Эксперты рассуждают о крупнейшей сделке по аренде склада внутри МКАД и основных показателях этого рынка: предложение современных складов единично, вакантность стремится к нулю, а ставки аренды могут превосходить подмосковные в 2-3 раза.

Логистическая компания СДЭК арендовала помещение площадью 33 тыс. кв. м в строящемся «PNK Парке Медведково» на севере Москвы. Об этом сообщили пресс-службы девелопера PNK group и консультанта сделки Knight Frank.

Как уточняется в релизе, в помещении предусмотрен трехсторонний кросс-док и мезонин площадью около 5 тыс. кв. м. По запросу СДЭК в помещении дополнительно разместят офисы общей площадью более 2 тыс. кв. м.

«PNK Парк Медведково» расположен на севере Москвы вблизи одноименной станции метро. Общая площадь помещений в двух зданиях проекта составляет порядка 100 тыс. кв. м, при этом корпус №2 (площадью около 30 тыс. кв. м) предназначен для размещения дата-центра на 4000 стойко-мест. По нашим данным, СДЭК занял целиком первый этаж корпуса №1. На втором этаже предусмотрена платформа с поворотно-разворотными площадками для движения грузового транспорта, что делает аренду помещений не менее удобной, чем на первом этаже.

Около 70% грузопотока СДЭК проходит через основной сортировочный центр, расположенный в Москве. Это создает высокую нагрузку на склад, увеличивает риски задержек в обработке грузов и отражается на сроках доставки — прежде всего в центральном регионе.

«Открытие нового склада снимет высокую нагрузку с основного сортировочного центра, позволит отделить региональный поток грузов от остальных потоков и сократит сроки доставки из Москвы в Подмосковье до одного дня. После внедрения автоматизированных решений на новом складе СДЭК рассчитывает сократить сроки доставки до 1 дня в большинство областных городов Центрального федерального округа», — отмечает исполнительный директор СДЭК Артем Островский.

«Индустриальное здание в Медведкове — пожалуй, первый многоэтажный объект подобного класса внутри МКАД. Он призван улучшить ситуацию с внутригородской логистикой мегаполиса: благодаря локации время доставки до конечного потребителя существенно сократится, — добавляет управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental Дмитрий Пилевин. — Для строительства объекта мы использовали конструктивные элементы, произведенные на наших заводах в Московской области. К каждому уровню предусмотрен отдельный полноценный въезд для большегрузного транспорта, доковые ворота располагаются как на первом, так и на втором этаже. Предполагаем, что второй этаж здания будет интересен в том числе высокотехнологичным производственным компаниям, которым важны хорошая транспортная доступность и небольшие площади: мы сдаём в аренду блоки от 5000 кв. м».

После ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о собственности здание с большой долей вероятности перейдет в инвестиционный фонд индустриальной недвижимости «ПНК-Рентал» (ЗПИФ «ПНК-Рентал»), который ориентирован на частных инвесторов.

«Качественная городская логистика сейчас крайне важна для быстрой обработки товаров и доставки конечному потребителя. Спрос на современные объекты в черте МКАД в разы превышает предложение, что стимулирует появление новых проектов. Важно отметить, что средняя площадь запросов на аренду складских помещений внутри МКАД составляет 4,6 тыс. кв. м. Это знаковая для рынка сделка с точки зрения масштаба и нового типа объекта, реализуемого силами PNK group», — комментирует региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

Исторически, качественные склады Московского региона располагаются за пределами МКАД, где дешевле земля и проще с получением разрешения на строительство индустриальных объектов. По данным аналитиков ILM, в пределах МКАД в 2018 году было от 6 млн до 9 млн кв. м складов, однако только порядка 500 тыс. кв. м классов А и В+. По данным Knight Frank, в границах старой Москвы было порядка 1 млн кв. м. Вакантность в этом сегменте в JLL оценивали на уровне 0,7% (вдвое ниже, чем в среднем по рынку). Несколько отличаются оценки у компании Colliers. По их данным, вакантность внутри Москвы может составлять около 4% при общем предложении на уровне 1,4 млн кв. м, что не отменяет тезиса о дефиците помещений, так как речь идет в основном о помещениях до 5 тыс. кв. м. Предложение городских складов в Москве сегодня очень неоднородно, а современные этажные склады и вовсе являются единичными.

