Восточные сказки

Прямая речь
Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management:

- Наш потребитель очень привык к тем маркам, которые были на рынке. Да, частично они могут быть заменены азиатскими партнерами, но точно не полностью. Кроме того, когда начнет работать в полную мощность параллельный импорт, он сможет заменить до 30% магазинов ушедших брендов.  Реальные результаты параллельного импорта, думаю, мы увидим ближе к зиме.

В целом пока мне не приходилось слышать о  договоренностях с «восточными» игроками. Да, такие компании есть, но пока сами собственники ТЦ не готовы заключать с ними договоренности, надеясь на активизацию параллельного импорта. К тому же, стоит признать, что и мода, и размерная сетка в перечисленных странах, как правило, сильно отличаются от российских.

Источник: CRE

 
Не говорите мне «прощай»
 
По данным Commonwealth Partnership, по итогам первого полугодия 2022 года доля приостановивших деятельность магазинов в торговых центрах Москвы составила 11,6%. Свободные площади (вакансия) составляют – 11,2% от общего объема (в конце 2021 года вакансия находилась на уровне 10%). Базовый прогноз компании по доле вакантных площадей в концу года – 20-30%, но диапазон предполагает вариативность, повторяют эксперты: если ключевые иностранные бренды всё-таки окончательно уйдут из ТЦ, вакансия может достигнуть 30%. Если же часть из них найдёт возможность продолжить работу, то показатель зафиксируется на уровне 18-20%.

Главной особенностью подобной трансформации станет ее неравномерность: наиболее пострадавшими окажутся крупные торгово-развлекательные центры с высокой долей международных операторов, новые объекты, введенные в эксплуатацию в 2020-2022 гг., а также объекты с несбалансированной концепцией и исторически высокой долей свободных площадей.

Торговые центры «прайм» и «супер-региональные» всегда были наиболее стабильными категориями – доля свободных площадей в них во все кризисы держалась на минимальных значениях, напоминают в CMWP. Но сегодня и ключевые ТЦ Москвы, обладающие сильным пулом наиболее стабильных  арендаторов и лояльной аудиторией, попадают в зону риска: порядка 20% площадей (дополнительно к существующей вакансии) в этих объектах представляют всё те же занятые, но неиспользуемые площади, фактически либо совсем не генерирующие потока и прибыли, либо обеспечивающие минимальный арендный поток.

Однако особенно пострадали новые ТЦ, открытие которых пришлось на период пандемии и следующего за ним нового кризиса (2020-2022гг.). Сегодняшняя ситуация практически не позволяет им раскрыть потенциал и привлечь арендаторов, и доля свободных площадей в таких проектах может достигнуть вообще 45%.
 

Прямая речь
Виктория Шахназарян, глава департамента коммерческой недвижимости группы компаний «Ташир»:

 - Возможно несколько вариантов решения вопроса: открытие магазинов под локальным управлением на примере Mango, McDonalds; приход международных инвесторов и взятие управления сетями на себя на примере LPP; замена якорных арендаторов на сопоставимых российских /международных операторов (например, из Турции, Индии, Китая).

Конечно, большие надежды у рынка торговой недвижимости есть на российский fashion-сегмент (на проекты Lime, 12Storeez и других). Активно идут переговоры с турецкими брендами. Относительно неожиданным для рынка оказался выход китайский компании с покупкой активов польской LPP. 

Пока же у клиентов увеличилось время принятия решения на покупку: покупатели изучают операторов, которые бы стали достойной альтернативой по цене и качеству приостановившим работу известным международным сетям.

Источник: CRE

Гранд-базар

В 2021 году импорт одежды в Россию составил $8, 3 млрд, а главными поставщиками были Китай, Италия, Турция, Бангладеш. По словам президента Стамбульской ассоциации экспортеров (IHNIB) Мустафы Гюльтепе, его страна готова до конца года увеличить экспорт одежды, обуви, домашнего текстиля в 2-3 раза. Сейчас в России представлены около сорока крупных турецких брендов, и хотят выйти, по оценкам президента Объединенной ассоциации брендов Турции Синана Онджела, ещё более ста.

Определенная активность со стороны турецких ритейлеров, которые присматриваются к помещениям уходящих марок, есть, и намерения некоторых игроков достаточно серьезные, добавляет Ольга Антонова, партнёр, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). Прямо сейчас  в работе её компании, например, два запроса на поиск площадок со стороны турецких сетей. Активность со стороны «иностранцев» в целом не такая высокая, как ожидалось, соглашается эксперт; конкретных договоров или оферт пока нет, но есть «переговоры на достаточно продвинутых стадиях».

