Гостеприимство не продается

Не секрет, что среди объектов коммерческой недвижимости гостиница – самый сложный и трудноокупаемый продукт. Строительство отеля требует крупных инвестиций на начальной стадии проекта, «длинных» денег и продолжительных сроков окупаемости.

По разным оценкам, объем гостиничного рынка составляет $2–2,5 млрд. Общий гостиничный номерной фонд страны составляет порядка 200 тыс. номеров и, соответственно, 350 тыс. мест. «При этом гостиничный рынок в регионах сейчас очень далек от насыщения, ощутима нехватка номеров хорошего качества, конкуренция в этом секторе гораздо слабее, чем в других отраслях. Все перечисленные факторы оказывают существенное влияние на потоки инвестиций в гостиничную недвижимость, что делает этот бизнес одним из самых перспективных с точки зрения девелопмента и инвестиций», – комментирует Александр Гусаков, президент компании Heliopark Group. С этой точкой зрения согласны и в «Сити­Отель Девелопмент». «Инвестиционный бум объясняется высокой прибыльностью гостиничного бизнеса. В I полугодии 2006 года пятизвездочные отели Москвы по доходности опередили европейские города, хотя гостиничный сектор в столице начал развиваться позднее, чем офисная или торговая недвижимость. Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей – свыше 70%», – утверждает Дамир Кафтаранов, генеральный директор компании.

Если он есть, то его сразу нет
Лидерами по развитию гостиничного бизнеса сегодня являются Москва, Санкт­Петербург и Сочи. Хорошие темпы наблюдаются в Калининграде, Томской и Волгоградской областях, в Челябинске, Екатеринбурге, а также в Красноярске и Новосибирске.

По данным Heliopark Group, к 2010 году Санкт­Петербург посетит около 5 млн. туристов, следовательно, спрос и предложение качественных отелей класса 3* и выше будет активно расти. Сейчас в Петербурге функционируют 311 гостиниц на 17 300 номеров, еще 22 – почти на 1700 номеров – строится. В Екатеринбурге спрос на гостиницы разных категорий удовлетворен только на 50%. Краснодарский край активно позиционируется в качестве делового и туристического лидера Южного федерального округа. Загрузка гостиниц Сочи составляет более 90%, отели Анапы и Геленджика в «высокий сезон» заполнены на 100%. В Омске находится порядка 17 гостиниц. В Нижнем Новгороде – 78 вместе с ведомственными, их номерной фонд составляет 2979 номеров.

Однако иностранным инвесторам интересен в первую очередь столичный рынок, так как спрос здесь по­прежнему высок и аккумулирует порядка 40% всех доходов сектора.

В настоящее время в Москве функционируют 183 гостиницы с общим номерным фондом приблизительно 42 тыс. номеров, при этом за период 2000­2005 гг. было введено в эксплуатацию 18 новых отелей. «В настоящее время на столичном рынке сохраняется дефицит предложения качественных гостиничных услуг, что приводит к постоянному росту средних ставок номеров во всех сегментах при сохраняющейся высокой среднегодовой загрузке (65–80%). Сложившаяся ситуация усугубляется тем, что столичные власти стали активно сносить и перепрофилировать гостиницы, построенные в советское время («Интурист», «Москва», «Минск», «Россия», «Спорт», к которым в обозримом будущем должны присоединиться «Центральная», «Пекин», «Мир» и, возможно, другие). Новые отели, вышедшие на рынок в 2006 году, не восполнили существующий дефицит», – описывает ситуацию Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young.

По ее мнению, преимущества гостиничного рынка Москвы перед западными заключаются в его более высоком уровне доходности, что в сочетании со снижением макроэкономических и политических рисков (проявляющимся, в частности, в позитивной оценке развития российской экономики международными рейтинговыми агентствами) создает благоприятный климат для роста иностранных инвестиций. «Кроме того, в условиях сохраняющегося дефицита качественного предложения любой хорошо продуманный гостиничный проект под управлением международного оператора просто обречен на успех. Это подтверждается беспрецедентно высокими средними ставками за номер в московских отелях класса 3*, стабильно превышающими $200 (например, в четырех гостиницах сети Holiday Inn)», – комментируют в Ernst & Young.

