Новая схема аренды нежилых помещений в новостройках

Новостройки – в правовое поле
Схема разработана юристами Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ» около года назад и прошла за это время практическую апробацию. Необходимость такого шага зрела давно, по мере увеличения масштабов нового строительства. Проектами предусмотрено создание в рамках жилого сектора существенного объема нежилых площадей для предприятий торговли и сферы услуг, ставших дефицитом. По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на помещения формата «стрит­ритейл» составляет до 1,5 млн. кв. м при ежегодных объемах ввода не более 100–120 тыс. кв. м. и доле свободных площадей в 1,8% (на 2006 год).
В среднем по Москве спрос на встроенно­пристроенные помещения сейчас превышает предложение примерно в 2–3 раза. И дефицит, как следствие снижения объемов реализации автономных объектов такого формата, со временем будет нарастать.
Увеличение объема предложения связано с рядом сложностей. Например, между вручением владельцам ключей от помещений и получением свидетельства о праве собственности проходит около года, а в некоторых случаях – до 2–3 лет. Собственники из­за вынужденного простоя площадей несут финансовые потери. Как следствие, растет срок окупаемости инвестиций, падают показатели текущей доходности и общей капитализации объектов недвижимости.

Подводные камни существующих схем
Схемы сдачи в аренду помещений в построенных, но не оформленных в собственность инвесторов зданиях имеют немало минусов. Первый применяемый вариант – заключение предварительного договора аренды в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Он накладывает на стороны обязательства в дальнейшем, после государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение, подписать основной договор аренды.
Очень часто в предварительный договор аренды включается положение о заключении основного договора аренды в течение определенного времени после государственной регистрации права собственности арендодателя на помещения или получения документов БТИ. Но такое определение срока создает риски как для арендодателя, так и для арендатора. Согласно требованиям ст. 190 ГК РФ срок может быть определен четкой календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В данном случае срок зависит от воли сторон и потому не может считаться согласованным.
Поэтому применяется п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. По истечении 1 года обязательства, предусмотренные предварительным договором аренды, прекращаются, если до окончания срока не заключен основной договор либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить его. На практике оформление права собственности на помещение может занять больше года, поэтому здесь присутствует определенный риск. Например, если арендодатель найдет предложившего более выгодные условия арендатора, то с прежним арендатором предварительный договор может быть расторгнут.
Увеличивает риски и отсутствие у арендодателя права получать арендную плату за фактически сдаваемые в аренду помещения по предварительному договору аренды. У арендатора, в свою очередь, нет возможности отнести указанные расходы на себестоимость. Второй из практикуемых ныне вариантов оформления отношений – краткосрочный договор аренды. Но согласно ст. 608 ГК РФ подписать его может только собственник имущества. Следовательно, договор, заключенный до оформления права собственности, может быть в любой момент признан недействительным, как не соответствующий требованиям законодательства. Платежи, осуществленные по такому договору, могут быть истребованы у арендодателя. Конечно, остается возможность обратиться в суд, но его решение о размере платы за использование помещений заранее нельзя предугадать.
Кроме того, платежи по такому краткосрочному договору будут считаться прибылью арендатора, что существенно увеличит его затраты. Еще один минус – срок договора (менее года). Значит, через 11 месяцев перед арендатором встанет вопрос о продлении договора, и арендодатель вправе повысить ставку или вообще отказаться от пролонгации. Кроме того, ничтожность такого договора аренды даст возможность выселить даже самого строптивого арендатора.

Учитывая реалии
Разработанная компанией «МИЭЛЬ» схема учитывает недостатки вышеперечисленных договоров и позволяет минимизировать риски обеих сторон. Она упрощает передачу в аренду недвижимости в новостройках и позволяет решить проблему упущенной выгоды будущего собственника. Поэтапно процедура выглядит так. Прежде всего изучаются документы застройщика (когда будет построен объект – вся строительно­разрешительная документация), затем – правоотношения застройщика и инвестора (будущего собственника): юридический анализ титула объекта, исполнение обязательств клиента по инвестиционному договору и т. д. Клиент может быть не первым обладателем права на помещение, несмотря на то что оно еще не построено. Это позволяет еще на начальном этапе выявить все спорные моменты. На следующем этапе анализируется деятельность потенциального арендатора и его требования к помещению. После чего идет согласование всех нюансов преддоговорных и договорных отношений сторон.
Предлагаемая нами схема призвана исключить проблемы, связанные с предварительным характером договора аренды и передачей помещения в пользование арендатору в период до оформления права собственности. Для этого в первую очередь проводится обмер БТИ, точно определяющий предмет договора. Более того, мы рекомендуем прикладывать к договору копию поэтажного плана с выделением помещений, сдаваемых в аренду. Это минимизирует риски, делая невозможным признание договора недействительным из­за отсутствия в нем данных, позволяющих точно описать имущество, передаваемое в аренду.
Специалисты Департамента управления активами устанавливают сроки, необходимые для завершения строительства здания, ввода его в эксплуатацию и регистрации права собственности на него. В итоге договор позволяет арендатору получить помещение в пользование для ведения отделочных работ, зачесть платежи по нему в счет уменьшения налогооблагаемой базы, а арендодателю – уже на этапе оформления права собственности законно получать платежи за использование объекта.

Перспективная услуга
Созданная юридическая схема отвечает всем требованиям законодательства и позволяет собственникам и арендаторам достичь поставленных бизнес­целей еще до получения свидетельства о праве собственности.
Конечно, всех проблем сдачи в аренду помещений в новостройках не решить. Камень преткновения – совершенствование процедуры оформления помещений в собственность, и как результат – сокращение срока между окончанием строительства и получением правоустанавливающих документов и четкое их соблюдение. Именно это уже пытается сделать правительство Москвы, выпустившее недавно постановление «О совершенствовании системы оформления прав собственности на жилые помещения», касающееся построенных в рамках городских инвестиционных контрактов зданий. У разработанной нами схемы большие перспективы, что связано со значительными объемами строящихся сегодня нежилых помещений в новостройках. Первый договор в рамках новой схемы был подписан в феврале 2006 года. С тех пор объем арендованных таким путем площадей постоянно увеличивается.