22 июня в RADISSON BLU OLYMPIYSKIY HOTEL состоялось мероприятие MID YEAR RESULTS 2021, которое обещает стать ежегодной конференцией, где ведущие консультанты и лидеры рынка коммерческой недвижимости подводят промежуточные итоги полугодия и делятся своими ожиданиями от дальнейшего развития рынка.
Конференция была разделена на две сессии, в первой из которых представители консультантов дали актуальную аналитику по сегментам. Модератором выступил Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia. В качестве экспертов в сессии участвовали Денис Соколов (партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield), Марина Малахатько (директор, руководитель ритейл департамента CBRE в России), Анна Никандрова (Партнер, Член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Colliers), Максим Загоруйко (директор по работе с корпоративными клиентами департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank), Оксана Степанская (Директор по развитию S.A.Ricci) и Микаэл Казарян (член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL).
Во вступительном слове Никола Обайдин отметил, что на редком дне рождения встретишь столько друзей, сколько присутствует здесь на сцене и в зале. Мы (CRE Event и редакция CRE), выступая организаторами конференции, склонны воспринимать это высказывание, как комплимент. Кроме того, Никола поделился собственными ощущениями о состоянии офисного рынка на сегодняшний день. По наблюдениям эксперта, после сложного (в основном из-за неопределенности) 2020 года спрос быстро восстанавливается, а негативные прогнозы, которые в конце 2020 – начале 2021 гг. озвучивались на различных мероприятиях, к счастью не находят отражения в реальной жизни. Подтвердить или опровергнуть это был призван Денис Соколов, который представил подробный доклад о предварительных итогах полугодия по офисам Москвы.
По словам Дениса, действительно, первоначальный прогноз Cushman & Wakefield на год был скорректирован в положительную сторону. Совокупная площадь офисов, арендованных и купленных в первом полугодии составила 870 тыс. кв. м, что на 20% больше показателя спроса за тот же период прошлого года. При этом ранее ожидалось, что большее количество новых сделок будет связано с сокращением занимаемых компаниями площадей, однако и показатель чистого поглощения в итоге оказался очень высок – более 500 тыс. кв. м. Вакантность снизилась на 0,62 п.п. до 10,34%, что для офисного рынка является вполне нормальной (не кризисной) цифрой, причем не проседает и ввод – 437 тыс. кв. м новых офисов за полгода, и новые проекты продолжают строиться и заявляться. По мнению Дениса, процесс увеличения компаниями офисных площадей продолжится, к чему есть предпосылки, например, на западных рынках. Дело в том, что до сих пор сложно оценить эффективность гибридной работы, так как нет примеров роста специалистов в этих условиях, но существует ряд проблем этического и организационного характера. Например, к тебе приходит коллега и одновременно другой коллега звонит по Zoom, с кем ты будешь говорить, а перед кем извиняться? Недостаток контроля рабочих процессов, который уже обсуждался на различных форумах, - это с прошлого года большая головная боль всех руководителей (в частности, на конференции Knight Frank об этом говорила Мария Зимина). В результате многие компании, попробовав формат гибридной работы, возвращают сотрудников в офисы. Значит ли это, что Cushman & Wakefield, активнее всех среди консультантов вовлеченный в формат гибкого офиса и гибридной работы, скоро будет арендовать дополнительные площади или переезжать (?), - посмотрим. Пока отнесем этот вопрос в категорию интриг.
Денис Соколов не был бы Денисом Соколовым, если бы не рассказал также об общей экономической ситуации. Главное, на что эксперт просил обратить внимание, - это увеличение затрат в производстве. Нарушение логистических цепочек, частичные остановки и сокращения производства, общие проблемы экономики, которые мы наблюдали к середине прошлого года, больно бьют по девелопменту сейчас. Денис приводит данные об увеличении стоимости материалов на 19% с небольшим. Напомним, ранее тревогу об увеличении себестоимости строительства уже били складские девелоперы – «Ориентир», Radius Group и Ghelamco, в частности. А Knight Frank SPb недавно подсчитал, что себестоимость строительства жилья в Петербурге увеличилась на 16%.
За вычетом самого пострадавшего в пандемию сегмента – сегмента гостеприимства (о котором сейчас либо хорошо, либо никак, поэтому в последний год о нем, как правило, никак не говорят) – проблемным является сегмент торговой недвижимости. На этой конференции миссию по повышению уровня оптимизма для торговли взяли на себя сразу два спикера – Марина Малахатько и Анна Никандрова. И с этой нелегкой задачей спикеры справились. По данным CBRE, сегодня вакантность в качественных ТЦ по Москве составляет около 10%, в стрит-ритейле – чуть выше 15%, то есть, по сравнению с третьим кварталом 2020 года (практически за год) ситуация не ухудшилась. У Colliers похожие данные – 10,5% вакантны в качественных ТРЦ. Среди трендов эксперты отмечают уменьшение средней площади вводимых объектов, переориентацию на районные ТЦ, при том что в целом объемы ввода остаются довольно высокими. Так, в Москве по данным Colliers будет введено 389 тыс. кв. м, а в регионах – 574 тыс. кв. м.