Турецкие ритейлеры давно рассматривают выход на рынок России, но в связи с серьезной конкуренцией западных ритейлеров делают это постепенно и точечно, поддерживает Ольга Кожевникова, руководитель консалтинговой группы Arenda-trk. Ритейлеры из многих восточных стран в целом выжидают лучших условий, и, несмотря на большие возможности, торопиться с экспансией точно не будут. Это связано и с организационными моментами ведения бизнеса в России, и с условиями такого сотрудничества. «Покупателя же надо завоевать, а на это уйдет время, – поясняет г-жа Кожевникова. – Индийские, иранские и вьетнамские игроки для нашего рынка пока – «кот в мешке». Ну а если серьезно, то на рынке остается Melon Fashion Group со своим портфелем брендов, она имеет сугубо российские корни, и на 20 июля уже объявила о расширении торговых пространств для своих магазинов. Убеждена, что для этой компании сейчас «счастливый билет», несмотря на массу трудностей в логистическом вопросе».

Melon Fashion Group и раньше «достойно конкурировала» с иностранными брендами, а сейчас возможности увеличить долю присутствия в ТЦ за счет освобождаемых помещений, получить наилучшую локацию, выросли в разы, уверена Ольга Кожевникова. «Не удивлюсь, если в ближайшие полгода компания объявит о покупке нового (старого) бренда в свой портфель», – продолжает она.  Ольга Антонова поддерживает: российские сети, которые готовы масштабировать существующие проекты и начинать развитие в новых форматах на освобождающихся площадях, безусловно, есть. Её компания сейчас также сопровождает, как минимум, трех ритейлеров в этом процессе.

Кроме того, появляются инвесторы, готовые локально реализовывать проекты формата универмагов. В Knight Frank также отмечают активный запрос со стороны ритейлеров на мультиформатные пространства в ряде крупных ТЦ Москвы. Эта концепция, в частности, намного дешевле для стартапов, её проще продвигать, а трафик значительно выше, чем в монобутиках. «Тот же Stockmann, насколько мы знаем, готов масштабировать бизнес, – указывает Ольга Антонова. – У компании есть новые идеи, они готовят несколько интересных ритейл-концепций. Lime, в свою очередь, говорит о запуске линейки мужской и детской одежды; мы ожидаем их расширения уже в этом году».

Пока же в Российском совете торговых центров заявили, что в России недостаточно брендов, которые бы заменили уходящие западные компании. С марта организация провела уже множество встреч с иранскими, индийскими и турецкими игроками, а на прошлой неделе – с китайскими. По данным РСТЦ, ежегодный оборот ритейла на территории качественных торговых центров России достигает $118 млрд в год, и около 80% этой суммы приходится именно на товары, произведенные в Китае. В итоге на прошлой неделе РСТЦ и Международная торговая корпорация "Хуаюэ" китайской провинции Гуандун подписали рамочное соглашение, которое направлено на налаживание прямого взаимодействия между российскими ритейлерами и китайскими производителями. В РСТЦ уточнили, что документ предусматривает несколько целей, в том числе, информационный обмен, B2B-контакты и пр. Возможно, основная работа будет вестись не с собственниками и управляющими компаниями моллов, а с ритейлерами.
 

Прямая речь
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP:
 
- Насколько мне известно, никаких конкретных договоренностей с новыми брендами, не присутствующими в России, нет. Ведется много обсуждений, но пока, к сожалению, без конкретики. Если договоренности о замене бренда и достигнуты, то это либо российские бренды, либо иностранные, которые уже присутствуют на рынке.
 
Если в один момент освободится большое количество площадей, то, безусловно, бренды, которые будут готовы открываться, станут в первую очередь рассматривать самые топовые объекты.  Их ресурс с точки зрения инвестиций в открытие, наличия от коллекции, также ограничен, что не позволит в моменте заполнить все освободившиеся площади. Поэтому процесс замещения будет происходить поэтапно и займет длительное время.
 
И, если говорить про фэшн, то Lime и бренды MFG готовы рассматривать большие площади и открываться на площадках Inditex и H&M. Опять же, как правило, помещения H&M, Inditex имеют одни из лучших локаций в торговых центрах и широкие витринные линии, что позволяет «перенарезать» помещения и сдать их нескольким операторам.

