Назад
3 Марта 2009, 14:16
Рынок на глиняных ногах
Сегодня мысли девелоперов заняты отнюдь не реализацией новых проектов. Они думают, как рассчитаться с долгами и привлечь в существующие объекты стороннее финансирование. Выяснилось, что для этого подчас необходимо полностью перестроить работу компании. Но и это не гарантирует в ближайшем будущем инвестиций – продавцы объектов и потенциальные инвесторы ждут стабильности, до которой еще далеко.
Антикризисному ассет-менеджменту и особенностям реализации проектов в условиях кризиса была посвящена специальная конференция, организованная CRE Северо-Запад. Эта тема – одна из самых актуальных на сегодняшний день. Ни один сектор петербургской экономики не рос так, как за последние восемь лет вырос рынок девелопмента и строительства. Его объем увеличился почти в 20 раз, а объем инвестиций в этот сектор накануне кризиса измерялся миллиардами долларов. По развитию рынка недвижимости Петербург в Европе уступил только Москве, где строительный бум принял еще более грандиозный размах. Быстрее всего девелоперы строили и вводили в эксплуатацию торгово-развлекательные центры и гипермаркеты. В 2000 году в Северной столице было введено примерно 200–300 тыс. кв. м торговых помещений. В 2008 году этот рынок составлял уже примерно 4,5 млн кв. м. Не сильно отстали и офисы. За последние восемь лет их площадь увеличилась в Петербурге с 100 тыс. кв. м до более чем 1 млн.
Но на поверку оказалось, что петербургский рынок, как, впрочем, и весь российский рынок недвижимости, – это колосс на глиняных ногах. Девелоперы развивались исключительно на заемные деньги, и сейчас многие из них не могут даже достроить начатые проекты. О заморозке объектов объявили такие крупные игроки, как «Адамант», «Теорема», ЛСР и многие другие.
Сегодня в городе активно реализуется не больше десяти объектов площадью более 100 тыс. кв. м, отмечает директор петербургского офиса Knight Frank Олег Барков. Все эти проекты к моменту начала кризиса уже находились в стадии реализации, и их просто необходимо было достраивать, отмечает он. Или же инвестором в них выступает государство в виде городского бюджета, как в случае с новым стадионом на Крестовском острове, или госбанк, как в проекте «Невская ратуша».
Прогнозы также не утешают. Г-н Барков утверждает, что в ближайшие годы в Петербурге стартуют единицы заметных проектов. «Привлечь заемное финансирование практически невозможно. Даже если у инвесторов есть собственные средства, они предпочитают пока не запускать строительство объектов из-за неопределенности с ценами на недвижимость», – говорит он.
Руководитель петербургского представительства одного из крупных иностранных банков подтверждает, что девелоперам сейчас практически невозможно получить финансирование для своих проектов. Виной тому изменение цен на недвижимость – никто не знает, сколько она будет стоить через полгода. Волнует банки и изменение арендных ставок и, как следствие, сокращение прибыльности объектов. Но самым главным фактором, отталкивающим финансистов от сотрудничества с девелоперами, является высокая долговая нагрузка последних. «Мы не уверены, что большинство компаний смогут вернуть деньги, если мы их им одолжим», – отмечает банкир.
Объекты дешевеют
Из-за отсутствия на рынке заемного финансирования поведение девелоперов кардинально изменилось, отмечает директор по инвестициям и консалтингу Colliers International SPb Николай Казанский. По его словам, в разы увеличилось количество объектов, выставленных на продажу. Часто девелоперы готовы расстаться со своими объектами, чтобы рассчитаться с долгами. «Мы готовы продать практически любой свой объект», – не скрывает президент и совладелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов.
Кроме того, некоторые предприниматели планировали быстро заработать на росте рынка недвижимости и вкладывали в девелоперские проекты свободные средства. «Такие инвесторы не представляли, что девелопмент – высококонкурентная отрасль, которая к тому же жестко регулируется чиновниками. Сейчас, когда проблемы отрасли стали очевидными и серьезными, они поспешили избавиться от своих проектов», – добавляет г-н Казанский.
Меняется и стоимость объектов. Из-за снижения арендных ставок, которые упали в среднем на 20–30% в рублевом эквиваленте, уменьшилась и ликвидность бизнес-центров, ТРК и логистических комплексов. Положение может усугубиться, когда часть арендаторов обанкротится или переедет в более дешевые помещения из-за снижения издержек.
