СДЭК арендовал 33 тыс. кв. м в «PNK Парке Медведково»

Эксперты рассуждают о крупнейшей сделке по аренде склада внутри МКАД и основных показателях этого рынка: предложение современных складов единично, вакантность стремится к нулю, а ставки аренды могут превосходить подмосковные в 2-3 раза.

7414
Изображение взято из источника: PNK group
Логистическая компания СДЭК арендовала помещение площадью 33 тыс. кв. м в строящемся «PNK Парке Медведково» на севере Москвы. Об этом сообщили пресс-службы девелопера PNK group и консультанта сделки Knight Frank.

Как уточняется в релизе, в помещении предусмотрен трехсторонний кросс-док и мезонин площадью около 5 тыс. кв. м. По запросу СДЭК в помещении дополнительно разместят офисы общей площадью более 2 тыс. кв. м.

«PNK Парк Медведково» расположен на севере Москвы вблизи одноименной станции метро. Общая площадь помещений в двух зданиях проекта составляет порядка 100 тыс. кв. м, при этом корпус №2 (площадью около 30 тыс. кв. м) предназначен для размещения дата-центра на 4000 стойко-мест. По нашим данным, СДЭК занял целиком первый этаж корпуса №1. На втором этаже предусмотрена платформа с поворотно-разворотными площадками для движения грузового транспорта, что делает аренду помещений не менее удобной, чем на первом этаже.

Около 70% грузопотока СДЭК проходит через основной сортировочный центр, расположенный в Москве. Это создает высокую нагрузку на склад, увеличивает риски задержек в обработке грузов и отражается на сроках доставки — прежде всего в центральном регионе.

 
«Открытие нового склада снимет высокую нагрузку с основного сортировочного центра, позволит отделить региональный поток грузов от остальных потоков и сократит сроки доставки из Москвы в Подмосковье до одного дня. После внедрения автоматизированных решений на новом складе СДЭК рассчитывает сократить сроки доставки до 1 дня в большинство областных городов Центрального федерального округа», — отмечает исполнительный директор СДЭК Артем Островский.
 
«Индустриальное здание в Медведкове — пожалуй, первый многоэтажный объект подобного класса внутри МКАД. Он призван улучшить ситуацию с внутригородской логистикой мегаполиса: благодаря локации время доставки до конечного потребителя существенно сократится, — добавляет управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental Дмитрий Пилевин. — Для строительства объекта мы использовали конструктивные элементы, произведенные на наших заводах в Московской области. К каждому уровню предусмотрен отдельный полноценный въезд для большегрузного транспорта, доковые ворота располагаются как на первом, так и на втором этаже. Предполагаем, что второй этаж здания будет интересен в том числе высокотехнологичным производственным компаниям, которым важны хорошая транспортная доступность и небольшие площади: мы сдаём в аренду блоки от 5000 кв. м».

После ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о собственности здание с большой долей вероятности перейдет в инвестиционный фонд индустриальной недвижимости «ПНК-Рентал» (ЗПИФ «ПНК-Рентал»), который ориентирован на частных инвесторов.
 
«Качественная городская логистика сейчас крайне важна для быстрой обработки товаров и доставки конечному потребителя. Спрос на современные объекты в черте МКАД в разы превышает предложение, что стимулирует появление новых проектов. Важно отметить, что средняя площадь запросов на аренду складских помещений внутри МКАД составляет 4,6 тыс. кв. м. Это знаковая для рынка сделка с точки зрения масштаба и нового типа объекта, реализуемого силами PNK group», — комментирует региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

Исторически, качественные склады Московского региона располагаются за пределами МКАД, где дешевле земля и проще с получением разрешения на строительство индустриальных объектов. По данным аналитиков ILM, в пределах МКАД в 2018 году было от 6 млн до 9 млн кв. м складов, однако только порядка 500 тыс. кв. м классов А и В+. По данным Knight Frank, в границах старой Москвы было порядка 1 млн кв. м. Вакантность в этом сегменте в JLL оценивали на уровне 0,7% (вдвое ниже, чем в среднем по рынку). Несколько отличаются оценки у компании Colliers. По их данным, вакантность внутри Москвы может составлять около 4% при общем предложении на уровне 1,4 млн кв. м, что не отменяет тезиса о дефиците помещений, так как речь идет в основном о помещениях до 5 тыс. кв. м. Предложение городских складов в Москве сегодня очень неоднородно, а современные этажные склады и вовсе являются единичными.
 