«Объект ПНК интересный и знаковый, подобного размера блоков во вновь построенных объектах нет внутри Москвы, - говорит Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers. - Относительно новые объекты внутри города уже сданы в аренду. Спрос на такие объекты есть, частично он может быть удовлетворён более старыми объектами класса А или Б, С. Интересная альтернатива - складской комплекс Тиера (Вешки) на МКАДе, новый собственник «Индастри Партнерс» предлагает его в аренду, площадь около 80 тыс. кв. м, класс А, мультитемпературный с развитой инфраструктурой (АРМ, парковки, удобный подъезд, офисы, общежития). Скорее всего, в ближайшем будущем объем предложение может пополниться за счёт застройщиков жилья, которые анонсировали несколько крупных индустриальных проектов (технопарки) в черте города + реновация существующих объектов, таких как складской комплекс Бусиново, ММВЗ на Рябиновой и прочие».

«Я встречал проект, где использовался естественный перепад ландшафта, и фуры могли подъезжать как к первому, так и второму этажу, - рассказывает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. - Есть несколько проектов, где мелкотоннажный транспорт заезжает на этажи или в подвал. На «Фуд-Сити» парковка посетителей, в том числе мелкооптовых, расположена на крыше здания. Как правило все же многоэтажные склады предполагают использование грузовых лифтов. Чем их больше, тем лучше. Так же встречались системы по принципу конвейера, с вертикальным перемещением паллет. В целом, заезд грузовиков на этаж, как правило снижает процент именно складских площадей, так как часть построенного здания уйдет на подъездные пути, развороты и места стоянки. То есть ухудшается соотношение GLA/GBA здания. Понятно, что парковочные места будут стоить денег. Но тут получается, что и подъездная дорога - это часть здания. Хотя в некоторых городских проектах есть платный заезд на территорию, но все же за подъездные пути арендаторы не привыкли платить».

Ставки на городские склады в Москве в среднем вдвое выше, чем в Подмосковье. Так, Константин Фомиченко оценивает среднюю ставку в 8-10 тыс. рублей за кв. м. Схожая оценка у партнера Cushman & Wakefield Егора Дорофеева. По словам Виктора Афанасенко, ставки аренды составляют 9,5-11 тыс руб все включено (OpEx + НДС) за кв. м в год за сухие помещения в современном индустриально-складском объекте. Однако в виду малого количества качественного предложения оценка средней ставки может считаться очень условным ориентиром. Александр Перфильев говорит, что в зависимости от объекта ставка может составлять от 6 тыс. до 16 тыс. рублей за 1 кв. м. На старте маркетирования «PNK Парка Медведково» (в начале 2018 года), помещения в нем предлагались по 7,5 тыс. рублей, однако с тех пор количество свободных помещений на рынке сильно сократилось, а спрос и себестоимость строительства значительно выросли. Предполагаем, что для строящегося качественного склада ставка может составлять около 12 тыс. рублей, то есть, аренда склада может обходиться СДЭК в 450 млн – 550 млн рублей ежегодно.

Что касается второго этажа, Константин Фомиченко говорит, что ставка там будет сопоставимой с первым, а потенциальные арендаторы – курьерские службы, онлайн-ритейл и дарксторы. Александр Перфильев отмечает, что обычно в старых проектах цена 1-го этажа га 20-30 % выше остальных этажей. «В целом, есть два подхода. В первом случае разичают цену первого этажа и всех остальных. Второй подход: чем выше, тем дешевле. Также, ряд этажных складов имеет ограничения по конструктиву: более высокие этажи имеют более низкую высоту потока и меньшую нагрузку на 1 кв. м пола».