Сыграют втемную

На фоне скрытой вакансии в складском сегменте и продолжающейся экспансии ретейлеров желанные площади могли бы уже в ближайшие месяцы получить, наконец, дарксторы. Однако площадок, подходящих формату по локации и конфигурации, на рынке по-прежнему не много.
 
1927
Изображение взято из источника: Пресс-служба Сбермегамаркет
Текст: Влад Лория

По итогам первого полугодия онлайн-продажи в России выросли в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года; доля онлайн-ретейла в целом – с 8,8% до 11,2% от общего оборота розничной торговли, подсчитывают в АКИТ.

Всего было продано товаров на 2,3 трлн руб., причем почти половина объема реализована через крупнейшие маркетплейсы (Wildberries, Ozon, «Яндекс.Маркет», AliExpress и «Сбермегамаркет»). В структуре спроса лидируют электроника и бытовая техника (22% заказов); мебель и товары для дома (17,7%); одежда и обувь (13,9%); продукты питания (13,5%); товары для красоты и здоровья (7,5%). В свою очередь, иностранный e-commerce потерял 27%.

Стремительный рост онлайн-ретейла, которому способствовал в том числе период пандемии коронавируса, стал причиной гонки крупнейших игроков в отрасли, напоминает Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России. Годовой взлет сегмента был многократным, а новые запросы игроков требовали новых же логистических решений и «пылесосили» все площади, доступные на рынке. С завершением локдауна сервисы не утратили популярность, добавляет Виктория Сафронова, руководитель группы продаж в категории «коммерческая недвижимость» на «Авито».

В итоге, по словам Артема Хомышина, уже к январю 2022-го уровень вакансии на складском рынке московского региона достиг отметки менее 0,5%, подняв базовую арендную ставку за год на 40%, а вакансия, например, в Екатеринбурге, стремилась к 0%. Так называемая «большая пятерка» маркетплейсов создавала более 50% спроса на аренду в 2021-м, стимулируя как новое строительство, так и забирая, снова же, любые доступные площади. Не последнюю роль сыграл и рост капитализации компаний. К январю 2022 года в РФ было открыто 650 дарксторов, а к апрелю их стало уже 900, подсчитывает Виктория Сафронова. Суммарно на открытие дарксторов за последние два года российский ретейл потратил почти 6 млрд руб.

Конечно, февральские события существенно скорректировали планы игроков, отмечает Артем Хомышин: среди причин - и увеличение себестоимости продукции и операционных затрат, и ограничения в поставках отдельных товаров, и снижение потребительской способности, а также сложности с IPO на зарубежных биржах. Все это заставило участников рынка сфокусироваться в первую очередь на повышении операционной эффективности, а также поставило некоторые новые проекты на паузу.

Однако до конца года число дарксторов, по прогнозам Виктории Сафроновой, может увеличиться как минимум до 1000 объектов.  «Дарксторы как растущий сегмент могут себе позволить снять освободившиеся складские площади, особенно если эти площади в тех жилых районах, которые наиболее интересны бизнесу, - полагает эксперт - С другой стороны, за последнее время произошли большие изменения в IT-сфере, и сейчас многие компании закрывают неликвидные проекты. Например, Ozon Fresh ранее имел амбициозные планы по развитию собственной сети дарксторов, но сейчас часть помещений они сдают в субаренду. То есть неликвидные направления закрываются, но открываются новые, более приоритетные, а компании, которые занимаются доставкой, стали более осознанно относиться к площадям, которые они занимают».
Прямая речь

Борис Овчинников, партнер Data Insight:

- Надо учитывать, что слово «даркстор» объединяет принципиально разные форматы - от небольших точек «Самоката» или «ЯндексЛавки» площадью около 200 кв. м в жилой застройке до больших складов в десятки тысяч метров в пригородных промзонах, как, например, у «Впрока» или «Утконоса». И в разных сегментах разные тренды.

