Комфорт на высоте

Больной вопрос
О строительстве высотных сооружений общественность говорит часто и охотно. Вопросы же эксплуатации строящихся сегодня небоскребов зачастую опускаются. Между тем, по мнению экспертов, именно эксплуатация уникальных сооружений, к которым относятся высотки, – один из самых больных вопросов. Вспомним печальный пример Басманного рынка, уникального безопорного сооружения. Причиной обрушения крыши специалисты назвали «ошибки эксплуатации». После трагедии директор рынка Марк Мишиев заявлял в прессе, что чистка крыши от снега у них никогда не предусматривалась. «Я думаю, что снег должен был таять под воздействием внутреннего тепла, а вода – стекать по водостоку, – отмечал тогда он. – Для уборки снега с крыши у нас не было никакой спецтехники».

Высотный многофункциональный комплекс – это, конечно, не рынок. Но проблемы с его эксплуатацией в истории рынка были – с первым зданием программы «Новое кольцо Москвы» – комплексом «Эдельвейс». Этот пример на страницах CRE мы уже приводили, напомним ситуацию. Жители комплекса в письме к мэру Москвы Юрию Лужкову жаловались: «Энергоснабжение дома в нарушение действующих норм осуществляется по временной схеме, вследствие чего в доме нет ни аварийного освещения, ни дублирующих схем электроснабжения. Основные системы жизнеобеспечения выходили из строя за последний месяц свыше десяти раз».

Ожидается, что все последующие высотные комплексы будут выполнены на высоком профессиональном уровне. К работе над строительством девелоперы привлекают международные компании, специализирующиеся на сложных объектах: Ove Arup, NBBG, Turner Construction­International и т. д. Но кто будет заниматься дальнейшей эксплуатацией небоскребов, сегодня в большинстве случаев неизвестно.

В «Москва­Сити» один из немногих сданных объектов – «Башня на Набережной» турецкой компании Enka. Эксплуатацией девелопер занимается самостоятельно. Этому примеру собираются последовать и некоторые крупные российские застройщики. «Капитал Груп» и Mirax Group, например, самостоятельно эксплуатируют все принадлежащие им объекты и планируют придерживаться того же принципа в отношении строящихся высоток в «Москва­Сити».

Единственное препятствие – отсутствие опыта эксплуатации высотных комплексов. Ошибок, накладок и недоделок, как минимум на первых этапах, не избежать. Как отметил Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group, «наверное, мы будем ошибаться и заблуждаться, но быстро исправимся». Если столь чистосердечно признается одна из крупнейших строительных компаний Москвы и России, что говорить о менее известных и сильных игроках.

Сегодня в России опыт эксплуатации высоток имеют считанные компании. К примеру, помимо уже упоминавшейся Enka, таким опытом обладает «ДОН­Строй». Но, как отметил Виктор Ильин, главный инженер, M+W Zander Facility management CIS, Ltd., отличия в обслуживании жилых домов и коммерческой недвижимости есть, и довольно существенные, прежде всего – в инженерных системах. В целом же ни у российских девелоперов, ни у местных представительств международных управляющих компаний опыта эксплуатации высотных комплексов нет.

Брать или не брать
Сегодня застройщики выбирают из нескольких вариантов: заниматься эксплуатацией самостоятельно, не имея опыта, или привлечь профессиональную западную компанию. Есть и третий, промежуточный, путь: нанять консультантов и развивать собственную эксплуатирующую компанию (ЭК). Видимо, именно этот вариант как нельзя лучше устраивает застройщиков небоскребов. «Мы сами эксплуатируем свои здания, – рассказывает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп». – Наша управляющая компания приняла участие в работе над проектом «Города Столиц» в «Москва­Сити» еще на этапе проектирования. Но останется ли наша УК после сдачи объекта, мы пока не решили. Точно знаем, что простое привлечение какого­то западного бренда нам не столь интересно. Мы не нуждаемся в громких заявлениях, все, что нам нужно, – это качественная, надежная эксплуатация. Мы проводили переговоры и понимаем, что в лучшем случае в состав эксплуатирующей западной компании будут входить несколько иностранных специалистов, а все остальные – российские. Возможно, мы пойдем по пути привлечения консультантов, которые могли бы наладить работу». «Мы готовы эксплуатировать комплекс «Федерация» самостоятельно, у нас есть управляющая компания, – заявил Дмитрий Луценко. – Но мы работаем с разными консультантами: Knight Frank, Colliers Internationаl, Hines, Arup и др. В качестве консультантов мы планируем привлекать лучшие международные кадры. И постепенно будем создавать собственный кадровый резерв». В комплексе «Федерация» ЭК MiraxService (управление офисной частью здания и местами общего пользования) и Hyatt International (управление отелем и апартаментами) сотрудничают с проектировщиками, архитекторами, дизайнерами уже сегодня, на стадии строительства.

