Пять с плюсом, «Ритц»!

История и мифология
Вопрос о реконструкции отеля «Интурист» – советского предшественника Ritz Carlton – решался целых пять лет. 22­этажное здание из железобетона, алюминия и темного стекла, построенное в 1970 году, признали одной из крупных неудач столичных архитекторов. В конце 90­х городские власти приняли решение о сносе отеля и возведении на его месте современной гостиницы с рабочим названием «Париж». Так назывался небольшой отель, расположенный на этом отрезке Тверской в начале ХХ века. Планировалось, что новый «Париж», инвестиции в который оценивались в $120 млн., откроется к концу 2004 года. Но история распорядилась иначе.

В октябре 1999­го тендер на строитель­ство выиграла англо­французская компания Superior Ventures Ltd. (SVL), учредившая в России дочернюю компанию Red Square Development, которая и стала девелопером реконструкции. Стартовая цена на право выкупа аренды на 49 лет участка в 0,64 га была установлена в размере $23 млн. Столичные чиновники поспешили объявить, что новый отель откроется в начале 2001 года. Однако SVL заплатила за право аренды первый взнос в $5 млн., после чего в течение длительного времени поддерживала со столичными властями исключительно формальные контакты.

Только в ноябре 2002­го старую гостиницу в начале Тверской наконец разобрали. Вскоре глава департамента внешнеэкономических связей правительства Москвы Иосиф Орджоникидзе заявил, что до конца 2004 года на освободившемся месте будет построен пятизвездочный Hilton на 400 номеров площадью 34 тыс. кв. м.

Но всех обошел Ritz, овеянный литературной и скандальной славой. В 2004 году Superior Ventures продала Red Square Development казахской Capital Partners Ltd., которая к тому моменту уже инвестировала $40 млн. в строительство двух отелей оператора Marriott International в городах Актау и Атырау (Казахстан) и решила продолжить сотрудничество с гостиничной сетью Marriott на московском рынке, но уже в рамках бренда Ritz Carlton. Эта международная сеть отелей класса de luxe находится в собственности и управляется дочерней компанией крупнейшего в мире гостиничного холдинга Marriott International.

«Изначально отель проектировался под Hilton, но поскольку мы строили гостиницу категории de luxe, то предпочли Ritz. Пришлось разрабатывать новую проектную документацию, увеличивать размер помещений и шаг колонн, заново проходить техническую экспертизу», – рассказывает генеральный директор Capital Partners Эркан Эркек.

Выкупив инвестконтракт, Capital Partners планировала завершить основные работы к концу 2005 года. Предварительную стоимость проекта оценивали в $150 млн. На начальном этапе финансирование осуществлял один из крупнейших банков Казахстана – Казкоммерцбанк. Однако позже Capital Partners решила перезанять 160 млн. евро у Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank. «Merrill Lynch согласился понизить для нас ставку кредитования и увеличить срок ссуды. Для него это первый проект в России», – рассказывает Эркан Эркек. По мнению специалистов, ставка рефинансирования могла составлять 10–11 или 7–9%, в зависимости от того, взял ли предыдущий кредитор на себя какие­либо риски. Интересы девелопера представляли отдел привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle и Jones Lang LaSalle Hotels. Юридическую поддержку оказывали компании White & Case со стороны Capital Partners и CMS Cameron McKenna со стороны банкиров. Специалисты утверждают, что в условиях дефицита гостиниц в Москве отель Ritz Carlton – один из наиболее привлекательных объектов для зарубежных банков, который не будет падать в цене.

Сегодня Capital Partners оценивает объем инвестиций в проект в $250 млн. Впрочем, некоторые аналитики уверены, что инвестор потратил все $300 млн., из которых один только фасад стоил $20 млн.

100% акций гостиницы остались в соб­ственности Capital Partners.