Появление вакантных больших складов мало что меняет на рынке eGrocery: во-первых, сегмент онлайн-закупок впрок (а именно в этом сегменте имеют смысл большие склады) почти не растет, и, соответственно, там хватает уже имеющихся складов. Во- вторых, логистика продовольственных товаров, в том числе скоропортящихся, накладывает много дополнительных требований на устройство склада - так что игроки сегмента закупок впрок предпочитают строить свои дарксторы с нуля, а не приспосабливать доступные площади под свои требования.

С другой стороны, операторам супербыстрой доставки нужны небольшие помещения в районах жилой застройки, а площадь в больших складских комплексах не нужна (или нужна в относительно небольших объемах - под распределительные центры). Единственная категория дарксторов, для которых доступность помещений, возможно, заметно изменилась (в лучшую сторону) за последнее время, - это дарксторы среднего размера (площадью, как правило, от 1 до 5 тыс. кв. м), каждый из которых нацелен на обслуживание нескольких районов города с суммарным населением в сотни тысяч человек. Подобные форматы развивают, например, «ВкусВилл», «Озон». Но, снова же, под такие дарксторы нужны не качественные комплексы за пределами города, а склады в удобных локациях – скажем, в прилегающих к жилым районам небольших промзонах.

В целом же дарксторы - не более чем один из форматов организации сборки заказов в eGrocery (альтернатива - сборка в обычном магазине), и есть множество других процессов, которые влияют на рынок eGrocery сильнее, чем изменения на рынке складской недвижимости. Так, из позитивных для игроков изменений - уход ажиотажного спроса на курьеров и как минимум стабилизация их зарплат. Хотя, конечно, негативные факторы - связанные как со снижением доходов покупателей, так и со снижением инвестиционных возможностей самих участников рынка - перевешивают, и мы наблюдаем резкое снижение темпов роста на рынке eGrocery.
Свободная масса

По итогам первого полугодия в московском регионе объем предложения в качественных индустриально-складских комплексах составил около 600 тыс. кв. м, подсчитывает, в свою очередь, Елена Чернова, директор отдела управления недвижимостью Lynks Property Management, Россия и СНГ. 

Однако здесь необходимо учитывать два фактора. Во-первых, продолжается активный ввод новых площадей, строительство которых началось в прошлом году на фоне повышенного спроса на склады. Во-вторых, рост вакансии оценивается все-таки по отношению к концу 2021 г., когда она достигла рекордно низких значений. В итоге, если рассматривать качественные комплексы, то пока точно нельзя говорить о перенасыщении рынка, указывает г-жа Чернова. По ее словам, прогнозы по вакансии тоже пока не настолько велики, чтобы рассматривать предположение как тренд. «Например, на объектах в нашем портфеле абсолютно нет вакансии, и есть понимание, кто из текущих арендаторов может занять потенциально освобождающиеся площади», - поясняет эксперт.

Впрочем, высвобождение части складских объектов все-таки предоставляет «темному» формату новые возможности, уверен Артем Хомышин. Речь идет, очевидно, сначала о площадках в городской черте или близко к мегаполисам – именно они необходимы для формата проксимити-хаба, обеспечивающего максимальную скорость доставки продукции с момента заказа (в современном e-commerce конкурентное преимущество зачастую ведь выражается в минутах) при минимальных затратах на нее.

Именно в связи с лавинообразным ростом популярности быстрой доставки продовольственных товаров «до двери» увеличивается и количество необходимых площадей, наблюдается рост плотности их точек в жилых районах и максимальное приближение к потребителям, соглашается Дмитрий Сидоренков, начальник управления внешних связей Межрегиональной ассоциации курьерских служб (МАКС). По его оценкам, сейчас дарксторы могут занимать до 1,5 тыс. кв. м.

Новые площадки одновременно представляют интерес и для компаний, которые только начинают развивать экспресс-направление, и для маркетплейсов, и для гипермаркетов. «Сейчас дарксторами владеют «Самокат», «Яндекс.Лавка», «ВкусВилл», «Пятерочка», «Магнит», Ozon, - перечисляет эксперт. - Недавно «Сбермаркет» с «Ашаном» открыли первый совместный даркстор. Развитие сети дарксторов позволяет уменьшать загруженность торговых площадок и время доставки, а также более гибко анализировать спрос на товары и оптимизировать их ассортимент на полках. Но рост дарксторов имеет и негативный эффект: увеличивается нагрузка на инфраструктуру придомовых территорий жилых массивов, создается шум при погрузке/разгрузке, а также снижается пешеходный траффик, в том числе небольших локальных магазинов».