Стоимость объектов в валюте упала примерно в два раза, добавляет г-н Казанский. А президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин уточняет, что по сравнению с маем-июнем 2008 года стоимость самых ликвидных объектов недвижимости – встроенных помещений упала примерно на 30% в рублях, стоимость действующих бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов снизилась на 40%. Земельные участки упали в цене на 50–60% в зависимости от расположения.
Впрочем, это скорее ожидания потенциальных покупателей, далеко не все продавцы согласны настолько снизить цены на свои объекты, добавляет г-н Зельдин. Поэтому сделок сейчас практически не происходит. В течение нескольких ближайших месяцев девелоперы и владельцы помещений начнут соглашаться с покупателями, прогнозирует оценщик.
Покупатели не торопятся
Но несмотря на снизившуюся стоимость и большой выбор выставленных на продажу объектов, инвесторы не торопятся покупать в Петербурге недвижимость. Директор по стратегическим проектам финской девелоперской и строительной компании EKE Андрей Хитров считает, что виной тому удар, который нанес кризис по инвестфондам. Западные фонды обеднели, у них серьезно сократился объем средств, которые они могут вкладывать в российскую недвижимость.
Играет свою роль и общая нестабильность в отечественной экономике. Из-за резких колебаний курса рубля инвесторы не могут рассчитать потенциальную доходность, которую может принести им тот или иной объект. «Если к лету курс рубля прекратит скакать, будут заключены первые заметные сделки, проведенные в условиях кризиса», – прогнозирует г-н Хитров. Игорь Водопьянов также считает, что покупатели медлят, потому что не могут рассчитать потенциальную доходность объектов и уровень спроса на них.
Глава петербургского офиса компании Amplion, которая управляет активами западных банков и инвесткомпаний, Микко Седерлунд говорит, что потенциальных инвесторов пугает неопределенность в российском потребительском секторе, который сказывается на поведении арендаторов. Не факт, что для новых бизнес-центров, ТРК или логистических комплексов найдутся арендаторы, потому что многие компании сейчас не развиваются, говорит он. «Поэтому преимущества при поиске покупателя получат действующие объекты со сформированным пулом арендаторов и потоком покупателей, если речь идет о торговых помещениях. А шансы строящихся объектов повышаются, если в них заключены хотя бы предварительные договоры с якорными арендаторами», – говорит он.
Предпродажная подготовка
Далеко не всякий объект, выставленный на продажу в Петербурге, подходит западным инвесторам. Да и российские банки и фонды становятся все более разборчивыми, отмечают опрошенные CRE эксперты.
«Участники рынка девелопмента одни из последних в России вышли из тени. Подозреваю, что в организационной структуре некоторых компаний из этой отрасли осталось много моментов, которые могут отпугнуть иностранного инвестора», – отмечает партнер Deloitte Шариф Галеев.
Западным, да и российским, покупателям необходима максимальная прозрачность бизнеса, четко выстроенная схема собственности. А в российских традициях, наоборот, часто принято камуфлировать владельцев компании с использованием офшоров и схем встречного владения. Не все российские девелоперы могут работать по западным стандартам финансовой отчетности. Кроме того, покупая долю в компании или объекте, западные компании стараются ввести в структуру управления своих людей. А их российские партнеры иногда пытаются всеми правдами и неправдами оставить за собой максимум полномочий по управлению компанией, что может привести к внутрикорпоративным конфликтам.
По словам г-на Седерлунда из Amplion, продавцы недвижимости в России не привыкли готовить принятый на Западе комплект документов. Например, в Европе и Америке покупатель получает уже проведенный аудит объекта, который он должен только проверить. А в России проведение аудита объекта ложится на самого приобретателя, что может замедлить завершение сделки на несколько месяцев. «В нынешних условиях серьезные преимущества смогут получить те продавцы, предложение которых будет оформлено в соответствии с привычками покупателей», – заявляет г-н Седернунд.
Нужно очень внимательно относиться к проектной документации. Управляющий партнер юридической компании «Дювернуа Лигал» Егор Носков отмечает, что раньше, в условиях растущего рынка, девелоперы могли продать права на участие в объекте, не имея четко оформленных прав на землю или разрешения на строительство. Инвестор не имел выбора: он или соглашался на этот риск, или мог потерять сверхдоходы, которые сулил рынок недвижимости. Теперь же выставленных на продажу объектов много, а покупателей на эти объекты можно пересчитать по пальцам. В такой ситуации инвесторы будут очень внимательно проверять наличие прав на землю и разрешения на строительство, а девелоперам для успешной продажи объекта нужно предельно внимательно относиться к подобным моментам, отмечает юрист.
