Если говорить об инвестиционной привлекательности
активов Immofinanz, то сейчас они все – в разном статусе. «Локомотивом»
продажи, очевидно, выступил «Золотой Вавилон» в Ростокино – один из крупнейших
в Москве торговых центров (GLA – около 170 тыс. кв.м), купить который –
безусловно, удача для девелопера, который хочет совершить масштабную экспансию
в столице. Два других Вавилона – так же имеют отличный потенциал: их «золотые»
локации – расположение прямо у выхода из станций метро «Ясенево» и «Отрадное» добавляет
привлекательности для потенциального инвестора. При этом в
портфеле Immofinanz присутствует достаточно сложный, с точки зрения
реализации, «Гудзон», который текущий собственник, хотя и старательно заполнял
арендаторами, не смог «раскачать» до необходимого, с точки зрения инвестора,
трафика. И виной тому, как это часто бывает с торговыми центрами, не самое
удачное местоположение. Этот проект - наследие того времени, когда торговые
центры проектировались и строились в Москве по десятку проектов в год. Пятый
объект в портфеле – это «крепкий середнячок», ТРЦ «Пятая авеню».
Если оценивать срок окупаемости при покупке этого портфеля,
думаю, учитывая наличие здесь мощного «Вавилона» на проспекте Мира, срок
окупаемости должен составить всё-таки менее 10 лет. При том, что самый большой
из Вавилонов обладает такой площадью, что его реконцепт можно безболезненно
делать поэтапно, другие проекты нуждаются в реконцепции больше и надо
учитывать, что их арендный поток на необходимый период ремонтных работ будет
снижен. Здесь требуется грамотное планирование работ, чтобы быстрее вернуть вложенные
в покупку средства. Помимо планирования реконцепции столь масштабного портфеля
недвижимости, важно понимать, что московский рынок и потребитель отличается от
петербуржского, поэтому мы надеемся, что Fort Group, которые исторически
предпочитают использовать собственные ресурсы для реализации своих проектов,
всё же обратятся к профессиональным консультантам, которые тщательно спланируют
реновацию объектов, а управляющая компания с солидным опытом работы и знаниями
на этом рынке сможет поддержать нового крупного владельца торговой недвижимости
в Москве, чтобы обеспечить гладкий переход активов от одного собственника – к
другому. Ведь помимо зданий, с переходом собственности к новому владельцу будут
переходить и арендаторы, которых привлекли его предшественники.
Примечательно, что об этой знаковой сделке рынок узнал в
первый день выставки MAPIC в Каннах, где в предыдущие годы
стенд Fort Group всегда находился в лучшем месте и выглядел чуть ли
не самым впечатляющим и красивым на Ривьере (это этаж Дворца Фестивалей, где
выставочные стенды имеют балконы с видами на яхты, припаркованные в порту
Канн). В 2017 году руководство и сотрудники компании присутствовали на
выставке, но без стенда. В этом году самые интересные для общения ритейлеров и
консультантов представители компании Fort Group – нового владельца и
нового soon-to-be миллионера, по квадратным метрам торговой площади
(сумма торговых площадей в приобретенных активах Immofinanz – 465
тыс. кв.м), спокойно проводили запланированные встречи за небольшим столом
в Visitors’ lounge выставки на -1 этаже Дворца Фестивалей, как
будто в подтверждение теории о том, что это «не место красит человека», а
совсем наоборот.
