Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
16 Марта 2007, 21:00
Земля без объектов
Ярославский мегакластер граничит с Дмитровским и Щелковским районами, практически не соприкасаясь с Центральным. Начинаясь от Третьего транспортного кольца в районе Рижского вокзала, его западная граница проходит по железнодорожной ветке, далее – через Главный ботанический сад РАН и по речке Чермянка до МКАД. От Щелковского мегакластера Ярославский отделяется веткой Ярославского направления железной дороги и (начиная от Окружной ж/д) лесопарковой зоной Лосиного острова.
Если говорить об особенностях Ярославского мегакластера, то следует отметить, что здесь достаточно большая площадь «выпадает» из рынка недвижимости. Лосиный остров, Главный ботанический сад, территории ВВЦ и Останкинского комплекса. Таким образом, территория мегасвязки, составляющая около 6% от всей площади столицы, оказывается еще меньше.
Коммерческая недвижимость в Ярославском районе в настоящее время развита очень слабо. Основную долю офисных объектов составляют административные здания классов С и D. Класс В представлен единичными объектами. Более 75% рассматриваемой площади занимает жилая застройка. На территории мегакластера расположено также несколько крупных промышленных зон – «Свиблово», «Северянин», «Медведково», «Алексеевские улицы». Некоторые из них, например «Медведково», согласно Программе правительства Москвы, будут частично реорганизованы, другие, такие как «Северянин», планируется интенсифицировать.
Офисный сегмент
Неактивное развитие офисного рынка в Ярославском мегакластере определяется следующими факторами:
Базовая арендная ставка на офисы класса В, предлагаемые в аренду в рассматриваемом мегакластере, составляет (в зависимости от расположения) $320–500/кв. м в год. Операционные расходы для класса В – $60–100/кв. м в год.
Среди офисных центров класса В можно выделить бизнесцентр «ЧайкаПлаза 1», расположенный в Зубаревом пер., 15, стр. 1, общей площадью 17 950 кв. м. В настоящее время вакантные площади в комплексе отсутствуют. Базовая арендная ставка на вакантные площади в I–II кварталах 2006 года составляла около $600/кв. м в год.
В ВЦ класса В по адресу ул. Хованская, 8/1, предлагается в аренду два блока общей площадью 1040 кв. м. Диапазон арендных ставок составляет $320–420/кв. м в год.
К классу В также относится небольшой офисный центр «Гильдия» по адресу: ул. Кондратюка, 3, общей площадью 3600 кв. м. Базовая арендная ставка составляет $450–500/кв. м в год.
В 2007 году на реорганизуемой территории промзоны «Свиблово» завершено строительство офисноскладского комплекса Jardin Botanique (офисы 7200 кв. м, склады – около 5000 кв. м). Арендная ставка на офисы составляет $410/кв. м в год (вкл. операционные расходы).
Таким образом, офисных центров, которые можно отнести к классу В, всего четыре.
Офисные площади в аренду предлагаются также на территории ВВЦ. Арендные ставки составляют $300–450/кв. м в год (в зависимости от класса, а также арендуемой площади).
В здании НИИ «Мосгипространс» на ул. Павла Корчагина, 2, сдаются офисы класса С. Арендная ставка – $436/кв. м в год (включая операционные расходы).
Базовые ставки аренды на офисы класса С составляют от $250 до $450/кв. м в год.
Офисные проекты, планируемые к реализации на территории Ярославского мегакластера:
Сегмент торговой недвижимости в Ярославском мегакластере развивается более динамично, чем офисный. В настоящее время можно выделить порядка 5 торговых комплексов, имеющих концепцию (общая площадь – около 73 тыс. кв. м).
Наиболее крупным концептуальным торговым центром является «Час Пик», расположенный на 87м км МКАД (сдан в эксплуатацию в III квартале 2006 года). Якорными арендаторами там выступают продуктовый супермаркет «Атак» (2 400 кв. м), магазин бытовой техники «М.видео» (1800 кв. м), магазин «Спортмастер» (1500 кв. м), кинотеатр «Час Кино», фудкорт. Диапазон арендных ставок в ТРЦ – $500–2500/кв. м в год.
На Ярославском шоссе, 54, расположен ТЦ «Мосмарт» общей площадью 16 500 кв. м (построен в 2003 году). Площадь торговой галереи – 5100 кв. м. Арендаторы – химчистка, оптика, фудкорт. Вакантных площадей на данный момент нет. В 2006 году арендные ставки в торговой галерее составляли $1000–1500/кв.м в год.
