По данным «Авито Недвижимости», самыми востребованными форматами у российских предпринимателей в прошлом квартале стали так называемые помещения свободного назначения (ПСН), торговые площади и офисы — суммарно на них пришлось примерно три четверти всех запросов арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости за III квартал. Именно торговые помещения и ПСН активно используются в качестве пунктов выдачи интернет-заказов и постаматов. В октябре 2021-го по сравнению с показателями октября 2020 года спрос на аренду помещений свободного назначения вырос на 27%. В компании предполагают, что уже тогда на фоне роста заболеваемости предприниматели понимали - хотя бы «частичного» локдауна не избежать, и готовились к ситуации заранее.
«Спрос - как на покупку, так и на аренду коммерческих помещений в России растет: по итогам III квартала интерес к аренде увеличился на 14%, а к купле-продаже на 5% по сравнению с прошлым годом, - рассказывает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости». - При этом относительно предыдущего квартала спрос на аренду коммерческих объектов увеличился на 9%, а на покупку — на 4% (III кв. 2021 г. ко II кв. 2021 года). Однако подобная динамика —скорее результат восстановления рынка после первого локдауна. Об этом также косвенно свидетельствует уменьшение числа объявлений о сдаче в аренду коммерческой недвижимости: с конца сентября 2021 года по начало ноября отмечен их спад на 7,5% в сегменте торговых площадей, на 5% — в категории складов и на 3,1% — среди предложений об аренде помещений свободного назначения. Таким образом, все больше объектов начинает использоваться по назначению, а не простаивать в ожидании арендатора».
Локальная инфраструктура вообще приобретает для игроков «жизненную необходимость», что повысило интерес к коммерческой недвижимости в жилых домах и в спальных районах. Однако на фоне роста интереса к покупке и аренде коммерческой недвижимости объем предложения коммерческих площадей увеличивается незначительно относительно прошлогодних показателей (III кв. 2021 года к III кв. 2020 года) и по сравнению с данными предыдущего квартала. Так, в целом по стране количество выставленных на продажу объектов увеличилось на 5% год к году (+1% за квартал). Число коммерческих площадей, предлагаемых в аренду, выросло на 7% за год (+2% за квартал).
Спрос на коммерческую недвижимость остается очень высоким — это неудивительно в ситуации, когда можно встретить вывески сразу нескольких маркетплейсов над входом в один ПВЗ, соглашается Наталья Жукова, руководитель отдела маркетинга RedExpress. «Арендуют сейчас в основном небольшие помещения площадью до 30 кв. м, а вот покупают объекты большего размера, - рассказывает она. - Собственники делают перепланировки помещений, дробя их на более мелкие. Это позволяет избежать риска финансовых потерь в полном объеме при отказе от помещения одного из арендаторов. Для открытия ПВЗ сейчас востребованы объекты в жилых домах, поскольку работа торговых центров периодически останавливается. Аналогичная ситуация сложилась и на рынке складской недвижимости. Если в 2020 году мы довольно быстро открыли второй склад в Москве, то сейчас коллеги по цеху рассказывают о том, что подходящую площадь уже найти не так легко».
Высочайшему в новейшей истории рынка недвижимости спросу способствует и существенное повышение ожиданий конечных покупателей в сегменте экспресс-доставки – теперь они ждут доставку в течение часа. Чтобы конкурировать с сервисами «Яндекса» и Delivery Club, которые привозят заказы из ближайших магазинов и ресторанов, компании развивают помещения формата dark store и dark kitchen.
Александр Митюков, президент Межрегиональной ассоциации курьерских служб, также говорит о дефиците площадей во всех регионах. «При этом крупнейшие игроки, такие как Wildberries, Ozon, «Почта России», открывают логистические хабы по всей стране, - отмечает он. - Постамат в каждый дом и двор — это выгодная перспектива, которую понимают все игроки. И мы видим на примере крупных компаний, насколько велик к этому направлению интерес. Цены на аренду складов, помещений под дарксторы, ПВЗ - практически в вертикально растущем графике».