Как отметили в российских представительствах ведущих международных управляющих компаний, девелоперы «Москва­Сити» обращались к ним за консультациями, с предложениями о сотрудничестве, но пока в процессе этих долговременных переговоров конкретных результатов не достигнуто. Участников этих переговоров легко понять: девелоперы хотят оставить под контролем объект и арендные платежи, а управляющим интереснее заниматься объектом в целом, нежели только консалтингом. Кроме того, к консультантам у застройщиков неоднозначное отношение: «За что мы так много платим этому человеку, он же ничего особенного не делает».

До сдачи высотных объектов еще есть время и, вероятно, еще будут приняты какие­то решения по ЭК. Но на самом деле этот вопрос должен быть решен намного раньше. Прекрасно известно, что службу эксплуатации нужно привлекать на начальных стадиях строительства, в идеале – еще до проектирования. По мнению Виктора Ильина, во время строительства необходим надзор ЭК, она должна не только консультировать, но и принимать участие в приемке работ при монтаже инженерных систем. «Пригласить на ранних этапах нескольких консультантов – совсем недорого, это капля в общем объеме затрат на строительство, а объект будет качественнее, профессиональнее, а риски, связанные с ошибками проектирования и строительства будут минимизированы», – продолжает Галина Яковлева, управляющий компании Hines. Один из примеров из практики компании Hines – комплекс «Покровские Холмы». На этом объекте служба эксплуатации Hines работала вместе со строителями. Этот комплекс был признан победителем в номинации «Жилые здания и комплексы (повышенной комфортности)» ежегодного конкурса «Лучший реализованный проект 2004 года в области инвестиций и строительства».

Но сторители, как правило, не жалуют службу эксплуатации. Они заинтересованы быстрее завершить строительство и перейти на новый объект, тогда как управляющая компания и служба эксплуатации остаются с владельцем здания и арендаторами на долгие годы», – продолжает Галина Яковлева. Условно говоря, представитель службы эксплуатации замечает, что уклон сделан не в сторону водостока, а к стене. Говорят строителям, застройщику, что вода будет скапливаться, стена – гнить. Но строят, сдают объект. Тем временем вода скапливается, стена гниет. И новый владелец требует службу эксплуатации, возмущается. Но исправить строительную ошибку уже значительно сложнее и дороже.

Недостатки инженерии, к счастью, не являются неустранимыми. По словам Виктора Ильина, современные технологии, оборудование и системы подразумевают возможность модернизации: «Можно сразу после сдачи работ, в процессе эксплуатации приступать к устранению недоделок».

Кстати, именно так называемые строительные недоделки – сегодня камень преткновения всех УК. «Строительные недоделки являются сегодня основной проблемой, с которой сталкиваются УК на новых объектах, ­ рассказывает Галина Яковлева. ­ Пользуясь строительным бумом, подрядчики работают некачественно, оставляют после себя много серьезных дефектов. Качество строительства и монтажа инжинерных систем вызывает сегодня много нареканий. В высотном же строительстве малейшие ошибки в проектировании и строительстве могут привести к катастрофическим последствиям ». «Все управляющие и эксплуатирующие компании сталкиваются с большим объемом работ по доделке, доводке систем и оборудования, – добавляет Виктор Ильин. – Сжатые сроки, которые диктуют девелоперы, сказываются на уровне работ». Непосредственно с некачественным строительством связана большая проблема дефицита кадров. «На рынке уже не менее 3 лет существует острый дефицит квалифицированных строителей, монтажников, специалистов по эксплуатации. Не существует академического образования по вопросам эксплуатации, нет профессиональных вузов, – говорит Виктор Ильин. – И эта ситуация будет только усугубляться, ведь темпы строитель­ства постоянно растут, увеличивается высота зданий».

