В выходные перед ноябрьским карантином в ТЦ, кафе, ресторанах, салонах красоты отмечался повышенный спрос со стороны посетителей, говорит Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank. Люди опасались продления жестких ограничительных мер. Все научены опытом прошлого года, когда долгие месяцы невозможно было попасть к парикмахеру, сходить в ресторан и встретиться с друзьями вне стен своей квартиры, поясняет эксперт. Но потом арендаторы потеряли продажи в сезон, когда погода менялась, то есть в период, когда можно продавать с высокой маржей, вздыхает Екатерина Трушлякова, директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia.
Впрочем, ретейлеры потихоньку учатся обходить ковидные ограничения, понимая, что этот локдаун, скорее всего, не последний, делится Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet. Например, открывают секции в продовольственных торговых точках - первой такой способ освоила сеть «Л’Этуаль», запустившая в октябре пилотный проект совместно с «Перекрестком». В магазине продуктовой сети появились отдельные брендированные секции «Л’Этуаль»; продукция бренда продается и через сайт «Перекрестка», а цены в онлайн- и офлайн-сегментах совпадают со стоимостью товаров в головной сети.
В регионах ретейлеры стремились также искать возможности для работы. Например, в Хабаровске на входе в бытовой магазин висело предупреждение, согласно которому приобрести можно только товары первой необходимости. Но - предупреждение довольно неприметное, и его легко пропустить, уточняет г-н Кокорев. При этом внутри магазина стеллажи открыты, как и прежде, и мало что вообще напоминало об ограничениях. А в одном из магазинов бытовой техники в Воронеже висело объявление, что магазин работает в режиме пункта выдачи интернет-заказов, но посетители заходили в итоге не только за заказом, но и за обычными покупками. «Многие ретейлеры в эти нерабочие дни активно предлагали покупателям товары первой необходимости, которых раньше в этих магазинах не было и в помине, - продолжает эксперт. - По соцсетям гулял ролик о том, как в мебельном салоне администраторы повсюду расставили пятилитровые бутылки с водой и заявили, что закрываться не планируют, потому что в ассортименте появились «товары первой необходимости». В общем, бизнес выкручивается, как может, лишь бы продолжать работать».
Правительство оценило потери бизнеса в 27 млрд рублей – именно эта сумма будет выделена в качестве компенсаций, уточняет Кирилл Кулаков, общественный уполномоченный в г. Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости. Но надо понимать, что это - не безвозвратные субсидии, и полагаются они не всем, и в реальности потери много больше. «Поскольку это не первое ограничение, то острой общественной реакции не последовало, бизнес приспосабливается жить в таких условиях, - резюмирует г-н Кулаков. - Но тут следует обратить внимание на другие цифры: только за время первого локдауна интернет-торговля приобрела 10 миллионов новых покупателей. То есть люди, которые никогда не совершали покупки в интернете, впервые сделали это в весенний локдаун 2020 года – и продолжили после снятия ограничений. Нестабильность ситуации заставляет бизнес активнее развивать интернет-торговлю. Этот тренд наряду с пандемическими ограничениями является серьезной угрозой для крупной торговой недвижимости».
Входите, закрыто
В одних регионах еще в сентябре-октябре было введено посещение торговых центров, ресторанов и развлекательных объектов по QR-кодам, в других коды запустили сразу после «режима нерабочих дней в ноябре». На рассмотрении в Госдуме находятся законопроекты, определяющие порядок введения QR-кодов, подтверждающих вакцинацию, иммунитет к коронавирусной инфекции или медицинский отвод при посещении общественных мест, включая торговые центры и рестораны, поездки на поездах и перелеты. Итоговые решения, вероятнее всего, оставят за регионами, однако, по словам игроков, «это рынок не спасет», и падение трафика будет «ужасающим».
По результатам введения кодов в регионах за октябрь наблюдалось резкое снижение посещаемости (до 90%), переключение покупателей на другие форматы торговли (онлайн, рынки, несетевую розницу), перечисляет Евгения Хакбердиева. Кирилл Степанов, управляющий директор MALLTECH Lab, оценивает падение трафика с момента начала действия QR-кодов в разных регионах страны 30 до 60%. Но, по его словам, посещаемость постепенно выравнивается. Подобная ситуация произошла в Уфе – одном из первых городов, где начали действовать ограничения. Если сразу после 12 октября, когда ввели QR-коды, трафик упал на 45%, то с 1 по 14 ноября прирост посещаемости в ТРЦ «Планета» в Уфе составил 2% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году. Больше всего за время действия ограничений пострадала категория развлечений – трафик упал на 50%. Ощутимо снизилась и посещаемость у арендаторов из категорий ювелирных украшений и бытовой техники и электроники – на 40%. Введение QR-кодов также негативно повлияло на рестораны и операторов фудкорта. «Игрокам остается только оперативно подстраиваться под действующие реалии, - вздыхает г-н Степанов. - Чтобы иметь возможность соблюдать вводимые ограничения, приходится нести дополнительные расходы: мы увеличиваем штат сотрудников охраны, закупаем технику - снабжаем сотрудников смартфонами, которые быстро считывают информацию».
Если в итоге «кодовую» практику распространят на Москву и Петербург, это может привести к еще более тяжелым последствиям, чем жесткие ограничения весны 2020 года, считает Евгения Хакбердиева. По ее словам, уже летом было понятно, что QR-коды «особенно не спасают ситуацию», а бизнес проседает минимум на 60-70%. И это – учитывая, что тогда те же рестораны выручали веранды, которых нет в зимнее время. Сейчас же ввод QR-кодов без значительных мер государственной поддержки отбросит восстановление рынка еще на год-полтора, прогнозирует эксперт.
Форматные решения
По данным Ассоциации компаний интернет-торговли, объем российского рынка онлайн-продаж к концу 2021 года может достигнуть 3,478 трлн рублей против 3,221 трлн в 2020-м – тогда весь российский e-commerce за 12 месяцев вырос на 58,5% или в 1, 6 раза. Игнорирование бума электронной торговли для классических ретейлеров становится невозможным – он уже сейчас слишком влияет на выручку и товарооборот ТРЦ, говорит Кирилл Степанов. Правда, доля онлайн-покупок в Москве пока в разы больше, чем в регионах.
По словам г-на Степанова, за период пандемии сложились и новые типы покупателей, под потребности которых у ретейла сформировалась новая инфраструктура и логистика – доставка до двери или до пункта выдачи заказа, сделанного онлайн. Учитывая, что рост онлайна продолжится, для сохранения трафика и конверсии моллам нужно делать упор на персонализированные предложения и коммуникацию - например, индивидуальные программы лояльности, перечисляет он. Еще одним фактором влияния станет то, насколько исполнительная власть и предприниматели будут готовы предоставить быструю проверку QR-кодов и создадут инфраструктуру контроля для рынка торговой недвижимости и ретейла. Если QR-коды введут без нее, это приведет к появлению очередей на входах и неизбежному спаду трафика и товарооборота: покупатели еще глубже «засядут в онлайн» для минимизации контактов и рисков, убежден эксперт.
Кирилл Кулаков же напоминает о «двух китах» мировых торговых концепций: средиземноморской и скандинавской. Средиземноморская предполагает обилие небольших специализированных магазинов-лавочек с постоянными покупателями, непременным small talk, ежедневными покупками к столу. Второй тип – скандинавская организация торговли, которая, строго говоря, объясняется холодным климатом и коротким зимним днем. В этих условиях семья приезжает в торговый центр и за покупками на всю неделю, и за развлечениями.