Кроме того, в качестве ключевых трендов Анна Никандрова называет развитие форматов «у дома», эмоциональную составляющую шоппинга, форматы, связанные с ЗОЖ, «зеленое» строительство и расширение географии локальных игроков. Отдельно стоит отметить, что Анна подняла также нашумевшие в профессиональных сообществах темы. Одна из них – формализация коммерческих условий. Если ритейлер реализует омниканальную модель и платит фиксированную ставку + процент с продаж, то сейчас он имеет возможность в физической точке проводить продажи, как самовывозы, таким образом занижая свои показатели по обороту для собственника ТЦ. Здесь собственники яро выступают за фиксацию всех транзакций магазина, а ритейлеры напоминают, что содержание интернет-магазина также не является бесплатным и приравнивание онлайн-продаж к офлайну станет дополнительной нагрузкой на их экономику, что в нынешних условиях смерти подобно, так как скажется на ценах и сделает отечественный онлайн-ритейл неконкурентоспособным китайскому. Анна, как представитель интересов ТЦ, естественно на стороне собственника (Property Management), но эта дискуссия еще далеко не закрыта.
Не обошла Анна и тему новых ограничений в связи с Covid-19. В разных регионах вводят разные санкции против ТЦ и ритейла на разные сроки, что затрудняет возможность какой-то средней оценки ущерба бизнесу. Тем не менее, уровень отложенного ввода составляет 20% по Москве и 17% для регионов, что в целом для ТЦ показатель невысокий, в допандемийные годы бывало и выше. Что же касается ограничений на работу фудкортов без санкций на организацию мероприятий в закрытых помещениях численностью до 3000 гостей, тут в целом ничего нового нет, логика продолжает подвергаться пыткам еще с прошлого года. Хотя власти Петербурга все же смоги удивить всех и привнести что-то свое, запретив «островную торговлю» в ТРЦ. Долго Анна не стала останавливаться на этом вопросе, но отметила, что пандемия сплотила рынок, сделав заметнее участие в судьбах ТЦ таких организаций, как РГУД, РСТЦ и СТЦ. Надежда на продуктивный диалог с властью скорее крепнет, чем умирает.
Марина Малахатько в своем выступлении возможно задала новый тренд для аналитики торговых площадей. Мы все привыкли к докладам о торговых центрах и основных торговых коридорах, а не пора ли нам как отдельный сегмент рассматривать инфраструктурный ритейл? Сейчас в Москве уже есть районы, вполне отвечающие концепции 15-минутного города (с точки зрения офисов об этом говорил Денис Соколов), обеспеченные как офисными, так и торговыми площадями, при этом стрит-ритейл там развит лучше, чем сегмент профессиональных ТЦ. Это хорошо согласуется также с трендами на развитие форматов «у дома» и «у офиса». Кроме того, и ЖК, и БЦ сейчас в обязательном порядке включают торговые площади, которые имеют высокую доходность, работают не только на объект, но и на все окружение, пользуются спросом, не находясь при этом на ключевых торговых коридорах. Эта тема, кстати, получила развитие уже во второй сессии, но об этом позже.
Складская недвижимость на фоне пандемии испытала только проблемы, связанные с недостатком площадей и высокой загруженностью всех вовлеченных в процессы сдачи помещений, строительства и логистики. Об этом сказал Никола Обайдин, представляя Максима Загоруйко, а Максим в свою очередь выразил удивление тем фактом, что складам не досталась первая очередь выступления. И цифры, которые дал эксперт, позволяют говорить о справедливости претензии. По данным Knight Frank, в первой половине 2021 года спрос на склады только в Московском регионе уже превысил 1 млн кв. м, а к концу года аналитики компании ожидают показателя 2,25 млн кв. м, что обновит рекорд 2020 года. При этом стоит отметить, что исторически первая половина года в складской недвижимости определяющей для итогового показателя не является, а количество сделок только за четвертый квартал часто превосходит показатели всего первого полугодия. В то же время вакантность на уровне 1,7% может несколько тормозить процесс – крупных блоков на рынке просто нет.
Что интересно (предпосылки к этому уже были), Knight Frank в своей презентации разделили ставки на спекулятивные проекты и проекты BTS. По словам Максима, рост цен на «вторичном рынке» составил около 5% (с 3950 до 4150 руб. за кв. м), потому что на эти цены влияет главным образом баланс спроса и предложения, в то время, как рост цены на объекты под клиента составил 10% (с 3900 до 4300 руб. за кв. м), что связано уже не только с экономическими предпосылками, но и с ростом цен на материалы. На моей памяти о разделении средних ставок на спекулятивные и BTS уже говорили Евгений Бумагин из JLL (по данным компании, склады "по предварительному сговору" (договору) в 2020 году могли сдаваться по цене от 3700 до 3900, а спекулятивные – от 4000 до 4200 руб. за кв. м в среднем) и представители Radius Group, однако только в этом выступлении разделение произошло официально (в табличном виде). Knight Frank ожидают небольшого увеличения ставок до конца года – 4400 для BTS и 4250 для спекулятивных. Также прогнозируется увеличение стоимости продажи с максимальных 40 тыс. до 45 тыс. сейчас и 46 тыс. рублей за метр к концу года в среднем. Хотя, оценивая инвестиционные сделки за последний год, мы видим, что и цена 60 тыс. рублей за кв. м воспринимается, как рыночная. На вопрос Николы о городских складах Максим подтвердил общий интерес к теме со стороны девелоперов и арендаторов, но конкретики не дал, подозреваем, потому что конкретики пока и нет. Пока такие игроки, как «Утконос» и X5 Retail Group, самостоятельно арендуют устаревшие морально склады и переделывают их под формат Dark Store. Системные девелоперы свои проекты еще не реализовали.
