Процветающий «рынок дилетантов»

По данным Марианны Орджоникидзе, заместителя председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, начальника Городского управления по туризму, в 2005 году Северную столицу посетили 2,9 млн. человек. По итогам текущего года ожидается уже 3,5 млн. Более того, правительство города приступило к реализации амбициозного варианта стратегии «5 х 5 х 5» на туристском рынке: за пять лет увеличить количество туристов до 5 млн. в год и войти в топ­5 наиболее посещаемых городов Европы. Проект разработан «Бостон Консалтинг Групп» по заказу МЭРТ за $550 тыс. в конце прошлого года. Благодаря этой программе в течение пяти лет (до 2010 года) Смольный рассчитывает получить около 130 млрд. руб. за счет развития туризма. Сейчас доход от него составляет чуть более 5 млрд. руб. в год. Операторы малых отелей скептически отнеслись к затее чиновников, считая, что программа может быть осуществлена исключительно за счет иностранных туристов.

Новый отсчет
Мини­отели в Петербурге существовали и в советское время, но тогда они были только ведомственные. В новейшей истории первые частные заведения начали появляться в 1992–1993 гг. По словам Алексея Мусакина, генерального директора «Первой компании» (управляет отелем Shelfort) и руководителя консалтинговой фирмы «Центр развития малых отелей», первыми были «Матиссов домик» на наб. реки Пряжки и «Немецкий клуб» на ул. Гастелло. «Потом, вплоть до 2000 года, была некая пауза, реализовывались лишь единичные проекты. Следующий всплеск запуска реконструированных объектов начался в 2001 году. В это время почти одновременно открылось от 20 до 30 отелей. Тогда же заработал и наш Shelfort», – вспоминает г­н Мусакин. Отель бизнес­класса Shelfort расположен на Васильевском острове, общая площадь 600 кв. м, 15 номеров (в том числе два люкса), два больших холла. Открыт в июне 2001 года. Стандартный 2­местный номер – от 3 до 4,5 тыс. рублей в зависимости от сезона. Затраты окупились за 4,5 года.

В силу сложившихся условий сегодня никто доподлинно не знает, сколько в Петербурге мини­отелей и тем более – количество номеров в них. По оценке Алексея Мусакина, в городе насчитывается более 450 малых гостиниц разного уровня – от хостела до бизнес­класса и выше. Анна Шишкина, генеральный менеджер арт­отеля Trezzini, считает, что их число в городе перевалило за 500. Опираясь на данные своих коллег, Максим Чепукайтис, управляющий «Валка хотелс групп», говорит о 500–600 мини­отелей. Общее количество номеров в них тоже весьма приблизительное, но если выбрать среднее значение 15 (при разбросе от 4 до 30 номеров в одном отеле), то суммарный показатель составит от 7 до 8 тысяч мест. Отдельный неисчислимый «легион» – операторы, которые сдают квартиры в жилых домах, как правило, целыми подъездами. Их число совсем не поддается учету. «Они существуют, где­то конкурируя с нами, где­то дополняя, – говорит Алексей Мусакин. – Эти объекты нельзя считать отелями, все­таки в малом отеле должны быть гостиничные услуги: завтрак, горничная, администратор и пр.».

Отсутствие внятной статистики объясняется и провалами в российском законодательстве, где нет упоминания об «отелях» вообще, а есть только «гостиница» и «малая гостиница». В классификации Федерального агентства по туризму (Ростуризм) под малой гостиницей подразумевается отель от 5 до 50 номеров. Соответственно средства размещения числом менее 5 автоматически выпадают из всевозможных учетов, а также не могут получить официального признания – «звезд». На Миллионной улице (между Эрмитажем и Мраморным дворцом) работает «Приют отшельника», где всего 4 номера. Можно снять его целиком или частями, стоимость номера – $200–250. Недалеко расположен еще один мини­отель на 4 номера. Очевидно, что объектам с такой уникальной локацией признание и не требуется, но неразбериха налицо.