Очевидно, что в России победил скандинавский тип организации торговли, резюмирует эксперт. Но именно он и легче всего заменим e-commerce – все покупки можно совершить из дома, включая подписки на кинопремьеры. Тренд подкрепляется новой организацией работы потенциальных посетителей – при удаленном режиме люди еще и не заходят в торговый центр по пути с работы. На этом фоне в стране продолжается глобальная трансформация форм торговли и покупательского поведения. «Как на это ответят торговые центры – сказать сложно, слишком много дополнительных факторов, - размышляет г-н Кулаков. - Если это единственный ТРЦ в городе с населением в 100 тысяч, то он, безусловно, выживет. А если в спальном районе Москвы три небольших ТРЦ, то, видимо, им придется менять формат. Очевидно одно: в «старом» понимании ТРЦ сегодня не будет интересен инвесторам. А чтобы говорить о редевелопменте, надо понять, какая форма в будущем станет востребована потенциальными потребителями, что сохранит в их глазах привлекательность – торговля, еда или развлечения».
Мировой бум онлайн-торговли уже сейчас побуждает девелоперов переоборудовать крупноформатные торговые площадки в склады во всем мире, соглашаются в JLL. Инвесторы и девелоперы стремятся к редевелопменту с тем, чтобы воспользоваться преимуществами более высокой доходности и активного роста арендной платы в складском секторе. Крупные арендодатели торговой недвижимости уже развивают стратегию по максимизации стоимости активов за счет интеграции альтернативных видов использования, включая гостиницы, офисы и жилые помещения. Добавление складской функции в отдельные крупноформатные розничные активы или их полное перепрофилирование также является логичным шагом и привлекает в ретейл новых инвесторов, которые все больше ориентируются на альтернативные форматы.
Например, в Австралии уже как минимум два объекта были приобретены с целью редевелопмента: City West Plaza площадью в 22 тыс. кв. м в Мельбурне, купленный компанией Cadence Property Group и Assembly Funds Management за 39 млн австралийских долларов в мае 2020 года, и Homemaker Prospect в Сиднее, купленный компанией Dexus за 65 млн австралийских долларов в октябре 2019 года. В JLL указывают, что Dexus является лишь одним из нескольких австралийских инвестиционных фондов недвижимости, которые пересматривают свои портфели в пользу складского сектора - последний интересует институциональных инвесторов вследствие устойчивости и надежности в условиях продолжающейся экономической неопределенности.
По данным отчета JLL «Извлечение стоимости в розничной торговле», в Сиднее преобразование крупных торговых объектов в складские при условии увеличения их площади более чем на 10 тыс. кв. м за счет повышения коэффициента застройки участка до 65% может привести к росту арендных ставок примерно на 13%. Стоимость объекта же в целом вырастет на 36%.
В то же время в США, например, на одного человека приходится вдвое больше торговых площадей, чем в Австралии, ошибки в градостроительном планировании привели к переизбытку торговых зданий, и многие из закрывшихся ТЦ были переформатированы в складские. В качестве примеров эксперты JLL называют Randall Park и Euclid Square Malls в Огайо, которые были переоборудованы в фулфилмент-центры компании Seefried Industrial Properties, что в среднем привело к 20%-му увеличению сдаваемой площади. В свою очередь, в Великобритании компания Prologis, занимающаяся складской/логистической недвижимостью, приобрела Ravenside Retail Park, расположенный в 15 км от центра Лондона, за 51,4 млн фунтов стерлингов и перепрофилировала его в фулфилмент-центр компаний электронной торговли.
В JLL убеждены, что лучшие торговые центры в мире по-прежнему будут востребованы у ретейлеров. Однако пока тренды в логистике сохраняют постпандемическую траекторию, собственники продолжат задумываться о перепрофилировании лотов, рядом с которыми есть неиспользуемая земля, прямой ретейл-конкурент в зоне охвата или которые заполнены не очень востребованными арендаторами. В австралийском офисе JLL подчеркивают, что переход от ретейла к логистике дает арендодателям возможность использовать спрос на стратегически расположенные объекты «последней мили». Другие возможные варианты редевелопмента моллов – склады самостоятельного хранения (self-storage), дата-центры, холодильные склады и помещения для индустрии развлечений.
В CBRE соглашаются: безусловно, те торговые центры, которые сих пор не меняют концепцию в условиях растущей вакансии и изменения потребительских предпочтений, обречены на редевелопмент, банкротство или затяжное «смутное время», когда доходы перестали расти, а расходы, наоборот, давят на P&L компании, принуждая девелопера медленно деградировать или спешно продавать торговые активы. Впрочем, в компании отмечают, что на рынке на самом деле уже совсем мало крупных игроков с большими портфелями торговой недвижимости, которые до сих пор не адаптировались к пандемии и ее последствиям: большинство профессионалов все же успели получить наилучшие финансовые условия от кредиторов или реализовали программу реновации/реконцепции, либо взяли еще до пандемии курс на привлечение в офлайн только оминканальных ретейлеров и получили в их лице лучших партнеров из возможных, зарабатывая в том числе на товарооборотах от их онлайн-продаж.
Показательно, что наиболее привлекательные, по оценкам CBRE, инвест активы по ретейлу сейчас – либо большие проекты от 50 тыс. GLA с возможностью будущего апсайда (за счет роста территории вокруг объекта или реконцепции, развития второй фазы и т.д.), либо, наоборот, маленькие ТРЦ (до 15 тыс. GLA) в суперлокациях с объемом инвестиций до 3 млрд. И на тот, и на другой продукт есть свой уверенный пул инвесторов, резюмируют в компании. «Привлекательность торговых центров для инвесторов в предлагаемых обстоятельствах – непростой вопрос, - вздыхает Екатерина Трушлякова. - У многих ведь создается впечатление, что именно к торговым центрам в первую очередь применяются все ограничения со стороны госорганов. Арендаторы также стали более требовательны при подписании договора (ставки, отделка помещений и пр.). В таких условиях инвесторам порой сложно принимать решение о покупке или дополнительных инвестиций в развитие молла, многие сейчас находятся в выжидательной позиции – и покупка, и продажа в такой ситуации может быть невыгодна. Продавец понимает, что актив может быть недооценен, а покупатель надеется купить дешевле, поскольку риски высоки. Также в этих условиях для сделок важна позиция банков. В то же время, ограничения и локдауны – хороший период для ранее запланированных обновлений ТРЦ, мы сами активно этим занимаемся».
Ешь, гуляй, покупай
Собеседники CRE Retail убеждены: после того, как люди «по уши наедятся онлайна», доставки еды и онлайн-кинотеатров, торговые центры ждет ренессанс. «Стремительное развитие e-commerce, коллаборации физических пространств и цифровых технологий, появление общественных функций в ТЦ - все эти тенденции идут семимильными шагами, - перечисляет Роман Кокорев. - Но что очень важно – потребности в офлайне не отпадут, просто будут переосмысляться и подстраиваться под новые нужды потребителей. До сих пор остается множество вещей, которые нельзя получить через интернет, будь то впечатление, коммуникация или гастрономический опыт. Все это и будут предлагать торговые центры».
