Юг в центре внимания

Юг России долгое время был одним из наиболее закрытых регионов. Не так давно большинство барьеров на пути федеральных компаний оказались сняты. В результате сегодня даже в условиях кризиса рынок продолжает развиваться. Разумеется, катаклизмы на мировых рынках заставили участников рынка скорректировать свою работу, однако последствия кризиса здесь заметны меньше, чем во многих других регионах.
483
Автор: Павел Чернышов
Бесспорно, главным событием, которое приковало к Югу интерес профессионального сообщества, стал выбор Сочи в качестве места проведения Олимпийских игр. Похоже, решение МОК стало своего рода катализатором – регион накрыла волна девелоперских проектов. Правда, как говорят отдельные компании, решение МОК никак не повлияло на их планы. Более того, как в свое время отметил представитель «М-Индустрии», шумиха вокруг олимпийских игр, скорее, создала дополнительные трудности. И хотя проекты на прилегающих территориях развиваются, по мнению отдельных экспертов, даже слишком активно, государственные тендеры не вызывают ажиотажа.

Запутанная политическая конъюнктура, частые кадровые перестановки не добавляют энтузиазма девелоперам. В декабре ушел в отставку мэр Сочи Владимир Афанасенков, продержавшийся на посту всего несколько месяцев (он был избран мэром в июне 2008 года). Несмотря на официальную причину – проблемы со здоровьем, – отставка была воспринята многими как результат борьбы между разными группировками в правительстве. Также в прессе уже стали появляться сообщения о скорой отставке президента ГК «Олимпстрой» Виктора Колодяжного. Понятно, что в таких условиях представители бизнеса десять раз подумают, прежде чем участвовать в госпрограммах.

Еще один политический проект, хотя и не такой известный, – развитие Южной игорной зоны. Напомним, что, согласно федеральному закону, 1 июля 2009 года все российские игорные заведения должны переместиться в четыре игорные зоны – на территориях Краснодарского края и Ростовской области, в Приморье, Алтайском крае и Калининградской области игорные операторы с самого начала скептически отзывались о возможностях создания русских «лас-вегасов» и «макао». Южный проект «Азов Сити» показал наибольшую жизнеспособность. Властям удалось выполнить, по мнению абсолютного большинства экспертов, сложную задачу – найти инвесторов, готовых войти в проект. И хотя в силу ряда причин очевидно, что в отведенный срок проект не будет закончен, хоронить затею рано.

Активно развиваются и менее резонансные проекты. Довольно большое количество объектов сейчас находится в финальной стадии и скорее всего будет построено. Лучше всего выглядит сегмент торговой недвижимости, до недавнего времени почти не заполненный. Среди наиболее крупных проектов можно выделить ТРЦ «Галерея Краснодар», вышедший на рынок в октябре нынешнего года, и «Мега-Адыгея», открывшуюся летом. В апреле ожидается открытие ТРЦ «Галактика» в Краснодаре. С недавних пор в регион не боятся заходить ритейлеры первой величины. Например, Carrefour начал свою экспансию на российский рынок именно с ЮФО. Также на рынок вышли такие «тяжеловесы», как Media Markt, Leroy Merlin, Auchan, X5, Castorama, Home Centre. Не отстают от западных конкурентов и российские торговые сети - «Техносила», «Магнит», «Лента». Справедливости ради заметим, что не у всех риелторов дела идут одинаково хорошо. Например, из-за резкого падения продаж от продолжения экспансии на юг в 2009 году отказалась ГК «Дикая орхидея».

Несмотря на кризис, продолжает развиваться прежними темпами и большинство проектов по строительству складской недвижимости. Часть компаний уже заявила о том, что работа будет идти без изменений. В сентябре в рамках федеральной целевой программы «Юг» России «М-Индустрия» начала строительства логистического парка «Южный» в Теучежском районе Республики Адыгея. Также заканчивается строительство первой очереди проекта «Мегалоджикс-Ростов-на-Дону». В качестве девелопера выступило СП, созданное Raven Russia и компанией «Авалон». Компании удалось привлечь кредит VTB Bank Europe на $170 млн. В строительство первой очереди логистического комплекса Megalogix – Ростов-на-Дону будет вложено порядка $100 млн., оставшиеся $70 млн. будут направлены на строительство второй очереди. Еще один складской комплекс класса А «Кулон – Югрос» строит ГК «Эспро». Это будет первый логистический комплекс класса А в Ставропольском крае.

