Блеск и прагматичность «Северного Сияния»

В огне не горит
Пятнадцатиэтажное офисное здание общей площадью 39 тыс. кв. м в солнечную погоду буквально ослепляет автомобилистов и пешеходов. В «МИАН­Девелопмент» считают, что весьма удачно выбрали местоположение объекта – «с точки зрения отсутствия конкуренции». «Безусловными плюсами такого местоположения можно считать близость ТТК, Ленинградки и Дмитровки, – говорит старший консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Алпатова. – Да и архитектурное решение самого здания, на наш взгляд, очень удачно вписалось в окружение, перекликаясь по форме с ближайшими соседями… Единственными объективными минусами объекта можно назвать загруженность Третьего транспортного в часы пик и нехватку мест на наземной парковке».
По мнению Александра Аверкина, старшего консультанта отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle, помимо «индустриальных» соседей «рядом с офисным комплексом расположены три высококлассных бизнес­центра – «Новосущевский», «Дмитровский» и Diagonal House. Такое соседство благотворно влияет на имидж района и формирует вокруг «Северного Сияния» деловую среду».
Также среди плюсов местоположения г­н Аверкин называет удобный заезд с ТТК и Ленинградки, а также нормальный доступ в центр и по Дмитровскому шоссе к МКАД. Дело в том, что девелопер «Северного Сияния» отремонтировал за свой счет прилегающую к бизнес­центру дорогу, что позволило открыть сквозное движение по ул. Правды и соединить Третье транспортное кольцо с Ленинградским проспектом. Это сделало доступным для автотранспорта выезды на Ленинградский проспект, улицы Новослободскую, Бутырскую, а также Бутырский и Сущевский Вал. В 5 минутах ходьбы от бизнес­центра – станция метро «Савеловская».
Правда, говорить, что проблема подъездов и парковочных мест для сотрудников «Северного Сияния» успешно решена, пока рановато. Узенькая улица Правды пользуется дурной славой у московских автомобилистов. Из­за большого количества личного и служебного автотранспорта, заполняющего не только крайние ряды, но и тротуары, в единственном оставшемся ряду на улице с двусторонним движением постоянно застревают как рейсовые автобусы, так и пожарные машины, и кареты «скорой помощи». Вместе с тем вычислить, сколько авто, плотно припаркованных по обочинам улочки, принадлежит сотрудникам «Северного Сияния», сложно. Официально на каждого арендатора выделено нормативное число мест на наземной и подземной парковках, из расчета 1 машино­место на 100 кв. м арендуемой площади. Подземная автостоянка рассчитана на 160 машин, наземная – на 79. «К сожалению, мест в паркингах действительно на всех не хватает, – замечает Александр Аверкин. – Но на рынке вообще очень мало зданий, особенно в пределах ТТК, где проблема с парковкой была бы до конца решена».
В целом в «МИАН» считают, что благодаря множеству маркетинговых преимуществ бизнес­центра удалось избежать глобальных трудностей, связанных с местоположением объекта: «Приходилось, конечно же, решать такие вопросы, как позиционирование объекта. Ведь спрос на недорогие, но качественные офисы может быть сформирован различными категориями арендаторов: как небольшими организациями, так и крупными, известными компаниями. Зачастую солидные иностранные фирмы в поисках «рабочего» офиса большой площади находят его в зданиях среднего класса или в бизнес­парках. В нашем случае уровень здания класса А и при этом адекватные цены позволили обеспечить довольно солидный состав арендаторов», – комментирует заместитель руководителя Департамента управления нежилой недвижимостью «МИАН­Девелопмент» Светлана Снитковская.
Однако в компании Jones Lang LaSalle отмечают, что бизнес­центр не соответствует заявленному уровню классности по таким параметрам, как наличие двух независимых операторов связи, окружение и опытность управляющей компании. В свою очередь, Елена Алпатова не видит никаких препятствий к тому, чтобы считать «Северное Сияние» полноценным классом А: «Особенно учитывая тот факт, что в прошлом году была принята новая классификация офисов, по которой местоположение уже не играет столь важной роли. Например, бизнес­парк «Химки» за МКАД успешно позиционируется в классе А. Вообще качественные офисы по бюджетным деньгам со временем будут все более востребованы».
Впрочем, о классе того или иного объекта почти всегда можно спорить. А такие мелочи, как стильные композиции из искусственных растений, которыми украшены общие зоны объекта, равно как оборудование и аксессуары от Hagleitner и Grohe для туалетных комнат в «Северном Сиянии», все равно ассоциируются с высшим классом.

