Текст: Максим Барабаш
На 2022-й игроки возлагали большие надежды, и были готовы к развитию и восстановлению рынка торговой недвижимости и ритейла, однако в итоге в России прогнозируется рекордно низкий показатель ввода площадей, рассказывает Виктория Шахназарян, глава департамента коммерческой недвижимости группы компаний «Ташир». Февральские события резко изменили планы: около половины арендаторов, связанных с международным ритейлом, приостановили работу.
Конечно, участники рынка ждут новых форматов, продолжает г-жа Шахназарян, но обсуждение осложняется всё той же неопределенностью с иностранными операторами (магазины де-факто закрыты, но де-юре продолжают занимать площади в ТРЦ). Из-за сложностей с премьерами международных киносетей, перестали генерировать прежний трафик и кинотеатры. Формата, который сможет заменить кинотеатры, сейчас на рынке нет, как нет и ритейлеров, способных заместить ушедшие марки, считает Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group. Факторы последних пяти месяцев приводят к снижению ценности ТЦ для посетителей в целом, и, соответственно, трафика, соглашается эксперт. И если проблема с фэшн-брендами всё-таки может решаться за счет импортозамещения, параллельного импорта или выхода компаний из третьих стран, то сопоставимого с кинотеатрами трафикообразующего якоря, ориентированного на настолько широкий круг потребителей, просто нет. «Тема новых форматов вообще возникла ведь не от хорошей жизни, и о том, что инвесторы и девелоперы «ждут новых форматов» точно говорить нельзя — это в любом случае дополнительные затраты и дополнительные риски, резюмирует г-жа Шакола. — Скорее, игроки изучают варианты на случай вынужденной замены».
Собственников и управляющих торговых центров совсем не радуют любые «революции на рынке», «масштабные трансформации», «кардинальные изменения», поддерживают Кира и Рубен Канаян, «Kanayan Retail&Development Consulting». Тем более, внезапные, когда надо действовать быстро и принимать нестандартные решения. «Прибыль и стабильность сегодня, завтра и в перспективе — такой девиз больше всего подходит бизнесу торговых центров, — добавляют они. — Надо помнить, что более половины собственников коммерческой недвижимости в России (а возможно, и больше) считают, что их роль ограничивается созданием объекта, владением и базовым управлением, в процессе которого все идет достаточно ровно и предсказуемо. Любой новый бренд и особенно новый формат в качестве арендатора – это, естественно, неопределенность, риск. Сколько это нам принесет и когда окупится – вот самый первый и основной вопрос».
Пойдет новый формат или нет, сможет ли арендатор сам сделать продвижение или нужно будет помогать, сколько продержится новинка, и, самое главное, сколько денег в итоге придет в карман арендодателя – обо всем этом думает сейчас и всегда каждый собственник молла. Определенная доля игроков, которые постоянно ищут и хотят внедрять у себя самое актуальное, есть, но она весьма невелика, продолжают Кира и Рубен Канаян. И особенно небольшая доля – тех собственников, которые готовы действительно серьезно вкладываться во что-то новое (и вообще вкладываться) на этапе экономического спада, кризиса и в любые неблагоприятные периоды на рынке.
Арендодателям не «новые форматы» нужны – им нужны арендаторы, резюмируют в «Kanayan Retail&Development Consulting». В итоге любые выходящие на рынок концепции должны быть проверенными, хорошо упакованными, работающими и с гарантией. В идеале, чтобы заместить площади один к одному, без перепланировок, замен в структуре ассортимента и потерь в арендной плате. Если таких кандидатов в зоне видимости не наблюдается, то на авансцену выходит вторая категория: новинки, которые, конечно же, уже кто-то внедрил, их можно посмотреть, ознакомиться с показателями и убедиться, что они работают. И третья – опытные и креативные команды с готовой технологией, которые все сделают сами. В таком качестве могут выступать команды управленцев, консультантов, ритейлеров, а также ассоциации и организации со связями на отечественном рынке и рынках других стран.