При этом именно в ноябрьский локдаун доставка еды из классических ресторанов окончательно закрепилась на рынке - по сравнению с прошлым закрытием, когда обороты общепита резко упали на 80-90%, сейчас доставка в некоторых проектах приносит чуть ли не половину общей выручки. Но и рестораны (когда нет ограничений) не пустуют, а в пятницу, как в старые добрые времена, не найти столик. Происходит расширение каналов, поясняют в RealJet: когда нужно клиенту быстро поесть – он заказывает еду онлайн, нужно встретиться с друзьями – бронирует столик в ресторане. В итоге суперрегиональные ТЦ продолжат увеличивать фудзону. «На примере «Салариса» можно видеть, какими большими, но при этом востребованными могут быть фудкорт и фудмаркет, - указывает Роман Кокорев. - Торговый центр Vegas на Каширке сейчас делает реконцепцию своего фудкорта - там тоже будет большой фудмолл. Также они увеличивают зону развлечений, чтобы она совместно с фуд-зоной была новым полноценным якорем в ТЦ. В региональных торговых центрах вообще сейчас делают ставку на развлечения - в них появляются аквапарки, океанариумы, семейные парки и даже бани и термальные источники. «Ижевские термы» и «Видновские термы» активно открывают свои проекты».
Пока общество существует в том виде, в котором мы его наблюдаем последние 200-300 лет, – торговые центры будут жить, соглашается Евгения Хакбердиева. «Моллы – это про эмоции, атмосферу, досуг и развлечения, встречи с семьей и друзьями – все, что невозможно в онлайн-формате, - перечисляет она. - Zoom и Teams не заменят живого общения, а ТЦ как раз созданы для этого. Конечно, сейчас объекты трансформируются, но в любом случае основная доля шопинга (а следовательно, и торгового оборота) по-прежнему будет приходиться на них». «На своем примере скажу, что, покупая онлайн, делаешь больше ошибок, даже если хорошо знаешь марку, - соглашается Екатерина Трушлякова. - Например, материал и фасон одежды могут оказаться не такими, как на картинке, книги не так иллюстрированы и не с тем качеством бумаги, фрукты - недостаточно спелыми или наоборот перезрелыми и т.д. Да, можно практически всегда вернуть товар, но на это тоже нужно время».
Диана Гайнуллина, директор по маркетингу ТРЦ «Павелецкая плаза», поддерживает: хотя индустрия торговых центров последние полтора года переживает нелегкие времена и не является «стремительно растущей», она – вечная, особенно в странах с такой историей потребительского рынка и климатом, как в России. С одной стороны, погодные условия, желание «убить нескольких зайцев» в одном месте – от покупок до досуга – и даже просто погулять (в «несезон») делают торговые центы top-of-mind destination для многих представителей целевой аудитории ТРЦ. С другой – с покупательской сцены еще много лет не уйдут поколения, которые помнят сначала советский дефицит, потом – «лихие девяностые» с их диким рынком, и для них моллы стали привычным местом для шопинга и отдыха.
Конечно, покупатель сегодня совсем другой, чем двадцать, десять и – особенно – два года назад, подчеркивает эксперт. Рынок перенасыщен брендами и товарами, получается «вечный белый шум» из предложений ретейлеров – клиент ожидаемо хочет от всего этого отключиться, неохотно устанавливает приложения в телефон, выключает любые уведомления. «Все это – еще и на фоне самого громкого в новейшей истории пандемического бума e-commerce, уже двузначной инфляции и продолжающегося спада доходов населения, - продолжает г-жа Гайнуллина. – Но люди даже с обесценивающимися деньгами расстаются менее охотно, тщательно изучают предложения в онлайн и офлайн магазинах, отзывы и выбирают товары как с точки зрения цены, так и с точки зрения качества и клиентского опыта. Покупатель теперь сам определяет спрос, и внешняя коммуникация со стороны уже не так влияет на его выбор, как это было раньше. Именно по этой причине, кстати, сократилось число программ лояльности, которые просто теряют актуальность в рамках более осознанного выбора потребителя».
При этом клиентский опыт важен как никогда, подчеркивают в «Павелецкой плазе»: если за чем-то, кроме социализации и красивых витрин, сейчас и идут в офлайн, то именно за клиентским опытом - профессиональная консультация, кобрендинговые программы, уникальные предложения, подарки за покупку, красивая упаковка (когда, например, духи не приезжают в упаковочной картонной коробке, но преподносятся клиенту в фирменном пакете с лентами, упаковочной бумагой и комплиментами).
В итоге ТЦ будут по-прежнему востребованы, а вот состав арендаторов может меняться, прогнозирует Евгения Хакбердиева. И, если говорить про вероятность превращения молла из места шопинга в площадки для встреч и досуга, то нужно понимать – обновление, расширение ассортимента, доли общепита и развлечений – все это направлено исключительно на привлечение трафика и его удержание в ТЦ для увеличения оборотов операторов одежды, обуви, аксессуаров, которые и создают основной товарооборот в объектах. Называть торговые центры можно по-разному - мультиформатные комплексы, комьюнити-центры, общественные пространства, но основная цель у них одна – торговая, остальные – также важные, но - сопутствующие функции, направленные на поддержание показателей, напоминает г-жа Хакбердиева.
Составная часть
На фоне продолжающегося снижения доходов населения, двузначной инфляции и возможных ограничительных мер в Knight Frank перечисляют старые-новые изменения в потребительских предпочтениях: рациональное потребление, переключение на более демократичные бренды, выбор в пользу ТЦ/супермаркета в ближайшей доступности от дома. В итоге районный формат ТЦ продолжит набирать популярность как у девелоперов, так и у потребителей. ««Самокат» сейчас привозит продукты за 10 минут, - поддерживает Роман Кокорев. – Нет больше необходимости «закупаться» в гипермаркетах, когда можно заказать все, что угодно, с доставкой. Думаю, что роль продуктовых гипермаркетов как якоря будет сокращаться. Гипермаркеты будут нужны, чтобы выбрать что-то особенное. Для всего остального есть магазины у дома и оперативная онлайн-доставка».
Большинство крупных ретейлеров запустили собственные сервисы доставки, мобильные приложения позволяют расширить потребительскую аудиторию, охватывая тех, кто не смог посетить магазин, соглашаются в Knight Frank. Возрастает распространение альтернативных вариантов платежей, в том числе бесконтактных. Потребитель готов направить освободившиеся временные ресурсы на получение нематериальных благ – положительных эмоциональных впечатлений, его интересует проведение увлекательного досуга дома и вне его: саморазвитие, занятия спортом, изучение новых хобби. При определении ЦА необходимо учитывать все перечисленные факторы, считает Евгения Хакбердиева. Появление новых уникальных концепций как раз становится ответом девелоперов на изменившиеся запросы со стороны потребителей, которым хочется посещать торговый центр не только с целью покупок. Кроме того, игроки осознают возрастающую значимость размещения операторов с новыми концепциями в своих объектах из-за их способности к генерации трафика.
Показательно, что по итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным значениям, сообщают в Knight Frank. При этом девелоперская активность постепенно уходит в региональные города областного значения и в города с населением менее 1 млн человек - на последние приходится более 50% нового объема предложения 2021 года. Лидерами по заявленному объему являются ПФО, УФО и ЦФО. Согласно полученным данным, объем предложения (исключая Москву) пополнился 16 новыми торговыми объектами с суммарной арендопригодной площадью 486,9 тыс. кв. м. При этом суммарный объем нового предложения в конце года может составить 644,8 тыс. кв. м GLA, что на 88% выше аналогичного показателя 2020 года и на 1% выше введенных торговых площадей в 2019 году. В топ-3 крупных реализованных проектов года входят ТРЦ «Планета» в Перми (GLA: 83 тыс. кв. м), ТРЦ «Рамус Молл» в Нижнекамске (GLA: 78 тыс. кв. м) и ТРЦ VEER Mall в Екатеринбурге (GLA: 76 тыс. кв. м). Согласно заявленным планам девелоперов, суммарный объем нового ввода торговой недвижимости в России в 2022 году может достичь 869,9 тыс. кв. м торговых площадей.
