Большая пустота

Сокольничий революции
В середине XVII века царь Алексей Михайлович отправил окольничего Богдана Хитрово для строения новых городов и засечных крепостей от реки Барыша до реки Волги. Закладка города­крепости Синбирск (с конца XVIII века – Симбирск) началась весной 1648 года на правом берегу Волги. В 1708 году Синбирск был причислен к Казанской губернии, в 1717­м – к Астраханской, в 1728­м – снова к Казанской. С 1780 году – центр Симбирского наместничества. С 1796 года – губернский город.
Во времена правления Александра III Симбирск был главным городом во всех отношениях наиболее отсталой губернии России. По ее территории не проходила ни одна железная дорога. В период навигации по Волге курсировали теплоходы, но в бесконечно долгий зимний сезон связь с внешним миром осуществлялась только на лошадях по замерзшим просторам великой реки.
В 1924 году Симбирск был переименован в Ульяновск в честь родившегося здесь в 1870 году вождя мирового пролетариата. С таким именем город живет до сих пор.
Ульяновск состоит из четырех районов – Ленинского, Засвияжского, Железнодорожного на правой стороне Волги и Заволжского – на левой. Население города составляет более 700 тыс. человек. Средняя заработная плата – 10,5 тыс. руб.
Как отмечают аналитики, существенное развитие экономики Ульяновской области началось после прихода в 2004 году нового губернатора Сергея Морозова. А фактически – в последние 1,5–2 года. В область начали приходить зарубежные инвесторы, возрождается авиапроизводство. Так, недавно на базе ЗАО «Авиастар­СП» прошло заседание совета правления Объединенной авиастроительной корпорации (ОАК), который рассмотрел производственную программу завода до 2015 года. На заседании было принято решение о том, что за этот срок завод построит 140 самолетов семейства Ту­204, достроит два самолета Ан­124 и модернизирует 15 «Русланов», которые находятся в ведении Минобороны. Кроме того, «Северсталь­Авто» начала лицензионное производство двух моделей грузовиков Isuzu на Ульяновском автозаводе. Завершились переговоры о создании в регионе промышленного производства грузовых автомобилей BAW грузоподъемностью 1–4 т и тяжелых грузовиков китайской автомобильной компании BIAC. С российской стороны в проекте участвует холдинговая компания «АМС­Групп».
Компания SABMiller официально заявила о строительстве в Ульяновске пивоваренного завода. Ивестиции в проект составят $170 млн. Завод расположится в Новом городе на территории промзоны и будет сдан в эксплуатацию в январе 2009 года.
Как отмечают местные участники рынка, в последний год наблюдается серьезное оживление в секторе коммерческой недвижимости. «Это проявилось в инициировании новых проектов компаниями, которые занимаются строительством и девелопментом, реконцепцией, реконструкцией старых объектов», – отмечает менеджер по развитию компании «Взлет­инвест» Алексей Степанов.

Долгий приход
Федеральных арендаторов в городе до недавнего времени было всего двое – «Эльдорадо» и «Техносила». Остальные присутствовали опосредованно – через франшизу. Однако с открытием ТЦ компании «Дарс», инициировании проектов «Пушкаревское кольцо», ТЦ компании «Взлет­инвест» федеральные ритейлеры начали активную экспансию ульяновского рынка.
«Приход федеральных ритейлеров еще более обостряет проблему нехватки торговых помещений современного уровня, – подчеркивает коммерческий директор компании Dars Ринальдо Маллямов. – Однако проблема еще и в том, что ритейлеры, претендующие на роль «якорей» («М.видео», «Перекресток», «Мир», «О'Кей»), не могут найти помещения нужной им площади, а владелец, построив современный ТЦ, столкнется с проблемой поиска арендаторов теперь уже торговой галереи – одежда, обувь, операторы фуд­корта и т. д.». Замкнутый круг.
«До недавнего времени ситуация была патовая, – констатирует Алексей Степанов. – С одной стороны, можно с уверенностью говорить, что регион интересен федеральным ритейлерам, крупным сетям, они сегодня активно занимаются поиском площадей». Однако, с другой стороны, рынок объектов несколько запаздывает, он не успевает за спросом.