Что отелю хорошо...
...строителю – проблема. В августе 2005­го управление проектом и полным циклом строительно­монтажных работ по возведению отеля после смены инвестора было поручено Savant International. Старший руководитель проектов Savant Бранислав Дрлевич говорит, что в отношении столичного Ritz­Carlton заказчик доверил управляющему строительством абсолютно все: «Но при этом контролировал выбор подрядчиков и сроки работ. Подрядчики подбирались исходя из двух критериев: расценок и опыта работы на похожих объектах. И мы считаем, что в плане затрат на строительство здания такого качества в самом центре мегаполиса инвестор должен быть весьма доволен. Однако строительство каждого квадратного метра стоило минимум на $500 дороже по сравнению с другими районами. Судите сами: выкопать 65 тысяч кубометров в историческом центре Москвы и вывезти больше сотни трейлеров земли вперемешку с «останками» «Интуриста»! На пиках работ на объекте единовременно находилось до 1400 строителей, а в среднем – около 800...»

Автором и координатором проекта Ritz Carlton является мастерская № 22 ОАО «Моспроект». На различных стадиях в проект архитектора Андрея Меерсона пришлось вносить серьезные изменения. В частности, именно с этим была связана полугодовая пауза в строительстве, когда на полностью очищенном участке не велось никаких работ. «Вначале проектирование отеля велось под будущего оператора – Hilton. Но после передачи площадки Capital Partners было решено повысить уровень отеля и привести планировки, а также требования эксплуатации, к более высоким стандартам Ritz Carlton. Активная работа на стройплощадке стартовала только в августе 2005 года», – рассказывают в Savant.

«Не считая того, что летом 2005­го кейтеринговая компания нечаянно отравила больше двухсот наших рабочих, основные проблемы были с выемкой грунта с 3­го по 5­й подземные этажи, – вспоминает Бранислав Дрлевич. – Открытую выемку грунта удалось произвести только для двух подземных этажей, а потом разрабывали известковые породы при помощи специальной техники. Грунт изымался через специальные конические отверстия в уже заложенных плитах. Все это затянуло работы еще на полгода. Мы применили инновационную технологию up and down – то есть надземные и подземные этажи возводились параллельно. Прежде нам уже приходилось изобретать нечто подобное, но не на столь крупных объектах. В итоге, когда 11­й надземный этаж был уже готов, работы под землей, над фундаментами здания, еще продолжались. Все приходилось делать очень осторожно, чтобы не повредить близко расположенные здания».

Эркан Эркек называет три основные проблемы при возведении отеля: «Прежде всего стесненные условия на площадке: построить 60 тыс. кв. м на участке в 6400 кв. м не так­то просто. Но ведь не каждый день удается приобрести участок в 500 м от Кремля! Во­вторых, доступ технике непрестанно затрудняло интенсивное уличное движение. И третье – вынужденный метод строительства up and down при подготовке фундамента для пяти подземных этажей. В будущем мы намерены взять его на вооружение. Исходя из этого, мы выбрали «ГРМ­строй» в качестве одного из генподрядчиков – у них богатый опыт железобетонных работ такого уровня сложности в центре Москвы. Наружные работы – внешнюю отделку фасадов, кровли, оконных проемов и общее благоустройство – отдали «Промстройкомплекту», а весь спектр внутренних и отделочных работ взяла на себя турецкая Polimeks».

Проекты геотехнических и общестроительных работ при возведении нулевого цикла, а также конструкций ограждения котлована и буровых колонн разрабатывало ООО «Инженерное бюро Юркевича» – еще до смены инвестора, по заказу ЗАО «Ингеоком». Проектирование монолитных железобетонных конструкций и гидроизоляции нулевого цикла велись им уже для нового владельца.

«Строительство шло в крайне стесненных условиях, – вспоминает Павел Юркевич. – В результате возник риск потери полезных площадей подземного пространства по сравнению с планировавшимися архитекторами, усложнились подготовительные работы, увеличилась продолжительность строительства. Новый отель было решено возводить без засыпки оставшегося после сноса гостиницы «Интурист» котлована глубиной около 8 м, восходившего террасами к его бортам: именно там было брошено немало старых конструкций и фундаментов, разборка которых была опасной. Старые фундаменты и конструкции после сноса «Интуриста» разбирали еще более года, с соблюдением мер повышенной безопасности и параллельно с устройством форшахт для возведения ограждения котлована из буросекущихся свай, а также отсыпкой пригрузочных берм. Перед возведением перекрытия над 3­м подземным этажом в зоне рампы на грунте пришлось устраивать выравнивающие стяжки из цементно­песчаного раствора. Полностью удалить старую фундаментную плиту гостиницы «Интурист» удалось лишь после возведения стен ограждения котлована из буросекущихся свай и устройства железобетонного пояса над ними».

