Перешагнуть границы

Рынок активизируется?
О привлекательности инвестиционных вложений в коммерческую, в частности торговую, недвижимость в последнее время говорилось немало, равно как и о благоприятных условиях, которые власти создают для иностранного капитала в Москве и за ее пределами. Но основным фактором, повлиявшим на развитие ритейла в нашей стране, стало повышение уровня дохода наших граждан, и особенно москвичей. Так, с 2002 года средний годовой доход на душу населения в столице увеличился почти вдвое, составив около $10 тыс., а оборот розничной торговли только в первой половине 2005 года насчитывал $26,6 млрд. Примерно с 2001 года Москва обогнала Будапешт и Прагу по уровню доходов населения. Именно этот фактор в 1999 году побудил таких крупных ритейлеров, как Auchan, Metro AG и IKEA, выйти на рынок России. Что ж, решение обоснованное – Россия является не только самой крупной страной в мире: она обгоняет Западную Европу по количеству городов­миллионников.

На сегодняшний день число иностранных девелоперов в стране увеличилось. К ним, по словам директора департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, можно отнести ту же «Рамэнку» или южнокорейского ритейлера Lotte. Список этот могут продолжить такие компании, как «Мосэнка», OBI, «Марткауф», Castorama, Centrum Group, Leroy Merlin, Rewe и др. Предполагается, что общая площадь современных торговых центров только в столице к концу года составит 3,4 млн. кв. м. По оценкам ACNielsen, количество цивилизованных торговых сетевых объектов в Москве и Санкт­Петербурге наконец превысило 50%. На данный момент Центральный округ столицы по числу построенных торговых площадей даже обогнал европей­ские и американские мегаполисы.

Неудивительно, что перспективы российского рынка торговой недвижимости видятся российским и зарубежным девелоперам в радужном свете. Считается, что большая часть всех инвестиций в коммерческую недвижимость с начала 2006 года пришлась именно на сегмент торговли. Причина тому – относительно высокая, по сравнению с европейскими странами, доходность вложений: в среднем от 12 до 30%. За рубежом эти показатели составляют 4–8%. Получается, что период окупаемости торговых комплексов в нашей стране короче, чем в Европе – около 3–5 лет.

Безусловно, самый крупный представитель иностранного капитала в стране (в области девелопмента торговой недвижимости) – это компания IKEA, объявившая недавно о своих планах по дополнительному инвестированию $2,5–3 млрд. в строительство в России магазинов IKEA и торговых центров «Мега». Предполагается, что в ближайшие пять лет компания построит свои магазины и торгово­развлекательные центры в 12 крупнейших городах страны, среди которых Казань, Самара, Нижний Новгород, Ростов­на­Дону, Воронеж, Саратов, Волгоград и Новосибирск. Французская Auchan Group собирается открывать в Москве супермаркеты нового формата Atac площадью до 5 тыс. кв. м и Elea – от 1–1,5 тыс. кв. м. В 2006 году планируется открытие магазинов бытовой техники под немецкой маркой Media Markt, входящей в состав Metro AG. Около $150 млн. в развитие сети «Рамстор» вложит турецкая «Рамэнка»: предполагается, что к концу 2006 года в России будет уже 52 «Рамстора».

Среди девелоперов, ведущих бизнес в паре с российскими партнерами, можно отметить немецкую торговую группу Rewe, вместе с российским холдингом «Марта» открывающую в Москве торговую сеть Billa. Объем инвестиций в развитие этой сети должен достигнуть $500 млн. В этом году холдинг купил ТРЦ «Торговый Квартал на Свободном» в Красноярске.

Совместно с петербургской сетью «О’Кей» британская сеть Castorama в течение 10 лет собирается построить в России (в Москве, Санкт­Петербурге и Ростове­на­Дону) 50 гипермаркетов. По заявлениям представителей обеих компаний, прозвучавшим еще в 2004 году, инвестиции в этот проект составят $600 млн. В данный момент под маркой Castorama уже открыт торговый центр в Самаре.

Тем не менее спрос на качественные торговые площади в двух российских столицах не удовлетворен: по данным той же ACNielsen, только Москве требуется 200 гипермаркетов, 500 супермаркетов и не менее 1 тысячи мини­маркетов площадью до 400 кв. м. Непосредственно на российском рынке насчитывается всего 94 гипермаркета: получается, что уровень насыщения рынка не достигает даже 10%. Так что за пределами Москвы ситуация с предложением торговых центров не слишком радужная.