Тем не менее участники рынка полагают, что в скором времени данный дисбаланс выровняется. Приходящий на региональный рынок федеральный ритейлер очень быстро формирует новый класс потребления, на рынке клиентов происходит сегментация, и этот новый клиент становится потребителем качественного продукта.
Что касается продуктовых сетей, то четвертый год в Ульяновске работает «Пятерочка»: франшизу сети прибрел местный табачный дистрибьютор «Дворцовый ряд» (компании принадлежит также мебельный центр «Гранд», «Строительный рынок «Центральный» площадью 9 тыс. кв. м). Сегодня в городе работают 20 магазинов экономкласса этой сети. Также неместных операторов представляют сети «Магнит», «Товарищ», калининградский «Вестер». В ближайшее время в Ульяновск планирует прийти «Лента» и «Мосмарт» – магазины формата «Макси» (4–5,5 тыс. кв. м) и «Экспресс» (2–2,5 тыс. кв. м).
Участники рынка отмечают, что город «испытывает голод» от существенного недостатка торговых помещений.
Сегодня в Ульяновске действует всего несколько торговых центров – как реконструированных, так и вновь построенных.
В центре города, на пересечении улиц Гончарова и К. Маркса, находятся два ТЦ, один из которых сооружен еще советскими «девелоперами» – 3­этажный ЦУМ, второй – недавно построенный «Амарант». Кроме того, в Засвияжском районе расположены ТЦ «Дарс» и «Альянс», в Заволжье – недавно открывшийся ТЦ «Самолет».
«Таким образом, в Ульяновске сегодня до 10 объектов торговой недвижимости, по большей части они работают по принципу нарезки площадей на сегменты с бессистемной сдачей их в аренду, как правило, местным торговцам («Паллада», «Торговые ряды» и «Садко»)», – поясняет менеджер по развитию компании «Максима­Х» Александр Романишин.
Впрочем, торговые площади ЦУМа также нельзя назвать современными – два этажа, разделенные на сегменты и торгующие непродовольственными товарами, – одежда, обувь, электроника. Однако исторически сложившаяся высокая проходимость позволяет владельцам держать одну из самых высоких арендных ставку в городе – $1,2 тыс./кв. м в год.
Четырехэтажный ТЦ «Амарант» общей площадью 6 тыс. кв. м расположился недалеко от ЦУМа, его торговая площадь 4,5 тыс.кв. м. Здесь располагается 55 магазинов, торгующих одеждой, обувью, также есть солярий и офисные помещения. Аренда – $1–1,5 тыс. /кв. м в год.
В апреле 2005 года на ул. Рябикова, 49, открылся ТЦ «Дарс» общей площадью 6 тыс. кв. м (торговая– 4,7 тыс. кв. м). Якорными арендаторами стали «Эльдорадо» (2 тыс. кв. м) и несколько магазинов, торгующих по франшизе (Dixis, Finn Flare, «Гриль­мастер»). Стоимость аренды – от $450 до $600/кв. м в год без учета эксплуатационных расходов.
А в марте этого года в Заволжском районе эта же компания (Dars) запустила еще один ТЦ – «Самолет» общей площадью 22,3 тыс.кв. м. Якорный арендатор – «Мосмарт» (3,5 тыс. кв. м). Кроме того, владельцам удалось привлечь федеральных ритейлеров, ранее не представленных в городе: «Техосила» (2,7 тыс. кв. м), «Банана­Мама» (1,12 тыс. кв. м), «Адидас», «Сбарро», «Чемодан» и др. По словам Ринальдо Маллямова, около 30% арендаторов в новом ТЦ будут федеральными. «Для Ульяновска это большое количество, – отмечает он. – Тем более, открывая один магазин, сети, как правило, стремясь к широкому охвату города, заинтересованы в открытии других торговых точек». Аренда – $515–690/кв. м в год без эксплуатационных расходов.