«Офиснее» некуда
Зиновий Ройзман – режиссер фильма «СМЕРШ», выход на экраны которого с нетерпением ожидают фанаты современных отечественных боевиков, – и его коллеги назвали новый БЦ на улице Правды «типичным классическим офисом, идеально подходящим по сюжету». В итоге собственнику и управляющему пришлось позволить восторженным киношникам устроить в коридорах «Северного Сияния» оглушительную перестрелку в середине марта. Понарошку, конечно…
Посетитель, тоскующий по размаху архитектуры монархизма, не найдет в сдержанно­конструктивистском «Северном Сиянии» просторных атриумов и громадных вестибюлей полукругом. Хотя как раз «полукруги» кое­где присутствуют: по всей вероятности, округлые линии стен будут радовать обитателей VIP­кабинетов вдоль центральной части строения.
Вентилируемые фасады выполнены в стиле high­tech с применением алюминиевых композитных панелей, мрамора и гранита. Архитектурная форма монолитного строения представляет собой параллелепипед со скругленным торцом. Типовой этаж, если посмотреть на план, напоминает «корабль», только окна гораздо больше. С улицы фасад сверкает, как и положено настоящему северному сиянию. Эффект объема и сияния достигнут за счет переменного тонирования и панорамного остекления (часть здания, обращенная к ТТК, а также этажи с 12­го по 14­й). В темное время суток предусмотрена эффектная декоративная подсветка фасада.
Внутри все очень функционально и по­деловому. В здании три лифтовых холла – два небольших и просторный центральный. Таким образом, на этажах, которые делят четыре арендатора (максимальная «нарезка» этажей общей площадью 2000 кв. м, примерно по 600 кв. м на арендатора), практически у каждого есть своя лифтовая группа. На 3­м и 11­м имеются выходы на эксплуатируемую кровлю (балконы). На случай пожара предусмотрены дополнительные незадымляемые лестницы по внутренней стороне фасада.
Одновременно эксперты Jones Lang LaSalle полагают, что четыре лестницы и три лифтовых холла свидетельствуют о невысокой эффективности ядра здания, как и во многих проектах с размером этажа более 1500 кв. м. Между тем, по мнению Александра Аверкина, этаж можно было бы эффективно поделить и на несколько арендаторов (от 400 «квадратов»): «Это предполагает больше вариантов при сдаче небольшим и средним компаниям, что может стать актуальным в случае возможного падения рынка аренды через 5 и более лет».
Площади бизнес­центра сдавались в состоянии shell&core, с возможностью гибкой планировки офисного пространства. Кроме этого особое значение имеет хорошая освещенность. Поэтому в «Северном Сиянии» собственник предусмотрел структурное остекление: окна не открываются – воздухообмен осуществляется за счет приточно­вытяжной вентиляции с системой центрального кондиционирования. При этом каждый арендатор имеет возможность регулировать температуру воздуха под себя.
«Большие открытые этажи очень хорошо подходят для крупных компаний, которые размещают своих сотрудников при открытой планировке, – отмечает г­н Аверкин. – При этом здание совсем не глубокое (около 20 м), поэтому в каждом кабинете естественное освещение».

Маленькая хозяйка больших офисов
БЦ управляется компаниями, входящими в структуру ГК «МИАН»: «МИАН­Девелопмент» (общее управление зданием), «МИАН­Инфо» (телекоммуникационное обслуживание), «МИАН­Сервис» (техническое обслуживание). «Уборка здания в меньшей степени влияет на полноценное функционирование здания, но, с одной стороны, легко контролируется, а с другой – требует большого числа персонала и оборудования. Поэтому эти работы отданы на субподряд компании «Кристанваль», – говорит Светлана Снитковская.
Немаловажную роль в работе бизнес­центра играет организация питания: «На втором этаже у нас столовая «Кантина­Сити» (870 кв. м, кейтеринговая компания «Улей»), где по необходимости арендаторы могут проводить также фуршеты и банкеты. На первом этаже вскоре появится ресторан», – говорят представители собственника.
В здании также хорошо продумана система видеонаблюдения. Несмотря на то что к лифтам и мышь не проскочит незамеченной благодаря профессиональной охране и современным системам контроля, у многих арендаторов с коридорных потолков через каждые пять метров свисает увесистая камера.