Источник: CRE 
 
Брендовая идея
 
Главная проблема для моллов с уходом брендов, очевидно, не в ассортименте товаров, а в технологиях, восприятии и всем том, как это вообще подавалось и продавалось потребителю, констатируют Кира и Рубен Канаян, «Kanayan Retail&Development Consulting». «Ikea, H&M, Zara являются мировыми примерами в маркетинге в плане создания ценностей, олицетворения со стилем жизни, – поясняют они. – И все это в массовом сегменте! Неслучайно эти компании вошли в международный рейтинг Fortune Global 500: очень многие вещи они умеют делать гораздо лучше, искуснее, чем региональные или, тем более, местные ритейлеры из любой страны. И – постоянно вкладываются, вкладываются и вкладываются. Благодаря этому, магазины довольно простых и общедоступных товаров стали не только символом имиджа для многих потребителей, но даже мерилом «цивилизованности» стран и городов».

Сам по себе ассортимент заместить вполне реально, продолжают Кира и Рубен Канаян, и многие товароведы fashion-ритейла считают именно так: будут товары тех же стран производства, плюс-минус аналогичные коллекции, и можно даже сохранить тот же ценовой сегмент общедоступных продуктов. Но вот для того, чтобы марка стала брендом и, тем более, стилем жизни, понадобятся годы работы и очень большие вложения в продвижение, уточняют эксперты.

И если торговый центр захочет сохранить структуру ассортимента (к примеру, оставить столько же площадей для модных или интерьерных товаров), он неминуемо столкнется с потерей привлекательности всей товарной категории, резюмируют в «Kanayan Retail&Development Consulting». Без маечек, трусиков и шкафчиков наши потребители точно не останутся, но вот покупать и вообще потреблять будет совсем не так интересно, считают аналитики. Продолжаться это будет ровно до того момента, пока новые марки не станут, собственно, брендами (если это вообще произойдет). «Что потребитель уже сейчас видит в торговых центрах? – продолжают Кира и Рубен Канаян. – Товар, в общем-то, есть, полки и вешалки полные, дефицита нет. Откуда он берется – людям непонятно, да и неинтересно. Но вот торговая «изюминка» куда-то ушла. Вероятно, это связано не только с технологичными брендами, но и с отсутствием массовых, ажиотажных распродаж весенне-летнего сезона».

Кроме того, ситуация зависит от того, какую долю занимали и какое значение имели ушедшие бренды в каждом городе и регионе. Например, в Уфе на магазин «IKEA» приходилось немногим менее трети от площадей для торговли мебелью, товарами для дома и интерьера (28 тыс.кв. м – единственный магазин «IKEA», и более 60 000 кв.м площадей в специализированных торговых центрах и магазинах, не считая рынков). Поэтому уход игрока должен стать весьма чувствительным для покупателей. А, например, в Оренбурге бренда не было, и из общего количества площадей формат аналогичного супермаркета/гипермаркета интерьерных товаров (где есть «игра» с потребителями, подсказка готовых решений для дома) занимал менее 8% площади в городе. «В товарную категорию в торговом центре надо добавить «интереса», чтобы хотя бы частично компенсировать потери для потребителей, – рекомендуют Кира и Рубен Канаян. – Создавать комбинированные форматы: например, не заполнять несколько тысяч площадей, освободившихся от одежды сильного бренда, просто одеждой, а сочетать торговлю с общепитом, арт-темой, крафтовыми ярмарками и др. То же и со спортивной одеждой: надо предложить не просто товар, а стиль жизни. Конечно, на это потребуются силы, желание и деньги».
 

Прямая речь
Елена Соловьева, директор по организации управления Lynks Property Management, Россия и СНГ:

– Если говорить про турецкие, китайские и индийские бренды –  дальше переговоров пока процесс не заходит. Новые операторы хотят минимизировать риски, ищут франчайзи или готовы заходить в помещения с отделкой на условиях платы процента с товарооборота. Такая ситуация не очень интересна собственникам помещений, особенно учитывая, что «скрытая вакансия» в основном охватывает премиальные площадки в крупных торгово-развлекательных центрах.

Потребитель, в свою очередь, перешел в формат рационального шопинга еще на этапе пандемии. Сейчас же большинство покупателей ищет альтернативы привычным масс-маркетам, поэтому российские федеральные бренды имеют потенциал получить новых клиентов. На данном этапе очень важно их удержать и привить лояльность.