Прямая речь
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:
- Конечно, эти итоги не столь катастрофичны, как после локдауна весны 2020-го. Но, безусловно, простой негативно сказался на выручке и доходности и арендаторов, и владельцев торговой недвижимости. Особенно если учесть, что объекты были закрыты не только в «высокий сезон», но еще и в школьные каникулы. Больше всего пострадали non-food ретейл и рестораны общественного питания, расположенные в ТРЦ. И если non-food, имея прошлогодний опыт, мог выстраивать реализацию через online, то ресторанам пришлось совсем тяжело.
Если говорить о взаимоотношениях арендаторов и арендодателей в целом, то можно отметить два разнонаправленных тренда. Во-первых, каждая из сторон стремится сохранить свою доходность или хотя бы просто выжить. В том числе и за счет другой стороны. Во-вторых, стороны вместе столкнулись с одной и той же проблемой и понимают, что разбираться с этой ситуацией им тоже необходимо вместе. Возможные ограничения, безусловно, необходимо учитывать, когда речь идет о заключении новых договоров аренды. Прогнозирование таких ситуаций уже не просто абстрактные рассуждения, а реальность. Кроме того, это повод задуматься о развитии online торговли для тех, кто этого еще не сделал.
Говорить же об упадке и последующем «ренессансе» торговых центров пока преждевременно. Для изменения сознания людей, их тотального ухода «в сеть» нескольких локдаунов недостаточно. Для изменения модели потребления должно пройти гораздо больше времени. Хотя, если говорить о более отдаленной перспективе, то действительно - наиболее привлекательной составляющей ТРЦ станут именно развлечения и предприятия общественного питания. При этом, если мы послушаем мнения различных футурологов и заглянем еще дальше в будущее, то увидим, что и эти варианты организации досуга ждет замена – виртуальная реальность.
Георгий Смирнов, директор по развитию компании Lasmart, разработчик IT-системы управления торговым пространством:
- Большинство открытых источников сходится во мнении, что потери в ретейле составили от 50 до 90% в зависимости от сегмента. Больше всего пострадала непродуктовая розница. Разные непродуктовые розничные сети пытались по-разному выйти из ситуации. Некоторые из них удалили часть ассортимента с полок, оставив лишь товары первой необходимости, как того требовал Роспотребнадзор, некоторые продавали полный ассортимент.
Как специалист по торговому планограммированию и разработчик IT-алгоритмов управления торговым пространством, я все-таки больше оцениваю ситуацию через призму своей специализации. И вот что скажу: конечно, арендаторам, особенно в сфере общепита, надо подготовиться. Например, в случае повторения локдауна с закрытием зоны общепита нужно, сохранив услугу доставки, превратить кафе в магазин. Убрать печальную картину в виде столов и стульев, обмотанных лентой. На их место поставить легко возводимые мобильные стеллажи и продавать там продукцию, начиная от снеков, закусок и воды до расширенного ассортимента. Сделать полноценное планограммирование, не «на коленке» исполненное. Реализовать более плотную и массированную выкладку. В общем, превратить кафе в стрит-ретейл внутри магазина. Иными словами, при угрозе закрытия большинства торговых площадей или ТРЦ целиком у арендатора останется хотя бы минимальная возможность заработать, а у арендодателя – покрыть эксплуатационные издержки.
Евгения Булавицкая, основатель RetailTrust:
- На мой взгляд, самая неоценимая помощь от государства приходит со стороны судебной ветви власти. Практика по взысканию аренды за период простоя за этот год прошла поступательное развитие, итог которой - справедливость. Суды учитывают массу не только правовых, но и коммерческих нюансов взаимоотношений, взыскивая аренду там, где ее надлежит взыскать, и отказывая там, где это нарушает базовые принципы равноправия участников правоотношений. Подход судов к детальному исследованию коммерческих вопросов в залах судебных заседаний - и есть важнейшая помощь от государства.
Марина Малахатько, старший директор, глава ретейл департамента CBRE:
- Пандемия полностью изменила привычные схемы взаимоотношений «арендодатель – арендатор». Общая проблема любого российского лендлорда сейчас – невозможность быстро реагировать на изменения и адаптировать свои ТРЦ под новые тренды. В развитых странах, где заемные деньги во много раз дешевле и зависимость от банков и экономики как таковой не так сильна, собственники торговой недвижимости имеют большую гибкость в отношении как сроков договоров аренды, так и скидок или частичного финасирования отделки своих партнеров. Немаловажную роль играют и значительные пакеты компенсации (прямые и налоговые льготы) государством пострадавших отраслей, в том числе и рантье. Таким образом, крупнейшие европейские девелоперы неплохо пережили локдауны в 2020 и, хоть и с большим трудом, но наладили работу при повсеместном требовании QR-кодов в отдельных странах в 2021 году.
В России посещаемость ТРЦ в этом году по-прежнему не восстановилась относительно 2019: в Москве в среднем в 2021 ТРЦ недополучили около 10-15% посетителей, в регионах очень по-разному - у некоторых объектов трафик почти не изменился за три квартала этого года в связи с умеренной позицией региональных властей, расширенной долей присутствия магазинов, предлагающих товары первой необходимости, и особенностями менталитета населения, у других падение посещаемости стало катастрофой – как правило, там, где ограничения оказались самыми продолжительными, а доля заболеваемости выше средней, у тех ТРЦ, у кого и без ковида была устаревшая концепция/большая вакансия (более 25%), а также у специализированных ТРЦ, где зона развлечений составила более 40% от GLA.
На мой взгляд, будущее кинотеатров вызывает наибольшие опасения: развитие онлайн-платформ, в том числе нелегальных, а также отсутствие регулярных знаковых кинопремьер и развитие телесериалов в последние годы ведет кинопровайдеров к неизбежному переделу и консолидации рынка, и в конце концов в офлайн бизнесе останутся пара мега-игроков и нишевые кинопрокатчики. В первом случае арендодателю нужно будет закладывать нулевую ставку аренды и полную компенсацию отделки, во втором – подстраиваться под концепцию оператора и не ждать больших товарооборотов.
Стоит также отметить, что рестораны в Москве пока отделались легким испугом, массово перейдя на маркетпрейсы доставки или организуя собственные пункты выдачи готовой еды. Однако бары, работающие в ночное время, конечно, очень сильно пострадали – пока легальная доставка алкоголя запрещена, им в принципе сложно выжить. Маржа московских рестораторов по итогам трех кварталов просела не так значительно как у других сегментов. Некоторые игроки, наоборот, с гордостью отметили даже небольшой рост маржинальности, своевременно отреагировав на внешние вызовы и активно нарастив онлайн доставку, адаптировав меню (оставили только высокомаржинальные блюда, а также не требующие большой доли свежих дорогостоящих продуктов, сосредоточившись на доготовке и дарк китчен) и договорившись с арендодателями на более низкую ставку аренды. В регионах ситуация с ресторанами значительно хуже: мы отметили резкие и длительные провалы в товарооборотах и высокую, относительно Московского региона, вакансию в зонах общепита.
Что касается помощи, то если коротко – на прямую и всеобъемлющую помощь государства, а также массовые и долгосрочные налоговые льготы рассчитывать не стоит, от самих игроков рынка нужны решительные действия относительно адаптации своего бизнеса к постоянным ограничениям и нововведениям. Лучшая помощь государства в данном случае – это минимальные ставки финансирования/рефинансирования для конкретных отраслей: розничного бизнеса, лендлордов и т.д. Для строителей жилого фонда стимуляция ипотеки дала обратный эффект – жилье резко подорожало. В нашем же случае низкая кредитная ставка – это способ выживания, а не заработка.