На 2022-й игроки возлагали большие надежды, и были готовы к развитию и восстановлению рынка торговой недвижимости и ритейла, однако в итоге в России прогнозируется рекордно низкий показатель ввода площадей, рассказывает Виктория Шахназарян, глава департамента коммерческой недвижимости группы компаний «Ташир». Февральские события резко изменили планы: около половины арендаторов, связанных с международным ритейлом, приостановили работу.
Конечно, участники рынка ждут новых форматов, продолжает г-жа Шахназарян, но обсуждение осложняется всё той же неопределенностью с иностранными операторами (магазины де-факто закрыты, но де-юре продолжают занимать площади в ТРЦ). Из-за сложностей с премьерами международных киносетей, перестали генерировать прежний трафик и кинотеатры. Формата, который сможет заменить кинотеатры, сейчас на рынке нет, как нет и ритейлеров, способных заместить ушедшие марки, считает Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group. Факторы последних пяти месяцев приводят к снижению ценности ТЦ для посетителей в целом, и, соответственно, трафика, соглашается эксперт. И если проблема с фэшн-брендами всё-таки может решаться за счет импортозамещения, параллельного импорта или выхода компаний из третьих стран, то сопоставимого с кинотеатрами трафикообразующего якоря, ориентированного на настолько широкий круг потребителей, просто нет. «Тема новых форматов вообще возникла ведь не от хорошей жизни, и о том, что инвесторы и девелоперы «ждут новых форматов» точно говорить нельзя — это в любом случае дополнительные затраты и дополнительные риски, резюмирует г-жа Шакола. — Скорее, игроки изучают варианты на случай вынужденной замены».
Собственников и управляющих торговых центров совсем не радуют любые «революции на рынке», «масштабные трансформации», «кардинальные изменения», поддерживают Кира и Рубен Канаян, «Kanayan Retail&Development Consulting». Тем более, внезапные, когда надо действовать быстро и принимать нестандартные решения. «Прибыль и стабильность сегодня, завтра и в перспективе — такой девиз больше всего подходит бизнесу торговых центров, — добавляют они. — Надо помнить, что более половины собственников коммерческой недвижимости в России (а возможно, и больше) считают, что их роль ограничивается созданием объекта, владением и базовым управлением, в процессе которого все идет достаточно ровно и предсказуемо. Любой новый бренд и особенно новый формат в качестве арендатора – это, естественно, неопределенность, риск. Сколько это нам принесет и когда окупится – вот самый первый и основной вопрос».
Пойдет новый формат или нет, сможет ли арендатор сам сделать продвижение или нужно будет помогать, сколько продержится новинка, и, самое главное, сколько денег в итоге придет в карман арендодателя – обо всем этом думает сейчас и всегда каждый собственник молла. Определенная доля игроков, которые постоянно ищут и хотят внедрять у себя самое актуальное, есть, но она весьма невелика, продолжают Кира и Рубен Канаян. И особенно небольшая доля – тех собственников, которые готовы действительно серьезно вкладываться во что-то новое (и вообще вкладываться) на этапе экономического спада, кризиса и в любые неблагоприятные периоды на рынке.
Арендодателям не «новые форматы» нужны – им нужны арендаторы, резюмируют в «Kanayan Retail&Development Consulting». В итоге любые выходящие на рынок концепции должны быть проверенными, хорошо упакованными, работающими и с гарантией. В идеале, чтобы заместить площади один к одному, без перепланировок, замен в структуре ассортимента и потерь в арендной плате. Если таких кандидатов в зоне видимости не наблюдается, то на авансцену выходит вторая категория: новинки, которые, конечно же, уже кто-то внедрил, их можно посмотреть, ознакомиться с показателями и убедиться, что они работают. И третья – опытные и креативные команды с готовой технологией, которые все сделают сами. В таком качестве могут выступать команды управленцев, консультантов, ритейлеров, а также ассоциации и организации со связями на отечественном рынке и рынках других стран.