Кто покупает звезды?
Интерес инвесторов к гостиничному сегменту постоянно растет, несмотря на более длительные сроки окупаемости гостиничных объектов. «Объекты класса 3–4* при правильном управлении показывают доходность в регионах не менее 14–15%. Но в среднем после ввода в эксплуатацию они окупаются за 7–10 лет, поэтому по срокам возврата инвестиций гостиничная недвижимость не может конкурировать с офисной или складской», – поясняет Александр Гусаков. Кроме того, в Heliopark Group отмечают, что за последние три года доходность в секторе гостиничной недвижимости снизилась. «Если еще недавно отель мог приносить прибыль 20% в год, например, наш отель Heliopark Country окупился за 4 года, то сейчас инвесторы согласны входить в проект при 10%­ной норме рентабельности», –говорит г­н Гусаков.

Однако специалисты рынка отмечают, что у сектора гостиничной недвижимости больше перспектив роста капитализации бизнеса, особенно в регионах, которые располагают рекреационными зонами. Поэтому сегодня многие инвесторы готовы активно вкладывать средства в этот бизнес именно в регионах.

В 2006 году было проведено наибольшее количество инвестиционных сделок на рынке гостиничной недвижимости России. Так, весной 2006 года британская компания London & Regional Properties приобрела у петербургского «ЛенСпецСМУ» недостроенный отель на 280 номеров на Васильевском острове. Сумма сделки – $30–35 млн. После завершения строительства управлять гостиницей будет финская сеть Holiday Club, которая входит в L&RP. В дочерней компании «ЛенСпецСМУ» – Мировом финансовом техническом центре, – которая проводила сделку, продажу прокомментировали следующим образом: «Отель был продан инвестфонду London & Regional Properties, в состав которой входит управляющий оператор Holiday Club – с целью соблюдения всех необходимых для управляющего оператора стандартов». Прошедший год в Петербурге был отмечен еще двумя приобретениями. Норвежская Wenaas Group сначала выкупила гостиницу «Пулковская» у немецкой группы Kempinski за $70 млн. А в ноябре пополнила свой портфель гостиничным комплексом «Прибалтийская», который обошелся новому владельцу в $100 млн. Отметим, что Wenaas Group уже владела отелем категории 5* Radisson SAS на Невском проспекте.

В секторе гостиничной недвижимости в Москве специалисты отмечают сделку по рефинансированию Ritz Carlton на ул. Тверской на сумму 160 млн. евро, а также продажу долей города в муниципальных отелях (например, в гостиницах «Украина», «Космос» и «Балчуг Кемпински»).

Кроме того, Heliopark Group в прошлом году осуществила сразу две интересные сделки. В первом случае оператор выступил в роли покупателя – приобретя отель Bad Hotel Zum Hirsch в Баден­Бадене (Германия), он стал первой российской гостиничной сетью, которая вышла на международный рынок. «Это наш первый шаг в реализации стратегии выхода на международный рынок, – говорит Александр Гусаков. – Ведь гостиничная компания, которая работает в различных странах, во­первых, является более устойчивой с точки зрения рисков, во­вторых, имеет возможность перенимать зарубежный опыт, и в­третьих, российские граждане активно выезжают на отдых за рубеж и им будет приятно остановиться в отеле российского оператора». Во втором случае компания являлась продавцом. И вновь первопроходцем. «Продав отель Heliopark Country западному фонду London&Regional Properties, Heliopark Group стала первой российской компанией, которая осуществила сделку sale­lease­back на гостиничном рынке России, так как мы будем осуществлять доверительное управление проданным отелем в течение последующих 20 лет. Сумма сделки составила около $20 млн.», – пояснил президент Heliopark Group.

Общее число инвестиционных сделок в секторе гостиничной недвижимости в России за прошлый год не превысило 10. Казалось бы, для такой огромной страны, как наша, негусто. Однако для развивающегося рынка, который лишь два­три года назад начал привлекать внимание девелоперских структур, это огромный прорыв, свидетельствующий о высокой динамике развития не только гостиничного сектора, но и российского рынка коммерческой недвижимости в целом.