Впрочем, ретейлеры потихоньку учатся обходить ковидные ограничения, понимая, что этот локдаун, скорее всего, не последний, делится Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet. Например, открывают секции в продовольственных торговых точках - первой такой способ освоила сеть «Л’Этуаль», запустившая в октябре пилотный проект совместно с «Перекрестком». В магазине продуктовой сети появились отдельные брендированные секции «Л’Этуаль»; продукция бренда продается и через сайт «Перекрестка», а цены в онлайн- и офлайн-сегментах совпадают со стоимостью товаров в головной сети.
В регионах ретейлеры стремились также искать возможности для работы. Например, в Хабаровске на входе в бытовой магазин висело предупреждение, согласно которому приобрести можно только товары первой необходимости. Но - предупреждение довольно неприметное, и его легко пропустить, уточняет г-н Кокорев. При этом внутри магазина стеллажи открыты, как и прежде, и мало что вообще напоминало об ограничениях. А в одном из магазинов бытовой техники в Воронеже висело объявление, что магазин работает в режиме пункта выдачи интернет-заказов, но посетители заходили в итоге не только за заказом, но и за обычными покупками. «Многие ретейлеры в эти нерабочие дни активно предлагали покупателям товары первой необходимости, которых раньше в этих магазинах не было и в помине, - продолжает эксперт. - По соцсетям гулял ролик о том, как в мебельном салоне администраторы повсюду расставили пятилитровые бутылки с водой и заявили, что закрываться не планируют, потому что в ассортименте появились «товары первой необходимости». В общем, бизнес выкручивается, как может, лишь бы продолжать работать».
Правительство оценило потери бизнеса в 27 млрд рублей – именно эта сумма будет выделена в качестве компенсаций, уточняет Кирилл Кулаков, общественный уполномоченный в г. Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости. Но надо понимать, что это - не безвозвратные субсидии, и полагаются они не всем, и в реальности потери много больше. «Поскольку это не первое ограничение, то острой общественной реакции не последовало, бизнес приспосабливается жить в таких условиях, - резюмирует г-н Кулаков. - Но тут следует обратить внимание на другие цифры: только за время первого локдауна интернет-торговля приобрела 10 миллионов новых покупателей. То есть люди, которые никогда не совершали покупки в интернете, впервые сделали это в весенний локдаун 2020 года – и продолжили после снятия ограничений. Нестабильность ситуации заставляет бизнес активнее развивать интернет-торговлю. Этот тренд наряду с пандемическими ограничениями является серьезной угрозой для крупной торговой недвижимости».
Входите, закрыто
В одних регионах еще в сентябре-октябре было введено посещение торговых центров, ресторанов и развлекательных объектов по QR-кодам, в других коды запустили сразу после «режима нерабочих дней в ноябре». На рассмотрении в Госдуме находятся законопроекты, определяющие порядок введения QR-кодов, подтверждающих вакцинацию, иммунитет к коронавирусной инфекции или медицинский отвод при посещении общественных мест, включая торговые центры и рестораны, поездки на поездах и перелеты. Итоговые решения, вероятнее всего, оставят за регионами, однако, по словам игроков, «это рынок не спасет», и падение трафика будет «ужасающим».
По результатам введения кодов в регионах за октябрь наблюдалось резкое снижение посещаемости (до 90%), переключение покупателей на другие форматы торговли (онлайн, рынки, несетевую розницу), перечисляет Евгения Хакбердиева. Кирилл Степанов, управляющий директор MALLTECH Lab, оценивает падение трафика с момента начала действия QR-кодов в разных регионах страны 30 до 60%. Но, по его словам, посещаемость постепенно выравнивается. Подобная ситуация произошла в Уфе – одном из первых городов, где начали действовать ограничения. Если сразу после 12 октября, когда ввели QR-коды, трафик упал на 45%, то с 1 по 14 ноября прирост посещаемости в ТРЦ «Планета» в Уфе составил 2% по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году. Больше всего за время действия ограничений пострадала категория развлечений – трафик упал на 50%. Ощутимо снизилась и посещаемость у арендаторов из категорий ювелирных украшений и бытовой техники и электроники – на 40%. Введение QR-кодов также негативно повлияло на рестораны и операторов фудкорта. «Игрокам остается только оперативно подстраиваться под действующие реалии, - вздыхает г-н Степанов. - Чтобы иметь возможность соблюдать вводимые ограничения, приходится нести дополнительные расходы: мы увеличиваем штат сотрудников охраны, закупаем технику - снабжаем сотрудников смартфонами, которые быстро считывают информацию».
Если в итоге «кодовую» практику распространят на Москву и Петербург, это может привести к еще более тяжелым последствиям, чем жесткие ограничения весны 2020 года, считает Евгения Хакбердиева. По ее словам, уже летом было понятно, что QR-коды «особенно не спасают ситуацию», а бизнес проседает минимум на 60-70%. И это – учитывая, что тогда те же рестораны выручали веранды, которых нет в зимнее время. Сейчас же ввод QR-кодов без значительных мер государственной поддержки отбросит восстановление рынка еще на год-полтора, прогнозирует эксперт.
Форматные решения
По данным Ассоциации компаний интернет-торговли, объем российского рынка онлайн-продаж к концу 2021 года может достигнуть 3,478 трлн рублей против 3,221 трлн в 2020-м – тогда весь российский e-commerce за 12 месяцев вырос на 58,5% или в 1, 6 раза. Игнорирование бума электронной торговли для классических ретейлеров становится невозможным – он уже сейчас слишком влияет на выручку и товарооборот ТРЦ, говорит Кирилл Степанов. Правда, доля онлайн-покупок в Москве пока в разы больше, чем в регионах.
По словам г-на Степанова, за период пандемии сложились и новые типы покупателей, под потребности которых у ретейла сформировалась новая инфраструктура и логистика – доставка до двери или до пункта выдачи заказа, сделанного онлайн. Учитывая, что рост онлайна продолжится, для сохранения трафика и конверсии моллам нужно делать упор на персонализированные предложения и коммуникацию - например, индивидуальные программы лояльности, перечисляет он. Еще одним фактором влияния станет то, насколько исполнительная власть и предприниматели будут готовы предоставить быструю проверку QR-кодов и создадут инфраструктуру контроля для рынка торговой недвижимости и ретейла. Если QR-коды введут без нее, это приведет к появлению очередей на входах и неизбежному спаду трафика и товарооборота: покупатели еще глубже «засядут в онлайн» для минимизации контактов и рисков, убежден эксперт.
Кирилл Кулаков же напоминает о «двух китах» мировых торговых концепций: средиземноморской и скандинавской. Средиземноморская предполагает обилие небольших специализированных магазинов-лавочек с постоянными покупателями, непременным small talk, ежедневными покупками к столу. Второй тип – скандинавская организация торговли, которая, строго говоря, объясняется холодным климатом и коротким зимним днем. В этих условиях семья приезжает в торговый центр и за покупками на всю неделю, и за развлечениями.