Возможности кризиса
О возможностях, которые дает кризис, участники рынка пока говорят неохотно. Понятно, что плюсы от нынешней ситуации несопоставимы с потерями девелоперов. Но все же они есть. Стало легче реализовать проекты девелоперам, у которых есть средства. Андрей Хитров из EKE отмечает снижение стоимости стройматериалов. Цены на основные материалы, используемые на петербургских стройках, снизились примерно на 30–50%. Но общая стоимость проектов при этом уменьшилась лишь на 10–15%, если их строительство ведется по дорогим западным технологиям.
Улучшились условия согласования проектов, добавляет г-н Хитров. Администрация Санкт-Петербурга, понимая, в какое положение поставлена отрасль, утверждает проекты быстрее, чем год назад. Идут навстречу и налоговики – возврат НДС происходит без задержек.
А в перспективе кризис может создать благоприятные условия для инвестиций в петербургскую недвижимость. По словам г-на Седерлунда, Петербург до сих пор серьезно отстает от городов Западной Европы по количеству качественных бизнес-центров. Однако сейчас многие проекты по строительству новых БЦ остановлены. Если в этом году инвестировать в подобные проекты, через три года они могут быть востребованы в условиях дефицита офисов, который может проявиться из-за заморозки объектов. Такого же мнения придерживается и Андрей Хитров. Впрочем, для инвестиций, по его мнению, нужно все же дождаться периода стабильности в российской экономике.
Похожее мнение высказывает и гендиректор компании «БТК Девелопмент» Дмитрий Абрамов. Он считает, что к 2011 году должны восстановиться платежеспособность арендаторов и спрос на коммерческую недвижимость. Компании, которые не заморозят проекты, в 2011–2012 годах могут снять сливки с рынка недвижимости, ведь они будут находиться в менее конкурентном поле, рассуждает он. «БТК Девелопмент» перенесла сдачу своего офисно-торгово-гостиничного комплекса на набережной Мойки с 2010 на начало 2011 года.
Генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский отмечает, что заморозка объектов – это еще и затратное мероприятие, которое может стоить несколько миллионов долларов. «Так что сегодня все же выгоднее потихоньку реализовывать свои проекты, если проект построен больше чем наполовину», – говорит он. У кризиса есть и положительные стороны, уверены другие участники рынка. Г-н Казанский говорит, что теперь рынок будет развиваться более равномерно. В него уже не будут вкладывать свободные средства все, у кого есть деньги, что и привело к образованию «мыльного пузыря». Кроме того, крупные международные девелоперы получат шанс выйти на петербургский рынок по приемлемой цене. А это приведет к улучшению качества построенных объектов и увеличению уровня профессионализма участников рынка.
Но на поверку оказалось, что петербургский рынок, как, впрочем, и весь российский рынок недвижимости, – это колосс на глиняных ногах. Девелоперы развивались исключительно на заемные деньги, и сейчас многие из них не могут даже достроить начатые проекты. О заморозке объектов объявили такие крупные игроки, как «Адамант», «Теорема», ЛСР и многие другие.
Сегодня в городе активно реализуется не больше десяти объектов площадью более 100 тыс. кв. м, отмечает директор петербургского офиса Knight Frank Олег Барков. Все эти проекты к моменту начала кризиса уже находились в стадии реализации, и их просто необходимо было достраивать, отмечает он. Или же инвестором в них выступает государство в виде городского бюджета, как в случае с новым стадионом на Крестовском острове, или госбанк, как в проекте «Невская ратуша».
Прогнозы также не утешают. Г-н Барков утверждает, что в ближайшие годы в Петербурге стартуют единицы заметных проектов. «Привлечь заемное финансирование практически невозможно. Даже если у инвесторов есть собственные средства, они предпочитают пока не запускать строительство объектов из-за неопределенности с ценами на недвижимость», – говорит он.
Руководитель петербургского представительства одного из крупных иностранных банков подтверждает, что девелоперам сейчас практически невозможно получить финансирование для своих проектов. Виной тому изменение цен на недвижимость – никто не знает, сколько она будет стоить через полгода. Волнует банки и изменение арендных ставок и, как следствие, сокращение прибыльности объектов. Но самым главным фактором, отталкивающим финансистов от сотрудничества с девелоперами, является высокая долговая нагрузка последних. «Мы не уверены, что большинство компаний смогут вернуть деньги, если мы их им одолжим», – отмечает банкир.