Директор Savant Дэвид Сэлф уверен в том, что в будущем сотрудничество с Capital Partners будет продолжено, и считает, что этот проект удался во всех отношениях: «Разумеется, было очень интересно участвовать в возведении «Ritz Carlton Москва». Для нас это была отнюдь не простая задача, несмотря на солидный опыт реконструкции и строительства отелей в России и по всему миру: «Невский палас» в Санкт­Петербурге, Berkeley в Лондоне, каннский Carlton, знаменитый Le Grand Hotel В Париже... Московский Ritz – десятый гостиничный проект, управлением которого занималась наша компания».

«Нам очень понравилось работать с Savant – они прекрасно организовали процесс строительства, – говорит г­н Эркек. – При выборе проектного менеджера нас привлекло не только имя этой фирмы и опыт строительства отелей, но и сплоченность их команды. Ritz стал продолжением нашего сотрудничества с Savant, начавшегося с логистического парка «Пушкино».

Прибыль – ничто, имидж – все
Первый московский отель, предлагающий размещение и услуги класса премиум, в два раза ниже своего предшественника: вместо 22 этажей построили 9, выходящих на Тверскую, и 12 – в глубине квартала. Он расположен близ Кремля, в 350 м от «нулевого километра» Москвы.

Проектировщики специально решили сделать отель ниже его предшественника, чтобы не заслонять вид на Манежную площадь. Новое здание в стиле старой Москвы (модерн с элементами классицизма) напоминает средневековые итальянские палаццо. Более современно выглядят стеклянная галерея, протянувшаяся на уровне второго этажа вдоль всего здания, и стеклянный купол на крыше.

Для облицовки первого и второго этажей использованы два сорта гранита: индийский «Кашмир Уайт» и специально привезенный из Бразилии «Палладио». Это редчайший сорт камня, с микроскопическими нормами добычи, он никогда ранее не применялся в России. При возведении фасада отеля была разработана уникальная технология, позволившая целиком поднять и закрепить трехтонные капители – «венцы» колонн – на высоту более 24 м. Обычно капитель просто распиливают на несколько частей, но в данном случае была применена действительно уникальная и довольно сложная технология подъема, позволившая сохранить эти детали в первозданном виде. Особого внимания заслуживает и аркадная галерея (длинный козырек­канапе здания): она может смело претендовать на звание самого длинной в мире.

Если плановый косметический ремонт на объекте предусмотрен каждые два года, то гарантию по сохранности основных несущих конструкций строители выдали на 50 лет: «Я бы сказал, что проектировщики даже перестраховались и малость переборщили с бетоном и железом, – отмечает г­н Дрлевич. – Впрочем, это «болезнь» всех русских проектировщиков...»

Общая площадь гостиницы 59331 кв. м – пять подземных уровней и 12 надземных этажей. 334 номера площадью от 42 кв. м для проживания постояльцев, включая 65 люксов и один президентский площадью 237 кв. м, расположены с 3­го по 11­й этаж. Минимальная площадь номера составляет 42 кв. м – это самые просторные номера в Москве. Десятый и одиннадцатый этажи отданы под Ritz Carlton Club – воплощение концепции «отеля в отеле» с повышенным уровнем комфорта. Гостям клуба будут предложены пять бесплатных презентаций закусок и напитков в течение дня, абсолютная конфиденциальность при заселении, личный консьерж, а также представительская гостиная Club Lounge с потрясающим видом на город.