Прямая речь
Фёдор Вирин, партнёр Data Insight:
- Возможно, самый заметный новый фактор, который меняет сегодня формат ритейла – это уход с рынка большого числа международных брендов и их замещение новыми: азиатскими или российскими.
Вместо хорошо известных на рынке марок, которые десятилетиями вкладывались в рекламу, в магазинах появятся никому неизвестные бренды, которые не делали этих вложений, и, чаще всего, не собираются их не делать.Покупатель, который раньше выбирал по брендам, будет вынужден выстраивать модель потребительского поведения через какие-то другие критерии, которые ему (потребителю) еще предстоит собрать. Форматы будущего ритейла будут построены, с одной стороны, на демонстрации этих критериев, вместо демонстрации брендов (для чего предназначены полки магазинов), с другой – на возможности выбора и сравнения по этим критериям.
На сегодняшний день мы знаем три формата, которые хорошо работают в такой ситуации: экспертность продавца, консультирующего покупателя; онлайн-витрина с возможностью сравнения и выбора; онлайн-системы выбора в магазине с экспертами или нет, такие, как, например one retail. Поскольку ключевой задачей магазина в условиях отсутствия известных брендов (а также параллельного импорта и отсутствия официальных сервисных центров) станет работа с доверием покупателей, то мы увидим сейчас всевозможные системы гарантий, как, например, возможность
(длительного) тестирования перед покупкой, какие-то значительные бонусные системы (жадность побеждает страх) и пр.
Источник: CRE
Шах и матрица
Новые форматы – ответ не только и не столько на вызовы времени, но и на изменение культуры потребления, поддерживает Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership.
О том, что ритейл стал рынком впечатлений, заговорили несколько лет назад, предсказывая тогда, в частности, рост электронной коммерции. Однако теперь это еще и способ удержать внимание клиента собственно к объектам недвижимости, если кризис – с профессиональными марками. «И вопрос о том, что сейчас "приживется", действительно лежит в плоскости экономического планирования бизнеса: для развития любого формата нужен импульс (он есть), инвестор и понятная модель эффективности, – перечисляет она. – Над последним компонентом работать особенно сложно, но есть заинтересованность в новых идеях от крупных игроков: мы рассчитываем, что пионеры в области инвестиций в недвижимость начнут пробовать. У нас уже есть заказы от клиентов, заинтересованных в развитии инновационных форматов торговли и сервиса в своих ТЦ, требующих изменений. Многие из девелоперов готовы инвестировать в развитие таких площадок». О сохранении «осторожного оптимизма» говорят и в «Ташире», добавляя, что любые эксперименты с концепциями сейчас должны быть тщательно просчитаны и подготовлены.
Покупателю уже давно неинтересно просто рассматривать товар на стойках, ему интереснее демонстрация его возможностей, соглашается Ольга Кожевникова, руководитель консалтинговой группы Arenda-trk. Это касается и fashion — подбор «луков» и «капсул»; и мебели — интеграция товара в пространство; и техники — демонстрация возможностей и преимуществ. Движущей силой такого формата — digital store — являются именно цифровые возможности. Так, возможно, развивался бы российский рынок в «обычных» условиях, однако ситуация с уходом брендов, сложившаяся в 2022 году, вернула покупателя в точку поиска новых марок. Это и хорошо, и плохо, считает г-жа Кожевникова: с одной стороны, рынок вновь находится в поиске критической массы ритейла, формата масс-маркета; с другой – рынок объявил внушительную товарную вакансию, где могут появиться новые игроки. «Да, это вернет привычки на шаг назад, пока покупатель ознакомится с новыми брендами и товарами, - резюмирует она. – И сможет ли «эволюция» рынка охватить и новые бренды и новые форматы — покажет время».
Пока же самые заметные проекты из «цифры» и онлайна будут наблюдаться в выходе маркетплейсов и онлайн-магазинов в оффлайн. Мировые крупные онлайн-суперсторы, такие как EBAY или AMAZON давно применяют практику «физических» магазинов в США и Европе. В российской практике частыми гостями в оффлайне остаются, скорее, небольшие онлайн-магазины, которые формируются как начинающие ритейлеры: 12 STOREEZ, ARNY PRAHT и др. Но есть и крупные площадки — например в 2019 году на площади 1 000 кв.м. открылся аутлет Lamoda Маркет в ТРЦ «Атриум».
