Очень тяжёлый люкс: уходить из «статусных» офисов арендаторы не планируют

По данным Knight Frank, за три квартала 2021 года доля свободных офисов в классе А внутри третьего транспортного кольца Москвы снизилась до 6,3%, а трендом III квартала 2021 года стали значительные темпы реализации качественных офисных объектов Москвы с самыми высокими ставками аренды. Эксперты CRE – о том, кому и почему в век «удаленки» до сих пор нужен офисный «тяжелый люкс».
614
Изображение взято из источника: Ростех-Сити. Википедия
Спрос на офисном рынке Москвы бъет все рекорды, установленные за последние восемь лет: по оценкам JLL, за первые три квартала 2021 года общий объем сделок составил почти 1 млн кв. м. Это на 61% выше, чем в 2020 году, и является максимальным значением среди сопоставимых периодов с 2013 года. Несмотря на рост заболеваемости COVID-19, по итогам года объем спроса, по оценкам аналитиков рынка, достигнет отметки в 1,2–1,3 млн кв. м.

Где площади?

В JLL отмечают среди прочего беспрецедентный спрос на «Москву-Сити», где вакансия с начала года сократилась более чем на 8 п.п. и на данный момент составляет 3,8%, а будущее предложение – под переговорами с потенциальными пользователями. По-прежнему лидерами в объеме транзакций остаются компании, предоставляющие бизнес-услуги, на их долю пришлось 30%. В тройку лидеров по итогам трех кварталов 2021 года также вошли производственные компании (на их долю пришлось 17% сделок) и компании банковской сферы (11%). При этом по итогам только III квартала в тройку лидеров входят компании сектора торговли за счет высокой активности онлайн-ретейлеров.

В свою очередь, объем ввода новых площадей уже превысил годовой показатель 2020 года более чем в два раза. За девять месяцев 2021 года, по предварительным данным Knight Frank, он составил 497,6 тыс. кв. м, что уже превысило совокупный результат 2020 года, а почти 80% введенных объектов относятся к классу А. Крупнейшими новыми объектами остаются бизнес-центры, которые не вышли на спекулятивный рынок – «Сбер-Сити», «Два Капитана» и «Ростех-Сити». В III квартале 2021 года было введено всего 51,3 тыс. кв. м, при этом лидером по площади стал БЦ «Большевик» Фаза II, стр. 10 (17,3 тыс. кв. м). На рынке наблюдается восстановление девелоперской активности, отмечают аналитики: среди крупнейших объектов, ожидаемых к вводу, – БЦ «Парк Легенд» классов А и В (43 тыс. кв. м/48 тыс. кв. м), DM Tower (35 тыс. кв. м), «YE’S Технопарк» (26 тыс. кв. м) и другие.

Ограниченный выбор

В 2022 году в центре и в развитых деловых районах Москвы ввода крупных объектов не ожидается: такие проекты появятся только за пределами ТТК и МКАД. Ситуация значительно ограничит выбор для потенциальных арендаторов, которые хотели бы разместить сотрудников в качественных новых офисных зданиях, особенно «статусных». Совокупный объем предложения офисного рынка Москвы по итогам III квартала практически достиг 17,5 млн кв. м, из которых 4,99 млн кв. м относятся к классу А, а 12,50 млн кв. м – к классу В.

Свободные площади внутри ТТК продолжат сокращаться особенно в классе А: за III квартал 2021 года доля вакантных помещений класса А сократилась на 1,3 п.п. и достигла значения 6,3%, что ниже показателя класса B (6,5%). Снижение произошло несмотря на ввод новых спекулятивных объектов класса А, таких как «Смоленский бульвар, 13» и вторая фаза бизнес-центра «Большевик», в которых пока есть свободные площади. Отличительной чертой III квартала 2021 года стали же значительные темпы реализации самых качественных офисных объектов Москвы класса А с высокими ставками аренды. В частности, полностью ушел с рынка объект Neva Towers, который был самым новым среди объектов прайм-уровня в столице. Таким образом, проект арендуемой площадью более 60 тыс. кв. м полностью реализован менее чем за год после ввода в эксплуатацию, указывают в Knight Frank.

На стадии переговоров также находится около половины площадей нового, пока официально не введенного, здания AFI2B, расположенного в Белорусском деловом районе. Более того, часть помещений объекта «ОКО» в ММДЦ «Москва-Сити», которые долго оставались в рынке, также в процессе переговоров. Ставки аренды этих зданий находятся на уровне премиальных объектов, примерно в 1,5 раза превышающем средневзвешенный показатель ставок аренды объектов класса А.

