Нескладная Москва

Складские развалы
Крупные логистические центры сегодня сосредоточены за чертой города. По оценкам Knight Frank, общий объем площадей класса А в Москве не превышает 200 тыс. кв. м.

Эта ситуация связана с баснословной стоимостью московской земли, на которой девелоперу гораздо выгоднее строить более рентабельные объекты – офисные и торговые комплексы, а также жилье. «Площадь участка застройки должна занимать около 40–45% от общей площади проекта, что практически невозможно реализовать в городе, учитывая острый дефицит свободных «пятен» под застройку и высокую стоимость самой земли в черте города», – говорит Роман Бурцев, партнер, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank.

Кроме того, смещение строительства новых объектов в сторону области связано с проблемами транспортной доступности. Известно, что городские власти ввели ограничение на въезд большегрузного транспорта за пределы ТТК.

Среди существующих объектов можно выделить офисно­складской комплекс «Кулон» на ул. 8 Марта, который стал первым и единственным такого рода проектом в центре Москвы, а также офисно­складской комплекс «Кулон­Южный».

Всего, по данным Knight Frank, на территории Москвы функционируют следующие объекты класса А.

• Интеркомплекс «Строгино» общей площадью 27 266 кв. м. Расположен в СЗАО (арендаторы – Tablogix, BMW).
• Склад «Москапстрой» (Дорожная). Расположен в ЮАО. Общая площадь комплекса 21 086 кв. м.
• «Восточные ворота» – общая площадь 17,4 тыс. кв. м, ЮВАО. Арендаторы – «Италика­Трейдинг», «Тракт».
• «Вимм­Билль­Данн» – общая площадь 20 тыс. кв. м, расположен в САО.
• «Санрем Интерстатус» – общая площадь 20 тыс. кв. м, САО.
• «Кулон 8 Марта» – общая площадь 8 тыс. кв. м, расположен в СЗАО (арендаторы – DHL, Ozone, Cable&Wireless, Malesan, OSG), арендные ставки – $155 без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.
• «Кулон­Южный» общей площадью 8520 кв. м. Расположен в ЮАО (арендаторы – Samsung, WMT, ESAR, Agabb).
• «Трой Бизнес Парк» – расположен в ВАО, общая площадь – 5794 кв. м.
• «Мэри Кэй», общая площадь 9 тыс. кв. м, СЗАО.

Следует отметить, что склады класса А наиболее востребованы среди FMCG­ компаний, которым необходима высота потолков не менее 10 м, опция, которая значительно влияет на вместительность склада.

Более распространены в Москве склады класса В. Суммарная площадь таких объектов превышает 620 тыс. кв. м. «Это бывшие фабрики, заводы, старые продуктовые базы, другие производственные помещения, которые после реконструкции используются для хранения грузов или товаров. Часть площадей обычно занимают склады, часть – офисные помещения», – говорит Роман Бурцев.

Большая часть помещений, предлагаемых в аренду в городской черте, относится к классам С и D. Это в основном либо устаревшие, не соответствующие современным требованиям складские объекты, либо объекты, которые после смены своего функционального назначения используются под нужды хранения – бывшие производственные корпуса, здания НИИ, автобазы, овощехранилища. «На этих территориях могли быть возведены ангары, площадки, а капитальные строения переоборудованы под склады. Среди всего объема складских помещений Москвы данный тип преобладает», – считает Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium.

«Почти все промышленные предприятия Москвы сдают свои площади в аренду, извлекая, таким образом, дополнительную прибыль. Для некоторых – это практически единственный источник дохода, площади таких компаний сдаются в аренду полностью», – говорит Ирина Каграманова, пресс­секретарь ГК «Ташир».

Если на территории промзоны есть административные здания, хотя бы минимально сохранившие свои функции, их сдают под офисы тем же компаниям, которые снимают здесь склады.

Как правило, это складские территории с недостаточными по площади участками для маневрирования большегрузного транспорта, с неудобными подъездами. Площадь паркинга также недостаточная или отсутствует как таковая. Значительная доля таких помещений не отапливается, потолки невысокие (менее 6 м). Также следует отметить отсутствие пандусов – пол расположен на уровне земли.