Магда Чихонь, партнер-основатель, генеральный директор бюро Blank Architects, также видит возможность для роста торговых центров в совмещении онлайна и офлайна в объектах. Разнообразие диджитал-форматов, нестандартный ритейл, dark stores в сочетании с шоурумами – все это позволяет моллу стать для покупателя незаменимым, убеждена она.
Ещё один тренд – сравнительно новый и сформирован внешними обстоятельствами: в условиях потери якорных арендаторов, которые на 90% были представлены зарубежными брендами, торговые центры неизбежно должны трансформироваться. В итоге эксперт видит в ситуации возможность для того, чтобы якорем стал сам молл – за счет синергии, арендаторов и развлечений. Пул арендаторов вообще должен восприниматься аудиторией как настолько близкий по ценностям, что она будет даже готова поддерживать его участников импульсными покупками в сложные времена.
Новые концепции, очевидно, потребуют перепланирования торговых галерей, прогнозирует г-жа Чихонь. Возможно, значительная часть ритейла выйдет в общественные пространства, сохранив за собой только корнеры. Для арендаторов это возможность, с одной стороны, снизить расходы на аренду. С другой – получить заветный прямой личный контакт с потребителем, окружив его заботой и вниманием с порога.
Прямая речь
Людмила Рева, коммерческий директор SRV:
- Рынок всё ещё находится в фазе адаптации к новой реальности: девелоперы стараются сохранить cash-flow, управляющие компании пытаются скомпенсировать негативное влияние на трафик и концепцию торговых объектов, вызванное приостановкой работы и уходом ключевых западных брендов. В этом поиске компенсаторных механизмов могут и должны родиться новые форматы, но необходимо время.
Да, потребление будет видоизменяться, это происходит уже сейчас. Pop-Up форматы, формат Shop in Shop, развитие универмагов, изменение форматов действующих ритейлеров, российские дизайнерские бренды – всё это, несомненно, мы увидим на рынке.
Источник: Kanayan Retail&Development Consulting
И стол, и дом
Гибкие форматы, социальные проекты, ритейл на стыке с логистикой, магазины впечатлений, магазины инноваций – популярно теперь будет все, что дает возможность и предоставляет услугу, а не только продает товар, резюмирует Ольга Антонова. Это и микрофабрики или кастомайзинг изделий уже существующих брендов, и дизайн-цеха от марок, и центры обучения, и развлечения, и школы, и университеты, и гибридные проекты (например, микс спа-салона и магазина косметики), и спортивно-оздоровительные площадки, и активити парки, и клубы по интересам. Недавно на базе центра госуслуг одного из торговых центров открылся, например, зал для регистрации брака. Площадки же для свадебных и любых других фотосессий в моллах предлагаются давно, однако теперь тренд может родиться заново, отмечают собеседники CRE. Какие-то объекты, например, “Авиапарк” в Москве, уже давно стали любимой локацией видеоблогеров, напоминает Алексей Завьялов, директор по международному развитию сети фиджитал-парков Hello Park. Огромные пространства открытых парковок моллы все чаще используют как концертные площадки и летние кинотеатры. Ещё одно хорошо забытое новое – гастрономические бутики: к «продуктовым антисанкциям» 2014-го добавился уход брендов и нехватка товаров в целом 2022-го.
Кира и Рубен Канаян, в свою очередь, напоминают, какие параметры вообще определяют формат: размер площади, ассортимент, технология – так вот, что-то из этого в «новом формате» обязательно должно быть новым. Например, в ритейле подобной концепцией может стать «дискаунтер-лотерея»: магазин, где все время есть что-то дешевое, неплохого качества, но товары постоянно меняются.