Восполнить ту черную дыру, которую оставило в сердцах редакции CRE отсутствие спикеров по гостиничному бизнесу, должна была Оксана Степанская, рассказав про апартаменты. По словам спикера, несмотря на законодательные движения в сторону приравнивания апартаментов к жилью, сегмент все же ближе к коммерческой недвижимости. Фокус выступления также был направлен на увеличение себестоимости строительства. Но помимо этого спикер озвучила проценты доходности юнитов – от 8,4 до 12,3%. Последняя цифра вызвала вопросы не только у нас, но и у Максима Загоруйко, который с большим недоверием смотрел на слайд. Так или иначе, апартаменты остаются пока нишевым продуктом, определенность в отношении которого должна быть достигнута на государственном уровне. Как будущий тренд, Оксана называет коливинги, что вызвало большой отклик у модератора сессии (все хотят вернуть молодые годы), однако и здесь рынок находится в зачаточном состоянии, так что оценке не поддается.
Как выразилась одна из представителей компаний, каждый сегмент «топит за себя», но расставить все точки над I должен был Микаэл Казарян, рассказав об инвестициях в коммерческую недвижимость. И Микаэл очень здорово охладил пыл предыдущих спикеров: ребята, ваши сегменты безусловно очень важны, но доля покупки участков под жилую застройку составила по итогам полугодия 52% от общих инвестиций в коммерческую недвижимость. Складской сегмент занимает третью строчку с показателем 15%, а офисный – вторую с 18%. Здесь Микаэл оговорился, что в составе офисных сделок учитывался офисно-жилой крупный проект, где офисов не так много, но считалась общая площадь, а иначе склады уверенно были бы на втором месте.
Впрочем, озвученные Микаэлом ставки капитализации говорят о том, что офисный сегмент удерживает лидерство, как наименее рискованный, здесь оценка JLL – 8,5-10%, тогда как в торговом это 9,25-10,50%, а в складском – 9,75-11%. То есть, рынок еще не уверен в том, что склады будут расти, а ТЦ – стагнировать, но уверен, что офисы класса А будут востребованы всегда.
Также Микаэл назвал тренды рынка, среди которых выделяются рост влияния банков (не только как кредиторов, но и как покупателей) и рост объема коллективных инвестиций. И последнее, наверное, можно назвать драйвером для всех сегментов. Если буквально пару лет назад было только несколько компаний, которые занимаются привлечением частного капитала через ЗПИФ, зачастую в объекты продуктового ритейла, то сейчас есть возможности инвестирования в самые разные сегменты, благодаря банкам, которым у нас вроде никто не верит, но в то же время верят все…
Вторая сессия была больше ориентирована на конкретные кейсы, чем на общие обзоры рынка. Модератором выступила Светлана Мазур, директор департамента коммерческого управления ГК «Галс», а обстановка больше напоминала ток-шоу, где один гость сидит напротив ведущей и рассказывает о себе, впрочем, аналитику и интересные цифры мы увидели и во второй сессии.
Открывал сессию Дмитрий Лисневский, руководитель обособленного подразделения Корпорации развития Сахалинской области в г. Москва Создание агропромышленного парка в Сахалинской области. Суть его доклада сводилась естественно к инвестиционной привлекательности региона. Там планируется построить агро-промышленный комплекс со складами (около 10 тыс. кв. м) и торгово-выставочным объектом (около 18 тыс. кв. м). Площадь производственного корпуса составит 5 тыс. кв. м, а совокупные инвестиции около 4,2 млрд рублей. С точки зрения редакции, 33 тыс. кв. м площадей могут столько стоить только вместе с очень сложным оборудованием для производства, но судя по всему, это стоимость строительства. Так, Дмитрий упомянул оценку Максима Загоруйко по цене аренды склада в Приморье (около 5000 за кв. м, хотя ранее были оценки и выше – до 7000 рублей, в виду нулевой вакансии и отсутствия там федеральных девелоперов), как заниженную. По оценкам Дмитрия, сейчас на Сахалине класс В- можно снять за 600 рублей в месяц все включено, а новый проект подразумевает ставки 1200 за метр, то есть чистая ставка составит более 10 000 рублей в год (как вам такое, ПНК, Ориентир и Радиус?). И окупаемость менее пяти лет… Значит, тут нам что-то недосказали о себестоимости строительства…
Далее слово взяли управляющие компании. Забойщиком выступил Дмитрий Свешников, Управляющий директор O1 Standard, который рассказал о трендах в PM-управлении. По его словам, сейчас есть фокус на экологичность и цифровизацию. 12 из 15 объектов в управлении уже имеют «зеленые» сертификаты, а 3 в процессе получения. Средняя вакантность по объектам (а это в основном объекты O1 Properties) составляет около 8%, что ниже среднего по рынку, хотя и выше показателей компании на конец 2019 года.
