Тут вам курорт

Самыми популярными туристическими направлениями России остаются Крым и Сочи: уже в 2021 году их посетили 9,5 млн и 7 млн туристов соответственно, подсчитывает Вадим Казберов, управляющий партнер компании ДНС. Растет и популярность Дальнего Востока – туда в прошлом году приехали более 1 млн человек. По итогам сезона-2022 показатели могут стать рекордными за последние тридцать лет.

Правда, пока «внутренних» путешественников, в первую очередь, интересует не шоппинг, которым они могут заниматься и в своих городах, а оздоровительный туризм, активный отдых, посещение достопримечательностей, перечисляет г-н Казберов. В итоге самым востребованным форматом в таких локациях в ближайшие годы будут торгово-развлекательные центры, которые предложат посетителям разные варианты досуга. 

Например, закрытые аквапарки, что позволит эксплуатировать их не только летом; популярны будут и бассейны с искусственной волной для серфинга, скалодромы, веревочные парки для детей и взрослых, батуты, спа-центры. Ритейл же станет дополнением, причём – со всё тем же непременным акцентом на местные специалитеты: от сувениров до продуктов.


 
Универсальный солдат

По словам Алины Цыгановой,  креативного директора бренда Subterranei, меккой шопинга по время отдыха уже сегодня могут стать те города России, где представлены уникальные или эксклюзивные товары. Речь не только о продуктах и сувенирах, но, например, об одежде и аксессуарах, товарах для дома локальных производителей и т.д.

Однако в связи с тем, что многие западные бренды покидают российский рынок, освобождая тем самым большие площади в ТЦ, оценить перспективу строительства новых моллов сложно, не говоря уже об объектах в конкретных туристических местах, добавляет эксперт. Параллельно необходимо критически отнестись собственно к возможностям и  объемам производства российских игроков, которые уже сейчас прилагают зачастую небывалые усилия для увеличения оборотов и импортозамещения. «Я не думаю, что внутренний туризм как-то активизирует строительство торговой недвижимости, - соглашается Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management. - Глобально - это вообще не то, что ищут и для чего едут путешественники. Туристов интересуют объекты для досуга, а не как часть повседневной инфраструктуры. Кроме того, те туристы, которые имеют чуть больше денег, будут искать для себя такие маршруты по России, чтобы увидеть что-то новое, а не однотипное, как это часто у нас бывает. Торговый центр точно не станет чем-то интересным». 

Татьяна Ващенко, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG, также не ожидает бума и «взрывного роста» классических торговых центров в курортных регионах. Да, турпоток по России существенно увеличился: ожидается, что по результатам этого сезона рост составит до 30%, соглашается она. Но не везде: 60% роста обеспечивают всё те же южные регионы – Краснодарский Край и, в меньшей степени, Крым, где ярко выражена сезонность, что для концептуального торгового центра губительно.

Но даже если говорить о всесезонных курортах, таких как Красная поляна, то уже построенные там торговые центры «Горки Молл» и «Галактика», имеют значительную развлекательную составляющую: аквапарки, кинотеатры, научный парк, боулинг, каток – то есть больше ориентированы на досуг, чем на шопинг. При этом развлекательные операторы обыкновенно не готовы платить высокие ставки аренды, что, снова же, ставит окупаемость проектов под вопрос. «Недавно к нам пришел клиент с земельным участком на 2 га в одном из курортных поселков Краснодарского края, -  рассказывает г-жа Ващенко. - Назначение участка – торговый центр. Но 1800 человек резидентов и максимум 6-7 тыс. туристов в пик сезона никак не обеспечат достойный товарооборот такому объекту – операторам просто невыгодно открываться в таком месте. В результате в новом генплане поселения для участка было изменено назначение, а предполагаемый торговый центр заменили небольшими объектами ритейла в местах наибольшего органического туристического трафика – в парках отдыха и пляжной зоне. Все-таки отдых, туризм – это в первую очередь получение новых впечатлений, в том числе, и нового потребительского опыта».

Он и сейчас есть в каждом регионе, добавляет эксперт: свои продукты, товары, сувениры, но – в формате «по пути». Чтобы подобный клиентский опыт туристу мог предложить торговый центр, он должен значительно отличаться от привычного формата или по составу арендаторов, или по архитектуре, или по концепции. А чтобы еще и генерировал прибыль – нужно стать просто must visit.

В итоге успешные ТЦ в курортной зоне – это, скорее, единичные истории, в которых девелоперам удалось найти уникальное решение, собрав аутентичный пул арендаторов и предложив нетипичные досуговые решения для каждой локации. «По формату это вряд ли будет классическая торговая коробка, более востребованным и интересным кажется формат торговой деревни, комфортный для прогулок и времяпрепровождения», - резюмирует Татьяна Ващенко.
Интересным может стать, например, формат аутлетов. В Италии как раз это в большой степени туристические объекты, куда покупатели специально едут во время отдыха в стране, напоминают в RRG. Клиенты готовы тратить 1-2 часа на дорогу, и часто выделяют целый день на посещение аутлет-деревни. Формат классического аутлета в России может быть дополнен локальными товарами, продуктами.
 