Или «магазин по отзывам потребителей»: в ассортименте товары по низким ценам от малоизвестных производителей, ограниченно представленные на рынке. При этом сам магазин не принимает на себя гарантию качества и никак не позиционирует товары; в торговом зале стоят терминалы; мнение о товаре можно оставить в мобильном приложении (конечно, только реальные зарегистрированные покупатели). Все дешево, а дальше сам решай: хочешь – бери, не хочешь – не бери, поясняют в «Kanayan Retail&Development Consulting». По запросам формируется и ассортимент новых товаров, их менеджеры специально ищут и заказывают у производителей.
В формате же «супермаркет» (и продуктовый, и непродовольственный) нынешняя ситуация пока не породила каких-то специфических трендов, полагают в компании. Продолжились и получили развитие тенденции прошлых лет, а день сегодняшний сказался, скорее, на активности и способности к развитию в одних пластах компаний, и слабости – в других. Сейчас ситуация с сетями в целом настораживает собственников торговых центров, добавляют Кира и Рубен Канаян Многие сети просят снижения ставки, затормозили развитие, не подтверждают участия в проектах, либо сразу отказываются. В то же время, возможна активизация малого и среднего бизнеса: в первую очередь, в той самой продуктовой рознице в форматах «специализированный магазин», «магазин у дома» (специализированные точки, мини-маркеты, магазины с производством – пекарни, кондитерские, кулинарии, фреш-бары, фермерские продукты).
А вот в нон-фуде активность возросла в продажах С2С, от частных продавцов и мелких предпринимателей – сразу к покупателю (например, одежда, автозапчасти). Причём, в небольших точках продажа часто идет вместе с услугой: продукты и общепит, запчасти и сервис. «Для небольших локальных ритейлеров, работающих на территории торгового центра, всегда было важно удачное соседство с крупным брендом, – соглашается Евгения Осипова, директор по продажам ADG group. – Сейчас, когда такие бренды один за другим покидают рынок, нас ждет рост популярности формата кластеров, где будут собраны товары и услуги одной или нескольких пересекающихся категорий. Например, в нашем «Месте встречи София» мы планируем формировать бьюти-кластер, где расположатся магазины парфюмерии и косметики, а также компактные бьюти-студии и услуги массажа».
Прямая речь
Кирилл Степанов, управляющий директор MALLTECH Lab:
- На наш взгляд, преждевременно делать прогнозы относительно успехов новых форматов в торговой недвижимости – на рынке сохраняется высокий уровень неопределенности. На данный момент остается слишком много «переменных», которые влияют на развитие. Всерьез прогнозировать вектор можно будет лишь тогда, когда появится понимание, в каком формате произойдет импортозамещение и будет налажен параллельный импорт. Не менее важным фактором является логистика: сейчас старые цепочки разрушены, и необходимо время для формирования новых.
Источник: Hello Park Такие впечатлительные
«Неопробованные» концепции остаются и в сегменте развлечений, указывает Александра Шакола. При наличии вместительной плоскостной парковки ее часть действительно можно отдать под аттракционы или ярмарки: примеры таких активностей давно есть в региональных ТРЦ, что позволяет объектам оставаться интересными для широкой аудитории на протяжении долгого времени.
Рынок очень активно ищет новые развлекательные форматы для моллов, соглашается Алексей Завьялов: это видно и по общению в нишевых чатах, и по участию в отраслевых выставках, да и просто по количеству заявок на открытие, например, иммерсивных парков в ТРЦ, которые поступают последние несколько месяцев. Формат иммерсивных парков и интерактивных инсталляций становится всё более популярным, продолжает эксперт: выставка “Океан Юрского Периода” на ВДНХ продолжает собирать полные залы, несмотря на то, что работает уже несколько лет; «Союзмультфильм» собирается открывать уже третий мультимедийный парк; во многих городах появляются интерактивные парки «Россия – моя история» и т.д. «Мы сами открыли уже более двадцати фиджитал-парков в России, в ближайшие месяцы появятся ещё два, а несколько проектов сейчас на стадии подписания», – сообщает г-н Завьялов. – На коне вообще – любые мультифункциональные иммерсивные пространства, когда одно и то же помещение за счёт установленной техники можно использовать под разные нужды. Одно и то же пространство будет меняться до неузнаваемости за счёт изменения контента».