Одним из крупных торговых комплексов мегкластера является Metro Cash&Carry, расположенный по адресу: проспект Мира, 211, к. 1 (общая площадь 11 200 кв. м). За счет расположения на крупной транспортной магистрали торговый центр обладает хорошей транспортной доступностью.
В непосредственной близости от м. «Медведково», на ул. Широкая, 13, находится торговый центр «Медведковский» общей площадью 10 тыс. кв. м. Якорные арендаторы: «Стартмастер» (электроника) – занимает весь цокольный этаж, «Мегафон» (офис продаж и экспрессобслуживания»), «Макдоналдс», «Куда.ру», Glance, «Твое», «Том Клайм».
Крупнейшим заявленным проектом в Ярославском мегекластере является торговоразвлекательный центр, который планируется построить у платформы «Северянин» (общая площадь 242 тыс. кв. м). Девелопер проекта – компания Wakelin Promotion.
Также заявлено о двух проектах строительства торговосервисных переходов Sunflower, каждый площадью по 20 тыс. кв. м. Объекты будут располагаться у платформы Лось и на Осташковской улице. Сроки сдачи объектов в эксплуатацию намечены на 2007–2008 гг.
Перспективы развития рынка торговой недвижимости
Складские комплексы в Ярославском мегакластере расположены в основном на территории промзон, а также в подвальных и полуподвальных этажах торговых центров и жилых домов. Предлагаемые в аренду складские помещения относятся преимущественно к классам С и D, значительно реже сдаются склады класса В.
Основными арендаторами складов являются компании, которым требуются складские площади в черте города.
К качественным площадям можно отнести склады класса В+ в составе офисноскладского комплекса Jardin Botanique (площадь складов около 5 тыс. кв. м), на данный момент вакантных площадей там нет.
Крупным качественным складским объектом на территории мегакластера является логистический комплекс класса В «ЛогопромМедведково», расположенный по адресу: ул. Полярная, 31А. Складская площадь – 45 тыс. кв. м, высота потолков 8 м, офисная площадь 5 тыс. кв. м. Предлагается ответственное хранение, небольшая часть площадей сдается в аренду (вакантных в настоящее время нет).
К классу В можно отнести складской комплекс площадью 1500 кв. м по адресу: Чермянский прд, 4а. Это отапливаемые склады с высотой потолков до 12 м, территория охраняется, есть ж/д ветка. Предлагается только ответственное хранение – $185/кв. м в год.
Складской комплекс (класс С+) компании «Мострассклад» расположен по адресу: ул. Красной Сосны, 2В (платформа Северянин), высотность – 3 этажа. Вакантных площадей нет.
Неотапливаемые складские площади (класс С) предлагаются в аренду на ул. Кольская, 3, – холодные ангары по 500 кв. м, огороженная охраняемая территория, удобные подъездные пути для крупногабаритного транспорта. Арендная ставка – $180 /кв. м в год.
Отапливаемые складские площади (класс С) можно арендовать в многоэтажном складском здании на 7– 8м этажах, высота потолков 4 м. Арендная ставка $200/кв. м в год.
Отапливаемый склад на территории промзоны по адресу: ул. Кольская, 7 (класс С), площадь – 1000 кв. м, 4 ворот, кранбалка. Арендная ставка $180/кв. м в год.
Складское неотапливаемое помещение на Мурманском проезде площадью 650 кв. м – удобный подъезд еврофур, охрана, стихийная парковка. Арендная ставка $180/кв. м в год.
Вакантных складских площадей класса В в настоящее время нет. Арендные ставки для складов класса С варьируются в диапазоне $150–200/ кв. м в год.
Рынок куплипродажи
Ярославский мегакластер можно разделить на две принципиально различные части. Первая часть простирается вдоль проспекта Мира до станции метро «ВДНХ». Она характеризуется «сталинскими» постройками, а также хорошей транспортной и пешеходной доступностью. Перечисленные «плюсы» дополняются реконструкцией двух небольших промзон, которые расположены по обе стороны проспекта Мира, недалеко от метро «Алексеевская». Эти два участка, расположенные, с одной стороны, обособленно и ограниченные железнодорожными ветками, с другой – в непосредственной близости от магистральной улицы, станции метрополитена и недалеко от центра, являются практически идеальными для формирования офисной зоны.