РАБОТА ДДЯ ВАС
По данным «Авито Работы», за первое полугодие 2021 года вакансий в транспортно-логистической сфере на сервисе стало больше на 63% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а вот соискательская активность увеличилась только на 4%. Во многом это связано с уменьшением медианной зарплаты среди работников транспортной сферы в два раза с января по октябрь 2021 года (теперь она составляет 20 000 рублей в месяц по всей стране). Так, грузчик-разнорабочий с пятидневным графиком работы на складе сможет заработать от 25 000 рублей, а диспетчер на автостоянке с графиком сутки/двое — до 15 000 в месяц, перечисляет Артем Кумпель, управляющий директор «Авито Работы». Медианная зарплата у курьеров по стране, по оценкам сервиса, варьируется от 30 000 до 35 000 рублей в месяц, но в Москве и Санкт-Петербурге она составила 50 000 рублей. Курьер в сети ресторанов быстрого питания Burger King в Челябинске сможет в месяц заработать от 32 000 рублей, а курьер кафе «Ями-Ями» в Санкт-Петербурге с личным авто — уже от 50 000 в месяц. Благодаря возросшей за последний год популярности профессии курьера наблюдается и рост соискательской активности на «Авито» — например, за первое полугодие в Москве он составил 10%, а в Санкт-Петербурге — 16%. «Уже в первую «волну» эпидемии коронавируса, во время самого жесткого карантина в России, резко вырос спрос на курьерскую доставку - его спровоцировало не только увеличение онлайн-заказов, но и закрытие ПВЗ, - вспоминает Наталья Жукова. - Тогда мы сами в кратчайшие сроки приостановили проекты по доставке до ПВЗ и заключили с клиентами договоры на курьерскую доставку до двери. С этим столкнулись все игроки рынка e-commerce — и логистические операторы, и ретейлеры с собственными службами доставки».
Затем началась настоящая битва за кадры - уровень заработных плат в сегменте «взлетел» в 2-2,5 раза, и при полной занятости курьер мог зарабатывать до 200 тысяч рублей в месяц. Однако притока новых кадров практически нет до сих пор, сообщает г-жа Жукова. «Обычно мы начинали подготовку к «высокому» сезону в октябре — за полтора месяца нам удавалось привлечь дополнительный персонал к старту ноябрьских распродаж, - делится она. – Но в этом году начали поиски еще в августе и, надо сказать, таких проблем с кадрами ранее не встречали. Акция «приведи друга», подразумевающая вознаграждение для сотрудника за привлечение на работу кого-то из знакомых, которую ранее мы проводили в компании лишь периодически, стала постоянной».
Тимур Мяльдзин, директор по инвестиционной деятельности Master Delivery, соглашается: на рынке наблюдаются серьезные структурные проблемы - дефицит курьеров, растущая нагрузка на логистическую инфраструктуру, ведущие к росту издержек. Однако эксперт говорит и о другом «неоспоримом тренде» - переходе от экстенсивной модели к интенсивной. «Другими словами - технологии, новые бизнес-модели должны повысить эффективность использования имеющихся ресурсов, - поясняет он. - Например, наш последний кейс показал, что технологии и алгоритмы позволяют увеличить на 30% количество заказов, которые могут выполнить курьеры одного из наших клиентов за счет группировки и оптимизации маршрутов. В том же кейсе мы оценили, что для вывоза того же количества заказов возможно задействовать на 23% меньше курьеров».
Сейчас в компании оценивают дефицит курьеров от 20 до 50% в зависимости от сегмента, масштаба бизнеса и географии. С наибольшим дефицитом сталкиваются компании, работающие с «доставкой по требованию», то есть там, где доставка должна быть осуществлена в максимально короткий операционный цикл, а место возникновения заказа и/или вручения становятся известны непосредственно в момент его получения. Рост заработных плат игрок оценивает в 20-30%, указывая, что «курьеры уже могут зарабатывать на уровне “белых воротничков”». Однако пул курьеров в России остается неоднородным, для многих эта профессия носит случайный характер, является подработкой. «Уже сейчас мы наблюдаем тенденцию перетекания из секторов horeca и retail в сферу доставки, но нельзя сказать, что она является основным драйвером рынка», - вздыхает Тимур Мяльдзин.