«Минус первый» этаж площадью 2000 кв. м спроектирован с учетом размещения SPA­центра с сауной, парной, джакузи, гостиной для релаксации и 14 процедурными, а также бассейна, фитнес­центра и салона красоты. На первом этаже располагаются служба приема и размещения, лобби­бар The Ritz Carlton Bar & lobby lounge, основной ресторан отеля с большим выбором блюд европейской, русской и азиатской кухни – Caviarterra, а также ресторан высокой кухни Jeroboam под руковод­ством всемирно прославленного шеф­повара Хайнца Винклера – обладателя трех звезд по классификации Мишлен, в котором будут подавать блюда высокой кухни cuisine vitale. Для уединенной трапезы имеется отдельная комната Petrus с винными шкафами, вмещающая до 10 человек. На крыше отеля разместился O2 Lounge – стильный бар с прилегающей летней террасой и изумительной панорамой на Красную площадь и Кремль. Второй этаж гостиницы занимают бизнес­центр и залы для банкетов и конференций общей площадью более 1360 кв. м, в том числе самый большой и функциональный Бальный зал высотой 5,5 м и площадью 650 кв. м, вмещающий до 700 гостей. На трех подземных уровнях расположена парковка на 367 машин.

Изначально на первом этаже планировали сделать казино, но потом девелопер передумал: вместо одноруких бандитов и рулеток более 2 тыс. кв. м отдадут под продажу ювелирных изделий и прочих лакшери­товаров, а также откроют арт­галерею. Кстати, туда можно будет попасть и с улицы, минуя вестибюль. «Это было чисто коммерческое решение, к которому мы пришли задолго до принятия нового закона о выводе игорного бизнеса в спецзоны, – уверяет г­н Эркек. – Не то чтобы ритейл выгоднее, но благопристойная репутация дороже... Ведь целевая аудитория нашего отеля слагается из нескольких типов клиентов. Во­первых, это командированные представители бизнес­сообщества; во­вторых, туристы со всего мира, для которых Ritz – уже своего рода lovemark. И, наконец, москвичи, которые захотят воспользоваться услугами сопутствующих операторов на территории гостиницы – например, провести праздничный уик­энд в нашем SPA­центре».

Интерьеры номеров оформлены в классическом стиле имперской России. Здесь и качественное постельное белье с гербом Ritz Carlton, и пуховые перины, и изящные мраморные ванные комнаты. В каждом номере есть жидкокристаллический телевизор, сейф, CD и DVD­плеер, беспроводной Интернет (Wi­Fi), доступный также в местах общего пользования, радио, телефон...

Впрочем, по словам Эркана Эркека, основным в отельном бизнесе было и остается качество предметов интерьера и уровень сервиса, а не выбор того или иного стиля: «Обстановку, в которой усталые путники ощутят себя российскими императорами ХIХ века, разработала компания Питера Зеллинга. Для поддержания этой особой атмосферы для оформления отеля были собраны около двухсот предметов антиквариата со всего мира».

Ritz Carlton распахнет двери для первых постояльцев 15 марта. Штат сотрудников должен насчитывать около 500 человек. Безопасность здания обеспечат 30 постов охраны. Цены на проживание будут начинаться от 650 евро в сутки без НДС (от 23 тыс. рублей в стандартном номере и от 430 тыс. – в президентском).

Соседям на зависть и на размышление
Приход Ritz Carlton Hotel Company L.L.C. в Россию многие считают затянувшимся. Он состоялся тремя годами позже одного из главных конкурентов, сети Hyatt (отель Ararat Hyatt Park построили в Москве в 2003 году). Буквально окно в окно с Ritz расположен пятизвездный «Националь». Через дорогу – «Метрополь». А за углом, на Манежной площади, не за горами завершение реконструкции гостиницы «Москва», которая теперь войдет в международную сеть отелей Four Seasons.

Впрочем, в Европе фешенебельные отели часто находятся рядом. К тому же, по официальным данным, в 2006 году Москву посетило почти 4 млн. иностранных туристов – такой показатель власти ранее планировали лишь на конец 2008 года.