О нынешнем уровне качества строительства CRE уже писал. В отношении высоток ситуация более сложная, т. к. стандартов для небоскребов практически нет. Для высотных зданий разработаны специальные СниПы, на сегодняшний день это «Московские городские нормы строительства для высотных зданий» (МГСН). Но вопросы эксплуатации решают сами владельцы и ЭК. Как отмечает Вячеслав Тимербулатов, вице­президент Группы компаний «Конти», «высотное домостроение в России во многом экспериментальное, поэтому практически все технические мероприятия и инструменты, применяемые для эксплуатации высотных зданий, являются новыми». «Существующие нормативные документы устарели, а новых регламентов ждут уже давно», – добавляет Виктор Ильин.

Чтобы минимизировать ошибки и накладки, многие застройщики высоток привлекают консультантов по эксплуатации. Об опыте Mirax Group мы уже упоминали. Подобный договор, к примеру, существует у ЗАО «Северная Башня», возводящего одноименный деловой центр, и компании Engineerics (Meinl European Land Group). Рассказывает Людмила Омельченко, генеральный директор ЗАО «Северная Башня»: «На этой компании мы остановились не случайно. Во­первых, к работе с «Северной Башней» привлечены профессионалы высокого уровня, за плечами которых управление такими объектами, как «Новинский Бульвар, 31», «Альфа Арбат Центр», «Берлинский дом», офисное здание­2 Центра международной торговли. Во­вторых, материнская компания Meinl European Land Group (MELG) – один из крупнейших инвесторов в недвижимость в Центральной и Восточной Европе. В настоящее время основной рынок для MELG – это Россия, где за последние два года в объекты коммерческой недвижимости MELG вложил около 2 млрд. евро. Все эти объекты обслуживаются компанией Engineerics».

Как отметили в компании «Северная Башня», они довольны работой консультанта. К примеру, уже на этапе строительства делового центра специалистами Engineerics внесен ряд предложений, которые впоследствии позволят снизить эксплуатационные издержки и улучшить условия пребывания арендаторов в здании. Но вопрос, какая компания будет управляющей в «Северной Башне», остается открытым. «Для нас важными являются профессионализм компании и опыт управления аналогичными объектами, – говорит Людмила Омельченко, – а также известность компании и ее репутация на рынке коммерческой недвижимости, коммерческие условия предоставления услуг по управлению зданием.

Наличие опыта – самый важный критерий выбора эксплуатирующей компании и по мнению застройщиков, и по мнению УК. Как считает Галина Яковлева, к эксплуатации высотных зданий можно допускать только те компании, которые могут доказать корпоративный опыт управления аналогичными объектами и привлечь зарубежных специалистов.

Набор опций
Обслуживание современных многофункциональных комплексов подразумевает не только стандартные уборку, исправную работу всех инженерных систем и т. д., но и новые опции. «Эксплуатация в высотных современных комплексах должна быть на уровне высококлассных 5­звездочных гостиниц, – полагает Алексей Белоусов. – Это подразумевает и такой же уровень сервиса». Такой дополнительной услугой, по его мнению, может стать служба консьержей – самый яркий пример сервиса, но далеко не единственный. Сюда же входят выбор системы доступа (для каждой зоны свой), информационные мониторы во всех лифтовых кабинах и пр.

В отношении зданий выделяют понятия коммерческой и технической эксплуатации. Первая связана с ведением дел с арендаторами, представлением интересов соб­ственника и получением арендной платы. Усложнить этот процесс, по словам Романа Сокова, директора департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow, может большая площадь строения. Для такого здания, как небоскреб, сложно осуществить начальную заполняемость. Хотя, к примеру, большая часть площадей первой башни комплекса «Федерация», по данным Дмитрия Луценко, уже нашла своих покупателей и арендаторов.