Всего же на рынке свободными остаются около 524 тыс. кв. м в классе А и 713 тыс. кв. м в классе В. Вакантность офисов, по предварительным подсчетам, составляет 10,5% в классе А и 5,7% в классе В. С начала года показатель доли свободных площадей снизился в классах А и В на 1,2 п.п. и на 0,4 п.п. соответственно. Растущий после пандемии спрос на офисы и ослабление тенденции к оптимизации пространств ведут к снижению показателя, и до конца года ожидается уменьшение вакантности на рынке офисной недвижимости Москвы, резюмируют в Knight Frank.

Светлое настоящее

Хотя в начале пандемии коронавируса прогнозы относительно будущего офисного рынка, особенно для «статусных» проектов, были далеко не радужными, ожидания полного ухода на «удаленку» вместе с отказом компаний от офисов оказались не более чем опасениями, рассказывает Дмитрий Клапша, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.

Центральные локации и премиальные офисы, по его словам, по-прежнему востребованы: совокупный объем сделок в бизнес-центрах класса А в Центральном деловом районе (ЦДР) за первые три квартала 2021 года составил 136 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем за весь прошлый год. Результат является максимальным за 10 лет за сопоставимый период и наглядно иллюстрирует реальную ситуацию на офисном рынке, считает эксперт. «В классе А, как и в целом по Москве, так и в границах ЦДР, мы наблюдаем сокращение доли свободных площадей, – продолжает г-н Клапша. – Так, в офисных зданиях в границах ЦДР по итогам III квартала 2021 года показатель составил 6,1%. В премиальных зданиях вакантность немного выше, однако с начала года наблюдалось значительное снижение – с 9% на конец 2020 года до 6,6% сегодня».

«Статусные» офисы, представленные на московском рынке сегментом «прайм» или же премиальными проектами, традиционно отличаются высоким качеством предоставляемых площадей, современными инженерными системами и расположением в центральных и наиболее развитых деловых кластерах города, напоминает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank. Соответственно, коммерческие условия в таких зданиях существенно превышают среднерыночные. И пока одни бизнесы в пандемию несли потери и оптимизировали затраты на офисы, другие, выигравшие, активно расширялись или арендовали новые. По итогам III квартала 2021 года запрашиваемая ставка аренды в сегменте «прайм» составила 45 369 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), что на 8,4% выше показателя начала 2021 года. Зачастую в таких зданиях аренда возможна только на долгий срок на 5–7 лет, прочие условия договора аренды в целом не отличаются от распространенных в классе А. Арендные ставки на премиальные офисы растут ввиду минимальной вакансии, соглашается Антон Мельников, генеральный директор и члена Совета директоров Metrika Investments. Поскольку крупные блоки на рынке отсутствуют, арендаторы соглашаются на меньшие блоки, увеличивая число «горячих мест», поясняет он.

Растут большими

Премиальные офисы в центре Москвы во все времена привлекали представителей сегментов, которым важен престиж офиса и локации, инфраструктура центра города, удобство доступа для самого широкого круга клиентов, перечисляют в JLL.
Пул интересантов практически не изменился: юридические и консалтинговые компании, банки и финансовые компании, нефтегазовый сектор и промышленность, госсектор. К ним в последние годы присоединились разве что активно развивающиеся IT-компании, которые нуждаются в привлечении и удержании лучших кадров, в том числе за счет качественного офиса.

«Арендаторы не сокращают “статусные” метры, – указывает Антон Мельников. – За период пандемии крупные компании уже провели необходимую реорганизацию, протестировали удаленный формат работы, вернули в офис частично или полностью команду. Однако все внутренние пертурбации не привели к сокращению офисных площадей. Сейчас бизнесы, наоборот, оценивают темпы развития в долгосрочной перспективе и вырабатывают стратегию на следующие годы, в том числе в отношении необходимого количества метров и поиска новых в случае расширения штата».

Крупные арендаторы пытаются выстроить долгосрочную стратегию размещения офисов, поэтому экосистемы компаний консолидируются и стягиваются в единые бизнес локации, поясняет Антон Мельников. По его словам, в «статусном» офисе, штаб-квартире вообще нуждается большинство компаний среднего и крупного бизнеса. Однако некоторые из них все-таки частично децентрализуют локации ряда внутренних подразделений ввиду IT-инфраструктуры – создают бэк-офисы, филиалы за пределами города.