Директор компании Horwath HTL Дэвид Дженкинс отмечает, что у Ritz Carlton идеальное расположение для отеля сегмента luxury: «Территория вокруг Креля преобразуется в зону пятизвездочных гостиниц, в которой нынешние ключевые конкуренты располагаются поблизости (Hyatt, Kempinksi и Marriott Aurora). Будущий девелопмент этой зоны включает также Four Seasons с одним проектом на месте бывшей «Москвы» и со вторым владением напротив Кремля, проект «Красная площадь, 5», и потенциальных операторов сегмента премиум на месте прежней гостиницы «Россия». С приходом на московский гостиничный рынок таких luxury­брендов, как Jumeirah, Mandarin, Rocco Forte Hotels and Shangri La, дальнейшее развитие в этом сегменте станет высоко конкурентным. Полагаем, что стратегия отеля в первый год работы будет заключаться в привлечении доли бизнеса ключевых конкурентов (главным образом гостей номеров категории люкс в Hyatt), и увеличении заполняемости, а не цен. По нашим оценкам, средняя цена номера в Ritz Carlton по итогам 2007 года составит $550–700».

«У Ritz Carlton есть преимущество: этот отель откроется на год раньше, чем Four Seasons», – говорит вице­президент консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. Состоятельных клиентов на три отеля хватит, убеждена она. По ее оценке, стоимость номера в Ritz Carlton в среднем будет примерно на 10% выше, чем в Ararat Hyatt Park.

Майкл Ланге, председатель совета директоров, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, считает, что у проекта блестящие – и долгосрочные! – перспективы: «Ritz Carlton, безусловно, является одной из наиболее интересных новых гостиниц Москвы. Нет никаких сомнений, что этот проект установит новые стандарты качества для высшего сегмента московского гостиничного рынка. Отель отличают высокое качество строительства, а также узнаваемый во всем мире бренд, которому присущи богатство и изысканность внутренней отделки помещения наряду с услугами высочайшего качества. Несмотря на то что вокруг Кремля планируется открытие и других гостиниц, Ritz Carlton длительное время будет оставаться вне конкуренции.

Благодаря его уникальному положению на рынке стоимость номеров будет находиться в премиальном сегменте, что сделает гостиницу самой престижной в городе. Можно ожидать, что первый в Восточной и Центральной Европе Ritz Carlton превзойдет все ожидания и выйдет на планируемый уровень заполняемости быстрее, чем аналогичный проект на более развитых рынках, – таких как Лондон или Париж...»

По мнению Дэвида Дженкинса, у проекта множество сильных сторон: «Сам по себе бренд заведомо привлекательный и выигрышный. Ritz Carlton намерен стать истинно люксовым отелем, в настоящее время единственным на всю столицу. Тот факт, что у команды управляющих из головного офиса оператора было время подготовиться к открытию и подобрать квалифицированных местных менеджеров, обещает высочайший уровень сервиса в городе. Да и рынок Москвы готов к объекту данной ценовой категории и качества. К тому же у Ritz Carlton есть преимущество первопроходца в уже подлинно люксовом сегменте московского гостиничного рынка, а следовательно, у него есть время чтобы зарекомендовать себя лидером на этом рынке, в конечном счете неизбежно отобрав эту позицию у Hyatt. Задержка открытия только повысила эти ожидания и, скорее всего, благоприятно скажется на проекте. Что касается недостатков, некоторые виды из окон отеля – например, на «Националь», – не лучшие из московских. Впрочем, это может быть преодолено».

Сам девелопер твердо уверен в успехе: «К началу второго года работы нам наверняка удастся достичь 70­процентной загрузки гостиницы. На начальном этапе и мы, и оператор проводили исследования рынка (в том числе и доходности соседей­конкурентов); они показали, что практически все пятизвездочные отели Москвы окупаются на 100%. Кстати, мы не рассматриваем соседство с многофункциональным проектом Four Seasons как соперничество. Скорее, такое соседство пойдет нам на пользу. По уровню сервиса и репутации я бы назвал эти бренды равнозначными. Тем не менее у нашего отеля целых два очевидных маркетинговых преимущества: во­первых, мы откроемся двумя годами раньше, а во­вторых, Ritz – это именно отель и только отель, а не некий конгломерат разноплановых бизнес­помещений, где есть и офисы, и торговые площади, и гостиница заодно...»