Прямо сейчас требуется 100 тысяч курьеров, резюмирует Александр Митюков. В течение двух лет количество курьеров увеличится до 1,5 млн человек. «Смотрите, средняя зарплата пешего курьера в Москве — от 70 000 рублей в месяц, автокурьера — от 100 000 рублей, - перечисляет он. - Отрасли просто необходима новая рабочая сила, и высокие зарплаты должны обеспечить ее приток - спрос сохранится в ближайший год. Пока не совсем понятно, как долго высокие зарплаты смогут привлекать в отрасль новых работников, и нужно понимать, что рост зарплат приводит к увеличению издержек компаний, осуществляющих доставку. Разумеется, рынок так или иначе найдет решение проблемной ситуации, например, часть доставок будет переориентирована на ПВЗ и постаматы, а срочная и ультрасрочная станет либо дороже, либо займет больше времени. Однако нам всем нужно поднимать престиж профессии курьера, и мы как ассоциация уже прорабатываем данный вопрос с отраслью, соответствующими министерствами, бизнес-объединениями.
В регионах много желающих работать курьерами, а вот в крупных городах, федеральных центрах вопрос с данной категорией работников стоит остро».
Прямая речь
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International:
- Быстрым решением в условиях ноябрьского локдауна стала трансформация рядом игроков своих оффлайн-точек, в том числе в рамках торговых центров, в пункты выдачи заказов. Это позволило им продолжить работу и получить хотя бы часть прибыли.
Что касается складов последней мили, то спрос на них остается высоким, однако предложение в черте города, к сожалению, практически отсутствует. Дефицит земельных участков сохраняется, те пятна под застройку, которые можно было использовать под организацию складов последней мили в черте города, уже законтрактованы.
Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:
- В контексте складского сегмента и пунктов выдачи в авральном режиме нет необходимости. В начале первого локдауна крупные игроки действительно столкнулись с трудностями. Но в целом за 40 дней карантина в 2020 году рабочие процессы были налажены, и сейчас сеть покрытия выдачи крупнейших игроков крайне разветвленная. Соответственно, авральный режим связан исключительно с курьерской службой. Это абсолютно нормальная история, связанная с временным повышением спроса.
В этой связи я считаю, что авральных решений от крупных игроков рынка e-commerce ожидать не придется. Маркетплейсы постепенно обрастают складскими площадями в рамках своей стратегии, которая была пересмотрена в связи с заметным увеличением оборота.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers:
- Складская недвижимость сейчас очень активно развивается, в том числе благодаря росту сегмента e-commerce. Рост доли онлайн-продаж начался еще до пандемии, а на фоне локдаунов и сокращения социальных контактов мы наблюдали всплеск. Сейчас ретейлеры совершенствуют свои бизнес-модели, и наличие качественной складской инфраструктуры является основным фактором для развития бизнеса.
Также можно отметить, что за время с начала пандемии все компании выстроили и отточили свою работу в плане доставки товаров и выбрали наиболее подходящий для себя вариант – это могут быть как собственные штатные курьеры, так и привлечение сервисов онлайн-доставки. Поэтому сейчас даже в случае введения дополнительных ограничительных мер компании имеют достаточные ресурсы для эффективной работы.
Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE:
- Логистику сегодня можно назвать отраслью, поддерживающей жизнеобеспечение населения. Стремительное развитие онлайн торговли вследствие карантинных ограничений 2020 года сформировало высокий спрос на склады, который сохраняется до сих пор. Онлайн ретейлеры продолжают развивать и совершенствовать логистику для быстрой и своевременной доставки заказов покупателям. Очередные ограничения, конечно, дают новый импульс спросу на онлайн покупки, тем самым создавая дополнительные нагрузки на логистику онлайн ретейлеров и требуя дополнительных ресурсов. Тем не менее вряд ли можно говорить о том, что этот сегмент оказался не готов к ним, сегодня мы действительно редко наблюдаем какие-то серьезные сбои в доставке.