Очевидно, что в России победил скандинавский тип организации торговли, резюмирует эксперт. Но именно он и легче всего заменим e-commerce – все покупки можно совершить из дома, включая подписки на кинопремьеры. Тренд подкрепляется новой организацией работы потенциальных посетителей – при удаленном режиме люди еще и не заходят в торговый центр по пути с работы. На этом фоне в стране продолжается глобальная трансформация форм торговли и покупательского поведения. «Как на это ответят торговые центры – сказать сложно, слишком много дополнительных факторов, - размышляет г-н Кулаков. - Если это единственный ТРЦ в городе с населением в 100 тысяч, то он, безусловно, выживет. А если в спальном районе Москвы три небольших ТРЦ, то, видимо, им придется менять формат. Очевидно одно: в «старом» понимании ТРЦ сегодня не будет интересен инвесторам. А чтобы говорить о редевелопменте, надо понять, какая форма в будущем станет востребована потенциальными потребителями, что сохранит в их глазах привлекательность – торговля, еда или развлечения».
Мировой бум онлайн-торговли уже сейчас побуждает девелоперов переоборудовать крупноформатные торговые площадки в склады во всем мире, соглашаются в JLL. Инвесторы и девелоперы стремятся к редевелопменту с тем, чтобы воспользоваться преимуществами более высокой доходности и активного роста арендной платы в складском секторе. Крупные арендодатели торговой недвижимости уже развивают стратегию по максимизации стоимости активов за счет интеграции альтернативных видов использования, включая гостиницы, офисы и жилые помещения. Добавление складской функции в отдельные крупноформатные розничные активы или их полное перепрофилирование также является логичным шагом и привлекает в ретейл новых инвесторов, которые все больше ориентируются на альтернативные форматы.
Например, в Австралии уже как минимум два объекта были приобретены с целью редевелопмента: City West Plaza площадью в 22 тыс. кв. м в Мельбурне, купленный компанией Cadence Property Group и Assembly Funds Management за 39 млн австралийских долларов в мае 2020 года, и Homemaker Prospect в Сиднее, купленный компанией Dexus за 65 млн австралийских долларов в октябре 2019 года. В JLL указывают, что Dexus является лишь одним из нескольких австралийских инвестиционных фондов недвижимости, которые пересматривают свои портфели в пользу складского сектора - последний интересует институциональных инвесторов вследствие устойчивости и надежности в условиях продолжающейся экономической неопределенности.
По данным отчета JLL «Извлечение стоимости в розничной торговле», в Сиднее преобразование крупных торговых объектов в складские при условии увеличения их площади более чем на 10 тыс. кв. м за счет повышения коэффициента застройки участка до 65% может привести к росту арендных ставок примерно на 13%. Стоимость объекта же в целом вырастет на 36%.
В то же время в США, например, на одного человека приходится вдвое больше торговых площадей, чем в Австралии, ошибки в градостроительном планировании привели к переизбытку торговых зданий, и многие из закрывшихся ТЦ были переформатированы в складские. В качестве примеров эксперты JLL называют Randall Park и Euclid Square Malls в Огайо, которые были переоборудованы в фулфилмент-центры компании Seefried Industrial Properties, что в среднем привело к 20%-му увеличению сдаваемой площади. В свою очередь, в Великобритании компания Prologis, занимающаяся складской/логистической недвижимостью, приобрела Ravenside Retail Park, расположенный в 15 км от центра Лондона, за 51,4 млн фунтов стерлингов и перепрофилировала его в фулфилмент-центр компаний электронной торговли.
В JLL убеждены, что лучшие торговые центры в мире по-прежнему будут востребованы у ретейлеров. Однако пока тренды в логистике сохраняют постпандемическую траекторию, собственники продолжат задумываться о перепрофилировании лотов, рядом с которыми есть неиспользуемая земля, прямой ретейл-конкурент в зоне охвата или которые заполнены не очень востребованными арендаторами. В австралийском офисе JLL подчеркивают, что переход от ретейла к логистике дает арендодателям возможность использовать спрос на стратегически расположенные объекты «последней мили». Другие возможные варианты редевелопмента моллов – склады самостоятельного хранения (self-storage), дата-центры, холодильные склады и помещения для индустрии развлечений.
В CBRE соглашаются: безусловно, те торговые центры, которые сих пор не меняют концепцию в условиях растущей вакансии и изменения потребительских предпочтений, обречены на редевелопмент, банкротство или затяжное «смутное время», когда доходы перестали расти, а расходы, наоборот, давят на P&L компании, принуждая девелопера медленно деградировать или спешно продавать торговые активы. Впрочем, в компании отмечают, что на рынке на самом деле уже совсем мало крупных игроков с большими портфелями торговой недвижимости, которые до сих пор не адаптировались к пандемии и ее последствиям: большинство профессионалов все же успели получить наилучшие финансовые условия от кредиторов или реализовали программу реновации/реконцепции, либо взяли еще до пандемии курс на привлечение в офлайн только оминканальных ретейлеров и получили в их лице лучших партнеров из возможных, зарабатывая в том числе на товарооборотах от их онлайн-продаж.
Показательно, что наиболее привлекательные, по оценкам CBRE, инвест активы по ретейлу сейчас – либо большие проекты от 50 тыс. GLA с возможностью будущего апсайда (за счет роста территории вокруг объекта или реконцепции, развития второй фазы и т.д.), либо, наоборот, маленькие ТРЦ (до 15 тыс. GLA) в суперлокациях с объемом инвестиций до 3 млрд. И на тот, и на другой продукт есть свой уверенный пул инвесторов, резюмируют в компании. «Привлекательность торговых центров для инвесторов в предлагаемых обстоятельствах – непростой вопрос, - вздыхает Екатерина Трушлякова. - У многих ведь создается впечатление, что именно к торговым центрам в первую очередь применяются все ограничения со стороны госорганов. Арендаторы также стали более требовательны при подписании договора (ставки, отделка помещений и пр.). В таких условиях инвесторам порой сложно принимать решение о покупке или дополнительных инвестиций в развитие молла, многие сейчас находятся в выжидательной позиции – и покупка, и продажа в такой ситуации может быть невыгодна. Продавец понимает, что актив может быть недооценен, а покупатель надеется купить дешевле, поскольку риски высоки. Также в этих условиях для сделок важна позиция банков. В то же время, ограничения и локдауны – хороший период для ранее запланированных обновлений ТРЦ, мы сами активно этим занимаемся».
Ешь, гуляй, покупай
Собеседники CRE Retail убеждены: после того, как люди «по уши наедятся онлайна», доставки еды и онлайн-кинотеатров, торговые центры ждет ренессанс. «Стремительное развитие e-commerce, коллаборации физических пространств и цифровых технологий, появление общественных функций в ТЦ - все эти тенденции идут семимильными шагами, - перечисляет Роман Кокорев. - Но что очень важно – потребности в офлайне не отпадут, просто будут переосмысляться и подстраиваться под новые нужды потребителей. До сих пор остается множество вещей, которые нельзя получить через интернет, будь то впечатление, коммуникация или гастрономический опыт. Все это и будут предлагать торговые центры».
При этом именно в ноябрьский локдаун доставка еды из классических ресторанов окончательно закрепилась на рынке - по сравнению с прошлым закрытием, когда обороты общепита резко упали на 80-90%, сейчас доставка в некоторых проектах приносит чуть ли не половину общей выручки. Но и рестораны (когда нет ограничений) не пустуют, а в пятницу, как в старые добрые времена, не найти столик. Происходит расширение каналов, поясняют в RealJet: когда нужно клиенту быстро поесть – он заказывает еду онлайн, нужно встретиться с друзьями – бронирует столик в ресторане. В итоге суперрегиональные ТЦ продолжат увеличивать фудзону. «На примере «Салариса» можно видеть, какими большими, но при этом востребованными могут быть фудкорт и фудмаркет, - указывает Роман Кокорев. - Торговый центр Vegas на Каширке сейчас делает реконцепцию своего фудкорта - там тоже будет большой фудмолл. Также они увеличивают зону развлечений, чтобы она совместно с фуд-зоной была новым полноценным якорем в ТЦ. В региональных торговых центрах вообще сейчас делают ставку на развлечения - в них появляются аквапарки, океанариумы, семейные парки и даже бани и термальные источники. «Ижевские термы» и «Видновские термы» активно открывают свои проекты».
