA ON и ОАО «ГазпромМедиа».

Состав арендаторов офисной части ПАН формировал целый год – самостоятельно и с помощью ведущих брокеров города, которые проявили к проекту большой интерес. Офисы сдавались в аренду целыми этажами (площадью до 1 тыс. кв. м). «Объект в момент вывода на рынок был одним из самых дорогих и престижных (и является таковым до сих пор). Поэтому понятны и определенные трудности с поиском арендаторов, и желание девелопера сформировать максимально качественный с инвестиционной точки зрения объект», – говорит Игорь Кокорев, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank SPb. В итоге последние 785 кв. м Дома Зингера были сданы в аренду только в августе этого года – их заняла международная юридическая компания «Маннхеймер Свартлинг». «Бизнес-центры высокого уровня, позиционирующиеся как статусные и эксклюзивные проекты, ориентированы в первую очередь на крупного арендатора с известным именем и соответствующим имиджем. Это требует узкого targeting’а целевой аудитории, что соответственно предполагает более тщательную подготовку и потому занимает больше времени, чем при работе с mass market сегментом», – отмечает г-н Кокорев. «Тщательное формирование пула арендаторов и должно быть нормой для девелоперов дорогих зданий. Сдать «зависшие» площади можно было быстро, нарезав мелкими блоками и пустив туда сомнительные компании, но это стало бы просто обманом по отношению к уже существующим арендаторам», – добавляет Андрей Высоцкий, консультант офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.

Согласно экспертным оценкам, стоимость аренды в аналогичных бизнес-центрах класса А составляет от $1,5 до 2,5 тыс./кв. м в год. Но поскольку площади сдавались целыми этажами и на длительный срок – от 5 лет и дольше, ПАН прибегнул к оптовой скидке для приоритетных клиентов. Руководитель отдела офисной недвижимости East Real Иван Починщиков, например, при участии которого состоялась сделка с «Маннхеймер Свартлинг», оценивает ставку в Доме Зингера в $870/кв. м в год, без учета НДС. На льготных условиях, по условиям договора ПАН со Смольным, арендует площади в Доме Зингера и городская торговая фирма «Дом книги» – на открытии первой очереди Дома Зингера в 2006 году была зафиксирована ставка в $700/кв. м в год. Все эти факторы увеличивают срок окупаемости объекта со стандартных 5–7 лет для объектов такого класса до 10 лет.

Зато ПАН сумел сформировать привлекательный с точки зрения состава арендаторов объект в условиях весьма плотной конкурентной среды Невского проспекта. Сейчас на Невском расположены такие объекты, как «Невский, 25» («Атриум»), «Невский, 38», «Северная столица», Geneum (Невский, 10), «Строгановский» (Невский, 19). Впрочем, все они имеют проблемы с парковкой и планировкой (мелкая нарезка помещений вызвана конструктивными особенностями исторических зданий). К тому же эти бизнес-центры были довольно давно введены в эксплуатацию и потому серьезной конкуренции объекту ПАН не составляют. Зато уже в ближайшее время конкурентами ему должны стать строящиеся «Невский Плаза» и Stockmann. При этом «Невский Плаза» (торговая площадь – 4 тыс. кв. м, офисная – 7123 кв. м) будет введен в эксплуатацию уже в I квартале 2009 года.

Вне всяких классов

Арендаторы мотивируют выбор БЦ «Дом Зингера» в качестве места размещения офиса прежде всего локацией и представительскими качествами здания. «Для нас «Дом Зингера» – это не просто адрес на Невском, это уникальное здание со своей историей, которая тесно связана с историей города. Символично, что компания, которая будет формировать новый облик современного Петербурга, находится здесь. Кроме того, архитектура и стилистика здания позволили нам создать эксклюзивные интерьеры», – говорит Сергей Лепкович, вице-президент инвестиционно-банковской группы TERRA ON.

«На мой взгляд, по большинству параметров бизнес-центр «Дом Зингера» соответствует классу А, о чем свидетельствует техническое оснащение здание, а именно: система вентиляции и кондиционирования, высококачественные современные лифты, водяная система отопления от автономной котельной, охрана и видеонаблюдение, системы пожарной сигнализации. В местах общего пользования была выполнена высококачественная и дорогая отделка, а арендаторам предлагались помещения с открытой планировкой. Отсутствие парковочных мест является недостатком, но эту проблему управляющая компания решила, взяв в аренду парковочные места за Казанским собором», – говорит г-н Починщиков.

Девелоперы тоже высоко оценивают качество проекта. «С формальной точки зрения бизнес-центр «Дом Зингера», согласно классификации Saint-Petersburg Research Forum, не соответствует некоторым параметрам офисного центра класса А, таким, например, как, обеспеченность парковочными местами и новое строительство. Однако у проекта есть ряд уникальных преимуществ, которые придают ему эксклюзивный статус. В первую очередь его месторасположение, уникальное по значимости, культурному и историческому контексту. Также нельзя не отметить сам проект бизнес-центра – при всей сложности здания, его окружения и трудностей проведения реконструкции в самом центре города объект, на наш взгляд, имеет интересные проектные решения высокого технологического и архитектурного уровня», – говорит генеральный директор «А+ Estate» (группа ЛСР) Юрий Ильин.

«Если по каким-то формальным причинам здание не соответствует заявленному классу, то это не столь существенно, поскольку второго такого здания больше нет», – согласен с ним г-н Высоцкий. «Дом Зингера – не только коммерческий, но прежде всего имиджевый объект, и мы это понимали, когда брались за его реконструкцию и приспособление под современные цели. Высоки эксплуатационные расходы, так как здание является памятником архитектуры, и соответственно высоки требования к его техническому содержанию и сохранению. Функционирование здания осуществляется при поддержке специально организованной ПАН управляющей компании, обслуживающей элитные объекты коммерческой недвижимости. Срок окупаемости данного проекта будет, безусловно, выше стандартных 5–7 лет для высококлассных бизнес-центров и составит около 10 лет», – признают в Петербургском агентстве недвижимости. Единственное, на чем компании удалось сэкономить, – это на разработке концепции. «Что касается концепции, она полностью себя оправдала и 100 лет назад, и сейчас», – говорит г-н Высоцкий.