Александр Шестаков, генеральный директор «Первой мебельной фабрики»:
- Даже учитывая введенный локдаун, в логистике нашей фабрики ничего не менялось, так как план по доставке продукции составляется на месяц вперед. Более того, у фабрики отлажена собственная логистика. Безусловно, есть некоторые проблемы с тем, что доставщики, например, заболевают. Иногда из-за этого возникают сложности в планировании логистики. Но глобальной проблемы из-за этого, повторюсь, не возникло.
«Спрос - как на покупку, так и на аренду коммерческих помещений в России растет: по итогам III квартала интерес к аренде увеличился на 14%, а к купле-продаже на 5% по сравнению с прошлым годом, - рассказывает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости». - При этом относительно предыдущего квартала спрос на аренду коммерческих объектов увеличился на 9%, а на покупку — на 4% (III кв. 2021 г. ко II кв. 2021 года). Однако подобная динамика —скорее результат восстановления рынка после первого локдауна. Об этом также косвенно свидетельствует уменьшение числа объявлений о сдаче в аренду коммерческой недвижимости: с конца сентября 2021 года по начало ноября отмечен их спад на 7,5% в сегменте торговых площадей, на 5% — в категории складов и на 3,1% — среди предложений об аренде помещений свободного назначения. Таким образом, все больше объектов начинает использоваться по назначению, а не простаивать в ожидании арендатора».
Локальная инфраструктура вообще приобретает для игроков «жизненную необходимость», что повысило интерес к коммерческой недвижимости в жилых домах и в спальных районах. Однако на фоне роста интереса к покупке и аренде коммерческой недвижимости объем предложения коммерческих площадей увеличивается незначительно относительно прошлогодних показателей (III кв. 2021 года к III кв. 2020 года) и по сравнению с данными предыдущего квартала. Так, в целом по стране количество выставленных на продажу объектов увеличилось на 5% год к году (+1% за квартал). Число коммерческих площадей, предлагаемых в аренду, выросло на 7% за год (+2% за квартал).
Спрос на коммерческую недвижимость остается очень высоким — это неудивительно в ситуации, когда можно встретить вывески сразу нескольких маркетплейсов над входом в один ПВЗ, соглашается Наталья Жукова, руководитель отдела маркетинга RedExpress. «Арендуют сейчас в основном небольшие помещения площадью до 30 кв. м, а вот покупают объекты большего размера, - рассказывает она. - Собственники делают перепланировки помещений, дробя их на более мелкие. Это позволяет избежать риска финансовых потерь в полном объеме при отказе от помещения одного из арендаторов. Для открытия ПВЗ сейчас востребованы объекты в жилых домах, поскольку работа торговых центров периодически останавливается. Аналогичная ситуация сложилась и на рынке складской недвижимости. Если в 2020 году мы довольно быстро открыли второй склад в Москве, то сейчас коллеги по цеху рассказывают о том, что подходящую площадь уже найти не так легко».
Высочайшему в новейшей истории рынка недвижимости спросу способствует и существенное повышение ожиданий конечных покупателей в сегменте экспресс-доставки – теперь они ждут доставку в течение часа. Чтобы конкурировать с сервисами «Яндекса» и Delivery Club, которые привозят заказы из ближайших магазинов и ресторанов, компании развивают помещения формата dark store и dark kitchen.
Александр Митюков, президент Межрегиональной ассоциации курьерских служб, также говорит о дефиците площадей во всех регионах. «При этом крупнейшие игроки, такие как Wildberries, Ozon, «Почта России», открывают логистические хабы по всей стране, - отмечает он. - Постамат в каждый дом и двор — это выгодная перспектива, которую понимают все игроки. И мы видим на примере крупных компаний, насколько велик к этому направлению интерес. Цены на аренду складов, помещений под дарксторы, ПВЗ - практически в вертикально растущем графике».