Объекты дешевеют
Из-за отсутствия на рынке заемного финансирования поведение девелоперов кардинально изменилось, отмечает директор по инвестициям и консалтингу Colliers International SPb Николай Казанский. По его словам, в разы увеличилось количество объектов, выставленных на продажу. Часто девелоперы готовы расстаться со своими объектами, чтобы рассчитаться с долгами. «Мы готовы продать практически любой свой объект», – не скрывает президент и совладелец УК «Теорема» Игорь Водопьянов.
Кроме того, некоторые предприниматели планировали быстро заработать на росте рынка недвижимости и вкладывали в девелоперские проекты свободные средства. «Такие инвесторы не представляли, что девелопмент – высококонкурентная отрасль, которая к тому же жестко регулируется чиновниками. Сейчас, когда проблемы отрасли стали очевидными и серьезными, они поспешили избавиться от своих проектов», – добавляет г-н Казанский.
Меняется и стоимость объектов. Из-за снижения арендных ставок, которые упали в среднем на 20–30% в рублевом эквиваленте, уменьшилась и ликвидность бизнес-центров, ТРК и логистических комплексов. Положение может усугубиться, когда часть арендаторов обанкротится или переедет в более дешевые помещения из-за снижения издержек.
Стоимость объектов в валюте упала примерно в два раза, добавляет г-н Казанский. А президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин уточняет, что по сравнению с маем-июнем 2008 года стоимость самых ликвидных объектов недвижимости – встроенных помещений упала примерно на 30% в рублях, стоимость действующих бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов снизилась на 40%. Земельные участки упали в цене на 50–60% в зависимости от расположения.
Впрочем, это скорее ожидания потенциальных покупателей, далеко не все продавцы согласны настолько снизить цены на свои объекты, добавляет г-н Зельдин. Поэтому сделок сейчас практически не происходит. В течение нескольких ближайших месяцев девелоперы и владельцы помещений начнут соглашаться с покупателями, прогнозирует оценщик.
Покупатели не торопятся
Но несмотря на снизившуюся стоимость и большой выбор выставленных на продажу объектов, инвесторы не торопятся покупать в Петербурге недвижимость. Директор по стратегическим проектам финской девелоперской и строительной компании EKE Андрей Хитров считает, что виной тому удар, который нанес кризис по инвестфондам. Западные фонды обеднели, у них серьезно сократился объем средств, которые они могут вкладывать в российскую недвижимость.
Играет свою роль и общая нестабильность в отечественной экономике. Из-за резких колебаний курса рубля инвесторы не могут рассчитать потенциальную доходность, которую может принести им тот или иной объект. «Если к лету курс рубля прекратит скакать, будут заключены первые заметные сделки, проведенные в условиях кризиса», – прогнозирует г-н Хитров. Игорь Водопьянов также считает, что покупатели медлят, потому что не могут рассчитать потенциальную доходность объектов и уровень спроса на них.
Глава петербургского офиса компании Amplion, которая управляет активами западных банков и инвесткомпаний, Микко Седерлунд говорит, что потенциальных инвесторов пугает неопределенность в российском потребительском секторе, который сказывается на поведении арендаторов. Не факт, что для новых бизнес-центров, ТРК или логистических комплексов найдутся арендаторы, потому что многие компании сейчас не развиваются, говорит он. «Поэтому преимущества при поиске покупателя получат действующие объекты со сформированным пулом арендаторов и потоком покупателей, если речь идет о торговых помещениях. А шансы строящихся объектов повышаются, если в них заключены хотя бы предварительные договоры с якорными арендаторами», – говорит он.
Предпродажная подготовка
Далеко не всякий объект, выставленный на продажу в Петербурге, подходит западным инвесторам. Да и российские банки и фонды становятся все более разборчивыми, отмечают опрошенные CRE эксперты.
«Участники рынка девелопмента одни из последних в России вышли из тени. Подозреваю, что в организационной структуре некоторых компаний из этой отрасли осталось много моментов, которые могут отпугнуть иностранного инвестора», – отмечает партнер Deloitte Шариф Галеев.