Техническая эксплуатация связана с ведением работ по текущему инженерно­техническому обслуживанию и включает в себя: техническое обслуживание; планово­предупредительные работы; текущий ремонт; комплексную уборку; специальное техобслуживание; технический консалтинг и материально­техническое снабжение.

Для того чтобы здание нормально функционировало, необходимо оснастить его системами жизнеобеспечения и безопасности: вентиляции, кондиционирования, тепло­ и электроснабжением и т. д. В современном комплексе число таких систем доходит до нескольких десятков. Самая серьезная проблема инженерных систем небоскребов – большая протяженность вертикальных стояков, из­за чего появляются проблемы перепада давления. Поэтому высотное здание структурируют, разделяют на секции. К примеру, через определенное количество этажей, обычно 12, делают специальные технические этажи. Подобный подход позволяет разделить блоки во время пожара, обеспечить работу инженерных систем здания.

Электроснабжение высотного здания принципиально не отличается от обычного, но обязательно предусматриваются резервные источники на случай аварий.

Сложной инженерной задачей становится водоснабжение – поднять воду на высоту 50 и более этажей непросто. «В специальных технических помещениях устанавливаются дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте», – поясняет Юрий Буланов, главный инженер ЗАО «Корпорация «Конти». По нормативным требованиям к водоснабжению высоток стояки, которые в стандартных зданиях располагаются в каждой квартире, должны находиться в коридоре, чтобы во внештатных ситуациях всегда была возможность перекрыть воду. Все трубы проходят в помещениях под потолком, и горячая вода в них, конечно, будет остывать. Для «Города Столиц» «Капитал Груп» разработал горизонтальную циркуляцию воды. Это дополнительные насосы, дополнительные затраты, но в результате многих проблем удастся избежать.

Пожаробезопасность – одна из важнейших тем. Пожарные нормы в России ужесточены по сравнению с мировыми в два раза. «В высотных комплексах должны быть предусмотрены системы оповещения людей, дымоудаления, обеспечение путей эвакуации, поддержание огнестойкости конструкций. К примеру, могут быть какие­то специальные мероприятия – охлаждение конструкции во время пожара, чтобы они сохранили свои конструктивные свойства как можно дольше», – отмечает Виталий Гинзбург, президент компании «Экопрог».

В частности, высотные объекты «Корпорации «Конти» оборудованы системами автоматизации пожарной безопасности: предотвращение возгорания, реагирование на очаг возгорания в любой точке здания и тушение. Все здание (через 10–15 этажей) разделено на сектора стенами из огнеупорных материалов, между секторами есть специальные нежилые помещения со своими инженерными коммуникациями. Они же – пожарные укрытия. Отделка стен, потолков и покрытия полов на путях эвакуации, в лифтовых шахтах и кабинах, вестибюлях, технических этажах выполнены из негорючих материалов. Образно говоря, здание только с виду одно целое. С технической точки зрения это несколько зданий – система сот.

«Огнестойкость конструкции «Федерации» рассчитана на 4 часа, – говорит Артур Александров, директор по строительству делового комплекса «Федерация», корпорация Mirax Group. – По нашим технологиям, все наружные вертикально перемещаемые конструкции при возникновении пожаро­опасности будут отключены. На сегодняшний день пути эвакуации достаточно просторны, чтобы вывести людей из здания вовремя. Кроме пожарных лестниц предусмотрены пожарные блоки». Но, по мнению некоторых экспертов, принятый норматив по огнестойкости – 4 часа – не является определяющим для безопасности людей, важно время эвакуации людей из горящего здания.

Мировая статистика по пожарам свидетельствует, что в 95% случаев очаги пожара удается устранить локальными средствами, но при наличии действующей системы датчиков дыма и спринклеров. И это тоже вопрос эксплуатации высоток.

В процессе эксплуатации высотных зданий нужно решить большое количество специализированных задач. «Например, – отмечает Вячеслав Тимербулатов, – необходимо проведение постоянного мониторинга технического состояния конструктивных элементов, инженерных систем, помещений и прилегающей территории». Благодаря установленным датчикам диспетчеры или госорганы смогут контролировать состояние конструкций, чтобы отслеживать возможность конструктивных дефектов, которые могут привести к обрушению здания.