Стоит отметить и площади, расположенные в жилых районах. Это, как правило, также неприспособленные под нужды складирования подвальные и полуподвальные помещения административных зданий, жилых домов и торговых центров. Они удобны небольшим торговым операторам благодаря своей близости к торговым объектам и соответственно потенциальным покупателям. Данный тип помещений, по оценкам компании Praedium, занимает совсем небольшую долю складских площадей города.

Низкое качество предложений в Москве не очень смущает многих арендаторов, которые готовы выкладывать за индустриальные развалы немалые деньги. «Для них главным критерием при выборе склада является именно его местоположение и уже потом технические характеристики здания», – заключает Роман Бурцев.

По оценкам Knight Frank, в Москве арендные ставки в классе А могут составлять $160–200/кв. м без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС. Для компаний, арендующих офисы вместе со складами, в том числе и под хранение своей продукции, ставка будет на уровне $300–400/кв. м без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.

В классе В аренда ниже, хотя и не намного: $130–170, при этом коммунальные платежи часто включены в ставку, так же как и операционные расходы.

С­класс стоит $80–150/кв. м с учетом операционных расходов и коммунальных платежей. Ответственное хранение: $0,2–0,35 за палето­место в сутки.

Компания Praedium подсчитала, что средняя арендная ставка, включая НДС и операционные расходы, на новые складские комплексы классов А и В составляет $195–260. Диапазон ставок зависит от расположения складского комплекса, а также условий аренды.

Для сравнения: в Европе средневзвешенные ставки аренды (Triple Net) на качественные складские помещения составляют $90–100/кв. м.

В Москву или из Москвы?
Складские территории, расположенные в Москве, востребованы многими компаниями. «Спрос на складские площади в черте города очень высок, особенно со стороны торговых и сервисных компаний, ориентированных на московского клиента», – считает Иван Потехин, генеральный директор группы компании «Эспро». Это могут быть торговые и дистрибьютор­ские фирмы, логистические операторы, компании, занимающиеся мелкооптовой продажей со склада, компании экспресс­ доставки товаров, интернет­магазины. Арендуя помещение в черте города, они существенно снижают транспортные расходы и значительно экономят время. Тем не менее, по оценкам Prime City Properties, в общей структуре спроса на склады в Московском регионе мощности в столице занимают лишь десятую часть. «Для определенных групп компаний расположение склада в городе является необходимым условием, однако большинство арендаторов уже пришли к выводу: за городом снимать склад выгоднее, – говорит Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. – Во­первых, современные склады, соответствующие требованиям международных компаний, за редким исключением, строятся только в Подмосковье. Во­вторых, к складу в Московской области значительно проще добраться большегрузному транспорту, в то время как уже на МКАДе начинаются многокилометровые пробки. В­третьих, арендные ставки в городе зачастую так же высоки, как и за городом, но при этом абсолютно не соответствуют качеству помещений».

По оценкам Knight Frank, во II полугодии 2006 года спрос на площади от 2500 кв. м на классы А и В составил 1 млн. кв. м. При этом большинство запрашиваемых площадей (85%) располагалось за пределами МКАД, то есть в Подмосковье.

В классах А и В уровень вакантных площадей традиционно низкий: 0 и 3,5–5% соответственно. В классе С он несколько выше. Его доля будет сокращаться за счет закрытия объектов либо перевода в класс В (редевелопмент).

Медленный вывод
Постепенно предложения в Москве сокращаются – новые объекты реализуются девелоперами в основном в Подмосковье, а складские площади, востребованные сегодня арендаторами, приходятся на индустриальные районы, подлежащие редевелопменту согласно программе вывода промышленных зон за территорию города. Эта программа приводит к сокращению индустриально­складского рынка внутри Москвы. «Освободившиеся земли в наиболее престижных районах города используют, как правило, под офисную или жилую застройку, привлекающую крупных инвесторов более высокой доходностью», – отмечает Иван Потехин.

