Назовите основные события и тенденции 2008 года. Какие из них получат продолжение в 2009 году?

Мишель Паскалис,
глава Multinational Logistic Partnership (MLP)/Michel Pascalis, head of MLP

2008 год сам по себе явление знаковое, можно уверенно предположить, что он войдет в историю в качестве рубежа, который разделит события на «до» и «после».

Что касается Санкт-Петербурга, то прежде всего видны результаты политики города в развитии его инфраструктуры: продолжается строительство Кольцевой автомобильной дороги, которая ключевым образом меняет географию развития недвижимости города, обеспечивая транспортную доступность всех его районов. Активно развивается промышленный сектор: работает завод компании Toyota, строится завод компании Nissan, завершается строительство завода General Motors, что стимулирует дальнейшее развитие отрасли в виде привлечения производителей комплектующих, необходимых для автомобильного производства.

Значительные перемены произошли на рынке складской недвижимости города. Введены в эксплуатацию или ожидаются к вводу до конца 2008 года, по различным оценкам, около 700 тыс. кв. м качественных складских площадей – впервые объем сопоставим с показателями московского рынка. Рынок близится к своему насыщению, и эта тенденция продолжится в 2009 году. Усиление конкуренции между девелоперами создаст дополнительные преимущества для арендаторов в виде большего выбора помещений, повышения их качества, более гибкой позиции девелоперов в отношении сроков аренды и минимального размера арендуемой площади. Рынок становится рынком покупателя.

К негативным тенденциям, которые начали проявляться в этом году и определенно продолжатся в 2009-м, можно отнести перенос на неопределенное время сроков реализации большого числа проектов, находящихся в стадии разработки, и смещение сроков ввода в эксплуатацию объектов на стадии строительства – все это влияние мирового финансового кризиса, последствия которого, к сожалению, станут еще более заметны в 2009 году.

Павел Лушанкин,
гендиректор строительной компании «Топ Хаус Бетон»

Уже в первом полугодии 2008 года многие инвесторы начали сворачивать или замораживать некоторые из своих проектов. К концу года эти процессы приобрели тенденциозный характер. В первую очередь кризис затронул девелоперов, оперирующих средствами, привлеченными у западных кредиторов. В меньшей степени пострадают проекты, реализуемые на собственные средства, хотя и их владельцы будут оценивать конъюнктуру на рынке сбыта складских площадей. Кроме того, наблюдалась тенденция к росту доли складов класса А в новом строительстве. Мы ожидаем, что даже при сокращении абсолютных цифр их доля будет расти и дальше.

Для нашей компании этот год был ознаменован участием в таких проектах, как MLP, Megalogix и Gorigo. Тесно общаясь с заказчиками, мы можем отметить возросший профессиональный уровень и компетенцию сотрудников строительных служб девелоперских компаний. Подрядчикам все реже приходится корректировать и пересогласовывать проекты, которые теперь уже все чаще отвечают нуждам заказчика и конечного потребителя. Мы отмечаем тот отрадный факт, что внедрение передовых эффективных и экономичных технологий в складском строительстве, таких как сталефибробетон или бесшовные полы, набирает обороты.

Андрей Амосов,
ст. консультант отдела складских и индустр. помещений JLL

Как одну из основных тенденций и событий на рынке складской недвижимости в текущем году я бы хотел отметить активный рост числа проектов, вошедших в завершающую стадию строительства. Это проект британского фонда Raven – Megalogix, AKM Logistics, принадлежащий тому же фонду, «Эспро-Кулон», срок сдачи которого назначен на декабрь 2008 года, а также вторая очередь МЛП «Уткина Заводь». Все проекты качественные и удовлетворяют требованиям большинства арендаторов. Несмотря на временное затишье рынка в первом полугодии, сейчас ситуация изменилась и мы ждем активного предложения со стороны девелоперов.

Думаю, что к событиям года на складском рынке можно с уверенностью причислить и сделку между AKM Logistics и Raven Russia, заключенную на стадии реализации проекта. Это знаковое событие на рынке Санкт-Петербурга, наглядно демонстрирующее, что складская недвижимость также не остается без внимания со стороны крупных западных фондов.

Большой интерес компаний к площадкам для крупноузловой сборки – одна из ключевых тенденций. Спрос на производственные помещения по-прежнему остается неудовлетворенным. К сожалению, пока реализация таких проектов под арендатора осложняется отсутствием необходимой разрешительной документации, позволяющей размещать производство в индустриально-складских комплексах, однако в будущем реализация подобных проектов может занять значительное место в работе профессиональных девелоперов.

Вячеслав Зелепуг,
менеджер по развитию ООО «А плюс девелопмент»  (выступает девелопером проекта AKM Logistics):

Крупнейшее событие этого года – продажа складского комплекса AKM Logistics компании Raven Russia. Важные тенденции на складском рынке Санкт-Петербурга вытекают из текущего мирового финансового кризиса, вследствие которого многие проекты либо заморожены, либо полностью приостановлены. Особенно это касается проектов, находящихся в начальной стадии реализации. Эта тенденция найдет отражение и в 2009 году. Из-за нехватки финансирования и дороговизны привлекаемых кредитов не будут реализованы многие анонсируемые к запуску проекты, а также не будет завершено строительство уже начатых проектов. Но все же мы ожидаем, что ситуация в 2009 году будет понемногу выправляться, поэтому ни на минуту не останавливаем реализацию своего проекта и планируем выдержать заявленные сроки по сдаче 2-й и 3-й очереди складского комплекса AKM Logistics.

Валерий Трушин,
руководитель группы исследований и аналити­ки Colliers International

Примечательно, что одно из самых знаковых событий рынка коммерческой недвижимости 2008 года произошло в складском секторе. Мы говорим о крупнейшей инвестиционной сделке в Санкт-Петербурге – приобретении британским фондом Raven Russia складского комплекса AKM Logistics в Шушарах общей площадью 164 тыс. кв. м. Сумма сделки составила $216 млн. Это говорит о том, что инвесторы положительно оценивают перспективы складской недвижимости в отношении доходности и риска.

2008 год отмечен беспрецедентным ростом новых площадей высокого класса. До конца года на рынок должно выйти 640 тыс. кв. м – в три раза больше, чем в 2007 году. Мы отмечаем качественный рост проектов. GORIGO, логопарк «Нева», «Колпино», AKM Logistics, 2-я очередь MLP «Уткина Заводь» – эти складские комплексы отвечают самым высоким европейским стандартам с точки зрения строительства и планировки. Потому можно с уверенностью говорить о продолжающемся «взрослении» рынка. На рынке по-прежнему существует острая необходимость в качественных холодильных складах и производственных площадках: многие компании до сих пор ютятся в старых промышленных помещениях. На текущий момент предложение высококачественных производственных площадей весьма незначительно. Девелоперы должны обратить внимание на эти сегменты, таким образом рынок предложения будет уравновешен. В 2009–2010 годах объем нового строительства, по нашим оценкам, несколько сократится из-за изменений в финансировании. Но ни о каком коллапсе говорить не приходится – на рынке будут совершаться крупные сделки аренды с серьезными международными компаниями. Например, в ноябре, в период кризиса, закрыта сделка аренды 12 тыс. кв. м производственных площадей на территории Ижорского завода с мировым автомобильным поставщиком Magna. На наш взгляд, это отражает одну из тенденций: автомобильные производства, которые размещаются в Петербурге, выступают «центрами притяжения» для компаний-поставщиков.