Чтобы не плутать в терминологических дебрях, большинство операторов малых отелей используют свою, но тоже условную классификацию: до 10 номеров – «мини­отель», от 10 до 50 – «малый». «Не это главное, важно, что пока вы индивидуально можете обслуживать гостя, узнавать его в лицо, это будет малый отель. Как только учреждение начинает работать как конвейер, оно перестает быть малым», – поясняет г­н Мусакин.

«Звездная» болезнь
До августа 2005 года звезды гостиницам выдавали несколько различных учреждений, теперь это прерогатива одного Ростуризма. Тем не менее большинство гостиниц работает по старым, но еще действующим сертификатам. Малые отели, находясь в законодательном вакууме, нередко сами «хватали звезды с небес», т. е. могли присвоить их себе чуть ли не на основании решения трудового коллектива. А потому большинство хотельеров ориентируется не по звездам, а по уровню гостиницы: хостелы, экономкласс, бизнес­класс и выше.

Петербургские хостелы несколько отличаются от европейских собратьев. У нас это преимущественно переоборудованные этажи бывших общежитий после хорошего ремонта. В основном они состоят из 4–6­местных номеров, реже – 2­местных. Без завтрака, но при этом есть кухня, имеется охрана, удоб­ства на этаже, все чисто и аккуратно. Сдается койко­место, минимальные цены – 150–200 рублей в сутки.

Далее следуют отели экономкласса – нижний и верхний уровни.
В нижнем уже сдается не койко­место, а номер, иногда с телевизором, завтрак входит в стоимость, но туалет один на несколько блоков. Стоимость 2­местного номера – от 1200 рублей. Удобств в верхнем уровне экономкласса больше: в каждом номере санузел, телевизор, телефон. Помещения отличает качественная, но простая отделка – советские кровати и сантехника. Среднегодовые ценники – от 1500 до 2000 рублей за 2­местный номер, в сезон они выше.

Малый отель бизнес­класса уже вполне вписывается в классические каноны «больших собратьев» категорий 3–4* как по внутреннему убранству, так и по качеству сервиса. Правда, здесь есть нюансы: например, для получения четвертой «звезды» официальным путем хотельер обязательно должен обзавестись рестораном. Со «звездами» или без них, но примерно 2/3 владельцев индустрии гостеприимства причисляют свои объекты к бизнес­классу. Почти во всех отелях данной категории имеется высокоскоростной Интернет, в большинстве – бесплатный. За отдельную плату предоставляют трансфер, заказ билетов и прочие, не противоречащие закону и морали услуги. Разброс цен довольно большой – от 2,5 до 9 тыс. рублей за номер в сутки, в среднем по городу – 3–3,5 тыс. рублей. При одинаковом уровне сервиса ценник на апартаменты на Малой Морской улице или Невском проспекте будет на 15–20% выше.

Помимо локации ценообразующим фактором является наличие или отсутствие вентиляции и кондиционирования, определенная площадь номера, качество отделочных материалов, которое должно соответствовать заявленному уровню заведения, а также холл и дополнительные услуги. «Если стоимость номера $100, то вы не можете поставить мебель из ДСП. Но мебель из массива дуба необязательно», – говорит г­н Мусакин.

Невзирая на небольшой срок развития рынка и малые размеры, отельеры обзавелись тремя общественными организациями. «Ассоциация малых гостиниц Санкт­Петербурга» создана под эгидой ТАСИС (по программе развития туризма). Она объединяет отели самого разного уровня, а также поставщиков, работающих в гостиничной сфере. В ее составе около 20 активных членов. В апреле 2005 года создан «Клуб отелей» (The hotels club), куда входят 20 отелей бизнес­класса. И третье объединение – «Союз мини­отелей», который собрал более 100 членов, в основном операторов заведений экономкласса. Два последних союза сейчас совместно издают журнал Next­stop.