Хорошие темпы показывает и гостиничная недвижимость. Понятно, что значительную долю проектов составляют строящиеся «под Олимпиаду» отели, работа над которыми идет на скорую руку и нередко с нарушением закона. Также было заявлено немало масштабных проектов, будущее которых в условиях кризиса выглядит довольно туманно. Тем не менее ряд качественных проектов устоял. Гостиничное строительство идет и за пределами курортной зоны. В частности, в Краснодаре местный девелопер «Европа-Инвест» уже неоднократно подчеркивал, что строительство пятизвездочной гостиницы на улице Красная будет закончено в заявленный срок. Связано это в том числе и с тем, что компания подписала контракт с сетью отелей Marriott, который предполагает серьезную ответственность застройщика по выполнению сроков строительства.

Медленнее всего развивается офисный рынок, прежде всего из-за низкого спроса. Так, в Ростове, по оценкам местных экспертов, качественные офисные центры (которых в городе не так много) заполнены максимум на 60–70 %. В то же время бывшие НИИ и помещения на первых этажах жилых зданий проблем с заполняемостью не испытывают – в них стабильно занято не менее 90% площадей. Схожая ситуация и в других городах. Однако и на офисном рынке жизнь продолжается. В частности, на рынок готовится выйти «Волгоград Сити» – крупнейший на юге России комплекс, возводимый в Центральном районе Волгограда. Хотя девелопер проекта – компания «ИнвестСтрой» отложил сроки ввода ряда проектов, бизнес-центр «Волгоград-Сити» планируется ввести, как и планировалось, в 2009 году.

Как видим, даже на фоне общего упадка Юг показывает довольно неплохие результаты. Недавно «проснувшийся» рынок, по мнению ряда инвесторов, остается одним из наиболее привлекательных в Восточной Европе. Тем не менее понятно, что часть новых проектов может быть отложена до лучших времен.

Назовите основные тенденции и наиболее запомнившиеся события 2008 года

Илья Володько,
генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group:

В целом минувший год оказался успешным для рынка коммерческой недвижимости ЮФО. Были введены в эксплуатацию несколько крупных торговых объектов на территории Краснодарского края и Ростовской области, начато строительство некоторых знаковых для региона проектов (гостиницы Ibis и Mariott в Краснодаре, МФК «Сочи-Сити» в Сочи, апарт-отель «Солнце», Геленджик). Почти все введенные в эксплуатацию проекты оказались успешными. Однако дефицит, наблюдавшийся практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, не был преодолен, потребность росла быстрее, чем вводились новые объекты. Рынок складской недвижимости остался самым дефицитным сегментом в регионе, а торговый сегмент, наоборот, упрочил свои лидирующие позиции, регион – первый по темпам его развития в России.

Здесь и кроется главный парадокс – наиболее развитые рынки недвижимости (как, например, рынок ЮФО) оказались более зависимы от ухудшения финансовой ситуации в мире, чем менее развитые. Связано это с тем, что в течение двух последних лет здесь было заявлено и только началось строительство большого количества объектов, финансирование которых из-за кризиса оказалось невозможным, а спрос «отложенным». Девелоперы в полной мере ощутили негативное влияние глобальных тенденций, что заставило их пересмотреть свой портфель проектов и приостановить деятельность по многим заявленным и даже строящимся объектам недвижимости. В этом смысле наличие большого числа крупных, амбициозных и перспективных проектов сыграло плохую службу, т. к. именно такие проекты оказались наиболее уязвимыми в период кризиса. Все участники рынка готовятся к 2009 году, который, по нашему мнению, станет очень тяжелым и значительно изменит состав участников рынка.

Максим Сергиенко,
коммерческий директор проекта «Волгоград Сити»

Если не брать 2008 год, а оценить всю проделанную работу с января по конец декабря, то можно выделить несколько тенденций: высокие темпы строительства объектов в первых трех кварталах, начало новых объектов и IV квартал, который скорректировал наши планы по началу работ на новых объектах. Нами отложены проекты за Волгой и внутри самого микрорайона «Волгоград Сити». Сроки ввода, ранее оговоренные бизнес-планами, таких объектов, как бизнес-центр «Волгоград Сити» и два жилых дома, остаются прежними. Условия работы стали более жесткими вследствие малой доступности кредитных средств. Финансовый поток на наши объекты практически не снизился, но условия получения кредитов, согласование платежей, фондирование и другие сложности существенным образом повлияли на получение финансовых средств на строительство. Преимуществ гораздо меньше, чем негативных факторов, которые будут сильно влиять на строительную отрасль до середины следующего года, а то и до конца.