В итоге проблема оптимизации логистической инфраструктуры на придомовых территориях встает особенно остро уже сейчас, поясняет Дмитрий Сидоренков. По его словам, вопросы размещения дарскторов, ПВЗ и постаматов в районах жилой застройки вообще «нужно решать системно». «Для обеспечения комфорта жителей необходим постоянный диалог бизнеса и органов государственной власти в сфере жилищно-коммунального хозяйства, - уверен эксперт. - И мы в МАКС собираемся эту работу инициировать».
Прямая речь

Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International:

- Для дарксторов ключевой характеристикой является локация – эти склады должны располагаться внутри МКАД или не дальше 10 км за пределами МКАД в Москве и внутри КАД или в пределах 5 км за пределами КАД в Петербурге. Для продуктовых дарксторов удобным будет расположение склада рядом с жилым массивом.

Но предпосылок к тому, что площади, которые освобождаются компаниями, уходящими с рынка, или появляются вследствие оптимизации и предлагаются в субаренду, будут заниматься фуд-ретейлерами, я не вижу. Компании из сегмента фуд-ретейла в основном оптимизируют текущую деятельность и расходы, в том числе на аренду площадей.

Сегмент электронной коммерции действует по примерно такой же стратегии. Некоторые игроки даже отказываются от части площадей, арендованных в прошлом году. По итогам полугодия в Петербурге, например, доля сделок, заключенных компаниями сегмента e-com, составила 1% в структуре поглощения. Осваивать скрытую вакансию и в целом формировать основной спрос на рынке, по нашим прогнозам, будут в первую очередь производственные и транспортные компании. Последние стали лидером по объему поглощения по итогам первых двух кварталов, арендовав в Петербурге 103 950 кв. м (33% от общего объема поглощения за период).

Прекрасное близко

Если же говорить про качественные складские комплексы, то такие объекты потенциально все-таки могут быть интересны ретейлерам с удлиненным сроком доставки (день в день или от двух часов), считает Елена Чернова. Например, самый большой даркстор открыла X5 Retail Group для онлайн-гипермаркета «Vprok.ru Перекресток» в Саларьево – площадью около 40 000 кв. м. Формат же работы сервисов быстрой доставки продуктов и товаров (от 15 минут) «Самокат», Ozon fresh, «Яндекс.Лавка», очевидно, требует локализации дарксторов в городской черте и относительно небольших площадей, что нереализуемо в рамках территориально удаленных индустриальных парков, соглашается г-жа Чернова с коллегами. «Как правило, эти парки имеют сложную пешеходную доступность и более крупных арендаторов, - поясняет она. – Но история в целом довольно интересная и, как я уже отмечала выше, востребованная для обеих сторон – и ретейлера, и покупателя.  Вы ведь наверняка видели сборщиков корзин в гипермаркете и понимаете, сколько это занимает времени. Даркстор, в первую очередь, дает существенную экономию ресурсов на персонал благодаря сокращению времени сборки, снижения затрат на арендную плату и отделку. А для покупателя – скорость доставки и качество услуги». 

Представители недавно открывших первый совместный даркстор в г. Московском АШАНа и «СберМаркета» сообщают, что сборка и доставка заказов ускорена в 2-3 раза по сравнению с обычным гипермаркетом. Пространство объекта отличается от традиционного торгового зала – акцент сделан именно на быструю и удобную навигацию для сборщиков. В ассортименте – 3 600 SKU. По оценкам Сергея Катасонова, директора по развитию бизнеса «СберМаркета», порядка 75% заказов, которые клиенты делают в магазинах АШАН, приходится на самые часто покупаемые SKU – свежие овощи и фрукты, бакалею, мясо, хлеб, молочную продукцию, товары для быта; именно эти категории и представлены на полках нового даркстора. В один заказ пользователи кладут в среднем 18 товаров, из них – 12 уникальных позиций, подсчитывает, в свою очередь, Марина Туран, директор по цифровым продажам АШАН Ритейл Россия.
Прямая речь