Пока общество существует в том виде, в котором мы его наблюдаем последние 200-300 лет, – торговые центры будут жить, соглашается Евгения Хакбердиева. «Моллы – это про эмоции, атмосферу, досуг и развлечения, встречи с семьей и друзьями – все, что невозможно в онлайн-формате, - перечисляет она. - Zoom и Teams не заменят живого общения, а ТЦ как раз созданы для этого. Конечно, сейчас объекты трансформируются, но в любом случае основная доля шопинга (а следовательно, и торгового оборота) по-прежнему будет приходиться на них». «На своем примере скажу, что, покупая онлайн, делаешь больше ошибок, даже если хорошо знаешь марку, - соглашается Екатерина Трушлякова. - Например, материал и фасон одежды могут оказаться не такими, как на картинке, книги не так иллюстрированы и не с тем качеством бумаги, фрукты - недостаточно спелыми или наоборот перезрелыми и т.д. Да, можно практически всегда вернуть товар, но на это тоже нужно время».
Диана Гайнуллина, директор по маркетингу ТРЦ «Павелецкая плаза», поддерживает: хотя индустрия торговых центров последние полтора года переживает нелегкие времена и не является «стремительно растущей», она – вечная, особенно в странах с такой историей потребительского рынка и климатом, как в России. С одной стороны, погодные условия, желание «убить нескольких зайцев» в одном месте – от покупок до досуга – и даже просто погулять (в «несезон») делают торговые центы top-of-mind destination для многих представителей целевой аудитории ТРЦ. С другой – с покупательской сцены еще много лет не уйдут поколения, которые помнят сначала советский дефицит, потом – «лихие девяностые» с их диким рынком, и для них моллы стали привычным местом для шопинга и отдыха.
Конечно, покупатель сегодня совсем другой, чем двадцать, десять и – особенно – два года назад, подчеркивает эксперт. Рынок перенасыщен брендами и товарами, получается «вечный белый шум» из предложений ретейлеров – клиент ожидаемо хочет от всего этого отключиться, неохотно устанавливает приложения в телефон, выключает любые уведомления. «Все это – еще и на фоне самого громкого в новейшей истории пандемического бума e-commerce, уже двузначной инфляции и продолжающегося спада доходов населения, - продолжает г-жа Гайнуллина. – Но люди даже с обесценивающимися деньгами расстаются менее охотно, тщательно изучают предложения в онлайн и офлайн магазинах, отзывы и выбирают товары как с точки зрения цены, так и с точки зрения качества и клиентского опыта. Покупатель теперь сам определяет спрос, и внешняя коммуникация со стороны уже не так влияет на его выбор, как это было раньше. Именно по этой причине, кстати, сократилось число программ лояльности, которые просто теряют актуальность в рамках более осознанного выбора потребителя».
При этом клиентский опыт важен как никогда, подчеркивают в «Павелецкой плазе»: если за чем-то, кроме социализации и красивых витрин, сейчас и идут в офлайн, то именно за клиентским опытом - профессиональная консультация, кобрендинговые программы, уникальные предложения, подарки за покупку, красивая упаковка (когда, например, духи не приезжают в упаковочной картонной коробке, но преподносятся клиенту в фирменном пакете с лентами, упаковочной бумагой и комплиментами).
В итоге ТЦ будут по-прежнему востребованы, а вот состав арендаторов может меняться, прогнозирует Евгения Хакбердиева. И, если говорить про вероятность превращения молла из места шопинга в площадки для встреч и досуга, то нужно понимать – обновление, расширение ассортимента, доли общепита и развлечений – все это направлено исключительно на привлечение трафика и его удержание в ТЦ для увеличения оборотов операторов одежды, обуви, аксессуаров, которые и создают основной товарооборот в объектах. Называть торговые центры можно по-разному - мультиформатные комплексы, комьюнити-центры, общественные пространства, но основная цель у них одна – торговая, остальные – также важные, но - сопутствующие функции, направленные на поддержание показателей, напоминает г-жа Хакбердиева.
Составная часть
На фоне продолжающегося снижения доходов населения, двузначной инфляции и возможных ограничительных мер в Knight Frank перечисляют старые-новые изменения в потребительских предпочтениях: рациональное потребление, переключение на более демократичные бренды, выбор в пользу ТЦ/супермаркета в ближайшей доступности от дома. В итоге районный формат ТЦ продолжит набирать популярность как у девелоперов, так и у потребителей. ««Самокат» сейчас привозит продукты за 10 минут, - поддерживает Роман Кокорев. – Нет больше необходимости «закупаться» в гипермаркетах, когда можно заказать все, что угодно, с доставкой. Думаю, что роль продуктовых гипермаркетов как якоря будет сокращаться. Гипермаркеты будут нужны, чтобы выбрать что-то особенное. Для всего остального есть магазины у дома и оперативная онлайн-доставка».
Большинство крупных ретейлеров запустили собственные сервисы доставки, мобильные приложения позволяют расширить потребительскую аудиторию, охватывая тех, кто не смог посетить магазин, соглашаются в Knight Frank. Возрастает распространение альтернативных вариантов платежей, в том числе бесконтактных. Потребитель готов направить освободившиеся временные ресурсы на получение нематериальных благ – положительных эмоциональных впечатлений, его интересует проведение увлекательного досуга дома и вне его: саморазвитие, занятия спортом, изучение новых хобби. При определении ЦА необходимо учитывать все перечисленные факторы, считает Евгения Хакбердиева. Появление новых уникальных концепций как раз становится ответом девелоперов на изменившиеся запросы со стороны потребителей, которым хочется посещать торговый центр не только с целью покупок. Кроме того, игроки осознают возрастающую значимость размещения операторов с новыми концепциями в своих объектах из-за их способности к генерации трафика.
Показательно, что по итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным значениям, сообщают в Knight Frank. При этом девелоперская активность постепенно уходит в региональные города областного значения и в города с населением менее 1 млн человек - на последние приходится более 50% нового объема предложения 2021 года. Лидерами по заявленному объему являются ПФО, УФО и ЦФО. Согласно полученным данным, объем предложения (исключая Москву) пополнился 16 новыми торговыми объектами с суммарной арендопригодной площадью 486,9 тыс. кв. м. При этом суммарный объем нового предложения в конце года может составить 644,8 тыс. кв. м GLA, что на 88% выше аналогичного показателя 2020 года и на 1% выше введенных торговых площадей в 2019 году. В топ-3 крупных реализованных проектов года входят ТРЦ «Планета» в Перми (GLA: 83 тыс. кв. м), ТРЦ «Рамус Молл» в Нижнекамске (GLA: 78 тыс. кв. м) и ТРЦ VEER Mall в Екатеринбурге (GLA: 76 тыс. кв. м). Согласно заявленным планам девелоперов, суммарный объем нового ввода торговой недвижимости в России в 2022 году может достичь 869,9 тыс. кв. м торговых площадей.