С развитием рынка появились и свои сетевые операторы, первые из них начали работать 3–4 года назад. Одна из крупнейших – компания Rinaldi Bed and Breakfast, основанная в 2003 году. В ее активе 14 мини­отелей в разных частях города. Холдинг «Отели на Невском», созданный в 2002 году, управляет 6 объектами. Три мини­отеля под различными брендами («Регина», «Евразия» и «Амстердам») принадлежат еще одному холдингу, сейчас он запускает четвертый объект. Многие открывают по второму отелю. В сегменте малых отелей постепенно формируется и рынок сторонних управляющих компаний. По мнению Максима Чепукайтиса, сегодня их насчитывается около 10. Спрос на услуги УК довольно высокий, но не хватает грамотных управленцев, а потому большинство вынуждено самостоятельно осваивать азы менеджмента. Хотя, с другой стороны, не все хотельеры готовы доверить ведение бизнеса «чужому дяде».

Кстати, Марианна Орджоникидзе отметила, что в Петербурге очень не хватает учебной базы для подготовки персонала для малых отелей, особенно низшего звена. «Мы сейчас работаем над этим, и через год­полтора, надеюсь, у нас появится соответствующий учебный комбинат».

Нет худа без добра
По оценке операторов, практически половина мини­отелей Петербурга выросла из «коммунальных коридоров». Сначала появлялось пять номеров, а заработав немного денег, новоиспеченный хотельер выкупал соседние квартиры и открывал еще пять­семь номеров. Поэтому де­юре большинство действующих объектов (более 60%) – это меблированные комнаты, владельцы которых де­факто получают сертификат на предоставление гостиничных услуг. Но гостиницами они являться не могут, так как для этого помещение должно иметь отдельный вход и аварийные выходы. В жилом доме, особенно в историческом центре, сделать это почти невозможно. «Мы не можем попасть даже в статистику, если мы – не гостиница. Налоги платим, но они не учитываются в смете туризма, получается, что для туризма мы ничего не делаем, – недоумевает г­н Мусакин. – А между тем малые отели Петербурга составляют четверть всего номерного фонда и приносят суммарно от $4 до $5 млн. прямых налогов в федеральный и местный бюджет».

За 15 лет развития рынка недвижимости риелторы и частные инвесторы сумели изрядно сократить долю коммунальных квартир, а потому в последние годы бизнес переключился на отдельно стоящие здания или на части нежилого объекта. Заметно изменился и начальный посыл: стимулом для развития нового гостиничного проекта становится не столько имеющийся актив в виде недвижимости, сколько свободный капитал, которым хотят грамотно распорядиться. «Нередко к нам за консультациями обращаются владельцы различных фирм и спрашивают, где лучше всего открыть мини­отель, – говорит Алексей Мусакин. – Вообще рынок малых отелей – это рынок дилетантов, к коим относимся и мы. Никто не начинал с больших гостиниц, все они пришли из разных бизнесов и зачастую не знают, как правильно построить работу. Иногда это даже во благо, потому что участники рынка придумывают и привносят что­то свое, новое и интересное». И действительно, сегодня только на рынке малых отелей можно встретить огромное разнообразие всевозможных приставок к слову «отель»: бутик­, арт­, дизайн­ и т. п. «Это более узкая сегментация, у нас, например, приставка «арт» (арт­отель Trezzini) означает совокупность трех направлений, – объясняет Анна Шишкина. – Дизайн (включая и аксессуары) разрабатывали состоявшиеся уже художники. Во­вторых, наш отель ориентирован на клиентов, связанных с искусством: для полотен художников у нас есть хранилища, для музыкантов – возможность репетировать в отеле. В­третьих, для этой категории клиентов мы организовываем мероприятия за пределами гостиницы – презентации, концерты, выставки». Креативный ход позволил инвестору быстро завоевать внимание клиентов, и он уже провел три мероприятия за пределами гостиницы. Г­жа Шишкина уверена, что у «тематических» отелей хорошие перспективы. Арт­отель Trezzini на 17 номеров расположен на Васильевском острове, есть большой конгресс­холл, открыт в мае 2006 года. Стоимость стандартного номера – 2880 рублей в сутки.