Сегодня Dars разрабатывает проект ТРК «Набережная реки Свияга» общей площадью 70 тыс. кв. м. Планируется, что 12 тыс. из них займет гипермаркет, около 8 тыс. – магазин формата DIU. Кроме того, в здании разместится трехуровневая торговая галерея, развлекательная часть, фитнес и т. д. Маркетинговое исследование проводил «Магазин магазинов». В настоящее время идет эскизное архитектурное проектирование и подбор «якоря» для гипермаркета. Строительство первой очереди (гипермаркет) планируется начать в июне этого года, закончить через год, а к III кварталу 2009­го запустить комплекс полностью.
Стоит отметить в качестве тенденции, что местные девелоперы начинают задумываться о том, как будет развиваться рынок в будущем, и понимают, что без серьезной проработки концепции торгового объекта он быстро потеряет инвестиционную привлекательность, если вообще ее приобретет.
«Максима­Х» приступила к реализации проекта ТРЦ «Пушкаревское кольцо» в Засвияжском районе. Компания является инвестором, застройщиком, проектировщиком и владельцем нового объекта. В качестве консультанта выступает CB Richard Ellis Noble Gibbons, осуществляющая и брокеридж ТРЦ. Сейчас застройщик вышел на площадку и приступил к сооружению фундамента. Планируется, что «Пушкаревское кольцо» откроется в I квартале 2009 года. Однако сегодня уже достигнута договоренность о том, что в качестве одного из «якорей» в молл придет «М.видео». Цокольный этаж займет супермаркет «Симбирка» (2 тыс.кв. м). Инвестиции в проект составят $23,8 млн. Арендные ставки владелец назвать пока затрудняется, однако уверен, что на первом этаже они составят от $1 тыс./кв. м в год. Окупить проект планируется за 7,5 года.
«Максима­Х» также реализует проект строительства в Ульяновске регионального спортивного парка «Симбирский». В прошлом году открылась спортивная картинговая трасса, школа водительского мастерства и детский городок. Следующими этапами проекта станет строительство трасс для шоссейно­кольцевых авто­ и мото­гонок (как утверждает девелопер, единственная в России трасса, предназначенная для такого рода соревнований).
Еще один проект ТЦ с участием столичных консультантов близок к завершению: компания «Взлет­инвест» заканчивает строительство торгового центра общей площадью 12 тыс. кв. м на ул. К. Маркса. Здание представляет собой пятиуровневую галерею (одежда, обувь, аксессуары, сувениры, косметика), расположенную в четырехэтажном здании.
Концепция ТЦ разрабатывалась совместно с компанией «Магазин магазинов», они же занимались брокериджем объекта. За полгода до окончания строительства свободных площадей здесь не осталось.
ТЦ откроется в октябре 2007 года, в настоящее время завершаются работы по монтажу основного каркаса здания. Особенностью объекта является попытка девелопера за счет проектирования большого атриума сделать внутреннее пространство здания воздушным, а с фуд­корта будет открываться панорамный вид на город.
Ставки аренды торговых помещений зависят от местоположения магазина и в центре города (ул. К. Маркса и Гончарова) составляют в среднем $1 тыс./кв. м в год.

Тишина в офисе
В остальных секторах коммерческой недвижимости Ульяновска пока царят тишина и безмолвие.
Рынка офисных площадей как такового в городе нет. «Думаю, что сегодня рынок не сформирован из­за отсутствия потребителя, – считает Ринальдо Маллямов. – Местные арендаторы предъявляют невысокие требования к офисным помещениям, стремясь сэкономить на их аренде, поэтому качественный продукт на этом рынке не востребован». Скорее всего рынок офисной недвижимости начнет развиваться с появлением в городе крупных международных компаний, полагают участники рынка. Пока же арендаторам, стремящимся сэкономить на офисных издержках, предлагают комнаты в бывших НИИ, гостиницах (см. табл. 1). Кроме того, в городе строятся торгово­офисные центры. К примеру, сейчас сдаются площади в ТОЦ «Мираж» на К. Маркса, 13а/2. Общая площадь 8­этажного здания – 10 тыс. кв. м, торговая – 4,5 тыс. Аренда торговых площадей – $700–1000/кв. м в год, офисных – $460/кв. м в год.