В поисках причин
Как говорит Алексей Могила, становление рынка ритейла в России в самом разгаре, однако крупные сетевики не способны быстро принимать решение о выходе на него. Как считают в Penny Lane Realty, заметную роль играет и национальный фактор: «Почему­то сложилось так, что турецкие и немецкие инвесторы быстрее адаптируются на нашей земле. Яркие примеры тому – компании «Рамэнка», OBI, «Марткауф», – рассказывают в компании. – Хуже с адаптацией обстоят дела у американцев и французов, а также итальянцев». По словам Алексея Могилы, тот же Auchan пока не так уж и быстро строится, остановившись на более простом для себя формате гипермаркетов. В случае же возведения магазинов до 1000 кв. м слишком много времени пришлось бы тратить на переговоры с мелкими собственниками объектов недвижимости.

По словам Владимира Пережогина, руководителя департамента управления недвижимостью Ассоциации владельцев недвижимости Группы компаний «ТЭН», существует ряд факторов, сдерживающих интерес зарубежных девелоперов. «Во­первых, в настоящее время на рынке уже сформировался основной пул игроков, во­вторых, российский рынок очень специфичен, – говорит г­н Пережогин. – Процесс получения разрешительной документации у нас пока непостижим для иностранных девелоперов. Кроме того, в крупных городах России существует физический недостаток площадей. Строить просто негде».

Иван Вашурин, старший консультант департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, считает, что иностранные девелоперы столкнулись с тем, что в России сейчас практически нет готовых активов на продажу, в связи с чем приходится искать русского партнера, обладающего или землей, или ресурсами для ее получения, а также знанием российского рынка в стадии преддевелопмента. «Строить иностранцы умеют сами, а вот справиться с административными барьерами не могут, впрочем, как и многие отечественные девелоперы. Как результат: западный игрок, придя на наш рынок, фактически не может начать реализацию проекта сам», – говорит г­н Вашурин.

На примере Уральского региона Алексей Ананьев, финансовый директор компании «Олипс», подтвердил, что иностранному девелоперу трудно вникнуть в специфику местного рынка недвижимости. «У него, как правило, возникают сложности в организации управления проектами, особенно в сфере взаимоотношений с властями как регионов, так и муниципальных образований, – говорит он. – Так, компания не может получить отвечающий ее требованиям землеотвод, что чревато затягиванием срока реализации проекта на несколько лет». Иностранному девелоперу труднее сориентироваться в обстановке и подобрать наиболее эффективных партнеров, проектировщиков и т. д., и это также затягивает сроки и увеличивает сметы».

Кроме того, залог успешной работы – организация быстрого и полного финансирования проекта. Однако классические западные источники финансирования, которыми можно воспользоваться в других зарубежных проектах, по мнению Алексея Ананьева, в России не всегда доступны. «У многих институтов нет открытых рисков на Россию. Но даже если и есть, документация, достаточная для организации финансирования на местном уровне, не позволяет получить доступ к западным заемным средствам», – объясняют в компании «Олипс».

Взгляд со стороны
Работающие в России иностранные эксперты согласны с перечисленными причинами. В частности, по словам Джеффа Кершо, директора отдела торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons, многие западные компании смущает россий­ский Земельный кодекс, в рамках которого работать довольно сложно. Другая причина, останавливающая игроков, – отсут­ствие частной собственности на землю. «Я обсуждал условия местного рынка со многими иностранными девелоперами, – говорит Джефф Кершо, – и некоторые из них признались, что в будущем хотели бы выйти на российский рынок: по их мнению, у России впереди большие перспективы. Однако на данный момент их останавливают такие препятствия, как получение визы и регистрации для иностранных граждан, языковые барьеры и т. д.».

Джеральд Гейдж, партнер компании Ernst & Young, руководитель группы услуг в области недвижимости, гостиничного бизнеса и строительства, перечислил целый ряд проблем, препятствующих увеличению числа зарубежных девелоперов на российских просторах. Помимо озвученных выше факторов, он упоминает большие суммы инвестиций для строительства, непрозрачный и длительный процесс приобретения разрешительных документов, необходимость ориентироваться на рынке местных специалистов, а также сложность конкуренции с уже работающими российскими девелоперами, обладающими доступом к различным ресурсам, в том числе и земельным. В числе названных в Ernst & Young проблем – нехватка на местах объектов современной инфраструктуры (коммуникации, канализационные, системы электро­ и водоснабжения) вкупе с загруженностью улиц и транспортных систем. Не на руку девелоперам играет и быстро меняющийся рынок, который в короткие сроки может сделать проект менее востребованным на рынке. «Конечно, приобрести нужные для работы знания возможно, но это – очень длинный и дорогой процесс», – замечает Джеральд Гейдж. По его словам, с учетом несколько короткой истории российского рынка ритейла слишком мало иностранных девелоперов решилось на рискованные инвестиции. Самые известные и часто упоминаемые – ENKA и Hines.

