В России, по данным Nikoliers, приостановили работу более ста международных брендов, имеющих оффлайн-магазины в торговых центрах и street retail. Спустя три месяца, власти хотят разрешить девелоперам и управляющим компаниям досрочно расторгать договоры аренды с бизнесом из «недружественных стран». «Некоторые иностранные компании, приостанавливая работу по политическим соображениям, не торопятся освобождать помещения, поэтому собираемся предоставить собственникам право досрочно расторгать договоры аренды с компаниями, связанными с недружественными государствами», - пояснил премьер-министр России Михаил Мишустин.
Сразу после этого Российский совет торговых центров распространил заявление, в котором сообщалось о поддержке инициативы правительства. В документе указывается, что на рынке возникает проблема, при которой остановка коммерческой деятельности не является основанием для расторжения договора аренды, и в таком случае собственник объекта становится заложником ситуации: он не получает дохода с аренды и не может расторгнуть договор с арендатором. Объединение считает необходимым при рассмотрении инициативы увязать количество освободившихся площадей с возможностями денежной поддержки, и уточняет, что «для устойчивого развития экономики России» всё-таки важно не настаивать на немедленном применении этой нормы ко всем закрытым магазинам, рассматривая возможность как право, а не обязанность.
В свою очередь, глава Союза торговых центров Булат Шакиров указал в качестве возможного срока сентябрь, отмечая, что если к тому времени магазины так и не начнут работать снова, то вряд ли откроются вообще. Пока же, по его данным, около четверти «приостановивших» работу бизнесов не оплачивают аренду. Подобными разбирательствами мог бы заниматься суд, но прецедентов в истории российского рынка не было, и тяжбы могут длиться до полугода, к чему, как резюмируют в СТЦ, девелоперы и управляющие компании объектов не готовы ни морально, ни физически.
Закрытие магазинов и уход арендаторов – представителей международных брендов в связи с санкциями, суды могут рассматривать как следствие утраты интереса в использовании помещения, полагает Игорь Чумаченко, партнер и руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" VEGAS LEX. Согласно устоявшейся позиции ВС РФ и судов, утрата арендатором интереса в использовании помещения (уход арендаторов без наличия на то законных оснований) не может являться основанием для расторжения договора, если такое условие не предусмотрено договором. Иной подход, как указал ВС РФ, противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности. При этом обстоятельства закрытия магазинов и ухода арендаторов в связи с санкциями определенно не могут трактоваться как обстоятельства непреодолимой силы (наступление которых освобождало бы арендаторов от ответственности) или как существенное изменение обстоятельств (которое давало бы арендаторам право на изменение или расторжение договоров). Поэтому де-юре арендаторы – владельцы закрывшихся магазинов (ушедших марок) обязаны платить арендную плату, и несут ответственность за нарушение своих обязательств, несмотря на неиспользование ими арендуемых помещений. В этой связи к таким арендаторам будут предъявлены соответствующие иски о взыскании задолженности и возмещении убытков, с возможным требованием о прекращении/признании прекращенными договоров в связи с существенным нарушением арендаторов своих обязательств (при наличии, например, неоднократной просрочки в уплате арендной платы, поскольку речь уже может идти о нескольких месяцах неиспользования помещений), поясняет г-н Чумаченко. Установление судом фактов прекращения договоров будет служить юридическим основанием для возможной сдачи помещений в аренду другим арендаторам. «Но если бы кто-то хотел досрочно всех выгнать, то давно бы нашёл, как это сделать, - констатирует источник CRE в одной из консалтинговых компаний. – Как минимум, указав на неисполнение того самого пункта о «тёмных магазинах», который есть в большинстве договоров аренды. То, что этого не происходит больше трёх месяцев, означает лишь одно: собственникам выгоднее иметь сейчас с «приостановившихся» операторов хотя бы коммунальные платежи, чем просто пустые площади, которые некем заполнить. Ну и надежду – если не на возобновление работы под старыми флагами, то, как минимум, на перепродажи, переуступки, «перекрашивания» бизнесов и перезапуски брендов».