«Объект ПНК интересный и знаковый, подобного размера блоков во вновь построенных объектах нет внутри Москвы, - говорит Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers. - Относительно новые объекты внутри города уже сданы в аренду. Спрос на такие объекты есть, частично он может быть удовлетворён более старыми объектами класса А или Б, С. Интересная альтернатива - складской комплекс Тиера (Вешки) на МКАДе, новый собственник «Индастри Партнерс» предлагает его в аренду, площадь около 80 тыс. кв. м, класс А, мультитемпературный с развитой инфраструктурой (АРМ, парковки, удобный подъезд, офисы, общежития). Скорее всего, в ближайшем будущем объем предложение может пополниться за счёт застройщиков жилья, которые анонсировали несколько крупных индустриальных проектов (технопарки) в черте города + реновация существующих объектов, таких как складской комплекс Бусиново, ММВЗ на Рябиновой и прочие».
 
«Я встречал проект, где использовался естественный перепад ландшафта, и фуры могли подъезжать как к первому, так и второму этажу, - рассказывает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. - Есть несколько проектов, где мелкотоннажный транспорт заезжает на этажи или в подвал. На «Фуд-Сити» парковка посетителей, в том числе мелкооптовых, расположена на крыше здания. Как правило все же многоэтажные склады предполагают использование грузовых лифтов. Чем их больше, тем лучше. Так же встречались системы по принципу конвейера, с вертикальным перемещением паллет. В целом, заезд грузовиков на этаж, как правило снижает процент именно складских площадей, так как часть построенного здания уйдет на подъездные пути, развороты и места стоянки. То есть ухудшается соотношение GLA/GBA здания.  Понятно, что парковочные места будут стоить денег. Но тут получается, что и подъездная дорога - это часть здания. Хотя в некоторых городских проектах есть платный заезд на территорию, но все же за подъездные пути арендаторы не привыкли платить».

Ставки на городские склады в Москве в среднем вдвое выше, чем в Подмосковье. Так, Константин Фомиченко оценивает среднюю ставку в 8-10 тыс. рублей за кв. м. Схожая оценка у партнера Cushman & Wakefield Егора Дорофеева. По словам Виктора Афанасенко, ставки аренды составляют 9,5-11 тыс руб все включено (OpEx + НДС) за кв. м в год за сухие помещения в современном индустриально-складском объекте. Однако в виду малого количества качественного предложения оценка средней ставки может считаться очень условным ориентиром. Александр Перфильев говорит, что в зависимости от объекта ставка может составлять от 6 тыс. до 16 тыс. рублей за 1 кв. м. На старте маркетирования «PNK Парка Медведково» (в начале 2018 года), помещения в нем предлагались по 7,5 тыс. рублей, однако с тех пор количество свободных помещений на рынке сильно сократилось, а спрос и себестоимость строительства значительно выросли. Предполагаем, что для строящегося качественного склада ставка может составлять около 12 тыс. рублей, то есть, аренда склада может обходиться СДЭК в 450 млн – 550 млн рублей ежегодно.

Что касается второго этажа, Константин Фомиченко говорит, что ставка там будет сопоставимой с первым, а потенциальные арендаторы – курьерские службы, онлайн-ритейл и дарксторы. Александр Перфильев отмечает, что обычно в старых проектах цена 1-го этажа га 20-30 % выше остальных этажей. «В целом, есть два подхода. В первом случае разичают цену первого этажа и всех остальных. Второй подход: чем выше, тем дешевле.  Также, ряд этажных складов имеет ограничения по конструктиву: более высокие этажи имеют более низкую высоту потока и меньшую нагрузку на 1 кв. м пола».
 
 

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Фомиченко Константин

Девелопмент

PNK Group

Перфильев Александр

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Nikoliers

Афанасенко Виктор

Поделиться

Материалы по теме

Источник: РИА Недвижимость
Сделка

Сбер приобрёл крупный складской комплекс

Складской комплекс в Екатеринбурге с арендопригодной площадью 15,3 тыс. кв. м. вошёл в состав фонда «Сбер — Арендный бизнес 3».
26.08
Источник: vsemsklad.ru
Сделка

Подразделение Alibaba арендовало 44 тыс. кв. м в «Южных Вратах»

Общая площадь склада, занимаемого компанией Cainiao в проекте Radius Group, составляет 65 тыс. кв. м.
26.08
Источник: РИА Новости
Проект

В Домодедове построят склад за 15 млрд рублей

Площадь мультимодального логистического комплекса на территории ОЭЗ «Максимиха» составит около 145 тыс. кв. м.

24.08
84104

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

подпишись НА эксклюзивные новости cre