В этой части Ярославского мегакластера, на проспекте Мира, особенным спросом пользуются также объекты стритритейла, и цены на них, естественно, крайне высоки. Так, именно здесь отмечена самая высокая стоимость квадратного метра мегакластера: торговое помещение на проспекте Мира, 112, предлагается к продаже по $20 600/кв. м. Самый дорогой в мегакластере офис площадью 1140 кв. м продавался по $5300/кв. м в бизнесцентре на Аргуновской.
Вторая часть, от станции метро «ВДНХ» до МКАД, характеризуется наличием многочисленных, но небольших по площади промзон (единственная значительная промзона – в районе Полярной улицы). Эти промзоны разбивают территорию на кластеры, в которых располагаются преимущественно «спальные» микрорайоны. С одной стороны, такая ситуация создает большие возможности в плане реконструкции производственноскладских площадей в торговые, офисные или жилые. С другой – транспортная и пешеходная доступность явно оставляет желать лучшего. По всей территории проходят две магистральные улицы (Енисейская и проспект Мира, переходящий в Ярославское шоссе) и северная часть КалужскоРижской линии метрополитена. Однако среди цен на помещения свободного назначения рекордных «показателей» достигло 47метровое помещение на Широкой улице – $8400/кв. м, расположенное именно в этой части мегакластера.
За последние 12 месяцев в Ярославском мегакластере на продажу было выставлено 470 тыс. кв. м площадей общей стоимостью $860 млн.
Тем не менее, несмотря на свою, казалось бы, «непрезентабельность», Ярославский мегакластер пользуется существенным спросом. Причем именно в последние полгода. По данным мониторинга предложения коммерческой недвижимости на продажу, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), на протяжении всего 2005 года и первой половины 2006 года цена коммерческой недвижимости в пределах мегакластера оставалась стабильной. А вот начиная с лета прошлого года стоимость коммерческих площадей буквально «рванула» вверх. Причем как в целом (в 2006 году общий рост средневзвешенной цены составил 125%), так и по всем основным сегментам. Так, стоимость квадратного метра торговой недвижимости в Ярославском мегакластере выросла в 2006 году на 133%. В конце февраля 2007 цена достигла $4534/кв. м, это выше, чем средневзвешенная цена торговой недвижимости по Москве в целом (за пределами Садового кольца). Да и темп роста стоимости торговых площадей в данном районе явно опережает среднемосковский (за пределами Садового кольца – 98%).
В сегменте офисной и производственноскладской недвижимости похожая картина. Офисы в Ярославском мегакластере подорожали за 2006 год на 84% и в конце года стоили $3480/кв. м (за пределами Садового кольца по Москве в целом эти показатели равны, соответственно, 68% и $3227/кв. м). За 2 месяца 2007 года прирост цен на офисы составил еще около 15% и цена достигла $4000/кв. м. Рост стоимости производственных помещений за 2006 год составил 92%, на конец года цена достигла $1430/кв. м (при этом средняя цена предложения по всей столице по итогам 2006 года составляет $1377/кв. м, рост за год составил 68%).
Объяснений столь феноменальному взлету цен в отдельно взятом мегакластере несколько. Первая – соотношение спроса и предложения. При том что количество предлагаемых к продаже объектов на протяжении всего 2006 года и в первые месяцы 2007 года оставалось на прежнем уровне (примерно 35–45 объектов в месяц), суммарная площадь предложения снизилась на 35%, а по торговым и производственноскладским объектам – на 50%. Таким образом, рост средневзвешенной цены стал естественной реакцией рынка на снижение объема предложения и уменьшение средней площади экспонирующихся объектов.
Другой причиной стало общее для всего рынка смещение интересов инвесторов из жилого сектора в сектор коммерческой недвижимости, которое стало активно происходить именно прошлым летом.
Однако есть и еще одна причина, специфическая для Ярославского мегакластера. Как уже отмечалось, долгое время цены здесь оставались на одном уровне. Даже в те периоды, когда происходил их резкий рост в других «мегасвязках». И вот наступил момент, когда «отстающий» подрынок стал подтягиваться за «лидерами». Не исключено, что в этот момент и спрос на более дешевую недвижимость вдоль Ярославского шоссе стал активно расти. К тому же небольшие по размеру промзоны могут стать прекрасной возможностью для реконструкции в офисные комплексы, которые также будут востребованы.
И еще одно. В Ярославском мегакластере отсутствуют крупные торговые объекты, и вполне логично, что приобретение небольших помещений для розничной торговли представляется весьма перспективным.
