В последнее время в крупнейших городах России было заявлено к строительству большое количество проектов офисной недвижимости, однако, реализуемость этих проектов крайне низка. Согласно прогнозам GVA Sawyer, к 2011-2012 гг. будет реализовано не более 40-50% от планируемого к вводу предложения офисной недвижимости.
Стоит отметить, что для многих региональных городов данный фактор окажет положительное влияние на развитие рынка офисной недвижимости.
Так, например, в Новосибирске ещё в середине 2008 г. доля свободных площадей в сегменте класса А была крайне высока (в бизнес-центрах «Кронос», «Росевроплаза» и «Гринвич») было вакантно более 35% офисных площадей, что свидетельствует о превышении предложения над спросом, по причине высокого уровня арендных ставок, а также неудачного месторасположения существующих бизнес-центров. Рынок недвижимости крайне чувствителен, высокоэластичен к цене и, если ставка аренды объекта отличается от средней ставки по рынку в сторону значительного повышения, то вероятность привлечения потребителя недвижимости резко снижается. Это была одна из основных причин, заставлявших арендаторов/покупателей делать выбор в пользу бизнес-центров класса В+, В-. Так в 4 кв. 2008 в бизнес-центре «Кронос» (класс А) арендная ставка снизилась на 20%. При сохранении экономической ситуации спрос на бизнес-центры класса А в городе составил бы около 100- 150 тыс. кв. м. к 2010 г, при том, что заявлено к строительству в 2 раза больше. В этих условиях неизбежно был бы достаточно высокий уровень вакантных площадей в этом сегменте офисного рынка.
Девелоперам все равно пришлось бы снижать арендные ставки. Емкость рынка была явно переоценена.
Из наиболее известных проектов, которые были заморожены в г. Новосибирск, стоит отметить компанию «Сибакадеминвест», который приостановил строительство Sky City на год-полтора из-за недостатка финансирования. Также ГК «Труд» перенесло строительство 4-й очереди БЦ «Манхеттен» (75 000 кв.м).
Многие федеральные компании «замораживают проекты». Так глава девелоперской компании Russian Land Шалва Чигиринский заявил о заморозке строительства небоскреба «Кристалл» в Ханты-Мансийске. Строительная компания «Астон групп» (Екатеринбург) приостановила строительство бизнес-центров «Царский мост»(14 600 кв.м) и «Невада» (24 000 кв.м). Причиной приостановки строительства стало произошедшее приобретение контрольного пакета Свердловского губернского банка Группой «Синара».
Что касается коммерческих условий, то в некоторых объектах наблюдается падение арендных ставок на 10-18%. Однако, большая часть собственников/девелоперов стремиться сохранить прежний уровень цен, либо повышает ставки, но, в основном не более, чем на 5%.
В Краснодаре в среднем уровень арендной ставки снизился на 5%. В классе А для строящихся и функционирующих объектов ее величина составляет от 1 200 до 1 500 руб. за 1 кв.м, в классе В - от 900 до 1 200 руб. за к. м. Многие компании откладывают решение о переезде в новый, более качественный офис. Ряд собственников строящихся объектов, ранее планирующих сдавать их в аренду, приняли решение о продаже.
В Ростове-на-Дону во многих бизнес-центрах предлагают «торг», разница между заявленными и реальными ставками составляет пока в среднем 5-10%.

Загрузка...