"В текущей ситуации, управляющим компаниям необходимо не только обеспечивать безопасные и комфортные условия пребывания арендаторов в офисах, но также проводить активную коммуникацию с целью повышения доверия к антиковидным мероприятиям, - говорит Дмитрий. - O1 Standard проводит подготовку своих объектов к полному возвращению арендаторов в осенний период. Мы видим перед собой задачу, напомнить сотрудникам арендаторов о привлекательности офисов, как месту работы, где можно получать больше услуг - безопасно и не выходя за пределы здания бизнес-центра".
По FM-управлению выступал Олег Сетдеков, Исполнительный директор Sawatzky Property & Facility Management, который в целом подтвердил тренды, обозначенные Дмитрием, но отметил, что при всей «хваленой» цифровизации обмен бумажными документами никуда не делся и не денется. Кроме того, эксперт обратил внимание на нехватку кадров, и это не связано с оттоком мигрантов, как вы подумали. Речь идет об узко специализированных специалистах, которые с развалом СССР просто перестали появляться.
Напомним, ранее Pro FM открыла свой центр подготовки кадров в Comcity, a Capital Group активно сотрудничает в этом плане со строительным университетом. Наверное, это новая реальность рынков строительства и управления – кадры нужно воспитывать самостоятельно, и «хочешь, чтобы было хорошо, сделай сам». Поэтому возможность создания Sawatzky собственного института можно только приветствовать!
То, о чем говорила Маша Малахатько, нашло свое продолжение в выступлении Вячеслава Рожманова, генерального директора и партнера R2 Asset Management. По его словам, сейчас наибольшая доходность наблюдается в децентрализованных объектах стрит-ритейла, и компания ориентируется именно на этот сегмент. То есть, инвесторы тоже отмечают «инфраструктурный ритейл», как основной тренд. В остальном, цифры по инвестициям от R2 Asset Management сильно отличаются от цифр JLL, первые дают гораздо больший процент инвестиций в торговлю. Но это объяснимо! Международная консалтинговая компания JLL (как и любая другая международная консалтинговая компания) не учитывает в своей аналитике сделки с непрофессиональными собственниками и инвесторами, но более широко смотрит на рынок. Поэтому у JLL больше совокупная стоимость покупок, а у R2 Asset Management – выше доля торговли.
Stone Hedge сейчас очень активны на офисном рынке, потому что в течение нескольких лет планируют ввести более 200 тыс. кв. м офисов. Но выступление Виктории Васильевой, заместителя генерального директора по продукту и инвестициям компании, было направлено не на сами офисы, а на инфраструктуру и создание комфортной среды для сотрудников. В проектах Stone Hedge предусмотрены разные зоны, озеленение, торговая инфраструктура, но Виктория напомнила, что девелоперский цикл составляет минимум три года, поэтому в режиме постоянно меняющихся условий планировать новый проект очень сложно.
«Офисное пространство, как и любое другое, подвержено эволюции и сегодня мы наблюдаем его развитие, катализатором которого стала пандемия. Если раньше офис воспринимался как место работы, и это была его ключевая функция, то на текущий момент на первый план выходит его социальная составляющая: офис как социальный якорь, офис как центр обучения, офис как центр коллабораций. Поэтому при проектировании офисов завтрашнего дня особую значимость приобретают общественные зоны в масштабе всего бизнес-центра», - подчеркнула Виктория Васильева.
Елизавета Голышева, руководитель департамента по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, выступала без презентации, но самое главное из ее выступления мы вынесли. По словам Елизаветы, заполняемость флагманского объекта компании Neva Towers составляет 96%, а это очень высокий показатель для нового объекта!
Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Group, рассказал о гибких офисах. И это тоже было интересно, хотя бы потому, что это пример выхода девелопера и инвестора в новый для себя сегмент. За последние несколько месяцев мы видели очень интересные сделки, как в этой сети, так и в целом по сегменту гибких офисов. Долю гибких офисов и коворкингов в офисном рынке Москвы в компании оценивают на уровне 1,5% (Cushman & Wakefield – 1,3%).
Завершал сессию коммерческий директор делового лофт-квартала «Товарищество Рябовской мануфактуры» Артем Мохнев. Он рассказал о том, как проект развивается и о нулевой вакантности на сегодняшний день. Напомним, недавно Товарищество приобрело два прилегающих здания, в том числе, развлекательный центр Roll Hall. На вопрос Светланы Мазур о возможности погонять там шары и покататься на роликах Артем ответил отрицательно, новые площади станут частью делового квартала.
Главной темой Артема был готовый арендный бизнес (ГАБ). По аналогии с коллективными инвестициями, ожидаем бум, когда в эту историю пойдут банки.
MID YEAR RESULTS – это новый проект CRE Event. Мы надеемся, что он станет ежегодным, а текст выше должен и вас убедить в том, что это интересно и востребовано. Спасибо нашим партнерам за то, что сделали этот праздник реальным: R2 Asset Management, «Товарищество Рябовской мануфактуры», Metrika Investments, Stone Hedge, Sawatzky Property & Facility Management, Apollax Group, PPF Real Estate Russia, офисно-деловой центр «Искра-Парк» и Корпорация развития Сахалинской области.