Вместо всё тех же кинотеатров могут появляться иммерсивные проекты, в которых можно устраивать интерактивные дискотеки, планетарии, кинопоказы, модные дефиле с добавлением шоурумов, интерактивные выставки и иммерсивные спектакли. Привычные форматы развлечений за счёт фиджитал-технологий получают вторую жизнь и WOW-эффекты: например, боулинг с проекционными дорожками или привычный автодром/картинг, который превращается в полноценную компьютерную игру с участием клиента. Эти же пространства, сменив контент за пять минут, можно превратить в арт-экспозицию с эффектами полного погружения, уточняет Алексей Завьялов. Светлое будущее – и у микса иммерсивных пространств и фудхоллов.
Прямая речь
Стивен Ньюман, партнер Q1 Group:
- Чтобы привлечь покупателя в ТЦ в условиях спада доходов, необходимо обеспечить в объекте ценность в виде впечатлений. Для этого в уже привычные концепции стоит добавить «изюминку»: это могут быть развлечения для семьи, кафе или кофейни, дополнительные индивидуальные сервисы по кастомизации товара. Так офлайн-ритейл получит преимущество перед онлайном.
Сейчас освобождаются большие площади, которые необходимо заполнять, а на выход турецких, азиатских или российских брендов требуется время. В этих условиях многие торговые центры обратились к понятному формату ярмарок и маркетов дизайнеров. Для оживления интерьера в условиях большого количества закрытых магазинов ТЦ могут организовать в общих зонах фестивальные корнеры с pop-up конструкциями. Однако мера является временной, и может сработать в течение 1-2 сезонов, но не на постоянной основе. В дальнейшем занять свободную нишу могут универмаги и шоурумы fashion-сегмента. Товары привычных брендов, ввезенные с помощью параллельного импорта, могут размещаться в виде корнеров. Ключевое, с чем придется поработать с точки зрения интерьеров и строительства, это глубина помещений: важно организовать пространство так, чтобы вся его площадь была востребованной и привлекала посетителей.
Также интересно следить за тем, как крупные торговые марки организуют магазины под зонтичным брендом: например, «Магнит», запустивший сеть хозяйственных магазинов в дополнение к продуктовым, аптеке и косметике. Возможно, ритейлеры бытовой техники и товаров для дома также сейчас будут расширять ассортимент, чтобы заместить уходящую IKEA – и таким образом мы сможем увидеть в торговых центрах шоурумы мебели и текстиля.
Источник: CRE Ваше здоровье
Профессиональные участники рынка торговой недвижимости «по-разному» относятся к новым форматам, соглашается с коллегами Павел Люлин, руководитель экспертного комитета СТЦ. РБК. Многие – с большим скептицизмом, поскольку зачастую такие «новые форматы» платят хуже, требуют инвестиций, а ставить эксперимент на своём объекте мечтают далеко не все. Однако необходимость трансформации нарастает все больше, вынуждая экспериментировать, да и площади высвобождаются или становятся менее доходными, добавляет г-н Люлин.
Уже сейчас в России реализовано множество концепций, в основе которых лежит зарубежный опыт некогда новых для рынка форматов, делится Виктория Шахназарян. Тем не менее, несколько сфер остаются редкими. Например, проекты, полностью ориентированные на людей, ведущих здоровый образ жизни. Экологичные материалы и продуманная концепция, которая бы включала спортивные клубы, рестораны с правильным питанием и специализированные магазины могли бы стать чем-то новым среди однотипных торговых проектов, уверена г-жа Шахназарян.
Александра Чиркаева, директор по аренде и развитию коммерческой недвижимости ГК "Пионер", называет «сильным мировым трендом» wellness. McKinsey оценивает будущее рынка в 1,5 трлн долларов, и потребительский интерес к сегменту растет во многих странах, включая Германию, Бразилию, Японию, Великобританию и США. В понимании современных клиентов wellness включает в себя заботу о внешности, спорт, фокус на здоровье, в том числе, ментальном, и благополучие в широком смысле.