Первые два этажа бизнес­центра занимают арендаторы, формирующие инфраструктуру комплекса: турагентство, магазины цветов и сувениров, пресса, отделение банка, нотариус, столовая. Свободных «квадратов» на данный момент в комплексе уже не осталось. Восьмой и девятый этажи ремонтируются последними. Охрана строго следит за тем, чтобы нагрузка лифтов не превышала допустимую, а крупногабаритные предметы доставлялись в бизнес­центр строго с восьми вечера до восьми утра. «Мы стараемся, чтобы всем арендаторам большого офисного дома работалось комфортно – даже несмотря на «арендные каникулы» (период ремонтно­отделочных работ, когда арендная плата владельцем не взимается. – Ред.) ближайших соседей по этажу, – говорит г­жа Снитковская. – Но есть и некоторые ограничения. Например, мы не разрешаем размещать какое­либо оборудование или рекламу на фасаде здания. Вместе с тем, если фирме не хватает места под серверную или другое специальное оборудование, мы находим для этого место на кровле или подземных этажах – и вообще, в большинстве случаев идем навстречу, ищем приемлемые варианты…»
С апреля 2007 года в бизнес­центре все офисные площади сданы в аренду. Состав арендаторов представлен известными иностранными и российскими компаниями, среди которых «РосАгроЛизинг», «Пивоварня Хейнекен», «ПепсиКо Холдингс», «МДМ­банк», «Пионер Рус», «Би Ти Солюшнс», «Уайтхолл Моет Хеннесси», «Омрон Электроникс», «УкрСиббанк», «БНП Париба» и другие. В «Северном Сиянии» располагается также центральный офис «МИАН­агентство недвижимости». Но главное – пока никто не съехал и, похоже, не собирается…

Да здравствует открытость!
Изначально собственник избрал тип брокериджа по закрытому листингу. До момента сдачи здания в эксплуатацию брокеридж «Северного Сияния» осуществляли четыре компании на условиях ко­эксклюзива: Cushman & Wakefield Styles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, «МИАН­агентство недвижимости» и Paul,s Yard.
Эксперты C & W S & R считают, что это нормальное поведение для девелопера­новичка, еще не определившегося с брокериджем: «Девелоперы с многолетним опытом на рынке офисной недвижимости чаще предпочитают работать с 1–2 брокерами. Думаю, со временем к этому придет и «МИАН». В данном случае они поначалу решили попробовать сотрудничать с четырьмя агентствами – а это уже практически открытый листинг. Зато как раз на этом проекте сформировалась хорошая команда внутри самой «МИАН».
«Сегодня такая схема редко встречается на рынке ввиду того, что она не гарантирует комиссии для компаний, участвующих в листинге, как при эксклюзивной или ко­эксклюзивной сдаче, – возражает Александр Аверкин. – Но при этом данная схема не позволяет другим агентствам участвовать в представлении арендаторов. В итоге закрытость для большинства агентств есть, а активного и последовательного маркетинга, как при ко­эксклюзиве, – нет. На мой взгляд, в зависимости от проекта лучше работает эксклюзив, ко­эксклюзив или открытый листинг. В каких случаях действует закрытый листинг, лично мне непонятно…» Впрочем, впоследствии девелопер «Северного Сияния» продолжил реализацию площадей в режиме open listing, общаясь с более широким кругом агентств недвижимости.
Арендные ставки зафиксированы на пять лет, согласно договору с собственником бизнес­центра. «Для различных арендаторов ставки варьируются исходя из высоты этажа (три верхних с панорамным остеклением в среднем дороже на $50/кв. м в год) и срока заключения договора аренды (предварительного договора аренды). В целом по рынку такой подход считается стандартным», – поясняет Светлана Снитковская.
При этом собственник БЦ утверждает, что «якорных» арендаторов как таковых у «Северного Сияния» нет: «В процессе сдачи в аренду нам удалось привлечь к нашему БЦ внимание крупных, известных компаний и заключить с ними долгосрочные договоры аренды сроком на 5 лет. Уровень арендных ставок составил около $750–850 за кв.м в год, включая операционные расходы и НДС. Большинство наших арендаторов – это иностранные компании и их представительства. Среди них – ООО «Пивоварня Хейнекен», «Пионер Рус», ООО «ПепсиКо Холдингс», «БНП Париба» и многие другие. Все эти компании занимают площади от 1000 кв. м и более. Минимальные офисные блоки составили 200 кв. м. Одним из самых больших арендаторов в здании является компания ОАО «Росагролизинг», которая арендует более 4000 кв. м».
Девелоперу­новичку на рынке офисной недвижимости бывает непросто завоевать доверие арендаторов. «МИАН» в этом плане не стал исключением: до этого у компании за спиной были сотни тысяч квадратных метров построенного жилья и ни одного значимого офисного проекта. Но в данном случае аналитики рынка считают, что девелоперу все удалось. «Начало реализации площадей возможно на достаточно ранних этапах. Некоторые девелоперы заключают первые предварительные договора аренды еще до начала строительства, – поясняет Елена Алпатова. – Зато после прохождения госкомиссии выиграли около $200 на повышении арендной ставки». «Несмотря на то что в проекте было очень не много прелизов (договоров аренды, заключенных до момента готовности помещений «под чистовую отделку»), сейчас комплекс сдан. А по последним сделкам владельцу удалось достичь существенно более высоких ставок аренды, чем на ранних этапах», – отмечают в Jones Lang LaSalle.