Впрочем, деятельность компаний ENKA и IKEA служит наглядным примером сотрудничества иностранного девелопера с российским партнером или – в данном случае – непосредственно с административным ресурсом. Обычно, если общение девелоперов с властями идет напрямую, без посредника, чиновники входят в состав учредителей создаваемой под проект компании. Так, IKEA, у которой возникали сложности с реализацией проектов, по словам Ивана Вашурина, обращалась за помощью к правительству Московской области. В данный момент одним из партнеров IKEA в реализации нового ТРЦ «Мега» на юго­востоке Москвы является агрофирма «Белая Дача». Председателя которой, бывшего министра сельского хозяйства, сегодня депутата Госдумы Виктора Семенова, как раз и можно отнести к так называемому административному ресурсу. Турецкая компания ENKA, в свою очередь, строит недвижимость в России при участии московского правительства, владеющего 20% акций компании «Мосэнка», созданной специально под строительство объектов недвижимости.

Однако, как замечает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, между иностранным девелопером и местным партнером нередко встает вопрос взаимного доверия. «Эта проблема возникает и в том случае, когда зарубежный игрок действует по так называемой схеме fee­девелопмента, то есть приглашает на проект наемного девелопера. В результате иностранные девелоперы все чаще попросту покупают готовые или близкие к завершению торговые центры», – говорит г­н Гасиев. Неудивительно, что в последнее время количество инвесторов, скупающих активы на рынке российской торговой недвижимости, увеличивается. Как правило, это именно инвесторы, а не девелоперы: в части девелопмента они полагаются на отечественных партнеров. Так, в 2004 году Eastern Property Holdings совместно со швейцарской компанией ENR Russia Invest прибрела пакет акций (10%) в московской сети «Мосмарт». В 2005 году EPH приобрела уже 26% акций новой компании Hypercenter Investment SA, зарегистрированной в Люксембурге, акционерами которой являются Jelmoli Holding AG (49%) и контролирующие акционеры «Мосмарта» – 25% плюс одна акция. Собственный капитал Hypercenter составит $150 млн. (средства EPH и Jelmoli), который большей частью будет проинвестирован в земельные участки «Мосмарта»: четыре в Москве, два – в Санкт­Петербурге и четыре – в крупных городах Центральной России. Гипермаркет «Мосмарта» будет якорным арендатором в каждом из торговых центров.

В 2004 году состоялась и сделка между австрийским фондом Meinl European Land и самарским девелопером ГК «Время», у которой был приобретен торгово­развлекательный комплекс «Парк Хаус» в Волгограде. В 2005 году MEL стал инвестором проекта по созданию молла «Парк Хаус» в г. Екатеринбурге. Отношения MEL и ГК «Время» строятся по схеме стратегического партнерства: MEL в течение ближайших двух лет финансирует начальный этап программы создания моллов Park House в Казани, Нижнем Новгороде, Уфе и Ростове­на­Дону, а ГК «Время» будет осуществлять девелопмент и управлять построенными центрами.

Компания Meinl European Land проявляла интерес и к московскому ритейлу, в частности к двум торговым центрам «Золотой Вавилон» – в Отрадном и Ясеневе. Однако эти объекты совсем недавно ушли к другому австрийскому фонду – Immoeast, владеющему частью акций работающего в России фонда Fleming Family & Partners. Предположительная стоимость этой сделки оценивается в $200 млн. И есть все основания предполагать, что обозначенные крупные сделки – не последние на нашем рынке. По мнению Алексея Ананьева, иностранные девелоперы будут увеличивать долю своего присутствия на российском рынке недвижимости, но не за счет реализации собственных проектов, а за счет кооперации с российскими девелоперами. «Будет происходить примерно то же самое, что и в банковском секторе, – предполагает г­н Ананьев. – Сегодня «дочек» иностранных банков не так уж много, в отличие от российских, где ключевой пакет акций принадлежит иностранным финансовым институтам». То же самое, полагают в «Олипсе», будет происходить и на рынке недвижимости: оценив синергетический эффект от объединения усилий, иностранные девелоперы будут проникать на российский рынок через процедуры слияния и поглощения.