В разных странах приоритеты у разных форматов: в Японии – у услуг красоты, в Германии – у фитнеса, в Китае и США – у нутрицитологии. В России есть интерес к фитнес-индустрии и ее форматам: инновационным сухим фитнесам, EcoDigital – фитнесу без персонала, коллаборациям спортивных студий и модных брендов, например тренировкам Reboot на Усачевском и Центральном рынках, перечисляет Александра Чиркаева. Активно осваивают международные рынки и услуги в сфере красоты, такие как FaceOnly, FaceFit, FacePro. Beauty-студии, в основе философии которых – здоровый подход без медицинского вмешательства и «уколов красоты», стали чаще открываться в жилых комплексах, бизнес- и торговых центрах.
Тренд на «здоровый город» и новые форматы well-being становятся всё более популярными, поддерживает Евгения Осипова. Интересные интегрированные концепции появляются уже сейчас, соглашается эксперт с коллегами: фитнес-студии в жилых домах, массажные кабинеты на территории студий и т.д. Так, в районных центрах «Место встречи» динамично развиваются студии DDX Fitness, которые два года назад вышли на рынок в сегменте доступного фитнеса с бизнес-моделью luxury low cost. «В секторе развлечений, досуга и спорта – увы-увы, торговым центрам нельзя надеяться на крупных арендаторов, – парируют Кира и Рубен Канаян. – И, что самое печальное – на хороший доход от этого сегмента тоже, по крайней мере, в ближайшей перспективе. Здесь играют роль постпандемические тенденции, а также большие инвестиции, которые требуются для открытия нового объекта. Многие инвесторы сейчас воздерживаются от таких проектов, выбирая более простые, насущные и гарантированные».
Золотым временем для коммерческих спортивных услуг, например, были 2015-2019 годы, а сейчас у крупных арендаторов довольно много проблем, поясняют Кира и Рубен Канаян. В пандемию фитнес-клубам более-менее удавалось поддерживать к себе интерес, и спрос в прошлом году начал возвращаться, но весной нынешнего года индустрии коммерческого спорта и фитнеса был нанесен новый удар. Есть вероятность, что в ближайшие несколько лет будут выигрывать государственные объекты, прогнозируют эксперты. При всех их недостатках для коммерческих клиентов – низкая клиентоориентированность, несуразные и странные планировки, отсутствие парковки – они обладают качественной спортивной инфраструктурой плюс большой поддержкой и пропагандой спорта от государства.
В итоге для коммерческих спортивных услуг идет массовый ценовой демпинг со стороны государственных объектов и объектов ГЧП. Хорошие кадры – важный фактор для коммерческих спортивных и фитнес-услуг – тоже потихоньку потекли туда, где гарантированно платят зарплату, и нет зависимости от спроса и дохода клиентов. «Значит ли это, что развлечения, спорт, активности будут вымываться и исчезать из торговых центров? – размышляют Кира и Рубен Канаян. – Грамотные собственники и управляющие знают: уберешь совсем – потеряешь трафик, начнут плакать другие арендаторы, снизится общий доход. Поэтому при дефиците арендаторов можно самим организовать что-то простое (не особенно затратное) и обязательно общедоступное. Например, зона тренажеров торгового центра, где люди занимаются сами. Есть и отечественный, и зарубежный опыт организации зон уличных тренажеров, где доступ бесплатный или за символическую цену. Внутри здания цена посещения будет выше, это нормально. Доход будет компенсироваться за счет хорошего функционирования всех остальных арендных площадей, а также за счет общепита, сопутствующих товаров и услуг».