Как правило, собственники и управляющие компании торговых центров заключали с арендаторами очень жёсткие договоры, напоминает Мушех Геворкян, управляющий партнер АБ «Геворкян и Партнеры». В этих сделках арендодатель обычно выступал сильной стороной и навязывал условия: в том числе, документы предусматривают серьезные санкции за досрочное расторжение по инициативе арендатора, и урегулируют способы взыскания. Но на практике исполнить предусмотренные меры будет действительно сложно, убеждён г-н Геворкян: например, у российских представительств иностранных брендов может не оказаться достаточного количества средств. Могут возникнуть и трудности с судебным разрешением споров между арендодателем и арендатором, зарегистрированным в иностранной юрисдикции: ситуация развивается сейчас таким образом, что между Россией и иностранными государствами, юрлицами, скорее всего, будет действовать правило собственного исполнения. Это означает, что судебные решения исполнить будет невозможно, поскольку российская юрисдикция не распространяется на территорию других государств. Соответственно, и судебные решения, которые примут суды иностранных государств, не будут исполняться на территории РФ. Кроме того, возможны ситуации, когда зарубежная компания, уходя из России и не планируя возвращаться, закрывает или банкротит представительство. В итоге, средств на банковских счетах тоже нет, как и других активов. «Получается, де-юре торговые и деловые центры защищены, но де-факто вряд ли будут получать возмещения недополученных доходов, - поясняет эксперт. - Конечно, всегда остается возможность заключения дополнительных соглашений на определенный срок, но это временная мера. Есть и вариант, реализованный Renault, когда все активы переданы российским властям за условную цену в 1 рубль – оба этих сценария компании, которые планируют вернуться, будут прорабатывать. Очевидно, что пустующие помещения управляющие компании параллельно попытаются сдать в аренду, но в топовых моллах ставки были очень высокими, и арендовать их себе могли позволить только глобальные или иностранные бренды. Для российских компаний аренда помещений по таким ставкам нерентабельна». Это, конечно, не мешает многим собственникам искать потенциальных арендаторов на место закрывшихся, и обсуждать условия, убеждена Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP. По её словам, если магазины будут закрытыми еще какое-то время, в ТРЦ всё-таки могут начать расторгать договоры.
Прямая речь
Сразу после этого Российский совет торговых центров распространил заявление, в котором сообщалось о поддержке инициативы правительства. В документе указывается, что на рынке возникает проблема, при которой остановка коммерческой деятельности не является основанием для расторжения договора аренды, и в таком случае собственник объекта становится заложником ситуации: он не получает дохода с аренды и не может расторгнуть договор с арендатором. Объединение считает необходимым при рассмотрении инициативы увязать количество освободившихся площадей с возможностями денежной поддержки, и уточняет, что «для устойчивого развития экономики России» всё-таки важно не настаивать на немедленном применении этой нормы ко всем закрытым магазинам, рассматривая возможность как право, а не обязанность.
В свою очередь, глава Союза торговых центров Булат Шакиров указал в качестве возможного срока сентябрь, отмечая, что если к тому времени магазины так и не начнут работать снова, то вряд ли откроются вообще. Пока же, по его данным, около четверти «приостановивших» работу бизнесов не оплачивают аренду. Подобными разбирательствами мог бы заниматься суд, но прецедентов в истории российского рынка не было, и тяжбы могут длиться до полугода, к чему, как резюмируют в СТЦ, девелоперы и управляющие компании объектов не готовы ни морально, ни физически.