Прямая речь
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:
- Конечно, эти итоги не столь катастрофичны, как после локдауна весны 2020-го. Но, безусловно, простой негативно сказался на выручке и доходности и арендаторов, и владельцев торговой недвижимости. Особенно если учесть, что объекты были закрыты не только в «высокий сезон», но еще и в школьные каникулы. Больше всего пострадали non-food ретейл и рестораны общественного питания, расположенные в ТРЦ. И если non-food, имея прошлогодний опыт, мог выстраивать реализацию через online, то ресторанам пришлось совсем тяжело.
Если говорить о взаимоотношениях арендаторов и арендодателей в целом, то можно отметить два разнонаправленных тренда. Во-первых, каждая из сторон стремится сохранить свою доходность или хотя бы просто выжить. В том числе и за счет другой стороны. Во-вторых, стороны вместе столкнулись с одной и той же проблемой и понимают, что разбираться с этой ситуацией им тоже необходимо вместе. Возможные ограничения, безусловно, необходимо учитывать, когда речь идет о заключении новых договоров аренды. Прогнозирование таких ситуаций уже не просто абстрактные рассуждения, а реальность. Кроме того, это повод задуматься о развитии online торговли для тех, кто этого еще не сделал.
Говорить же об упадке и последующем «ренессансе» торговых центров пока преждевременно. Для изменения сознания людей, их тотального ухода «в сеть» нескольких локдаунов недостаточно. Для изменения модели потребления должно пройти гораздо больше времени. Хотя, если говорить о более отдаленной перспективе, то действительно - наиболее привлекательной составляющей ТРЦ станут именно развлечения и предприятия общественного питания. При этом, если мы послушаем мнения различных футурологов и заглянем еще дальше в будущее, то увидим, что и эти варианты организации досуга ждет замена – виртуальная реальность.
Георгий Смирнов, директор по развитию компании Lasmart, разработчик IT-системы управления торговым пространством:
- Большинство открытых источников сходится во мнении, что потери в ретейле составили от 50 до 90% в зависимости от сегмента. Больше всего пострадала непродуктовая розница. Разные непродуктовые розничные сети пытались по-разному выйти из ситуации. Некоторые из них удалили часть ассортимента с полок, оставив лишь товары первой необходимости, как того требовал Роспотребнадзор, некоторые продавали полный ассортимент.
Как специалист по торговому планограммированию и разработчик IT-алгоритмов управления торговым пространством, я все-таки больше оцениваю ситуацию через призму своей специализации. И вот что скажу: конечно, арендаторам, особенно в сфере общепита, надо подготовиться. Например, в случае повторения локдауна с закрытием зоны общепита нужно, сохранив услугу доставки, превратить кафе в магазин. Убрать печальную картину в виде столов и стульев, обмотанных лентой. На их место поставить легко возводимые мобильные стеллажи и продавать там продукцию, начиная от снеков, закусок и воды до расширенного ассортимента. Сделать полноценное планограммирование, не «на коленке» исполненное. Реализовать более плотную и массированную выкладку. В общем, превратить кафе в стрит-ретейл внутри магазина. Иными словами, при угрозе закрытия большинства торговых площадей или ТРЦ целиком у арендатора останется хотя бы минимальная возможность заработать, а у арендодателя – покрыть эксплуатационные издержки.
Евгения Булавицкая, основатель RetailTrust:
- На мой взгляд, самая неоценимая помощь от государства приходит со стороны судебной ветви власти. Практика по взысканию аренды за период простоя за этот год прошла поступательное развитие, итог которой - справедливость. Суды учитывают массу не только правовых, но и коммерческих нюансов взаимоотношений, взыскивая аренду там, где ее надлежит взыскать, и отказывая там, где это нарушает базовые принципы равноправия участников правоотношений. Подход судов к детальному исследованию коммерческих вопросов в залах судебных заседаний - и есть важнейшая помощь от государства.
Марина Малахатько, старший директор, глава ретейл департамента CBRE:
- Пандемия полностью изменила привычные схемы взаимоотношений «арендодатель – арендатор». Общая проблема любого российского лендлорда сейчас – невозможность быстро реагировать на изменения и адаптировать свои ТРЦ под новые тренды. В развитых странах, где заемные деньги во много раз дешевле и зависимость от банков и экономики как таковой не так сильна, собственники торговой недвижимости имеют большую гибкость в отношении как сроков договоров аренды, так и скидок или частичного финасирования отделки своих партнеров. Немаловажную роль играют и значительные пакеты компенсации (прямые и налоговые льготы) государством пострадавших отраслей, в том числе и рантье. Таким образом, крупнейшие европейские девелоперы неплохо пережили локдауны в 2020 и, хоть и с большим трудом, но наладили работу при повсеместном требовании QR-кодов в отдельных странах в 2021 году.
В России посещаемость ТРЦ в этом году по-прежнему не восстановилась относительно 2019: в Москве в среднем в 2021 ТРЦ недополучили около 10-15% посетителей, в регионах очень по-разному - у некоторых объектов трафик почти не изменился за три квартала этого года в связи с умеренной позицией региональных властей, расширенной долей присутствия магазинов, предлагающих товары первой необходимости, и особенностями менталитета населения, у других падение посещаемости стало катастрофой – как правило, там, где ограничения оказались самыми продолжительными, а доля заболеваемости выше средней, у тех ТРЦ, у кого и без ковида была устаревшая концепция/большая вакансия (более 25%), а также у специализированных ТРЦ, где зона развлечений составила более 40% от GLA.
На мой взгляд, будущее кинотеатров вызывает наибольшие опасения: развитие онлайн-платформ, в том числе нелегальных, а также отсутствие регулярных знаковых кинопремьер и развитие телесериалов в последние годы ведет кинопровайдеров к неизбежному переделу и консолидации рынка, и в конце концов в офлайн бизнесе останутся пара мега-игроков и нишевые кинопрокатчики. В первом случае арендодателю нужно будет закладывать нулевую ставку аренды и полную компенсацию отделки, во втором – подстраиваться под концепцию оператора и не ждать больших товарооборотов.
Стоит также отметить, что рестораны в Москве пока отделались легким испугом, массово перейдя на маркетпрейсы доставки или организуя собственные пункты выдачи готовой еды. Однако бары, работающие в ночное время, конечно, очень сильно пострадали – пока легальная доставка алкоголя запрещена, им в принципе сложно выжить. Маржа московских рестораторов по итогам трех кварталов просела не так значительно как у других сегментов. Некоторые игроки, наоборот, с гордостью отметили даже небольшой рост маржинальности, своевременно отреагировав на внешние вызовы и активно нарастив онлайн доставку, адаптировав меню (оставили только высокомаржинальные блюда, а также не требующие большой доли свежих дорогостоящих продуктов, сосредоточившись на доготовке и дарк китчен) и договорившись с арендодателями на более низкую ставку аренды. В регионах ситуация с ресторанами значительно хуже: мы отметили резкие и длительные провалы в товарооборотах и высокую, относительно Московского региона, вакансию в зонах общепита.
Что касается помощи, то если коротко – на прямую и всеобъемлющую помощь государства, а также массовые и долгосрочные налоговые льготы рассчитывать не стоит, от самих игроков рынка нужны решительные действия относительно адаптации своего бизнеса к постоянным ограничениям и нововведениям. Лучшая помощь государства в данном случае – это минимальные ставки финансирования/рефинансирования для конкретных отраслей: розничного бизнеса, лендлордов и т.д. Для строителей жилого фонда стимуляция ипотеки дала обратный эффект – жилье резко подорожало. В нашем же случае низкая кредитная ставка – это способ выживания, а не заработка.
Декабрь 2021 г.