Конференция была разделена на две сессии, в первой из которых представители консультантов дали актуальную аналитику по сегментам. Модератором выступил Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia. В качестве экспертов в сессии участвовали Денис Соколов (партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield), Марина Малахатько (директор, руководитель ритейл департамента CBRE в России), Анна Никандрова (Партнер, Член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Colliers), Максим Загоруйко (директор по работе с корпоративными клиентами департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank), Оксана Степанская (Директор по развитию S.A.Ricci) и Микаэл Казарян (член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL).
Во вступительном слове Никола Обайдин отметил, что на редком дне рождения встретишь столько друзей, сколько присутствует здесь на сцене и в зале. Мы (CRE Event и редакция CRE), выступая организаторами конференции, склонны воспринимать это высказывание, как комплимент. Кроме того, Никола поделился собственными ощущениями о состоянии офисного рынка на сегодняшний день. По наблюдениям эксперта, после сложного (в основном из-за неопределенности) 2020 года спрос быстро восстанавливается, а негативные прогнозы, которые в конце 2020 – начале 2021 гг. озвучивались на различных мероприятиях, к счастью не находят отражения в реальной жизни. Подтвердить или опровергнуть это был призван Денис Соколов, который представил подробный доклад о предварительных итогах полугодия по офисам Москвы.
По словам Дениса, действительно, первоначальный прогноз Cushman & Wakefield на год был скорректирован в положительную сторону. Совокупная площадь офисов, арендованных и купленных в первом полугодии составила 870 тыс. кв. м, что на 20% больше показателя спроса за тот же период прошлого года. При этом ранее ожидалось, что большее количество новых сделок будет связано с сокращением занимаемых компаниями площадей, однако и показатель чистого поглощения в итоге оказался очень высок – более 500 тыс. кв. м. Вакантность снизилась на 0,62 п.п. до 10,34%, что для офисного рынка является вполне нормальной (не кризисной) цифрой, причем не проседает и ввод – 437 тыс. кв. м новых офисов за полгода, и новые проекты продолжают строиться и заявляться. По мнению Дениса, процесс увеличения компаниями офисных площадей продолжится, к чему есть предпосылки, например, на западных рынках. Дело в том, что до сих пор сложно оценить эффективность гибридной работы, так как нет примеров роста специалистов в этих условиях, но существует ряд проблем этического и организационного характера. Например, к тебе приходит коллега и одновременно другой коллега звонит по Zoom, с кем ты будешь говорить, а перед кем извиняться? Недостаток контроля рабочих процессов, который уже обсуждался на различных форумах, - это с прошлого года большая головная боль всех руководителей (в частности, на конференции Knight Frank об этом говорила Мария Зимина). В результате многие компании, попробовав формат гибридной работы, возвращают сотрудников в офисы. Значит ли это, что Cushman & Wakefield, активнее всех среди консультантов вовлеченный в формат гибкого офиса и гибридной работы, скоро будет арендовать дополнительные площади или переезжать (?), - посмотрим. Пока отнесем этот вопрос в категорию интриг.
Денис Соколов не был бы Денисом Соколовым, если бы не рассказал также об общей экономической ситуации. Главное, на что эксперт просил обратить внимание, - это увеличение затрат в производстве. Нарушение логистических цепочек, частичные остановки и сокращения производства, общие проблемы экономики, которые мы наблюдали к середине прошлого года, больно бьют по девелопменту сейчас. Денис приводит данные об увеличении стоимости материалов на 19% с небольшим. Напомним, ранее тревогу об увеличении себестоимости строительства уже били складские девелоперы – «Ориентир», Radius Group и Ghelamco, в частности. А Knight Frank SPb недавно подсчитал, что себестоимость строительства жилья в Петербурге увеличилась на 16%.
За вычетом самого пострадавшего в пандемию сегмента – сегмента гостеприимства (о котором сейчас либо хорошо, либо никак, поэтому в последний год о нем, как правило, никак не говорят) – проблемным является сегмент торговой недвижимости. На этой конференции миссию по повышению уровня оптимизма для торговли взяли на себя сразу два спикера – Марина Малахатько и Анна Никандрова. И с этой нелегкой задачей спикеры справились. По данным CBRE, сегодня вакантность в качественных ТЦ по Москве составляет около 10%, в стрит-ритейле – чуть выше 15%, то есть, по сравнению с третьим кварталом 2020 года (практически за год) ситуация не ухудшилась. У Colliers похожие данные – 10,5% вакантны в качественных ТРЦ. Среди трендов эксперты отмечают уменьшение средней площади вводимых объектов, переориентацию на районные ТЦ, при том что в целом объемы ввода остаются довольно высокими. Так, в Москве по данным Colliers будет введено 389 тыс. кв. м, а в регионах – 574 тыс. кв. м.