РАБОТА ДДЯ ВАС
По данным «Авито Работы», за первое полугодие 2021 года вакансий в транспортно-логистической сфере на сервисе стало больше на 63% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а вот соискательская активность увеличилась только на 4%. Во многом это связано с уменьшением медианной зарплаты среди работников транспортной сферы в два раза с января по октябрь 2021 года (теперь она составляет 20 000 рублей в месяц по всей стране). Так, грузчик-разнорабочий с пятидневным графиком работы на складе сможет заработать от 25 000 рублей, а диспетчер на автостоянке с графиком сутки/двое — до 15 000 в месяц, перечисляет Артем Кумпель, управляющий директор «Авито Работы». Медианная зарплата у курьеров по стране, по оценкам сервиса, варьируется от 30 000 до 35 000 рублей в месяц, но в Москве и Санкт-Петербурге она составила 50 000 рублей. Курьер в сети ресторанов быстрого питания Burger King в Челябинске сможет в месяц заработать от 32 000 рублей, а курьер кафе «Ями-Ями» в Санкт-Петербурге с личным авто — уже от 50 000 в месяц. Благодаря возросшей за последний год популярности профессии курьера наблюдается и рост соискательской активности на «Авито» — например, за первое полугодие в Москве он составил 10%, а в Санкт-Петербурге — 16%. «Уже в первую «волну» эпидемии коронавируса, во время самого жесткого карантина в России, резко вырос спрос на курьерскую доставку - его спровоцировало не только увеличение онлайн-заказов, но и закрытие ПВЗ, - вспоминает Наталья Жукова. - Тогда мы сами в кратчайшие сроки приостановили проекты по доставке до ПВЗ и заключили с клиентами договоры на курьерскую доставку до двери. С этим столкнулись все игроки рынка e-commerce — и логистические операторы, и ретейлеры с собственными службами доставки».
Затем началась настоящая битва за кадры - уровень заработных плат в сегменте «взлетел» в 2-2,5 раза, и при полной занятости курьер мог зарабатывать до 200 тысяч рублей в месяц. Однако притока новых кадров практически нет до сих пор, сообщает г-жа Жукова. «Обычно мы начинали подготовку к «высокому» сезону в октябре — за полтора месяца нам удавалось привлечь дополнительный персонал к старту ноябрьских распродаж, - делится она. – Но в этом году начали поиски еще в августе и, надо сказать, таких проблем с кадрами ранее не встречали. Акция «приведи друга», подразумевающая вознаграждение для сотрудника за привлечение на работу кого-то из знакомых, которую ранее мы проводили в компании лишь периодически, стала постоянной».
Тимур Мяльдзин, директор по инвестиционной деятельности Master Delivery, соглашается: на рынке наблюдаются серьезные структурные проблемы - дефицит курьеров, растущая нагрузка на логистическую инфраструктуру, ведущие к росту издержек. Однако эксперт говорит и о другом «неоспоримом тренде» - переходе от экстенсивной модели к интенсивной. «Другими словами - технологии, новые бизнес-модели должны повысить эффективность использования имеющихся ресурсов, - поясняет он. - Например, наш последний кейс показал, что технологии и алгоритмы позволяют увеличить на 30% количество заказов, которые могут выполнить курьеры одного из наших клиентов за счет группировки и оптимизации маршрутов. В том же кейсе мы оценили, что для вывоза того же количества заказов возможно задействовать на 23% меньше курьеров».
Сейчас в компании оценивают дефицит курьеров от 20 до 50% в зависимости от сегмента, масштаба бизнеса и географии. С наибольшим дефицитом сталкиваются компании, работающие с «доставкой по требованию», то есть там, где доставка должна быть осуществлена в максимально короткий операционный цикл, а место возникновения заказа и/или вручения становятся известны непосредственно в момент его получения. Рост заработных плат игрок оценивает в 20-30%, указывая, что «курьеры уже могут зарабатывать на уровне “белых воротничков”». Однако пул курьеров в России остается неоднородным, для многих эта профессия носит случайный характер, является подработкой. «Уже сейчас мы наблюдаем тенденцию перетекания из секторов horeca и retail в сферу доставки, но нельзя сказать, что она является основным драйвером рынка», - вздыхает Тимур Мяльдзин.