Тем временем в штаб-квартирах происходит консолидация топ-менеджмента и «среднего эшелона власти». Офисные площади отдельных арендаторов в Neva Towers также не покрывают запроса всего штата сотрудников, но позволяют разместить в бизнес-центре именно «верхушку», уточняет эксперт.

«Большинство компаний, которые могли себе позволить офисы премиум-класса, все еще имеют такую возможность, а многие смогли увеличить свои доходы за время пандемии, – поддерживает Дмитрий Никоноров, директор по развитию RD Management. – Оптимизация затронула, скорее, офисные пространства: компании пересмотрели концепцию стандартного open space с персональными рабочими местами в сторону shared desk – практики бронирования столов в условиях работы в гибком графике. Это, с одной стороны, позволило иметь более комфортную дистанцированную рассадку, а с другой – использовать освободившиеся метры для создания зон отдыха или переговорных комнат, превратив “люксовый” офис в еще более комфортный для пребывания и проведения деловых переговоров».

Тренд подхватили многие девелоперы, активно вкладывающиеся в новые форматы офисов, а также IT-компании, предлагающие решения «умного офиса» для экономии затрат при неиспользовании тех или иных помещений и облегчающие процессы организации бронирования. От старого формата кабинетов и open space вообще отказалось большинство бизнесов, соглашается Антон Мельников. В итоге новые офисы становятся наиболее комфортным местом для взаимодействия сотрудников, сочетая в себе лаборатории, «тихие» станции, подиумы и даже арены.

Опытная станция

Высококлассный офис вообще нужен всем компаниям, где высока ценность каждого профессионала, и он прочно интегрирован в программу корпоративной лояльности, резюмирует Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse. Наличие офиса премиального класса как штаб-квартиры, хранилища ДНК компании для таких игроков жизненно необходимо.

Офис эпохи пандемии и постпандемии – новое «место силы» компании, место встречи сотрудников, где они работают, обмениваются опытом, обсуждают новые идеи и варианты реализации проектов. Вес офиса-«штаб-квартиры» в корпоративной системе ценностей в пандемию вырос, а будущее – именно за такими «статусными» форматами, расположенными в привлекательных локациях, открывающими новые возможности общения и обучения сотрудников. «Уже сейчас мы видим примеры, когда в пандемию крупные корпорации вроде Яндекса, Сбера, а также большинство представителей сектора e-commerce вкладываются в развитие и строительство новых офисов, отличающихся самым современным подходом к организации рабочего пространства, – поясняет г-жа Малиновская. – Офисы нового формата ищут компании, в которых высока ценность специалистов – профессионалов. В пандемию наибольшую положительную динамику показали компании IT-сектора и сервисы e-commerce: для этих компаний важно предложить своим сотрудниками условия работы более высокого уровня, нежели работа из дома или из условной “третьей точки”. Как правило, речь идет о крупных компаниях со сложившимися корпоративными ценностями и долгосрочными планами развития. Для них важно донести их своим сотрудникам ценности и философию корпорации, которые часто выходят за рамки просто работы. Это определенный подход к жизни, система общих ценностей и единый взгляд, когда важно предложить своим сотрудникам среду не только для работы, но и для отдыха и досуга. Ну и креатив ведь часто рождается спонтанно: коллеги собираются, начинают обсуждать текущие вопросы, и в ходе диалога рождается решение. Смоделировать такие ситуации на удаленке гораздо сложнее, поэтому важно наличие общего пространства для совместной работы. В такой офис можно не обязательно приезжать каждый день, но, к примеру, два-три рабочих дня в коллективном пространстве могут быть весьма продуктивны».

«Но и само по себе понятие “статусности” в России ведь существенно эволюционировало за годы развития рынка, – уточняет Илья Мейтыс, руководитель архитектурного бюро ARCHKON. – Если в нулевые статусным считался представительский офис в центре города в особняке с дизайном “под старину”, то сейчас это светлые, просторные офисы с большим количеством зон для командной работы, обучающих программ, отдыха и неформального общения с вдохновляющим дизайном. Продуманные архитектура и интерьер премиальных офисов становятся одними из преимуществ в работе HR при конкуренции за ключевых сотрудников: как правило, если работа предполагает присутствие на рабочем месте, офисный работник сегодня уделяет пристальное внимание тому, как оборудован его офис, достаточно ли в нем мест для отдыха, удобно ли устроена система питания».