Естественное проветривание помещений на большой высоте становится весьма проблематичным. Чем выше этаж, тем сильнее ветер, поэтому не все застройщики даже закладывают форточки в проект. Мировой опыт в этом отношении противоречив. Лорд Фостер проектирует уникальные «дышащие» фасады с естественной циркуляцией воздуха, а в небоскребе Трампа на 87­м этаже можно увидеть фрамугу в нижней части окна, открывающуюся наружу (!). В «Городе Столиц» предусмотрена потолочная система форточек.

Практически всегда при обсуждении темы эксплуатации зданий опускают тему ремонта новых помещений. Но для высоток это действительно больной вопрос, поскольку практически все здания сдаются без отделки. «После госкомиссии в комплексе начинается ремонт, который длится несколько лет, – говорит Алексей Белоусов. – Мы подсчитали, что только для того, чтобы поднять необходимые для ремонта материалы во все апартаменты «Города Столиц», лифт­тонник должен будет работать без перерыва целый год. На 2–3 года здание отдается в руки неизвестно кому, квалификация большинства ремонтников оставляет желать лучшего. Мы стремимся к тому, чтобы проектом «Город Столиц» занимались исключительно профессионалы, поэтому все помещения будут предлагаться под чистовую отделку».

Следующий вопрос – как организовать единое управление инженерными системами. В решении этой проблемы специалисты обычно приходят к необходимости организовать централизованный пункт управления, на котором, условно говоря, все провода сходились бы к одному пульту. В частности, такие технологии были разработаны специально для «Федерации». «Мы используем открытый протокол BacNet, – говорит Артур Александров. – В стандарте ISO 16484 по управлению HVAC (системы вентиляции, кондиционирования и отопления) как базовый прописан протокол BacNet. Открытый протокол выбран на основании того, что определенные группы сигналов должны будут предоставлены с нашей диспетчерской на общую диспетчерскую «Москва­Сити» и в единую диспетчерскую МЧС России. Исходя из оценки экономии система автоматизации здания окупает себя через 3–5 лет, после этого чистая экономия поступает в доход службы эксплуатации».

Мировая тенденция высотного строительства – многофункциональные комплексы, что продиктовано экономикой проекта. Рассказывает Артур Александров: «Мы хотим, чтобы башня жила, как говорится, around o’clock. Для этого в ней должны быть расположены службы и сервисы, работающие круглосуточно. Длительность светового дня в наших широтах составляет в среднем 8 часов. Если здание такой высоты и такой стоимости будет функционировать в режиме светового дня, оно не окупится ни при каких условиях. Башня «Федерация» должна «дышать» и днем и ночью, а вместе с дыханием – приносить деньги. В нашем здании будут и офисы, и апартаменты, и отель, и торговый центр, и фитнес­центры, и банки». Соответственно, к системам жизнеобеспечения, их надежности предъявляются повышенные требования. Все системы небоскребов должны эффективно работать круглосуточно: днем – для сотрудников офисов, вечером – для обитателей апартаментов и посетителей торговых галерей.

Тайна стоимости
Размер эксплуатационных платежей в небоскребах на данный момент неизвестен, девелоперы и управляющие предпочитают не называть никаких цифр. По мнению Романа Сокова, удельная стоимость большинства работ в небоскребе не будет сильно отличаться от стоимости работ в обычном здании (обслуживание внутренних сетей, уборка, снабжение, планово­предупредительные работы и др.). Исключение составят те статьи затрат, которые предполагают проведение фасадных работ. А затраты на безопасность могут оказаться ниже за счет размещения такого же штата охраны на входной группе при большом объеме здания.

Людмила Омельченко считает, что эксплуатационные издержки будут увеличиваться в связи с общим повышением цен на россий­ском рынке. «Полагаю, что значительного увеличения уровня эксплуатационных расходов в ближайшие год­два не произойдет, однако, учитывая тенденции рынка и общеэкономические факторы, в перспективе рост эксплуатационных издержек неизбежен», – добавляет она.