По идее эта ситуация должна заставить арендаторов сниматься с насиженных мест, однако эксперты считают, что торопиться искать себе новое пристанище этим компаниям не обязательно. «На самом деле программа вывода промышленных предприятий из города сегодня реализуется достаточно медленно – находится не много инвесторов, желающих брать на себя такие обременения. У крупных предприятий, таких как завод «Серп и молот», часто бывает несколько владельцев, которым сложно договориться и скоординировать свои действия по редевелопменту территории. В итоге осуществляются лишь локальные проекты, а устаревшие территории вокруг них остаются незадействованными. Можно прогнозировать, что процесс будет и дальше идти невысокими темпами, поэтому резкого кризиса для арендаторов складов в промзонах не предвидится», – заключает Антонина Лаирова.

Исключительные проекты
Несмотря на дороговизну земли, появление новых объектов – в виде исключения – возможно. «В пределах МКАД появляются новые складские комплексы, построенные как для внутренних нужд компаний, так и для сдачи в аренду и оказания услуг ответственного хранения», – говорит Александра Кадченко. Специалисты выделяют несколько причин, по которым девелоперы принимают такое решение. «Склады появляются в московских промзонах, которые можно использовать только для размещения индустриальных объектов (Бирюлево). Эти территории подходят для редевелопмента складской недвижимости класса В», – считает Роман Бурцев. По мнению Praedium, складской комплекс «Кулон­Южный» площадью 14 тыс. кв. м на ул. Дорожной был построен на участке, который не был оптимален для объектов иного назначения (офисов, жилья, торговых и торгово­развлекательных центров).

Кроме того, новые корпуса можно возвести на территории уже существующего складского комплекса: снести ветхие строения и на их месте построить новые современные склады. Пример – компания «Элит­Кроус» планирует построить складской комплекс площадью 5400 кв. м на пересечении Варшавского шоссе и МКАД (внутренняя сторона) – сдача запланирована на II квартал 2007 года.

Возможна и другая ситуация: девелопер имеет территорию, теоретически пригодную для строительства офисного или торгового центра, но острая нужда в складских площадях не позволяет реализовать эту возможность. В качестве примера Александра Кадченко приводит компанию «Вимм­Билль­Данн», которая строит склад – распределительный центр площадью 20 тыс. кв. м – в Лианозово, рядом с производственными площадями.

Мнения специалистов относительно будущего складского рынка в Москве разделились. Часть экспертов считают, что достойные логистические центры будут появляться только за чертой города. Другие настроены более оптимистично. «Это узкий, но перспективный сегмент. Многие компании в целях экономии транспортных расходов готовы арендовать качественные площади в черте города по высоким ставкам аренды – от $130–140/кв. м и выше. Спрос рождает предложение. Очевидно, что количество проектов в Москве будет только расти, несмотря на высокую стоимость земли и увеличение затрат на строительство (около 10–15% в год). Кроме того, в связи с объявленными планами по закрытию московских хладокомбинатов в столице будет востребован формат низкотемпературных складов. По своим параметрам это высококачественные склады класса А», – считает Роман Бурцев.

При этом специалисты отмечают, что в рамках города наиболее перспективны смешанные форматы: офисно­складские, выставочно­складские (showrooms), торгово­складские. Один из таких проектов реализует группа компаний «Ташир». На Дмитровском шоссе появится большой многофункциональный комплекс «Рио Гранд»: девелопер планирует построить офисные площади, гостиницу, торговые галереи. Там же будет находиться и складской терминал класса А. «Появление многофункциональных комплексов со складской составляющей вполне возможно, и пример тому – «Рио Гранд», – говорит Ирина Каграманова. – Этот формат удобен арендаторам, а основными клиентами проекта станут оптовые торговые компании».

«Можно прогнозировать единичное новое строительство складских площадей классов А и В на территориях, где размещение объектов иного назначения пока не является перспективным, – говорит Александра Кадченко. – Однако облик города постоянно меняется – сегодня застраиваемые складами участки в будущем также будут подвергаться редевелопменту, складские площади будут уступать место жилой застройке, объектам социальной инфраструктуры, реабилитации природного комплекса».