Ольга Кожевникова, руководитель консалтинговой группы Arenda-trk: «Прежде всего, внутренний туризм стимулирует развитие транспортной инфраструктуры, в рамках которой мы и ожидаем бум популярности коммерческой недвижимости. Это ложится в основу нового формата — ТПУ (транспортно-пересадочный узел), где сопутствующей функцией станет торговая.

Уже сейчас, например, аэропорт в Сочи с транзитным трафиком более 50 тысяч человек в день, привлекает все больше торговых операторов, где формируется отдельная зона, очень похожая на галерею торгового центра. Дальнейшие планы развития администрации аэропорта это подтверждают.

В целом, тенденция с успехом работает на Западе —  комплексная модернизация транспортной инфраструктуры в мире достигла глубокой интеграции новых ТЦ в системы внешнего и внутреннего, регионального авиа- и железнодорожного видов пассажирского транспорта - Shinjuku Station Tokio, Berlin Hauptbahnhof, Grand Central Station NY, Mall of Tripla Helsinki, Nivy Station Bratislava и пр.

Параллельно не утихнет интерес девелоперов и ритейлеров к внутренней инфраструктуре новых молодых микрорайонов, которые появляются в рамках комплексного развития территорий за пределами городов. Эти торговые центры будут востребованы как объекты внутренней инфраструктуры районного формата».

 

Классики и современники

Формат классического торгового центра вообще становится все менее популярным, соглашается Вадим Казберов – это общий тренд, который усиливается и в курортных регионах. Обеспеченность торговыми площадями, например, в среднем в Крыму невысокая,  порядка 100 кв. м на одного жителя полуострова. К качественным ТЦ эксперты относят всего 13 объектов на полуострове, поэтому перепрофилирование существующих объектов имеет небольшой потенциал. Что касается строительства новых зданий, то оно требует, очевидно, немалых инвестиций, а для любого строительства сейчас вообще не лучшее время.

Наталья Круглова, руководитель департамента продаж Российского аукционного дома, советник генерального директора, также говорит о закате эпохи классических крупноформатных торговых центров. Причиной их расцвета была популярность конечного продукта как инвестиционного актива со стороны финансовых структур – фондов REIT, пенсионных фондов, банков. Большой ТЦ был очень удобен как cash cow, напоминает г-жа Круглова – он был единым объектом недвижимости, что облегчало проведение сделок и снижало сложность управления, и при этом обеспечивало достаточную диверсификацию рыночного риска за счет множественности арендаторов.

Если сравнить с территориально распределенной сетью торговых объектов, крупный ТЦ обладал всеми ее преимуществами без  недостатков. Однако за последние годы кардинально изменилась модель покупательского поведения. От фазы гиперпотребления население всех западных стран, пройдя через насыщение спроса и под влиянием повестки сдержанного потребления, «экологичности», а также нескольких финансовых кризисов и стагнации роста доходов домохозяйств, стало покупать товары более рационально. Ускорила события пандемия – ограничения на перемещения и добавление рисков эпидемиологического свойства привели к взрывному росту логистических сервисов, и заставили торговые центры оффлайн-формата войти в длительную фазу кризиса.

В итоге институциональные игроки полностью остановят сделки по приобретению крупных ТЦ, прогнозирует Наталья Круглова. Это повлечет за собой повышение капрейтов, операционные доходности также будут снижаться, а торговые объекты –«стремительно искать новые формы жизни»: от жесткой специализации (мебель, например, - эти товары продолжают покупать оффлайн), до переформатирования в развлекательные или логистические хабы.

Ключевым драйвером останутся и доходы домохозяйств: пока они продолжают снижаться (а скорее всего, они будут падать еще несколько лет), ждать роста потребления в розничном сегменте и строительства новых торговых объектов было бы странно, указывает эксперт. Тем более, что стимулирование ипотеки также влияет на розницу: чем больше отток средств в сторону обслуживания ипотечных кредитов, тем меньше свободный располагаемый доход для текущего потребления.

В итоге для рынка сейчас даже не так драматично то, что уходят бренды, к которым привык потребитель (если не принимать во внимание его эмоциональные переживания): им на смену пришли бы новые, или, так или иначе, были бы построены цепочки доставки товаров из-за рубежа.

Хуже то, что покупать гражданам теперь не на что, добавляет Наталья Круглова. Так, уже во втором квартале 2022-го продажи смартфонов упали до пятилетнего минимума: то есть смартфоны в магазинах есть, а спроса нет. «И когда мы видим прогноз Центробанка на 2022-24 годы с падением ВВП на 4-6% и потреблением домохозяйств, объем которого падает на 4,5-6,5%, сложно предполагать рост розничного оборота продаж, - резюмирует эксперт. - Рост обоих показателей ожидается только в 2024 году, к базе падения в 2023 году – то есть все равно это падение даже относительно текущих уровней».