 
Источник: CRE 
 
Зита и гейты

Пока же антирекорды показывает и новое строительство в секторе торговой недвижимости, констатируют в CMWP. По итогам первого полугодия 2022 года его объем в Москве продемонстрировал снижение на 44% в сравнении с индикатором прошлого года и составил 37,1 тыс. кв. м – наименьшее значение после аналогичного периода 2017 года. Тогда сумма площадей, введенных в эксплуатацию, достигла 15,5 тыс. кв. м.

В России аналогичный показатель продемонстрировал снижение на 75% по сравнению с индикатором прошлого года (94 тыс. кв. м в первом полугодии 2022 и 374 тыс. кв. м в первом полугодии 2021). Цифра обновила антирекорд 2004 года, когда было введено 72 тыс. кв. м. В условиях резкого роста «потенциальной» вакансии в существующих ТЦ, жесткой конкуренции собственников объектов за арендаторов, потери пласта ключевых иностранных ритейл-операторов, а также роста стоимости строительства, ввод в эксплуатацию новых ТЦ продолжит сокращаться. Кроме того, налоговая нагрузка также удерживает девелоперов от запуска новых объектов, фактически не генерирующих теперь прибыль.

Впрочем, некоторые эксперты убеждены, что именно уход иностранных «якорей» спасёт российские торговые центры от «близнецовой болезни», и они, наконец, перестанут быть одинаковыми от Калининграда до Владивостока. «Но «близнецовая» болезнь зависит не от наличия или отсутствия брендов на рынке, а от нежелания собственников ТРЦ формировать и внедрять новые уникальные концепции проектов», – парирует Ольга Кожевникова. Концепции и наполнение ТЦ – это всегда отражение запроса потребителя в комбинации с наличием операторов, соглашается Ольга Антонова. И если клиенту нравятся конкретные марки, он будет делать выбор в их пользу, и, соответственно, определенного ТЦ. «На всех развитых рынках в каждом ТЦ мы встречаем наиболее популярные имена, – добавляет она. – Другой вопрос, что более разнообразной может быть подборка форматов, но это действительно зависит от зрелости рынка и стабильности в экономике. Вместе с тем, уже сейчас мы видим тренд на новые концепции в составе моллов: социальные, оздоровительные, образовательные и другие».

Помогать в этом вопросе девелоперам, управляющим компаниям и другим игрокам давно уже пора самим себе, убеждена Ольга Кожевникова. Эксперт напоминает о недавнем кейсе группы компаний «Ташир» — ZEBRA HOME; гипермаркет открылся в ТРЦ «Квартал West». Концепция, по её словам, была сформирована в кратчайшие сроки, и включает в себя до 50% товарной матрицы магазинов Zara home. «Конечно, новому мультиформату необходима доработка, расширение товарной линейки, поиск своего уникального ДНК, но процесс пошел и шансы у магазина большие; ZEBRA HOME уже заявила о масштабировании проекта», – добавляет г-жа Кожевникова.

Кира и Рубен Канаян, в свою очередь, сообщают о высокой активности в России производителей из Беларуси и Армении. «Парадокс, но в ходе нашей программы «Российские товары в торговых центрах» собирается не российский, а белорусский ассортимент универмага одежды, – продолжают эксперты. – Кроме того, мы много лет сотрудничаем с одним из крупнейших холдингов в Армении – «Alex Holding», у которого кроме нескольких торговых центров есть сеть супермаркетов, пищевое и табачное производство, аптечная сеть, большое производство трикотажа и одежды, своя розничная сеть одежды «Alex». Товары их фабрик уже несколько лет поставляются в Россию, имеют успешный опыт продаж в российских магазинах, включая «Детский мир». В конце прошлого, 2021 года мы были в Ереване и обсуждали с владельцами производства и розницы возможность открытия магазинов на российском рынке. Посетили фабрики, изучили товары, розничные магазины, а в апреле «Alex» приехал в Москву для первых переговоров с торговыми центрами. В отличие от многих российских производителей, это арендатор полностью готовый и «упакованный», они могут закрыть площадь от 200 до 700 кв.м».

На то, чтобы заполнить же все вакантные ввиду ухода иностранных игроков площади, потребуется два года, прогнозирует Ольга Антонова. Уточняя, впрочем, что «если не будет особых потрясений». Ольга Кожевникова полагает, что попытки выхода рынок будет наблюдать в течение осени и зимы 2022-го, а вот реальные работающие кейсы, способные к масштабированию, увидит не раньше весны 2023-го.