Кроме того, в качестве ключевых трендов Анна Никандрова называет развитие форматов «у дома», эмоциональную составляющую шоппинга, форматы, связанные с ЗОЖ, «зеленое» строительство и расширение географии локальных игроков. Отдельно стоит отметить, что Анна подняла также нашумевшие в профессиональных сообществах темы. Одна из них – формализация коммерческих условий. Если ритейлер реализует омниканальную модель и платит фиксированную ставку + процент с продаж, то сейчас он имеет возможность в физической точке проводить продажи, как самовывозы, таким образом занижая свои показатели по обороту для собственника ТЦ. Здесь собственники яро выступают за фиксацию всех транзакций магазина, а ритейлеры напоминают, что содержание интернет-магазина также не является бесплатным и приравнивание онлайн-продаж к офлайну станет дополнительной нагрузкой на их экономику, что в нынешних условиях смерти подобно, так как скажется на ценах и сделает отечественный онлайн-ритейл неконкурентоспособным китайскому. Анна, как представитель интересов ТЦ, естественно на стороне собственника (Property Management), но эта дискуссия еще далеко не закрыта.
Не обошла Анна и тему новых ограничений в связи с Covid-19. В разных регионах вводят разные санкции против ТЦ и ритейла на разные сроки, что затрудняет возможность какой-то средней оценки ущерба бизнесу. Тем не менее, уровень отложенного ввода составляет 20% по Москве и 17% для регионов, что в целом для ТЦ показатель невысокий, в допандемийные годы бывало и выше. Что же касается ограничений на работу фудкортов без санкций на организацию мероприятий в закрытых помещениях численностью до 3000 гостей, тут в целом ничего нового нет, логика продолжает подвергаться пыткам еще с прошлого года. Хотя власти Петербурга все же смоги удивить всех и привнести что-то свое, запретив «островную торговлю» в ТРЦ. Долго Анна не стала останавливаться на этом вопросе, но отметила, что пандемия сплотила рынок, сделав заметнее участие в судьбах ТЦ таких организаций, как РГУД, РСТЦ и СТЦ. Надежда на продуктивный диалог с властью скорее крепнет, чем умирает.
Марина Малахатько в своем выступлении возможно задала новый тренд для аналитики торговых площадей. Мы все привыкли к докладам о торговых центрах и основных торговых коридорах, а не пора ли нам как отдельный сегмент рассматривать инфраструктурный ритейл? Сейчас в Москве уже есть районы, вполне отвечающие концепции 15-минутного города (с точки зрения офисов об этом говорил Денис Соколов), обеспеченные как офисными, так и торговыми площадями, при этом стрит-ритейл там развит лучше, чем сегмент профессиональных ТЦ. Это хорошо согласуется также с трендами на развитие форматов «у дома» и «у офиса». Кроме того, и ЖК, и БЦ сейчас в обязательном порядке включают торговые площади, которые имеют высокую доходность, работают не только на объект, но и на все окружение, пользуются спросом, не находясь при этом на ключевых торговых коридорах. Эта тема, кстати, получила развитие уже во второй сессии, но об этом позже.
Складская недвижимость на фоне пандемии испытала только проблемы, связанные с недостатком площадей и высокой загруженностью всех вовлеченных в процессы сдачи помещений, строительства и логистики. Об этом сказал Никола Обайдин, представляя Максима Загоруйко, а Максим в свою очередь выразил удивление тем фактом, что складам не досталась первая очередь выступления. И цифры, которые дал эксперт, позволяют говорить о справедливости претензии. По данным Knight Frank, в первой половине 2021 года спрос на склады только в Московском регионе уже превысил 1 млн кв. м, а к концу года аналитики компании ожидают показателя 2,25 млн кв. м, что обновит рекорд 2020 года. При этом стоит отметить, что исторически первая половина года в складской недвижимости определяющей для итогового показателя не является, а количество сделок только за четвертый квартал часто превосходит показатели всего первого полугодия. В то же время вакантность на уровне 1,7% может несколько тормозить процесс – крупных блоков на рынке просто нет.
Что интересно (предпосылки к этому уже были), Knight Frank в своей презентации разделили ставки на спекулятивные проекты и проекты BTS. По словам Максима, рост цен на «вторичном рынке» составил около 5% (с 3950 до 4150 руб. за кв. м), потому что на эти цены влияет главным образом баланс спроса и предложения, в то время, как рост цены на объекты под клиента составил 10% (с 3900 до 4300 руб. за кв. м), что связано уже не только с экономическими предпосылками, но и с ростом цен на материалы. На моей памяти о разделении средних ставок на спекулятивные и BTS уже говорили Евгений Бумагин из JLL (по данным компании, склады "по предварительному сговору" (договору) в 2020 году могли сдаваться по цене от 3700 до 3900, а спекулятивные – от 4000 до 4200 руб. за кв. м в среднем) и представители Radius Group, однако только в этом выступлении разделение произошло официально (в табличном виде). Knight Frank ожидают небольшого увеличения ставок до конца года – 4400 для BTS и 4250 для спекулятивных. Также прогнозируется увеличение стоимости продажи с максимальных 40 тыс. до 45 тыс. сейчас и 46 тыс. рублей за метр к концу года в среднем. Хотя, оценивая инвестиционные сделки за последний год, мы видим, что и цена 60 тыс. рублей за кв. м воспринимается, как рыночная. На вопрос Николы о городских складах Максим подтвердил общий интерес к теме со стороны девелоперов и арендаторов, но конкретики не дал, подозреваем, потому что конкретики пока и нет. Пока такие игроки, как «Утконос» и X5 Retail Group, самостоятельно арендуют устаревшие морально склады и переделывают их под формат Dark Store. Системные девелоперы свои проекты еще не реализовали.