Конечно, при разработке планов продаж и бизнес-планов нами рассматривались и варианты с минимальной рентабельностью, которые даже в сегодняшних условиях снижения реализационной стоимости квадратного метра позволяют проекту не быть убыточным. Но страх покупателя перед надвигающейся экономической угрозой и, соответственно, его нежелание расставаться с деньгами никто предусмотреть не может.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то вопрос финансирования ее строительства, скорее всего, будет решаться через 1–1,5 года (это касается серьезных проектов от 20 тыс. кв. м и больше). Пути финансирования жилой недвижимости усиленно ищутся властями, и вполне вероятно, что с весны следующего года позиция коммерческих банков в вопросе кредитования строительной отрасли будет скорректирована.

Ситуации на рынке недвижимости, как было раньше, когда «деньги охотились за недвижимостью», больше не будет. Вопросы кредитования, как частных заемщиков, так и строительных организаций, банки будут рассматривать более тщательно и будут прогнозировать свое сотрудничество с клиентами на основании серьезных подходов, рекомендованных ЦБ, Ассоциацией российских банков и правительством. Работа в этом направлении по методологии и законотворчеству ведется, что дает надежду на решение вопросов насыщения рынка недвижимости ликвидностью.

Дмитрий Золин,
управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC:

Юг России стал особенно привлекателен для инвесторов после объявления Сочи местом проведения Зимней олимпиады-2014. На прошедшей MIPIM-2008 в Каннах регион представил около 1,4 тысячи инвестиционных проектов на пять с половиной миллиардов евро. Интерес к региону проявляли не только российские, но и зарубежные участники рынка, что, кстати, стало для многих своеобразным залогом успешной реализации проектов.

Масштабные планы спутал мировой финансовый кризис, обрушившийся на все сферы современной экономики. Грандиозные проекты в недвижимости – это наиболее уязвимый сегмент, и в сложившейся неспокойной ситуации они первыми попадут под удар. Уже сейчас очевидно, что экономический кризис заставил многих девелоперов отодвинуть сроки ввода объектов в эксплуатацию. Популярность distressed assets вполне закономерна в условиях кризиса ликвидности. Нестабильность финансовых рынков провоцирует выход инвесторов из проектов. Поэтому вполне возможно, что часть крупных проектов на Юге сменят своих хозяев. Олег Дерипаска, владелец компании «Базовый элемент», уже распродает свои южные активы. Если это делает столь крупный игрок, ситуация в скором времени может стать критичной и для других компаний.

Виталий Богозов,
директор ООО «Новая Линия – Недвижимость»

Многие участники рынка свои годовые планы выполнили, нереализованными оказались ,на наш взгляд, завышенные желания. Еще одна тенденция – сворачивание ипотеки, транспортный коллапс. Также хочу отметить трусость и паникерство некоторых участников рынка в свете экономических событий осени 2008 года – истерия по поводу конца света на рынке недвижимости. Следствием этого стало: снятие рекламы, закрытие дополнительных офисов, сокращение специалистов, рынок недвижимости почти замер в ожидании.

Среди событий – открытие (расширение) «О,Ккей, «Метро», «Касторама», «Санта-Хаус», «Леруа-Мерлен», «МедиаМаркт», строительство котеджных поселков. Значительно увеличилось количество точек общепита, улучшилось и их качество. Основная масса начатых проектов будет реализована (никто не допустит появления новых «советских» долгостроев ). Что касается «бумажных» проектов, со временем посмотрим, возможно, будут изменения согласно текущим тенденциям, возможностям и запросам рынка.

Александр Горбачев,
руководитель отдела маркетинга компании Armbridge Consultancy / Megalogix

Есть несколько тенденций, которые стали последствием кризиса и будут продолжать влиять на сектор складской недвижимости еще некоторое время. В условиях высокой неопределенности и малого горизонта планирования девелоперы приостановили проектирование большинства спекулятивных проектов. Только несколько проектов реально остаются на рынке. Если говорить о ЮФО, то здесь «Мегалоджикс» завершает строительство первых очередей в Ростове. Несмотря на кризис, новые площади сдаются и готовы к аренде уже в этом месяце.

Сегодня акцент сместился в сторону реального, а не потенциального спроса арендаторов. Рынок будет характеризоваться незаконченными проектами, а арендаторы будут с осторожностью относиться к проектам, заключать договора аренды на более поздних стадиях строительства. Труднее будет вести переговоры по ставкам аренды. Арендаторы будут рассчитывать на более низкие ставки и менее долгосрочные контракты, так как бизнес не сможет заключать долгосрочные соглашения в условиях неопределенности. Мы ожидаем, что арендаторы предпочтут аренду складов класса А долгосрочного собственника с западными технологиями работы большинству других временных проектов.