«Малая» экономика
Участники рынка затрудняются назвать точные суммы затрат на открытие одного отеля, особенно в связи с безумным ростом цен на жилую недвижимость в этом году. Анна Шишкина назвала $4 млн. в качестве минимальной суммы, необходимой для реализации среднестатистического проекта, опять же в зависимости от места. По оценке Алексея Мусакина, без учета расходов на выкуп недвижимости на открытие отеля на 15–20 номеров (площадью от 600 до 1000 кв. м) требуется не менее $300 тыс. в сегменте экономкласса и до $1 млн. – в бизнес­классе. Сроки окупаемости вложений составляли от 3 до 6 лет, в зависимости от места и стартовых условий. Но в связи с резким удорожанием недвижимости в Петербурге они могут увеличиться до 8–9 лет, считают специалисты. Мини­отели в этом году демонстрировали завидную заполняемость, в среднем 65–70%. Правда, Максим Чепукайтис в качестве экономического индикатора рассматривает не столько среднегодовую загрузку, сколько доходность конкретного объекта, которая при одинаковой заполняемости может быть разной в центре и на окраине. Он считает, что средние показатели доходности по малым отелям держатся на уровне 15–20%.

Малые отели практически не конкурируют с крупными гостиницами, ибо работают в основном с индивидуальными туристами. Хотя год назад операторы, входящие в группу The hotels club, разместили в своих отелях на Васильевском острове группу из 120 туристов, отняв тем самым хлеб у старших собратьев. Но это единичные примеры.

Среди постояльцев преобладают иностранцы, в отеле Shelfort – это 70%, из которых около 90% – бизнесмены, в Trezzini – 80% иностранцев и 20% россиян, преимущественно из Москвы и сырьевых регионов. В четырех отелях, управляемых Максимом Чепукайтисом, доля зарубежных гостей ниже – около 40%, остальные – россияне.

Но все операторы отмечают усилившуюся конкуренцию между малыми отелями бизнес­класса (3–4*), особенно в историческом центре. Сегодня на небольшом отрезке Невского проспекта работают несколько десятков мини­гостиниц. Только в одном доме 74 по Невскому проспекту расположены 3 отеля, столько же – в угловом здании на Большой Морской, 25. По мнению Максима Чепукайтиса, объекты уровня 3–4* вполне успешны сегодня и вне исторического центра и в будущем имеют хорошую перспективу. «Возьмите «Матиссов домик», который расположен на одноименном острове, в ужасном с точки зрения доступности месте. Это один из самых успешных проектов. Можно найти потенциально интересные места и в Купчино, и даже в промзоне Шушары, если договориться с менеджерами строящегося автозавода Toyota», – уверен г­н Чепукайтис. Совершенно неудовлетворенным остается спрос на объекты экономкласса (1–2*), где почти круглый год наблюдается дефицит вакантных номеров. Но инвесторы не спешат в эту нишу. С одной стороны, стоимость выкупленных под отель площадей одинакова и для одной, и для другой категории. И если разница затрат на отделку и оснащение объекта бизнес­класса и экономичного варианта будет отличаться в полтора раза, то стоимость номера – уже в два раза. Соответственно, не задумываясь о конкуренции и последующей заполняемости, инвесторы выбирают более дорогой вариант.

Развитие малых отелей в ближайшем будущем во многом будет зависеть от объема турпотока, который, в свою очередь, обусловлен политикой администрации города. Если туристов будет существенно больше, число малых отелей может увеличиться в полтора раза, считают специалисты рынка. Но если количество гостей будет оставаться примерно на одном уровне, как в последние несколько лет, а число мини­отелей вырастет на 15–20%, это может негативно отразиться на работе многих операторов.