Восполнить ту черную дыру, которую оставило в сердцах редакции CRE отсутствие спикеров по гостиничному бизнесу, должна была Оксана Степанская, рассказав про апартаменты. По словам спикера, несмотря на законодательные движения в сторону приравнивания апартаментов к жилью, сегмент все же ближе к коммерческой недвижимости. Фокус выступления также был направлен на увеличение себестоимости строительства. Но помимо этого спикер озвучила проценты доходности юнитов – от 8,4 до 12,3%. Последняя цифра вызвала вопросы не только у нас, но и у Максима Загоруйко, который с большим недоверием смотрел на слайд. Так или иначе, апартаменты остаются пока нишевым продуктом, определенность в отношении которого должна быть достигнута на государственном уровне. Как будущий тренд, Оксана называет коливинги, что вызвало большой отклик у модератора сессии (все хотят вернуть молодые годы), однако и здесь рынок находится в зачаточном состоянии, так что оценке не поддается.
Как выразилась одна из представителей компаний, каждый сегмент «топит за себя», но расставить все точки над I должен был Микаэл Казарян, рассказав об инвестициях в коммерческую недвижимость. И Микаэл очень здорово охладил пыл предыдущих спикеров: ребята, ваши сегменты безусловно очень важны, но доля покупки участков под жилую застройку составила по итогам полугодия 52% от общих инвестиций в коммерческую недвижимость. Складской сегмент занимает третью строчку с показателем 15%, а офисный – вторую с 18%. Здесь Микаэл оговорился, что в составе офисных сделок учитывался офисно-жилой крупный проект, где офисов не так много, но считалась общая площадь, а иначе склады уверенно были бы на втором месте.
Впрочем, озвученные Микаэлом ставки капитализации говорят о том, что офисный сегмент удерживает лидерство, как наименее рискованный, здесь оценка JLL – 8,5-10%, тогда как в торговом это 9,25-10,50%, а в складском – 9,75-11%. То есть, рынок еще не уверен в том, что склады будут расти, а ТЦ – стагнировать, но уверен, что офисы класса А будут востребованы всегда.
Также Микаэл назвал тренды рынка, среди которых выделяются рост влияния банков (не только как кредиторов, но и как покупателей) и рост объема коллективных инвестиций. И последнее, наверное, можно назвать драйвером для всех сегментов. Если буквально пару лет назад было только несколько компаний, которые занимаются привлечением частного капитала через ЗПИФ, зачастую в объекты продуктового ритейла, то сейчас есть возможности инвестирования в самые разные сегменты, благодаря банкам, которым у нас вроде никто не верит, но в то же время верят все…
Вторая сессия была больше ориентирована на конкретные кейсы, чем на общие обзоры рынка. Модератором выступила Светлана Мазур, директор департамента коммерческого управления ГК «Галс», а обстановка больше напоминала ток-шоу, где один гость сидит напротив ведущей и рассказывает о себе, впрочем, аналитику и интересные цифры мы увидели и во второй сессии.
Открывал сессию Дмитрий Лисневский, руководитель обособленного подразделения Корпорации развития Сахалинской области в г. Москва Создание агропромышленного парка в Сахалинской области. Суть его доклада сводилась естественно к инвестиционной привлекательности региона. Там планируется построить агро-промышленный комплекс со складами (около 10 тыс. кв. м) и торгово-выставочным объектом (около 18 тыс. кв. м). Площадь производственного корпуса составит 5 тыс. кв. м, а совокупные инвестиции около 4,2 млрд рублей. С точки зрения редакции, 33 тыс. кв. м площадей могут столько стоить только вместе с очень сложным оборудованием для производства, но судя по всему, это стоимость строительства. Так, Дмитрий упомянул оценку Максима Загоруйко по цене аренды склада в Приморье (около 5000 за кв. м, хотя ранее были оценки и выше – до 7000 рублей, в виду нулевой вакансии и отсутствия там федеральных девелоперов), как заниженную. По оценкам Дмитрия, сейчас на Сахалине класс В- можно снять за 600 рублей в месяц все включено, а новый проект подразумевает ставки 1200 за метр, то есть чистая ставка составит более 10 000 рублей в год (как вам такое, ПНК, Ориентир и Радиус?). И окупаемость менее пяти лет… Значит, тут нам что-то недосказали о себестоимости строительства…
Далее слово взяли управляющие компании. Забойщиком выступил Дмитрий Свешников, Управляющий директор O1 Standard, который рассказал о трендах в PM-управлении. По его словам, сейчас есть фокус на экологичность и цифровизацию. 12 из 15 объектов в управлении уже имеют «зеленые» сертификаты, а 3 в процессе получения. Средняя вакантность по объектам (а это в основном объекты O1 Properties) составляет около 8%, что ниже среднего по рынку, хотя и выше показателей компании на конец 2019 года.