Возможно, некоторые девелоперы предпочтут продать свои проекты. И это уже происходит. Но не у всех. В отличие от других девелоперов, «Мегалоджикс» придерживается стратегии долгосрочного владения свои складами. Сегодня большое значение приобретают факторы репутации девелопера, долгосрочность владения складом, международный опыт девелопмента и управления, которые в условиях кризиса играют существенную роль при кредитовании. Серьезные девелоперские проекты все равно продолжают получать кредиты и имеют возможность вести строительство за счет собственных и заемных средств. «Мегалоджикс» ведет строительство поэтапно. Строительство последующих фаз, в том числе в Ростове, предусмотрено после ввода в эксплуатацию и сдачи в аренду уже запущенных в строительство очередей. То же самое в семи других регионах, где «Мегалоджикс» заканчивает процесс оформления земли и получения разрешений на строительство для подготовки к началу фазы активного строительства. После получения всех разрешений и финансирования, компания планирует приступить к активным работам при условии стабилизации ситуации на рынке и позитивной ситуации со спросом.

Ольга Ясько,
руководитель департамента аналитики Colliers International

В октябре 2008 года был открыт один из самых успешных на сегодняшний день торговых центров – ТЦ «Галерея «Краснодар». К настоящему моменту не все секции ТЦ открыты. Девелопер проекта – «ОАО ИК «ТПС» – намерен открыть вторую очередь в 2010 году. ТЦ «Мега» функционирует не столь успешно, как можно было ожидать от этого проекта. Расширяется функционирующий ТЦ «СБС», к нему пристраивается торговая галерея. Через дорогу от ТЦ «СБС» активно строится ТЦ «Галактика». Однако пока в уже открывшемся ТЦ работают только Media Markt, и Home Center, не все операторы торговой галереи даже начали отделку своих помещений, несмотря на то, что открытие ТЦ было заявлено на ноябрь 2008 года.

В Сочи по-прежнему наблюдается недостаток качественных торговых помещений в сегменте ТЦ. Большинство небольших торговых комплексов сконцентрировано в центральной части Большого Сочи. Единственным, по нашему мнению, качественным объектом на сегодня является торгово-офисный «Александрия», открытый осенью 2008 года, площадью 5800 кв.м

Отодвигаются сроки реализации некоторых крупных инвестиционных объектов, заявленных в период подъема рынка на волне подготовки к Олимпиаде-2014. Проект компании «ОПК» находится только на стадии разработки концепции, строительство комплекса начнется не ранее 2010 года. Реальный срок ввода многофункционального комплекса «Сочи-Сити» отодвигается, как минимум, на год (до 2012 года) в связи со сложными граничными условиями. Затягивается снос гостиницы «Москва» и последующее строительство комплекса «Сочи Плаза», срок реализации – не ранее 2012 года. В настоящее время ведется работа по проекту МФК на месте киноконцертного зала «Фестивальный» и проекту ТРЦ на территории Завода ЖБИ (проекты инвестиционной компании «TPS»), а также работа по проекту второй очереди ТЦ «Александрия» (ЗАО «Маркет»). Активно продвигается на рынке и проект Bosco de Ciliegi в здании Морского вокзала.

В настоящий момент рынок торговой недвижимости города Ростов-на-Дону практически не представлен профессиональными ТЦ. Из существующих объектов, к этой категории можно отнести только популярный у горожан ТЦ «Горизонт». В ноябре 2008 года рынок торговой недвижимости Ростова-на-Дону пополнился площадями открывшегося ТЦ «Мега», который иногда вызывает нарекания у жителей. 18 декабря 2008 года в новом ТРЦ «Золотой Вавилон» открылся второй магазин сети Media Markt в Ростове-на-Дону. Официальное открытие ТРЦ запланировано на весну 2009 года. На левом берегу реки Дон ведется строительство ТРК «МЕГАМАГ». Открытие ТРК запланировано на II квартал 2009 года. Финансирование этого проекта осуществляет ЗАО «Райффайзенбанк», реализацию - Строительный концерн «Единство». Кроме того, в настоящий момент приостановлено строительство двух проектов торговых объектов – ТЦ «Шоколад» и ТЦ «Самолет».

Коментарии (0)


Поделиться

6560

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre