Упал, ужался. Резиденты офисов начали экономить на туалетной бумаге, кофе и клининге

По данным IBC Real Estate, доля свободных площадей в офисах Москвы за последние три месяца выросла до 12% (+0,6 п.п.), что стало максимальным показателем со второго квартала 2021 года.

Сказавши А…

В большей степени изменения в экономике отразились на офисах класса А, где доля вакантных площадей по итогам II квартала достигла 11,8% (+1,3 п.п. марту 2022 г.). Наибольший рост вакантности был отмечен в Центральном деловом районе в границах Бульварного кольца (+4,7 п.п. до 21,1%) и в Белорусском деловом районе (+4,1 п.п. до 16,3%). Данный рост обусловлен сокращением присутствия в России представительств крупных международных компаний, которые выступали ключевыми арендаторами деловых районов. В офисах же класса В+, где арендаторами в основном выступают небольшие российские компании, изменение уровня вакантности оказалось не столь значительно. По данным на конец июня, там пустует 9,5% площадей (+0,6 п.п.).

До конца года эксперты IBC Real Estate ожидают дальнейшего роста вакантности до 16–18% в среднем по рынку и до 18–20% - в классе А за счет все того же сокращения площадей, занимаемых иностранными компаниями, и умеренной активности локальных игроков. При этом, сдерживающим фактором роста доли вакантных площадей, в особенности в офисах класса А, остаются долгосрочные договоры аренды, расторжение которых предусматривает выплату штрафов.




Снялись с паузы

Помимо уже свободных офисных площадей, в IBC Real Estate говорят об увеличении так называемой скрытой вакантности – помещений, которые компании предлагают в субаренду. По данным на конец июня 2022 года объем площадей, предлагаемых в субаренду или по переуступке прав аренды, составил 210 тыс. кв. м, и еще около 100 тыс. кв. м уже заявлены к освобождению до конца года. «С конца февраля многие арендаторы поставили проекты «на паузу», рынок замер и компании наблюдали за развитием событий, – вспоминает Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate. – Сейчас уже мы можем говорить о нескольких стратегиях клиентов в зависимости от ситуации. Некоторые иностранные компании закрывают офисы и уходят из России, и они вынуждены договариваться с арендодателем об одностороннем расторжении договора. Другая ситуация – выход зарубежных акционеров и продажа бизнесов российским партнерам, то есть локализация. В зависимости от степени поддержки штабквартиры и готовности покрытия текущих арендных платежей принимается решение об оптимизации офисных площадей или сдаче их в субаренду. Подобная стратегия наблюдается и у компаний, временно приостановивших ведение бизнеса в России. Что касается российских игроков, то они также подверглись влиянию текущей экономической ситуации и начали искать способы оптимизации затрат».

В итоге новые офисные проекты на ранних стадиях реализации девелоперы приостанавливают, а те, которые находятся на продвинутом этапе строительства – стараются завершить, но ожидается перенос сроков ввода на полгода-год. Во втором квартале 2022 года в эксплуатацию было введено два здания класса B+: офисное здание в МФК «Прайм Тайм» и бизнес-центр «Тренд Лайн», суммарной арендопригодной площадью 24 тыс. кв. м. Общий прирост офисов с начала года составил 37,6 тыс. кв. м, что является минимальным значением с 2017 года за полугодие. Изначально девелоперы заявляли завершение в 2022 году строительства 755 тыс. кв. м качественных офисных площадей, однако в IBC Real Estate прогнозируют, что будет введено не более 200 тыс. кв. м – это на 65% ниже значения прошлого года.




Ставкам падать некуда

Впрочем, арендные ставки пока демонстрируют стабильность. Во II квартале 2022 года показатели оставались в следующих диапазонах: в премиальных зданиях – 40–55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в бизнес-центрах класса А – 20–40 тыс. руб. за кв. м в год, а в классе В+ – 10–25 тыс. руб. за кв. м в год. «Арендодатели по-прежнему маркетируют свободные площади по ставкам начала 2022 года, когда вакантность была на низком уровне», – указывает Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований компании IBC Real Estate. - По мере высвобождения площадей и роста вакантности, а также увеличения конкуренции за арендатора между девелоперами, арендные ставки пойдут вниз. Однако это падение не будет значительным, так как необходимо учитывать баланс между стоимостью аренды и стоимостью строительства, которое существенно выросло в течение последнего года. В краткосрочной перспективе до года прогнозируется снижение на 5%, а в отдельных объектах – до 10–15%».



Осознанное сокращение

Основная активность арендаторов на рынке направлена сейчас на существенное сокращение или полный отказ от офисов международными компаниями, и на новые запросы по аренде от российских компаний с фокусом на качественный продукт по привлекательной цене, соглашается Юлия Башмарина, директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP. Субаренда может быть одним из возможных решений, однако конкуренция помещений, предлагаемых в субаренду, растет с каждым днем, в связи с чем этот сценарий не всегда может быть быстрым и эффективным. В итоге у большинства арендаторов сокращение расходов на текущее содержание офисов не является приоритетной задачей, поскольку потенциально не принесет существенной экономии и не решит более первостепенные и существенные проблемы, считают в компании.
 

Дмитрий Клапша, генеральный директор Remain: «Если есть возможность выйти из договора аренды, то лучшая экономия – договориться с текущим собственником, снизить ставку, уменьшить площадь, получить более гибкие условия. Если такой возможности нет, то можно прибегнуть к сдаче помещений в субаренду или поиску замены на помещения. Сейчас мы наблюдаем интерес к готовым офисным помещениям с отделкой или к гибким пространствам/коворкингам, поскольку там арендаторы получают готовое решение, сервисы, гибкость и избегают капитальных затрат.

Пока явной экономии на кофе-чае мы не видим; по бумаге у многих уже давно упор на цифровой документооборот. Мы полагаем, что к осени компании начнут экономить на офисе и зарплатах (уменьшение зарплат, сокращение сотрудников, перевод на более короткую рабочую неделю и пр.)».

 
Однако тенденция к осознанному потреблению и оптимизации, форсированная сначала периодом пандемии коронавируса, а затем ситуацией последних четырех месяцев, продолжается, говорит Карина Анаевская, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers. Многие компании в итоге более внимательно относятся к затратам на офис и перенимают культуру гибких пространств, что, как правило, позволяет улучшить качество, оптимизировать затраты, привлечь и сохранить ценные кадры, и сфокусироваться на ключевом бизнесе компании. «Переход на более дешевую бумагу, выбор более простого сорта чая или кофе, экономия на аренде, на командировках, льготах для сотрудников, - перечисляет, в свою очередь, возможные пути «оптимизации» офисных арендаторов Ирина Песоцкая, региональный директор по персоналу Nikoliers. - Мы, например, как большинство компаний, задумались об экономии весной этого года, детально проанализировали все наши расходы, и было принято решение не ухудшать условия работы сотрудников: оставили наш красивый офис, ДМС, доплаты по беременности и родам, корпоративной спорт, социальные мероприятия, фрукты. Для нас важен комфорт сотрудников, поскольку основной капитал компании — человеческий ресурс. Что мы изменили? Отказались от бумажных стаканчиков и предоставили возможность сотрудникам использовать экобумагу. Но это те изменения, которые давно назревали и которые многие поддерживают - осознанное потребление».

Сергей Черноусов, коммерческий директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group, подтверждает: под влиянием ESG-повестки многие бизнесы начали придерживаться принципов осознанного потребления еще полтора года назад – например, полностью отказываясь от пластиковой посуды в пользу керамической или более внимательно относясь к расходу бумаги. В итоге сегодня какие-то ограничения воспринимаются сотрудниками не столь болезненно.

Впрочем, поиск более лояльных поставщиков, выбор офиса на перспективу уменьшения или роста бизнеса, переезды, дробление пространств, создание хотдесков, пересдача свободной части или организация там коворкингов продолжаются, указывает Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp. «Но пока большинство компаний оптимизируют затраты только на расходные материалы и продукты питания, - отмечает Сергей Черноусов. – Да, многие начинают закупать более дешевые аналоги, но такой подход неприемлем, например, для операторов сервисных офисов, стремящихся сохранить высокий уровень обслуживания. Поэтому площадки в случае пересмотра цен поставщиками начинают договариваться с контрагентами, как минимум, о сохранении прежней стоимости расходных материалов».


Не экономией единой

Операционное управление офисом – вообще отдельное искусство, где нужно принимать во внимание много факторов, главный из которых - производительность труда, напоминает Алексей Мацкевич. Поэтому в современных офисах так развивается диджитализация. Благодаря ей вы знаете, где узкие места на площадке, понимаете, что можно предпринять, а в какие процессы - лучше не вмешиваться, поясняет он. Таким образом, экономия - это не линейный процесс: можно сэкономить на части операционной деятельности и повысить производительность труда. «Но это под силу только классным, опытным управляющим, обладающим всем арсеналом средств, - отмечает г-н Мацкевич. - Что касается инструментов, то их много, и сейчас тот случай, когда даже больше обычного. Многие компании стараются договориться по ставке аренды, кто-то отменяет кофе и снэки, но эффективные УК всегда действуют в зависимости от задач бизнеса и персонала, поскольку офис должен настраивать команду на созидание».

По словам Алексея Мацкевича, сотрудники сейчас вообще «взволнованы по всему миру», идет очень интенсивная смена парадигмы - как с точки зрения ухода с рынка старших поколений работников, так и с точки зрения виртуализации рабочего места в целом. «У нас, конечно, своя специфика в связи с известными событиями, но и без них офис и штаб-квартира меняли бы смысл, - уверен он. – Сотрудники же больше оценивают свои задачи и перспективы компании в целом, на них влияет общий командный дух, оттого и важно, как именно поданы изменения. Сущность их и необходимость же сейчас понятны и оправданы».
 

Иван Гуськов, генеральный директор и основатель компании Apollax Space: «Говоря об экономической выгоде, процент затрат на фреши и другие напитки не являются существенными для компаний, а сдача в субаренду свободных площадей – как раз наоборот, является оптимальным вариантом экономии. Именно этот способ компании и задействуют чаще всего. Другой вариант сокращения затрат – экономия на отделке помещений, компании не готовы инвестировать дорогостоящую отделку и мебель, запланированный ремонт может быть отложен. Пока, впрочем, мы не наблюдаем сокращения затрат на персонал и условия его труда, высвобождаются лишь неиспользуемые помещения, которые можно пересдать с выгодой для компании. Таким образом, комфорт основного персонала компаний никоим образом не затрагивается.

Очевидно, что в связи с оптимизацией и уходом некоторых компаний, растет процент вакантных офисных помещений. Как правило, это помещения высокого класса, с хорошей отделкой и расположением. Успешные действующие компании могут переселиться и занять освобождаемые площади.

К осени мы будем наблюдать все большую оптимизацию площадей – компании будут использовать свои права по выходу из договоров аренды – у многих компаний с долгосрочными договорами выход из них запланирован через шесть и более месяцев – этот срок как раз придется на осень».

 



Любят счет

Деньги считают все, констатирует, в свою очередь, Анастасия Ше, head of B2B sales оператор сервисной недвижимости «Ключ»: собственник, оператор, арендатор. «Это как шопинг в дорогом магазине, - продолжает она. - Раньше брали понравившуюся вещь, не глядя на ценник. Теперь смотрят на ценник, а потом решают, нужна им эта вещь или нет. Мы же в итоге поддерживаем тех, кто продолжает в России предпринимать: резиденты просят скидки и бонусы, мы идем навстречу и стараемся дать оптимальное предложение; ввели рассрочку платежа, частично оплачиваем паркинг, контракт теперь можно заключить от 1 месяца и с еще более гибким выходом».

Что касается клиентских кейсов, то, по словам г-жи Ше, жесткой экономии среди резидентов пока нет. В основном, это переход на гибридный формат работы, оптимизация команды или пауза на дополнительные сервисы (альтернативное молоко, фрукты на кухне, корпоративное такси). «Но у нас очень дружное и тесное комьюнити: все изменения видны молниеносно, ну и мы никогда не обещаем клиенту то, что не сможем, - уточняет она. - Появилась проблема с качественной бумагой — резиденты нормально отреагировали на временный вариант. Закупка мебели чуть задержалась, поскольку искали новых поставщиков - арендатор спокойно подождал. Все ситуацию понимают и поддерживают друг друга, экономия не идет во вред клиенту, ожидания и реальность совпадают. Сейчас ведь просто новый сценарий, и другой вектор — это не всегда плохо. Мы пересмотрели ряд бизнес-процессов, оптимизировали команду, добавили дополнительные услуги, которые реально востребованы среди наших резидентов. Оказалось, что мы можем быть даже эффективнее нас самих до февраля. Со временем стало понятно: режим экономии — это не архистрашно, жить можно». Все и у всех уже случилось - все уже экономят, соглашается Алексей Мацкевич. «Осенью могут начать выпадать отдельные позиции, но это уже не экономия, а костыли – вынужденные замены и компромиссы, - поясняет он. - Экономия – это, когда ты заплатил меньше, а сделал так же или лучше. К осени же могут начаться совсем другие процессы, которые к экономии не относятся».

И хотя до сих пор непонятно, что будет дальше с ценами, сроками, «расходниками» и условиями от поставщиков, сами компании-арендаторы гибких пространств чувствуют себя хорошо: по словам Анастасии Ше, настроения у резидентов «боевые и позитивные». Особый всплеск активности — среди индивидуальных предпринимателей и стартапов. В итоге в гибких офисах перешли на «полностью автономную историю»: теперь весь обслуживающий персонал каждой локации — штатные сотрудники оператора. Кроме того, был расширен пакет дополнительных сервисов, а клиентам передана часть управления рабочим пространством. «Например, резидент захотел картину в офис, - рассказывает г-жа Ше. - Теперь он может не ждать закупки от Ключа, а самостоятельно выбрать и купить ее, а наш хаусмастер повесит».

Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1: «Клиенты привыкли к высокому уровню сервиса, и, учитывая, что рынок резко перешел в фазу «рынка арендатора», снижать требования к качеству офиса и оказываемых услуг арендаторы не спешат. Скорее наоборот, ожидания от ежедневного пользовательского опыта только возрастают, особенно, среди компаний, где конкуренция за лучших сотрудников по-прежнему высока и офис все также остается одним из конкурентных преимуществ компаний при найме. С начала 2022 года мы, например, предлагаем арендаторам договоры в формате SLA (service level agreement), то есть с фиксацией обязательств по определенному уровню сервиса и параметрам его качества».

Архитектурные излишества

Архитектура и инфраструктура в современных офисах дополняют друг друга, как никогда ранее, указывает Алексей Мацкевич. И задача девелоперов сейчас – создание долгосрочно привлекательных офисных пространств, при этом, сложности в построении качественной инфраструктуры только возрастают. «Оптимизация проявляется, в том числе, в сегменте fit-out, а не только в эксплуатации текущих офисных помещений, - рассказывает Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group. - При этом количество запросов на реновацию офисов увеличивается, что связано с несколькими факторами. Первый – возможность для переезда на более выгодных условиях в офисы, которые освобождаются по разным причинам предыдущими арендаторами. В этом случае реновация все равно производится, хотя могут иметь место и сохранение части решений от предыдущих арендаторов, вплоть до мебели. Экономия затрагивает аспекты, связанные с отделкой, напольным покрытием, частично дизайном, но обновление инженерных систем (вентиляции, кондиционирования, диджитал-решений) остается приоритетом. Реновация офиса, который располагается в качественном объекте, может стать разумной экономической альтернативой строительству офиса с нуля, поэтому компании в ближайшее время будут обращаться к этой услуге все чаще».

Вторая причина реновации – все та же субаренда. Отказавшись от части площадей в пандемию, компании продолжают сокращать офисы, концентрируя только самое необходимое: зоны для командной работы, open space с незакрепленными рабочими местами и кабинеты руководства. Невостребованные офисные площади сдаются в субаренду, и бизнесам в таком случае необходимо произвести ряд изменений: сделать перепланировку под себя, установить новые перегородки, выделить мокрые точки и др. Также в некоторых случаях реновация может потребоваться для размещения дополнительных рабочих зон – к примеру, при размещении в одном офисе с целью экономии подразделений, которые ранее располагались в разных объектах или на разных этажах. В таком случае «под нож» традиционно идут рекреационные зоны, которые не выполняют обязательных для сотрудников функций.
 

Артем Кумпель, управляющий директор платформы Авито Работа: «Сегодня у нас размещены сотни тысяч вакансий, среди которых есть много предложений о работе в офисе. Ряд компаний при этом предлагают гибридный режим с возможностью работать удаленно несколько дней в неделю. Такой «смешанный» формат стал популярен в период пандемии и продолжает быть востребованным у работодателей и сотрудников. Так, по результатам исследования рекрутинговой компании Hays, возможность работать удаленно — это серьезный мотивирующий фактор для 70% специалистов. Если говорить о вакансиях, подразумевающих постоянное присутствие в офисе, то на Авито Работе в целом по стране интерес соискателей к профессии секретаря за последний квартал вырос на 36% по сравнению с прошлым годом, офисменеджера — на 17%, администратора — на 49%. Однако, учитывая позитивное восприятие сотрудниками удаленных и гибридных режимов, необходимость оптимизации или сокращения расходов на офисные помещения вряд ли окажет большое влияние на психологический климат в коллективе. Кроме того, привлекательность работодателей чаще формируется на основе более важных критериев: надежность и стабильность компании, уровень зарплаты, возможности карьерного развития, корпоративная культура».

Повторение пройденного

Алена Панфилова-Корсакова, главный архитектор Blank Architects, напоминает, что отличие этого кризиса от предыдущих в том, что прошедшая до него пандемия научила многие компании в принципе отказываться от офисов или существенно корректировать их размеры. «К 2022 году крупные компании подошли с развитой инфраструктурой для удаленной работы, а многие небольшие фирмы в принципе отказались от офисов, оставив в своем распоряжении переговорные зоны для совещаний команд и кабинеты руководителей, - соглашается с коллегами эксперт. - Поэтому сейчас экономия затронет скорее те компании, которые еще не произвели значительных изменений в модели своей работы, либо не имели возможности выхода из долгого договора аренды. В планировке офисов она действительно может проявляться в дальнейшем сокращении рабочих мест и переходе на гибридный режим работы сотрудников, отказе от аренды дополнительных пространств (фитнесзалов, массажных кабинетов, игровых комнат) или рекреационных зон, которые входят в состав арендуемых помещений. Также останется трендом консолидация филиалов и подразделений компаний в одном здании особенно построенном по модели built-to-suit под размещение одного арендатора».

Популярность в данном контексте приобретут те объекты, где такие решения изначально запланированы на уровне инфраструктуры бизнес-центра и общедоступны. Например, это могут быть террасы или общественные лектории, которые на гибких условиях команды могут арендовать под свои мероприятия, отдых сотрудников или мастер-класс, но при этом компаниям не потребуется нести на них постоянные расходы.
 

Елизавета Голышева, по стратегии и продажам Multispace: «За последние несколько кризисов компании уже научились оперативно реагировать на изменения, подстраиваясь под новые реалии. Аренда и содержание офиса – одна из ключевых расходных статей, которая первая попадает под оптимизацию. Бизнесы отказываются от излишков площадей или сдают их в субаренду, сокращают расходы на содержание офиса через поиск новых подрядчиков и поставщиков или отказ каких-либо услуг в офисе, переоценивают трудозатраты, отдавая их частично на аутсорс, пересматривают условия договора аренды или переезжают в новый офис, если это экономически оправдано.

Резервы для экономии всегда можно отыскать, тем не менее, мы сегодня наблюдаем, что все больше компаний смотрят на оптимизацию расходов на офис стратегически. Сокращение площади традиционного офиса, или переезд из одного традиционного офиса в другой может дать быстрый экономический эффект, но не всегда оправдано для дальнейшего эффективного развития компании. В рамках реализации нашего продукта Multispace, в основе которого лежит идеология Activity Based Office, мы видим, например, что компании имеют возможность сокращать площадь офиса и операционные затраты на его содержание на 30–40% за счет создания планировки на основе анализа типов активности своих сотрудников, при этом не сокращая количество персонала, а даже создавая резерв для найма новых сотрудников в будущем. Реализуя в текущем или новом офисе различные типологии – зоны для тихой работы, для встреч/ВКС, для шумного общения, незакрепленные места и т.д. - позволяет существенно сократить количество рабочих столов, обеспечивая офис дополнительной инфраструктурой, подстроенной под текущие бизнес-задачи каждого сотрудника. Такой подход к офисному пространству также дает возможность обеспечить комфортную коммуникацию в офисе, а это значит меньше пропущенных дней по болезни, стресса и шума, больше возможностей сосредоточенно работать. Это в том числе хорошая репутация компании на рынке, позволяющая рекрутировать лучших кандидатов за меньшие деньги».