"В текущей ситуации, управляющим компаниям необходимо не только обеспечивать безопасные и комфортные условия пребывания арендаторов в офисах, но также проводить активную коммуникацию с целью повышения доверия к антиковидным мероприятиям, - говорит Дмитрий. - O1 Standard проводит подготовку своих объектов к полному возвращению арендаторов в осенний период. Мы видим перед собой задачу, напомнить сотрудникам арендаторов о привлекательности офисов, как месту работы, где можно получать больше услуг - безопасно и не выходя за пределы здания бизнес-центра".
По FM-управлению выступал Олег Сетдеков, Исполнительный директор Sawatzky Property & Facility Management, который в целом подтвердил тренды, обозначенные Дмитрием, но отметил, что при всей «хваленой» цифровизации обмен бумажными документами никуда не делся и не денется. Кроме того, эксперт обратил внимание на нехватку кадров, и это не связано с оттоком мигрантов, как вы подумали. Речь идет об узко специализированных специалистах, которые с развалом СССР просто перестали появляться.
Напомним, ранее Pro FM открыла свой центр подготовки кадров в Comcity, a Capital Group активно сотрудничает в этом плане со строительным университетом. Наверное, это новая реальность рынков строительства и управления – кадры нужно воспитывать самостоятельно, и «хочешь, чтобы было хорошо, сделай сам». Поэтому возможность создания Sawatzky собственного института можно только приветствовать!
То, о чем говорила Маша Малахатько, нашло свое продолжение в выступлении Вячеслава Рожманова, генерального директора и партнера R2 Asset Management. По его словам, сейчас наибольшая доходность наблюдается в децентрализованных объектах стрит-ритейла, и компания ориентируется именно на этот сегмент. То есть, инвесторы тоже отмечают «инфраструктурный ритейл», как основной тренд. В остальном, цифры по инвестициям от R2 Asset Management сильно отличаются от цифр JLL, первые дают гораздо больший процент инвестиций в торговлю. Но это объяснимо! Международная консалтинговая компания JLL (как и любая другая международная консалтинговая компания) не учитывает в своей аналитике сделки с непрофессиональными собственниками и инвесторами, но более широко смотрит на рынок. Поэтому у JLL больше совокупная стоимость покупок, а у R2 Asset Management – выше доля торговли.
Stone Hedge сейчас очень активны на офисном рынке, потому что в течение нескольких лет планируют ввести более 200 тыс. кв. м офисов. Но выступление Виктории Васильевой, заместителя генерального директора по продукту и инвестициям компании, было направлено не на сами офисы, а на инфраструктуру и создание комфортной среды для сотрудников. В проектах Stone Hedge предусмотрены разные зоны, озеленение, торговая инфраструктура, но Виктория напомнила, что девелоперский цикл составляет минимум три года, поэтому в режиме постоянно меняющихся условий планировать новый проект очень сложно.
«Офисное пространство, как и любое другое, подвержено эволюции и сегодня мы наблюдаем его развитие, катализатором которого стала пандемия. Если раньше офис воспринимался как место работы, и это была его ключевая функция, то на текущий момент на первый план выходит его социальная составляющая: офис как социальный якорь, офис как центр обучения, офис как центр коллабораций. Поэтому при проектировании офисов завтрашнего дня особую значимость приобретают общественные зоны в масштабе всего бизнес-центра», - подчеркнула Виктория Васильева.
Елизавета Голышева, руководитель департамента по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, выступала без презентации, но самое главное из ее выступления мы вынесли. По словам Елизаветы, заполняемость флагманского объекта компании Neva Towers составляет 96%, а это очень высокий показатель для нового объекта!
Никита Губанов, коммерческий директор Apollax Group, рассказал о гибких офисах. И это тоже было интересно, хотя бы потому, что это пример выхода девелопера и инвестора в новый для себя сегмент. За последние несколько месяцев мы видели очень интересные сделки, как в этой сети, так и в целом по сегменту гибких офисов. Долю гибких офисов и коворкингов в офисном рынке Москвы в компании оценивают на уровне 1,5% (Cushman & Wakefield – 1,3%).
Завершал сессию коммерческий директор делового лофт-квартала «Товарищество Рябовской мануфактуры» Артем Мохнев. Он рассказал о том, как проект развивается и о нулевой вакантности на сегодняшний день. Напомним, недавно Товарищество приобрело два прилегающих здания, в том числе, развлекательный центр Roll Hall. На вопрос Светланы Мазур о возможности погонять там шары и покататься на роликах Артем ответил отрицательно, новые площади станут частью делового квартала.
Главной темой Артема был готовый арендный бизнес (ГАБ). По аналогии с коллективными инвестициями, ожидаем бум, когда в эту историю пойдут банки.
MID YEAR RESULTS – это новый проект CRE Event. Мы надеемся, что он станет ежегодным, а текст выше должен и вас убедить в том, что это интересно и востребовано. Спасибо нашим партнерам за то, что сделали этот праздник реальным: R2 Asset Management, «Товарищество Рябовской мануфактуры», Metrika Investments, Stone Hedge, Sawatzky Property & Facility Management, Apollax Group, PPF Real Estate Russia, офисно-деловой центр «Искра-Парк» и Корпорация развития Сахалинской области.
Автор текста: Павел Назаркин