Коммерческая недвижимость в Ярославском районе в настоящее время развита очень слабо. Основную долю офисных объектов составляют административные здания классов С и D. Класс В представлен единичными объектами. Более 75% рассматриваемой площади занимает жилая застройка. На территории мегакластера расположено также несколько крупных промышленных зон – «Свиблово», «Северянин», «Медведково», «Алексеевские улицы». Некоторые из них, например «Медведково», согласно Программе правительства Москвы, будут частично реорганизованы, другие, такие как «Северянин», планируется интенсифицировать.
Офисный сегмент
Неактивное развитие офисного рынка в Ярославском мегакластере определяется следующими факторами:
- преобладание жилой застройки (в основном пятиэтажной);
- низкая транспортная доступность (единственная магистраль – Ярославское шоссе – является очень загруженной);
- значительная удаленность от центра города.
Базовая арендная ставка на офисы класса В, предлагаемые в аренду в рассматриваемом мегакластере, составляет (в зависимости от расположения) $320–500/кв. м в год. Операционные расходы для класса В – $60–100/кв. м в год.
Среди офисных центров класса В можно выделить бизнесцентр «ЧайкаПлаза 1», расположенный в Зубаревом пер., 15, стр. 1, общей площадью 17 950 кв. м. В настоящее время вакантные площади в комплексе отсутствуют. Базовая арендная ставка на вакантные площади в I–II кварталах 2006 года составляла около $600/кв. м в год.
В ВЦ класса В по адресу ул. Хованская, 8/1, предлагается в аренду два блока общей площадью 1040 кв. м. Диапазон арендных ставок составляет $320–420/кв. м в год.
К классу В также относится небольшой офисный центр «Гильдия» по адресу: ул. Кондратюка, 3, общей площадью 3600 кв. м. Базовая арендная ставка составляет $450–500/кв. м в год.
В 2007 году на реорганизуемой территории промзоны «Свиблово» завершено строительство офисноскладского комплекса Jardin Botanique (офисы 7200 кв. м, склады – около 5000 кв. м). Арендная ставка на офисы составляет $410/кв. м в год (вкл. операционные расходы).
Таким образом, офисных центров, которые можно отнести к классу В, всего четыре.
Офисные площади в аренду предлагаются также на территории ВВЦ. Арендные ставки составляют $300–450/кв. м в год (в зависимости от класса, а также арендуемой площади).
В здании НИИ «Мосгипространс» на ул. Павла Корчагина, 2, сдаются офисы класса С. Арендная ставка – $436/кв. м в год (включая операционные расходы).
Базовые ставки аренды на офисы класса С составляют от $250 до $450/кв. м в год.
Офисные проекты, планируемые к реализации на территории Ярославского мегакластера:
- Многофункциональный комплекс «Парк Хуамин», ул. Вильгельма Пика, 1314 (площадь офисов 200 тыс. кв. м; срок сдачи в эксплуатацию – 2010 год).
- Офиснокультурный центр, ул. Кольская, 7 (общая площадь 10 500 кв. м, срок сдачи в эксплуатацию – 2009 год).
- Многофункциональный комплекс «Триколор» (общая площадь 140 тыс. кв. м, 100 тыс. из которых – жилье).
Сегмент торговой недвижимости в Ярославском мегакластере развивается более динамично, чем офисный. В настоящее время можно выделить порядка 5 торговых комплексов, имеющих концепцию (общая площадь – около 73 тыс. кв. м).
Наиболее крупным концептуальным торговым центром является «Час Пик», расположенный на 87м км МКАД (сдан в эксплуатацию в III квартале 2006 года). Якорными арендаторами там выступают продуктовый супермаркет «Атак» (2 400 кв. м), магазин бытовой техники «М.видео» (1800 кв. м), магазин «Спортмастер» (1500 кв. м), кинотеатр «Час Кино», фудкорт. Диапазон арендных ставок в ТРЦ – $500–2500/кв. м в год.
На Ярославском шоссе, 54, расположен ТЦ «Мосмарт» общей площадью 16 500 кв. м (построен в 2003 году). Площадь торговой галереи – 5100 кв. м. Арендаторы – химчистка, оптика, фудкорт. Вакантных площадей на данный момент нет. В 2006 году арендные ставки в торговой галерее составляли $1000–1500/кв.м в год.
Одним из крупных торговых комплексов мегкластера является Metro Cash&Carry, расположенный по адресу: проспект Мира, 211, к. 1 (общая площадь 11 200 кв. м). За счет расположения на крупной транспортной магистрали торговый центр обладает хорошей транспортной доступностью.