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers:

 - Скрытая складская вакансия в качественных складских комплексах – это, скорее, не про внутригородские склады, где качественных новых комплексов единицы, а про крупные объекты в Московской области и других регионах. А дарксторы – это как раз для внутригородской логистики, объекты для формирования клиентских заказов и доставки конечным потребителям. Соответственно, внутри города скрытая вакансия не так актуальна, внутригородские объекты пользуются спросом и вакансия минимальна, это если про Москву. В региональных же крупных городах бурное развитие такого формата не так заметно.

Формат в целом вообще новый, продуктовый ретейл по-прежнему тестирует разные варианты по размеру объектов, местоположению (рядом с городом, ТТК, внутри районов), единой концепции и рыночного формата нет, отличается от компании к компании. Думаю, после некоторой заминки на фоне текущей ситуации,  а также после лучшего понимания наиболее эффективных форматов сетевые компании продолжат развивать это направление, в том числе в крупных региональных городах, для завоевания доли онлайн-доставки продуктов питания.

Ответственное хранение

Пока же с помощью арендаторов-дарксторов освобождающиеся площади пытаются заполнить и собственники торговых центров, сообщает Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management. «Новые бренды к нам не выходят, занять нишу международных операторов некому, поэтому дарксторы, заинтересованные в площадях внутри городской черты, начали предлагать себя как потенциального арендатора на эти метры, - поясняет он. – Однако в этом случае ломается концепция ТЦ, который перестает быть уникальным, а его привлекательность снижается. При этом арендодатель имеет возможность получить доход с аренды площадей, который будет существенно меньше».



Например, в Петербурге по такому пути пошли сети «Светофор» и «Маяк», которые работают в основном на доставку. Но такой вариант подходит либо «умирающим» торговым центрам, либо торговым центрам а-ля аутлеты, полагает Алексей Попиков. Для торговых центров премиального масштаба такие арендаторы даже потенциально не рассматриваются.  «Мы начали активно развивать дарксторы с конца 2020 года, и сегодня открыли уже более 120 "темных магазинов" в Московской, Ленинградской областях и других регионах присутствия бренда, - рассказали корреспонденту CRE в пресс-службе «ВкусВилла». - Дарксторы «ВкусВилл» есть и на торговых площадях в ТЦ – это уже факт, а не прогнозируемое будущее. Сейчас мы доставляем 170+ тысяч заказов в день, и более 80% из этих заказов приходятся именно на дарксторы».

В торговых центрах продолжается трансформация тенант-микса – как по составу, так и по размеру арендуемых блоков площадей, соглашается Наталья Круглова, руководитель департамента продаж Российского аукционного дома, советник генерального директора. Многие фэшн-марки в итоге будут рассматривать сокращение площадей торговых залов и замещение их складскими площадями с более низкой ставкой, которая компенсирует приростные затраты на товарную логистику. «Традиционные арендаторы таких форматов площадей, как мне кажется, пик экспансии прошли в пандемию, и я не думаю, что они кратно прирастят потребности в помещениях в городах, где уже и так с высоким охватом присутствуют на рынке, - резюмирует она. - Возможно, в такие форматы все больше будет уходить фарма, возможно – DIY. В целом же дарксторы – в первую очередь склад последней мили, и он не конкурирует с крупными складскими форматами за городом. Он конкурирует за арендатора именно с торговыми центрами. Из них и будут уходить будущие арендаторы дарксторов, поскольку с развитием IT-технологий становится выгоднее иметь небольшой шоу-рум на торговых площадях с высокой проходимостью и магазин-склад с минимальной ставкой аренды и возможностью доставки товаров».

Однако полностью российские клиенты от офлайн-шоппинга не откажутся: они по-прежнему нуждаются в эмоциях, социализации, а некоторые покупки требуют визуальной и тактильной оценки, прогнозирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia. Оффлайн шоппинг - это скорость покупки, опыт и досуг, и он не может весь уйти полностью в онлайн, убеждена она.