Другими важными критериями «статусного» офиса на уровне пространства выступают комфортное освещение, современные системы вентиляции, комфортные цвета и дозированное использование корпоративной айдентики. Все – для того, чтобы не «нужно», а «хотелось» прийти для работы, резюмирует эксперт.

Учитывая, что премиальные офисы арендуют для себя международные или крупные российские компании, в ТЗ заказчиков постепенно входит и «зеленая» сертификация, говорит Джон Марк Кланси, основатель Clancy Engineering. При этом «статусный» современный энергоэффективный объект может располагаться и за пределами центрального делового района при условии оптимальной транспортной доступности и соответствия требованиям, предъявляемым к конструктиву, качеству предоставляемых помещений, уровню инженерного оснащения. По словам Дмитрий Никонорова, одним из наиболее очевидных итогов пандемии стало как раз перемещение многих собственников и руководителей в бизнес-центры, расположенные ближе к месту проживания. Ранее они использовались в качестве «загородных офисов», сейчас же трансформировались в головные представительства. Говорить о снижении класса данных пространств не приходится, можно утверждать только о географическом факторе, уточняет г-н Никоноров.

Офисные центры класса А в Москве и Петербурге продолжат усиливать «экологическую» составляющую, прогнозирует Джон Марк Кланси. Соответствие же премиального офисного здания экологическим стандартам и, как следствие, его энергоэффективность формируются за счет нескольких факторов, на которые сегодня обращают внимание арендаторы. В первую очередь – это высокий уровень инсоляции, достигаемый за счет панорамного остекления и грамотного расположения объекта с учетом климатических условий. Во-вторых (и особенно после пандемии), внимание уделяется продуманной вентиляции офисов, системам отопления и холодоснабжения. Центральное кондиционирование дополняется системами охлаждающих балок, а в системах вентиляции устанавливаются дополнительные фильтры воздуха с высокой частотой замены раз в несколько месяцев. Также эффективно для комфорта сотрудников и экономии ресурсов объекта работает фасадное затенение. В свою очередь, использование солнечной энергии в силу климатических особенностей и стоимости энергоресурсов практически не востребовано.

Самые обаятельные и привлекательные

Учитывая, что запрашиваемые арендные ставки в премиальных офисных зданиях находятся в диапазоне 35–55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в JLL прогнозируют сохранение интереса инвесторов и девелоперов к «статусным» проектам. Другое дело, что желание давно сдерживается нехваткой площадок для реализации объектов в центре. В итоге сегмент продолжит развитие и трансформацию, в том числе, за счет активного развития гибких пространств, которые открываются и ищут новые возможности в Центральном деловом районе Москвы. Уже сейчас на рынок активно выходят, например, «люксовые» коворкинги – в частности, в районе «золотой мили» в Москве и «золотого треугольника» в Петербурге.

«Инвесторы понимают, что актуальность офисов даже после такого сложного испытания, как пандемия, не упадет, – резюмирует Антон Мельников. – Но предложение достаточно ограниченное. В скором будущем “Сити” пополнится несколькими офисными башнями, которые, я надеюсь, удовлетворят текущий спрос и будут поглощены арендаторами. Думаю, что к моменту следующей волны строительства рынок выйдет в свое стабилизированное состояние, где вакансия будет в районе 3–5%».

Текст: Влад Лория
Опубликовано в CRE #19, 2021 (ноябрь 1)

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

Millhouse

Малиновская Елена

Knight Frank

Зимина Мария

JLL

Клапша Дмитрий

RD Management

Никоноров Дмитрий

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Консалтинг и брокеридж

JLL

Инвестиции

Metrika Investments

Инвестиции

Millhouse

Управление и эксплуатация недвижимости

RD Management

Поделиться

Материалы по теме

Экспертный анализ

Как изменятся бизнес-парки после пандемии?

Девелоперы из-за кризиса, вызванного пандемией, переосмысливают подходы к проектированию бизнес-парков. Как меняется функционал новых объектов и какие глобальные тренды повлияют на развитие рынка офисной недвижимости в России и за рубежом, - рассказывает Юлия Никуличева, руководитель отдела стратегического консалтинга JLL.

19.10
Экспертный анализ

Субаренда: 6 советов для лучшей эффективности

Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса. Екатерина Чичек, директор, отдел услуг корпоративным клиентам CBRE, рассказала, что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто.
14.09
Исследования рынка

Невозвращенцы

Многие сотрудники не захотят работать в офисах даже после пандемии.
14.09
84902

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

подпишись НА эксклюзивные новости cre