В непосредственной близости от м. «Медведково», на ул. Широкая, 13, находится торговый центр «Медведковский» общей площадью 10 тыс. кв. м. Якорные арендаторы: «Стартмастер» (электроника) – занимает весь цокольный этаж, «Мегафон» (офис продаж и экспрессобслуживания»), «Макдоналдс», «Куда.ру», Glance, «Твое», «Том Клайм».
Крупнейшим заявленным проектом в Ярославском мегекластере является торговоразвлекательный центр, который планируется построить у платформы «Северянин» (общая площадь 242 тыс. кв. м). Девелопер проекта – компания Wakelin Promotion.
Также заявлено о двух проектах строительства торговосервисных переходов Sunflower, каждый площадью по 20 тыс. кв. м. Объекты будут располагаться у платформы Лось и на Осташковской улице. Сроки сдачи объектов в эксплуатацию намечены на 2007–2008 гг.
Перспективы развития рынка торговой недвижимости
- Заявлено как новое строительство, так и реконструкция существующих ТЦ.
- Планируется строительство торговых центров придомового формата (1500–3000 кв. м) и районного формата (3000–10 тыс. кв. м).
- Заявлены крупные торговые объекты (торговоразвлекательный центр у платформы Северянин).
- Наибольшее количество ТЦ будет построено рядом со станциями метро и ж/д станциями.
- Реорганизация продовольственных рынков и строительство на их месте ТЦ.
Складские комплексы в Ярославском мегакластере расположены в основном на территории промзон, а также в подвальных и полуподвальных этажах торговых центров и жилых домов. Предлагаемые в аренду складские помещения относятся преимущественно к классам С и D, значительно реже сдаются склады класса В.
Основными арендаторами складов являются компании, которым требуются складские площади в черте города.
К качественным площадям можно отнести склады класса В+ в составе офисноскладского комплекса Jardin Botanique (площадь складов около 5 тыс. кв. м), на данный момент вакантных площадей там нет.
Крупным качественным складским объектом на территории мегакластера является логистический комплекс класса В «ЛогопромМедведково», расположенный по адресу: ул. Полярная, 31А. Складская площадь – 45 тыс. кв. м, высота потолков 8 м, офисная площадь 5 тыс. кв. м. Предлагается ответственное хранение, небольшая часть площадей сдается в аренду (вакантных в настоящее время нет).
К классу В можно отнести складской комплекс площадью 1500 кв. м по адресу: Чермянский прд, 4а. Это отапливаемые склады с высотой потолков до 12 м, территория охраняется, есть ж/д ветка. Предлагается только ответственное хранение – $185/кв. м в год.
Складской комплекс (класс С+) компании «Мострассклад» расположен по адресу: ул. Красной Сосны, 2В (платформа Северянин), высотность – 3 этажа. Вакантных площадей нет.
Неотапливаемые складские площади (класс С) предлагаются в аренду на ул. Кольская, 3, – холодные ангары по 500 кв. м, огороженная охраняемая территория, удобные подъездные пути для крупногабаритного транспорта. Арендная ставка – $180 /кв. м в год.
Отапливаемые складские площади (класс С) можно арендовать в многоэтажном складском здании на 7– 8м этажах, высота потолков 4 м. Арендная ставка $200/кв. м в год.
Отапливаемый склад на территории промзоны по адресу: ул. Кольская, 7 (класс С), площадь – 1000 кв. м, 4 ворот, кранбалка. Арендная ставка $180/кв. м в год.
Складское неотапливаемое помещение на Мурманском проезде площадью 650 кв. м – удобный подъезд еврофур, охрана, стихийная парковка. Арендная ставка $180/кв. м в год.
Вакантных складских площадей класса В в настоящее время нет. Арендные ставки для складов класса С варьируются в диапазоне $150–200/ кв. м в год.
Рынок куплипродажи
Ярославский мегакластер можно разделить на две принципиально различные части. Первая часть простирается вдоль проспекта Мира до станции метро «ВДНХ». Она характеризуется «сталинскими» постройками, а также хорошей транспортной и пешеходной доступностью. Перечисленные «плюсы» дополняются реконструкцией двух небольших промзон, которые расположены по обе стороны проспекта Мира, недалеко от метро «Алексеевская». Эти два участка, расположенные, с одной стороны, обособленно и ограниченные железнодорожными ветками, с другой – в непосредственной близости от магистральной улицы, станции метрополитена и недалеко от центра, являются практически идеальными для формирования офисной зоны.