В итоге продолжится усиление гибридного формата офлайн- и онлайн-шоппинга, а, следовательно, развитие формата click&collect. «Основная цель дарксторов – расположить товар ближе к потребителям, особенно это актуально для фуд-ретейлеров, поэтому они выбирают стратегию дробления на мелкие площадки в разных локациях вблизи потенциальных покупателей, а не консолидацию товарного ассортимента в одной точке (как в складах), - резюмирует эксперт. – Но из недавнего - о планах развивать сеть дарксторов в России объявила X5 Group».
Прямая речь

Екатерина Красавина, руководитель отдела маркетинга и внешних коммуникаций RD Management:

- В качественных торговых комплексах не будет дарксторов: они просто не сойдутся по финансовой модели, есть гораздо более доступные площади, которые закрывают подобные потребности.

Насколько мне известно, «Афимолл Сити» первым из торговых центров расторг один из крупнейших контрактов с Inditex и уже нашел арендаторов; полагаю, что это будут также крупные торговые сети. Практика «не ждать у моря погоды» и не упускать выгоду, попытаться оседлать все эти перемены – гораздо более вероятный сценарий развития ситуации для качественных ТРЦ.

Барьерная концепция

Развитие дарксторов продолжится и усилится, несмотря на события последних пяти месяцев: в первую очередь потому, что основной фокус формата – товары и продукты первой необходимости, прогнозирует Елена Чернова. Определенно не в самой худшей ситуации дарксторы и на фоне санкций. «Оборудование, используемое при открытии таких объектов, предлагают и российские производители, - поясняет Дмитрий Сидоренков. - Поэтому барьеров для развития нет».

Сегмент будет популярен даже на фоне снижения уровня покупательской активности и доходов. Мало того – новыми клиентами игроков, активно развивающих сейчас дарксторы, может стать аудитория, уходящая от премиум-сегмента. «В ближайшем будущем популярным может стать формат дарксторов с зоной шоу-рума для покупателей, где они смогут «протестировать» или продегустировать товар, - соглашается Дмитрий Сидоренков с другими собеседниками CRE. - Это позволит сохранить тот самый пешеходный трафик и вообще вывести розничную торговлю на новый этап развития». «Мы в FM Logistic запускаем сразу несколько проектов с новыми клиентами, которые сейчас увидели для себя уникальное окно возможностей для входа на этот рынок, - сообщает Артем Хомышин. – Реализуем и ряд стартапов с уже действующими клиентами, которые наряду с традиционной оффлайн-торговлей открывают для себя новые каналы продаж, выходя на рынок e-commerce».
 
Август 2022 г.

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

Lynks Property Management

Чернова Елена

Bright Rich I CORFAC International

Титаренко Евгений

Nikoliers

Афанасенко Виктор

Becar Asset Management

Попиков Алексей

РАД

Круглова Наталья

NF Group

Хакбердиева Евгения

Логистика

FM Logistic

Другое

Avito

Управление и эксплуатация недвижимости

Lynks Property Management

Консалтинг и брокеридж

Bright Rich I CORFAC International

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

Другое

РАД

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Управление и эксплуатация недвижимости

RD Management

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Открытие

АШАН и СберМаркет открыли совместный даркстор

Ассортимент включает 3600 наименований. Даркстор рассчитан на обслуживание города Московский, а также районов Рассказовка, Переделкино, Солнцево, Филатов луг, Прокшино, Троицк и Марьино.
18.07
Источник: news.unipack.ru
Открытие

«Магнит» открыл первые дарксторы в Петербурге

Средняя площадь точки составляет 400 кв. м. Теперь у ритейлера в портфеле  22 даркстора, 20 в Москве и 2 в Северной столице.
14.04
Источник: Газета.ру
Открытие

«Магнит» открыл гибридный даркстор

Даркстор будет работать в двух форматах в Москве - в качестве склада для сбора онлайн-заказов и в качестве офлайн-магазина для покупателей. 
16.02
87915

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» PDF-версия журнала доступна ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических п...

подпишись НА эксклюзивные новости cre