На ул. Федерации, 4а, находится 5­этажный ТОЦ общей площадью 1,5 тыс. кв. м. 3–5 этажи сдаются под офисы. Стоимость аренды составляет $280–370/кв. м в год.

Базовая логистика
Гостиничный рынок в Ульяновске насчитывает 21 объект, среди которых гостиницы советской постройки, ведомственные, небольшие отели на 5–10 номеров. Новых гостиниц в последнее время в городе не появлялось. И в ближайшее время, по словам участников рынка, вряд ли стоит этого ожидать.
Одноместный номер в отелях города стоит от 750 руб. в сутки (к примеру, 1 малогабаритный однокомнатный номер гостиницы «Авиастар»: полутораспальная кровать, диван или кресло, цветной ТV, телефон, холодильник, электрический чайник). Самой крупной гостиницей Ульяновска является «Венец». 23­этажное здание было построено к 100­летию Ленина в 1970 году. Здесь 288 номеров. Одноместный номер – от 1,5 тыс. руб. в сутки.
Гостиница «Советская». Сегодня там проводится ремонт, часть номерного фонда – первые четыре этажа – сдается под офисы, пятый и шестой этажи отданы постояльцам, на седьмом живут медицинские работники с семьями, пребывание которых оплачивает, по­видимому, муниципалитет. Новый владелец («Максима­Х») пока еще не определился, что будет делать с этой гостиницей.
Рынок складских помещений ничем не отличается от других городов России начала XXI века (см. табл.). «Сегодня рынок складской недвижимости представляет собой помещения постройки 70­х годов прошлого века, с разбитыми дебаркадерами и деревянными воротами», – говорит коммерческий директор компании «Максима­Х» Игорь Коньшин. Базы агропромышленного сектора полностью разрушены. Арендаторы вынуждены снимать то, что есть, крупные компании строят или реконструируют помещения для себя самостоятельно. «Максима­Х» планирует построить современный распределительный центр, обеспечивающий потребности Ульяновского региона. «Мы, как компания, развивающая собственную продуктовую сеть «Симбирка», возим продукцию со складов Москвы, Санкт­Петербурга, Самары, Казани и других регионов, – продолжает г­н Коньшин. – Насыщение сети товарами на качественном уровне – очень затратное предприятие. Поэтому нам необходима система консолидации заказов и эффективная система распределения товаров. К тому же исторически и территориально сложились (и будут развиваться) крупные транспортные трафики с центрами в Самаре, Казани, Урале, Уфе, Сибири. И Ульяновску будет очень полезно попасть в эту транспортную нить. Поэтому логистический центр станет просто необходим». Проект предполагает строительство в 2007–2011 годах логистического центра – складского парка в 5 км к западу от Ульяновска вблизи реки Сельдь. На участке площадью 150 тыс. кв. м планируется построить 30 тыс. кв. м складских помещений на 50 тыс. палето­мест. Общий бюджет проекта – $29 млн. Девелопер планирует окупить проект за 6,7 лет.
Тем не менее не все участники рынка разделяют оптимизм по поводу перспективы предоставления логистических услуг. «Мы изучали рынок Ульяновской области на предмет потребности в логистических услугах, – отмечает Ринальдо Маллямов, – но пришли к выводу, что бизнес многих ритейлеров «завязан» на Самару, Казань. То есть после Москвы и Самары Ульяновск является третьим уровнем логистики. Поэтому мы весьма скептически оцениваем сегодня развитие логистического бизнеса в Ульяновске».

Голод по площадям
Сегодня рынок коммерческой недвижимости Ульяновска только начинает формироваться. Особенно это заметно в сегменте торговой недвижимости. Покупательские предпочтения требуют нового уровня организации торговли. Современных ТЦ сегодня в Ульяновске явно не хватает. Тем не менее аналитики рынка предсказывают, что в будущем будет несколько восполнен дефицит не только торговых площадей. Город ждет прорыв в остальных сегментах, однако вряд ли это случится в ближайшем будущем.