Западным, да и российским, покупателям необходима максимальная прозрачность бизнеса, четко выстроенная схема собственности. А в российских традициях, наоборот, часто принято камуфлировать владельцев компании с использованием офшоров и схем встречного владения. Не все российские девелоперы могут работать по западным стандартам финансовой отчетности. Кроме того, покупая долю в компании или объекте, западные компании стараются ввести в структуру управления своих людей. А их российские партнеры иногда пытаются всеми правдами и неправдами оставить за собой максимум полномочий по управлению компанией, что может привести к внутрикорпоративным конфликтам.
По словам г-на Седерлунда из Amplion, продавцы недвижимости в России не привыкли готовить принятый на Западе комплект документов. Например, в Европе и Америке покупатель получает уже проведенный аудит объекта, который он должен только проверить. А в России проведение аудита объекта ложится на самого приобретателя, что может замедлить завершение сделки на несколько месяцев. «В нынешних условиях серьезные преимущества смогут получить те продавцы, предложение которых будет оформлено в соответствии с привычками покупателей», – заявляет г-н Седернунд.
Нужно очень внимательно относиться к проектной документации. Управляющий партнер юридической компании «Дювернуа Лигал» Егор Носков отмечает, что раньше, в условиях растущего рынка, девелоперы могли продать права на участие в объекте, не имея четко оформленных прав на землю или разрешения на строительство. Инвестор не имел выбора: он или соглашался на этот риск, или мог потерять сверхдоходы, которые сулил рынок недвижимости. Теперь же выставленных на продажу объектов много, а покупателей на эти объекты можно пересчитать по пальцам. В такой ситуации инвесторы будут очень внимательно проверять наличие прав на землю и разрешения на строительство, а девелоперам для успешной продажи объекта нужно предельно внимательно относиться к подобным моментам, отмечает юрист.
Возможности кризиса
О возможностях, которые дает кризис, участники рынка пока говорят неохотно. Понятно, что плюсы от нынешней ситуации несопоставимы с потерями девелоперов. Но все же они есть. Стало легче реализовать проекты девелоперам, у которых есть средства. Андрей Хитров из EKE отмечает снижение стоимости стройматериалов. Цены на основные материалы, используемые на петербургских стройках, снизились примерно на 30–50%. Но общая стоимость проектов при этом уменьшилась лишь на 10–15%, если их строительство ведется по дорогим западным технологиям.
Улучшились условия согласования проектов, добавляет г-н Хитров. Администрация Санкт-Петербурга, понимая, в какое положение поставлена отрасль, утверждает проекты быстрее, чем год назад. Идут навстречу и налоговики – возврат НДС происходит без задержек.
А в перспективе кризис может создать благоприятные условия для инвестиций в петербургскую недвижимость. По словам г-на Седерлунда, Петербург до сих пор серьезно отстает от городов Западной Европы по количеству качественных бизнес-центров. Однако сейчас многие проекты по строительству новых БЦ остановлены. Если в этом году инвестировать в подобные проекты, через три года они могут быть востребованы в условиях дефицита офисов, который может проявиться из-за заморозки объектов. Такого же мнения придерживается и Андрей Хитров. Впрочем, для инвестиций, по его мнению, нужно все же дождаться периода стабильности в российской экономике.
Похожее мнение высказывает и гендиректор компании «БТК Девелопмент» Дмитрий Абрамов. Он считает, что к 2011 году должны восстановиться платежеспособность арендаторов и спрос на коммерческую недвижимость. Компании, которые не заморозят проекты, в 2011–2012 годах могут снять сливки с рынка недвижимости, ведь они будут находиться в менее конкурентном поле, рассуждает он. «БТК Девелопмент» перенесла сдачу своего офисно-торгово-гостиничного комплекса на набережной Мойки с 2010 на начало 2011 года.
Генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский отмечает, что заморозка объектов – это еще и затратное мероприятие, которое может стоить несколько миллионов долларов. «Так что сегодня все же выгоднее потихоньку реализовывать свои проекты, если проект построен больше чем наполовину», – говорит он. У кризиса есть и положительные стороны, уверены другие участники рынка. Г-н Казанский говорит, что теперь рынок будет развиваться более равномерно. В него уже не будут вкладывать свободные средства все, у кого есть деньги, что и привело к образованию «мыльного пузыря». Кроме того, крупные международные девелоперы получат шанс выйти на петербургский рынок по приемлемой цене. А это приведет к улучшению качества построенных объектов и увеличению уровня профессионализма участников рынка.
Назад
Загрузка...