Закрытие магазинов и уход арендаторов – представителей международных брендов в связи с санкциями, суды могут рассматривать как следствие утраты интереса в использовании помещения, полагает Игорь Чумаченко, партнер и руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" VEGAS LEX. Согласно устоявшейся позиции ВС РФ и судов, утрата арендатором интереса в использовании помещения (уход арендаторов без наличия на то законных оснований) не может являться основанием для расторжения договора, если такое условие не предусмотрено договором. Иной подход, как указал ВС РФ, противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности. При этом обстоятельства закрытия магазинов и ухода арендаторов в связи с санкциями определенно не могут трактоваться как обстоятельства непреодолимой силы (наступление которых освобождало бы арендаторов от ответственности) или как существенное изменение обстоятельств (которое давало бы арендаторам право на изменение или расторжение договоров). Поэтому де-юре арендаторы – владельцы закрывшихся магазинов (ушедших марок) обязаны платить арендную плату, и несут ответственность за нарушение своих обязательств, несмотря на неиспользование ими арендуемых помещений. В этой связи к таким арендаторам будут предъявлены соответствующие иски о взыскании задолженности и возмещении убытков, с возможным требованием о прекращении/признании прекращенными договоров в связи с существенным нарушением арендаторов своих обязательств (при наличии, например, неоднократной просрочки в уплате арендной платы, поскольку речь уже может идти о нескольких месяцах неиспользования помещений), поясняет г-н Чумаченко. Установление судом фактов прекращения договоров будет служить юридическим основанием для возможной сдачи помещений в аренду другим арендаторам. «Но если бы кто-то хотел досрочно всех выгнать, то давно бы нашёл, как это сделать, - констатирует источник CRE в одной из консалтинговых компаний. – Как минимум, указав на неисполнение того самого пункта о «тёмных магазинах», который есть в большинстве договоров аренды. То, что этого не происходит больше трёх месяцев, означает лишь одно: собственникам выгоднее иметь сейчас с «приостановившихся» операторов хотя бы коммунальные платежи, чем просто пустые площади, которые некем заполнить. Ну и надежду – если не на возобновление работы под старыми флагами, то, как минимум, на перепродажи, переуступки, «перекрашивания» бизнесов и перезапуски брендов».
Как правило, собственники и управляющие компании торговых центров заключали с арендаторами очень жёсткие договоры, напоминает Мушех Геворкян, управляющий партнер АБ «Геворкян и Партнеры». В этих сделках арендодатель обычно выступал сильной стороной и навязывал условия: в том числе, документы предусматривают серьезные санкции за досрочное расторжение по инициативе арендатора, и урегулируют способы взыскания. Но на практике исполнить предусмотренные меры будет действительно сложно, убеждён г-н Геворкян: например, у российских представительств иностранных брендов может не оказаться достаточного количества средств. Могут возникнуть и трудности с судебным разрешением споров между арендодателем и арендатором, зарегистрированным в иностранной юрисдикции: ситуация развивается сейчас таким образом, что между Россией и иностранными государствами, юрлицами, скорее всего, будет действовать правило собственного исполнения. Это означает, что судебные решения исполнить будет невозможно, поскольку российская юрисдикция не распространяется на территорию других государств. Соответственно, и судебные решения, которые примут суды иностранных государств, не будут исполняться на территории РФ. Кроме того, возможны ситуации, когда зарубежная компания, уходя из России и не планируя возвращаться, закрывает или банкротит представительство. В итоге, средств на банковских счетах тоже нет, как и других активов. «Получается, де-юре торговые и деловые центры защищены, но де-факто вряд ли будут получать возмещения недополученных доходов, - поясняет эксперт. - Конечно, всегда остается возможность заключения дополнительных соглашений на определенный срок, но это временная мера. Есть и вариант, реализованный Renault, когда все активы переданы российским властям за условную цену в 1 рубль – оба этих сценария компании, которые планируют вернуться, будут прорабатывать. Очевидно, что пустующие помещения управляющие компании параллельно попытаются сдать в аренду, но в топовых моллах ставки были очень высокими, и арендовать их себе могли позволить только глобальные или иностранные бренды. Для российских компаний аренда помещений по таким ставкам нерентабельна». Это, конечно, не мешает многим собственникам искать потенциальных арендаторов на место закрывшихся, и обсуждать условия, убеждена Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP. По её словам, если магазины будут закрытыми еще какое-то время, в ТРЦ всё-таки могут начать расторгать договоры.