В этой части Ярославского мегакластера, на проспекте Мира, особенным спросом пользуются также объекты стритритейла, и цены на них, естественно, крайне высоки. Так, именно здесь отмечена самая высокая стоимость квадратного метра мегакластера: торговое помещение на проспекте Мира, 112, предлагается к продаже по $20 600/кв. м. Самый дорогой в мегакластере офис площадью 1140 кв. м продавался по $5300/кв. м в бизнесцентре на Аргуновской.
Вторая часть, от станции метро «ВДНХ» до МКАД, характеризуется наличием многочисленных, но небольших по площади промзон (единственная значительная промзона – в районе Полярной улицы). Эти промзоны разбивают территорию на кластеры, в которых располагаются преимущественно «спальные» микрорайоны. С одной стороны, такая ситуация создает большие возможности в плане реконструкции производственноскладских площадей в торговые, офисные или жилые. С другой – транспортная и пешеходная доступность явно оставляет желать лучшего. По всей территории проходят две магистральные улицы (Енисейская и проспект Мира, переходящий в Ярославское шоссе) и северная часть КалужскоРижской линии метрополитена. Однако среди цен на помещения свободного назначения рекордных «показателей» достигло 47метровое помещение на Широкой улице – $8400/кв. м, расположенное именно в этой части мегакластера.
За последние 12 месяцев в Ярославском мегакластере на продажу было выставлено 470 тыс. кв. м площадей общей стоимостью $860 млн.
Тем не менее, несмотря на свою, казалось бы, «непрезентабельность», Ярославский мегакластер пользуется существенным спросом. Причем именно в последние полгода. По данным мониторинга предложения коммерческой недвижимости на продажу, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), на протяжении всего 2005 года и первой половины 2006 года цена коммерческой недвижимости в пределах мегакластера оставалась стабильной. А вот начиная с лета прошлого года стоимость коммерческих площадей буквально «рванула» вверх. Причем как в целом (в 2006 году общий рост средневзвешенной цены составил 125%), так и по всем основным сегментам. Так, стоимость квадратного метра торговой недвижимости в Ярославском мегакластере выросла в 2006 году на 133%. В конце февраля 2007 цена достигла $4534/кв. м, это выше, чем средневзвешенная цена торговой недвижимости по Москве в целом (за пределами Садового кольца). Да и темп роста стоимости торговых площадей в данном районе явно опережает среднемосковский (за пределами Садового кольца – 98%).
В сегменте офисной и производственноскладской недвижимости похожая картина. Офисы в Ярославском мегакластере подорожали за 2006 год на 84% и в конце года стоили $3480/кв. м (за пределами Садового кольца по Москве в целом эти показатели равны, соответственно, 68% и $3227/кв. м). За 2 месяца 2007 года прирост цен на офисы составил еще около 15% и цена достигла $4000/кв. м. Рост стоимости производственных помещений за 2006 год составил 92%, на конец года цена достигла $1430/кв. м (при этом средняя цена предложения по всей столице по итогам 2006 года составляет $1377/кв. м, рост за год составил 68%).
Объяснений столь феноменальному взлету цен в отдельно взятом мегакластере несколько. Первая – соотношение спроса и предложения. При том что количество предлагаемых к продаже объектов на протяжении всего 2006 года и в первые месяцы 2007 года оставалось на прежнем уровне (примерно 35–45 объектов в месяц), суммарная площадь предложения снизилась на 35%, а по торговым и производственноскладским объектам – на 50%. Таким образом, рост средневзвешенной цены стал естественной реакцией рынка на снижение объема предложения и уменьшение средней площади экспонирующихся объектов.
Другой причиной стало общее для всего рынка смещение интересов инвесторов из жилого сектора в сектор коммерческой недвижимости, которое стало активно происходить именно прошлым летом.
Однако есть и еще одна причина, специфическая для Ярославского мегакластера. Как уже отмечалось, долгое время цены здесь оставались на одном уровне. Даже в те периоды, когда происходил их резкий рост в других «мегасвязках». И вот наступил момент, когда «отстающий» подрынок стал подтягиваться за «лидерами». Не исключено, что в этот момент и спрос на более дешевую недвижимость вдоль Ярославского шоссе стал активно расти. К тому же небольшие по размеру промзоны могут стать прекрасной возможностью для реконструкции в офисные комплексы, которые также будут востребованы.
И еще одно. В Ярославском мегакластере отсутствуют крупные торговые объекты, и вполне логично, что приобретение небольших помещений для розничной торговли представляется весьма перспективным.
Назад
Загрузка...