Прямо сейчас требуется 100 тысяч курьеров, резюмирует Александр Митюков. В течение двух лет количество курьеров увеличится до 1,5 млн человек. «Смотрите, средняя зарплата пешего курьера в Москве — от 70 000 рублей в месяц, автокурьера — от 100 000 рублей, - перечисляет он. - Отрасли просто необходима новая рабочая сила, и высокие зарплаты должны обеспечить ее приток - спрос сохранится в ближайший год. Пока не совсем понятно, как долго высокие зарплаты смогут привлекать в отрасль новых работников, и нужно понимать, что рост зарплат приводит к увеличению издержек компаний, осуществляющих доставку. Разумеется, рынок так или иначе найдет решение проблемной ситуации, например, часть доставок будет переориентирована на ПВЗ и постаматы, а срочная и ультрасрочная станет либо дороже, либо займет больше времени. Однако нам всем нужно поднимать престиж профессии курьера, и мы как ассоциация уже прорабатываем данный вопрос с отраслью, соответствующими министерствами, бизнес-объединениями.
В регионах много желающих работать курьерами, а вот в крупных городах, федеральных центрах вопрос с данной категорией работников стоит остро».
Прямая речь
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International:
- Быстрым решением в условиях ноябрьского локдауна стала трансформация рядом игроков своих оффлайн-точек, в том числе в рамках торговых центров, в пункты выдачи заказов. Это позволило им продолжить работу и получить хотя бы часть прибыли.
Что касается складов последней мили, то спрос на них остается высоким, однако предложение в черте города, к сожалению, практически отсутствует. Дефицит земельных участков сохраняется, те пятна под застройку, которые можно было использовать под организацию складов последней мили в черте города, уже законтрактованы.
Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:
- В контексте складского сегмента и пунктов выдачи в авральном режиме нет необходимости. В начале первого локдауна крупные игроки действительно столкнулись с трудностями. Но в целом за 40 дней карантина в 2020 году рабочие процессы были налажены, и сейчас сеть покрытия выдачи крупнейших игроков крайне разветвленная. Соответственно, авральный режим связан исключительно с курьерской службой. Это абсолютно нормальная история, связанная с временным повышением спроса.
В этой связи я считаю, что авральных решений от крупных игроков рынка e-commerce ожидать не придется. Маркетплейсы постепенно обрастают складскими площадями в рамках своей стратегии, которая была пересмотрена в связи с заметным увеличением оборота.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers:
- Складская недвижимость сейчас очень активно развивается, в том числе благодаря росту сегмента e-commerce. Рост доли онлайн-продаж начался еще до пандемии, а на фоне локдаунов и сокращения социальных контактов мы наблюдали всплеск. Сейчас ретейлеры совершенствуют свои бизнес-модели, и наличие качественной складской инфраструктуры является основным фактором для развития бизнеса.
Также можно отметить, что за время с начала пандемии все компании выстроили и отточили свою работу в плане доставки товаров и выбрали наиболее подходящий для себя вариант – это могут быть как собственные штатные курьеры, так и привлечение сервисов онлайн-доставки. Поэтому сейчас даже в случае введения дополнительных ограничительных мер компании имеют достаточные ресурсы для эффективной работы.
Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE:
- Логистику сегодня можно назвать отраслью, поддерживающей жизнеобеспечение населения. Стремительное развитие онлайн торговли вследствие карантинных ограничений 2020 года сформировало высокий спрос на склады, который сохраняется до сих пор. Онлайн ретейлеры продолжают развивать и совершенствовать логистику для быстрой и своевременной доставки заказов покупателям. Очередные ограничения, конечно, дают новый импульс спросу на онлайн покупки, тем самым создавая дополнительные нагрузки на логистику онлайн ретейлеров и требуя дополнительных ресурсов. Тем не менее вряд ли можно говорить о том, что этот сегмент оказался не готов к ним, сегодня мы действительно редко наблюдаем какие-то серьезные сбои в доставке.
Александр Шестаков, генеральный директор «Первой мебельной фабрики»:
- Даже учитывая введенный локдаун, в логистике нашей фабрики ничего не менялось, так как план по доставке продукции составляется на месяц вперед. Более того, у фабрики отлажена собственная логистика. Безусловно, есть некоторые проблемы с тем, что доставщики, например, заболевают. Иногда из-за этого возникают сложности в планировании логистики. Но глобальной проблемы из-за этого, повторюсь, не возникло.
Ноябрь 2021 г.