Прямая речь
Оксана Бондаренко, президент холдинга «Ли-Лу»:
- Думаю, что многие магазины уже не откроются, к сожалению. Да, пока все исполняют договорённости и платят заработную плату персоналу и аренду, как и положено в таких
случаях. Но в какой-то момент деньги заканчиваются, продаж нет, товар не поступает, персонал увольняют, всё закрывают. Полагаю, что многие магазины ждёт именно такой сценарий: до сентября будут о чем-то договариваться, а далее, если ничего не изменится в ситуации, будут просто закрываться.
Источник: MK.ru
Стоят насмерть
Сейчас, по разным оценкам, в торговых центрах простаивает от 20 до 70 % площадей. Лучше всего ситуация в «районниках», где в основном работают российские игроки. В наиболее сложном положении крупнейшие моллы – им практически невозможно заменить якорных фэшн-арендаторов, поэтому пока приходится договариваться с брендами и предоставлять скидки на период закрытия, сообщают в CORE.XP. «Безусловно, собственники соглашаются на получение хотя бы оплаты коммунальных услуг за здание, предоставляя отсрочку в оплате за дни простоя на последующие периоды, - вздыхает Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management. – В итоге часть игроков продолжают ждать, предоставлять скидки и верить, что вот-вот всё наладится. Есть и другая часть девелоперов и профессиональных УК, которые не сидят на месте, а рассматривают альтернативы развития/адаптации объектов в новых реалиях. Но ко всему июнь – это летняя пора, когда большинство разъезжаются по деревням- югам - на мой взгляд, все вообще будут стараться открываться не ранее августа».
Во время локдауна в пандемию бренды были закрыты в среднем около трёх месяцев – видимо, поэтому в марте на рынке и говорили об июне в качестве срока по принятию решений, размышляет Надежда Цветкова. Но сейчас, несмотря на все сложности, никто не хочет терять бизнес в России и уходить «прямо в июне», убеждена она. Варианты в итоге разные: кто-то пошел по пути передачи бизнеса в России (LPP, McDonalds, OBI и пр) с последующим открытием под другим товарным знаком. Их открытия или уже состоялись, или ожидаются уже в ближайшее время. Есть и те, кто ждет, когда можно будет возобновить деятельность «как раньше», и открыть магазины при первой же возможности. Никакой определённости по срокам нет: теперь в качестве «времени Ч» бренды называют август-сентябрь, резюмирует эксперт. Большинство арендаторов уже договорились собственниками, и платят часть от средней ставки (30-50%); допсоглашения в отношении платы на период закрытия заключены, либо в процессе заключения, перечисляют в CORE.XP. Есть и арендаторы, которые продолжают исполнять обязательства по договорам в полном объеме, и платят 100% арендной платы. Есть и те, кто не платят вообще.
Правда, параллельно, по словам Игоря Чумаченко, массовые скидки начали просить и локальные «не приостановившиеся» ритейлеры. «Если ухудшение платежеспособности связано, например, с нарушением логистических цепочек, то при наличии конкретных доказательств это может служить основанием для изменения или прекращения договоров аренды в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, - считает он. - При этом, как показала практика в период обострения коронавируса, перспективы таких потенциальных споров не стоит переоценивать. На практике арендодатели в сложившихся условиях (рост вакантных площадей и экономическая нестабильность) заинтересованы в сохранении арендаторов и трафика, поэтому частично идут навстречу их просьбам, не доводя дело до суда».
Прямая речь
Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons:
- По нашему опыту, взаимоотношения сторон договора аренды в ситуации, когда арендатор принял решение приостановить торговую деятельность, в большей степени были продиктованы положениями соответствующих договоров. Арендаторы, которым договором было предоставлено право закрыть магазин по собственному желанию при условии продолжения уплаты арендных платежей (right to go dark), воспользовались данным правом. Размер аренды для таких случаев, как правило, уже установлен в договоре (это может быть как минимальная арендная плата, так и средний показатель за прошлые периоды). Однако в случае, когда у арендатора такого права не было, стороны в большинстве случаев проводили переговоры и заключали дополнительные соглашения. При этом арендодатели зачастую исходили из рекомендаций Минпромторга установить фиксированную арендную плату для магазинов, приостановивших работу в России, исходя из средних показателей оплаты. Безусловно, есть и обратные примеры, когда арендаторы на свой страх и риск приостановили деятельность, и продолжают платить арендную плату в минимальном размере или не платить вовсе, несмотря на предусмотренные договором штрафные санкции и риск расторжения договора по инициативе арендодателя. В данной ситуации отношения сторон во многом зависят от значимости конкретного арендатора для арендодателя. Хотя на практике большинство договоров аренды предусматривают право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке в случае неуплаты аренды или приостановки торговой деятельности в арендуемом помещении, не все арендодатели в текущей обстановке готовы воспользоваться данным правом, если на арендуемые помещения нет других претендентов или если арендодатель заинтересован в сохранении соответствующего магазина, и готов дать арендатору время для принятия окончательного решения (многие международные ритейлеры пока не готовы терять присутствие на российском рынке и заняли выжидательную позицию).
Источник: smart-iab.ru
Федот, да не тот
Многие собственники коммерческой недвижимости и УК, как никогда открыты к диалогу с иностранным бизнесом, соглашается Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia. В том числе, для взаимной поддержки, однако процесс урегулирования «небыстрый», поскольку сопряжен с множеством тонкостей. «Представители торговых центров и ретейлеры с марта и по сей день ищут всевозможные пути для возобновления работы, - говорит г-жа Хакбердиева. - Российский рынок для многих иностранных компаний имеет весомое значение – сюда вкладываются большие инвестиции, однако большинство из игроков сейчас сталкиваются с внешним (геополитическая ситуация) и внутренним (логистика, управление) давлением».
Новые условия будут складываться с учётом геополитического фактора, и до конца года продолжится тенденция передачи бизнеса локальным игрокам, прогнозируют в Knight Frank. Одни компании продолжат продавать бизнес целиком или частично, другие – передавать долю в доверительное управление местному менеджменту на время. Эти маневры позволят иностранным ретейлерам вновь вернуться на российский рынок, и продолжить бизнес-деятельность в привычном формате. По данным Nikoliers, к маю как минимум 6 ритейлеров и ритейл-холдингов уже перевели российские подразделения на другие юридические лица – путем продажи локального бизнеса, и возобновили, либо планируют возобновить работу в ближайшее время (Selgros, LPP, CCC, OBI, Reebok, McDonalds). Однако в случае перехода бренда другой компании и смены товарного знака не исключены расторжения договоров с торговыми центрами (поскольку во многих договорах прописаны конкретные товарные знаки, под которыми ведется коммерческая деятельность), либо пересмотр условий арендодателями, перечисляет Надежда Цветкова. «Тут сейчас вообще как у Льва Толстого - каждая несчастливая семья несчастлива по-своему, - соглашается Виталий Можаровский, партнёр, Alumni Partners. - IКЕА, например, поддерживает период неопределённости - продлила оплачиваемые отпуска своему персоналу до августа. Это понятно: просто списать несколько миллиардов долларов инвестиций требует воистину большой смелости. Кто-то ещё надеется на скорое завершение острой фазы конфликта, и что проблема сама "рассосётся", кто-то спешно ищет покупателя на свой бизнес, чтобы хоть немного сократить убытки от стремительного прекращения операций и присутствия в России, ну а кто-то без лишней огласки выстраивает новую, альтернативную бизнес-модель. Я же очень надеюсь, что уход международных брендов необязательно автоматически будет означать прекращение аренды - например, если условный McDonalds продаёт весь свой бизнес российскому оператору, то этому покупателю для продолжения работы ресторанного бизнеса, хотя бы и под другим брендом, всё равно потребуются качественные и готовые помещения. В подобных ситуациях арендованные площади, скорее всего, не станут вакантными. Но очевидно, что набор арендаторов будет меняться, конкуренция между ними - снижаться, что в совокупности со снижением покупательной способности населения будет вести в кратко- и среднесрочной перспективе и к заметному снижению арендных ставок в ТЦ».
Прямая речь
Ирина Чернавина, директор по брокериджу и консалтингу Lynks Property Management, Россия и СНГ:
- Ушедшие fashion-операторы — это ведь не только бренды, а еще и якорные арендаторы, которые давали трендовые предложения по доступным ценам и имели мощности обновлять коллекции несколько раз за сезон. Это марки, которые арендовали большие площади в ТРЦ. Они выполняли «якорную функцию», мировые бренды — это то, что заставляет покупателей выбирать для посещения именно ваш ТРЦ, сделать предпочтение перед остальными. Другими словами, это те арендаторы, которые формировали потоки не только для себя, но и для других арендаторов. Могут ли, например, российские бренды их заменить? Думаю да, но это вопрос времени. Я точно знаю, так как за 24 года работы в недвижимости мы прошли кризисы 1998, 2008, 2014 годов: рынок торговых помещений и сейчас реинкарнируется и преобразуется. Станет «нормой» новый пул арендаторов в ТРЦ, среди брендов появятся самые популярные, которые и продолжат генерировать потоки покупателей. Из-за изменения пула и объемов арендаторов поменяются в очередной раз концепции - то есть понимание, что именно должен включать в себя успешный ТРЦ.
Источник: myfin.by
Ждать и надеяться
Дмитрий Мальцев, партнёр Platforma.Legal, убеждён, что первая волна полноценных уходов с рынка в июне всё-таки будет. «Решения о приостановке принимались в первой половине-середине марта, и многие тогда говорили о том, что это - на три месяца (например, с этого срока начинала та же ИКЕЯ), - поясняет он. - Но теперь всем уже понятно, что горизонт ожидания необходимо сдвигать ближе к осени. Да, для большинства брендов уход с российского рынка — вынужденная мера: у местного менеджмента практически нет выбора и возможности повлиять на штаб-квартиру, поэтому, когда окончательные решения о выходе будут приняты, останется их только исполнить. И тут возникает тот самый пласт юридических вопросов о том, как ликвидировать бизнес со всеми его обязательствами, как выйти из нерасторжимого договора аренды. Судебные процессы, безусловно, будут, но первую системную судебную практику мы увидим не раньше осени – начала зимы этого года. Ну и с учётом моратория на банкротство и отсутствия живого оборота у арендатора, действительно, более перспективным выглядит достижение компромиссов, а не полномасштабный конфликт с судами и арестом счетов».
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и Партнеры" также называет сегодняшний сценарий «ожидаемым»: к маю ничего по конфликту не закончилось, и никакой стабилизации ситуации не наблюдается. Активные действия арендодателей в отношении приостановивших свою деятельность магазинов начнутся только после остановки оплаты арендных платежей, соглашается он: ни у кого сейчас нет иллюзий, замену этим арендаторам просто не найти, а любая аренда лучше ее полного отсутствия. Даниил Асташов, директор по развитию Finn Flare, поддерживает: все будут ждать до последнего, то есть пока платят. И даже если замена и будет найдена, арендный доход упадёт минимум вдвое, уверен он.
В итоге говорить о неких «повальных скидках иностранцам» (обсуждались в профессиональных сообществах и на мероприятиях весь май, - Ред.) точно не приходится, резюмируют собеседники CRE. Обычно речь идет не о скидках, а о минимальных порогах аренды и отказе арендодателей от агрессивного воздействия на такого арендатора из концепции "лучше синица в руке, чем журавль в небе"», указывает Дмитрий Некрестьянов. В ближайшие несколько месяцев, по его словам, ситуация будет развиваться так: арендаторы всё-таки начнут останавливать платежи, арендодатели будут удерживать находящиеся в помещении товары и писать претензии с последующим выходом в суд по судебным взысканиям, а дальше ушедшие бренды будут отдавать оборудование и товары в качестве полного и частичного погашения задолженности. Этому также способствуют правила о параллельном импорте, так как в этом случае полученные в результате такого "бартера" товары могут быть безболезненно реализованы арендодателем, то есть возможна ситуация искусственного наполнения рынка товарами не в связи с пересмотром позиций ушедшим брендом, а в силу "бартерных" схем при прекращении аренды.
Прямая речь
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:
- В качестве нового срока называется август, а некоторые ретейлеры уже и обсуждают, что будут делать если не смогут получить новые коллекции в этом году. Ситуация, когда ретейлер закроет свои магазины не по экономическим, а по «идейным» соображениям, конечно, в договорах не могла быть предусмотрена. Возможно, какие-то привязки можно найти в блоке о форс-мажорах, в ссылках на решения органов власти иностранных государств, где расположены головные офисы брендов, поэтому речь идет о подписании допсоглашений. Что касается их условий, то здесь все индивидуально. В основном – платят по средней. Собственники действительно находятся в той ситуации, когда лучше получить хотя бы что-то и вынуждены давать скидки. Поэтому размер скидок может составлять 30% и более. Важным аргументом здесь является не только возможность получения каких-то денежных средств, но и сохранение отношений с арендатором – остается вероятность, что он вернется, чего не будет при расторжении договора. Также принципиально важно понимать, что многие ушедшие с рынка компании выполняли в торговых центрах функции якорей, и их закрытие повлекло за собой снижение трафика, повлиявшее на «не приостановившихся» в виде сокращения доходов. Они ведут активные переговоры с арендодателями по снижению ставок.
Источник: Akket.com
Давайте меняться
Сейчас, как и в начале марта, у крупных игроков фэшн-ритейла, закрывших свои витрины, по-прежнему нет адаптированной под все ограничения дорожной карты, констатирует Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. Ситуация, по его словам, вообще патовая: «уйти нельзя открыться». В головных компаниях фэшн-операторов работа по оценке потерь продолжается, равно как и поиск путей их минимизации. «Думаю, в разработке действительно такой вариант: операторы прогнозируют выручку от реализации товарных остатков, а также то, насколько эта выручка может покрыть убытки, связанные со штрафами по выходу из аренды и выходные пособия сотрудникам, - размышляет он. - Этот процесс занимает много времени и, скорее всего, будет завершен к осени – удачном же времени для распродаж старых коллекций».
Многое будет зависеть ещё и от закупок новых коллекций, убеждён Николай Казанский, управляющий партнёр Nikoliers: надо дождаться августа, когда ритейлеры делают закупки на сезон – по тому, кто сделает заказы, а кто нет, и будет понятно, кто остаётся. «Но, насколько я знаю, многие бренды уже отменили поставки двух предстоящих сезонов (осень−зима 2022/23, весна−лето 23) в мультибрендовые магазины — и не только в сегменте «люкс», - сообщает Мария Стогова, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости девелоперской компании Glincom. - Думаю, до конца лета они еще проживут на своем ассортименте, вопрос, что будет дальше. И лично для меня время «Ч» — конец августа, не июнь».
Политический и экономический кризис обострил и ускорил процессы экзистенциального переосмысления концепций торговых центров, ранее спровоцированные пандемией и массовым уходом ритейла в онлайн - перехода от преимущественно торговой миссии ТЦ к миссии преимущественно социальных пространств и сферы развлечений, считает Виталий Можаровский. Пока вакансия в консервативном ее понимании (когда собственно пустые площади предлагаются в аренду) существенно не изменилась и находится, по оценкам IPG.Estate, на уровне, способном обеспечить ротацию не основных арендаторов – 5-7% в среднем по рынку, для качественных проектов – 2-4%. Но есть та самая «вероятная» вакансия - при массовом уходе брендов из РФ, напоминает Валерий Трушин. Сильнее всего, снова же, пострадают качественные проекты, для которых при плохом сценарии вакансия может вырасти до 40-60%. «Но я много лет говорю, что Россия – самая богоугодная страна для девелоперов торговых центров, - резюмирует Николай Казанский. – Нигде в мире больше нет такого уникального сочетания факторов: климата, восприятия моллов как пространства для отдыха и получения впечатлений (особенно в регионах), а также любви к шоппингу. Все эти факторы уже который кризис перечёркивают в России любые прогнозы о «ритейл-апокалипсисе» - так будет и сейчас».