Прямая речь
Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management:
- Инвесторы и девелоперы ничего не имеют против «старых форматов» и для них не является принципиально важным появление «новых форматов». Для них критично важно восстановление денежного потока, поэтому разговор о «новых форматах» и их важности, в первую очередь, связаны с просадкой по старым. Вообще, складывается ощущение, что сам потребитель после пандемии еще не успел насладиться возвратом «старых форматов», поэтому для него также в первую очередь важно восстановление привычной обстановки, и только потом станет актуально появление чего-то нового.
На появление концепций будут влиять два фактора. Во-первых, платежеспособность населения. Потенциально спрос на новые форматы может быть, но он должен быть платежеспособен. Во-вторых, восстановление логистики, которая сможет обеспечить бесперебойность работы новых игроков.
Однако уже сейчас есть понимание того, что даже в привычных форматах появляются новые участники рынка. Если же мы говорим о чем-то новом, то здесь рынок определенно будут формировать новые участники. Но многое будет зависеть от того, насколько большую долю арендных площадей будут занимать эти компании, и какой денежный поток генерировать. Плюс, дополнительное влияние может быть достигнуто за счет того, что для многих они станут потенциальной «палочкой- выручалочкой», а это будет добавлять им значимости.
Источник: Kanayan Retail&Development Consulting Куплю дешево
Так к каким же форматам стоит присмотреться игрокам прямо сейчас – возможно, и не самым новым, но точно актуальным?
Во-первых, к зонам «все про еду» (продажа и общепит), но с акцентом не на впечатления и деликатесы, а на массовость, рекомендуют Кира и Рубен Канаян.
Затем – комбинированный формат «товар и услуга в одной точке»: может сочетаться с индивидуальным обслуживанием и кастомизацией, то есть заказ под клиента.
Далее – в ряде торговых центров возможна замена формата «супермаркет» на «составной магнит» (фреш-маркет, специализированная зона, универмаг open-space). О таких форматах снова надо задуматься, во-первых, ради стабильности и перспективы, убеждены эксперты. Зависимость от сетей будет возрастать, а торговые центры – все время пребывать в страхе: как поступят арендаторы, уйдут ли, свернут деятельность в регионе, либо просто перейдут в другой торговый центр. Кроме того, специализированные мелкие магазины могут представить интересный ассортимент, отличающийся от предложения сетей.
Покупатели сейчас вообще больше всего ждут низких цен, резюмируют в «Kanayan Retail&Development Consulting». С Запада товаров будет меньше, значит, придут отечественные, азиатские или турецкие – таково мнение обывателя. Однако по поводу отечественных товаров у потребителей стойко держится мнение, что они-то точно должны быть дешевле, чем импортные.
Во-первых, такая иллюзия возникает из-за того, что «производитель рядом, везти не надо, все свое». Во-вторых, в основной массе товаров народного потребления российские товары присутствуют в сегментах «средний» и «средний минус» – от туалетной бумаги и вареной колбасы до автомобилей. Исключение составляют лишь отдельные производители и бренды в сегментах «средний плюс». «Первая цена, народная марка или СТМ на полках продуктовых магазинов – в подавляющем большинстве отечественного производства, – напоминают эксперты – . «Дешмань» на нижней полке стеллажа – тоже. Это в продуктах, в косметике и бытовой химии, в аптеке. В промтоварах – Азия. Ну а товары из Азии в основном позиционировались в сегментах «средний-средний минус» (Китай, Индия, Вьетнам, Бангладеш), Турция – не выше среднего, иногда «средний плюс», Средняя Азия – конкретный «средний минус». И не стоит забывать, что именно таким товаром были наполнены вещевые рынки в 90-е и начале 2000-х годов, и оставшиеся сегодняшние рынки – территории низких цен. К этому люди привыкли, и дальше от товаров этих стран-производителей – такие же ожидания. Попробуй, объясни покупателям про логистические цепочки, издержки, импортные компоненты и ингредиенты, упаковку, эффективность бизнеса транснациональных корпораций – не поймут-с. Как не понимают сейчас, почему цены в супермаркетах в марте подняли, доллар упал, а цены обратно не опустили».
В общем, ожидания покупателей просты – «все то же самое, только дешевле – и точка». В условиях снижения покупательной способности населения, ожидаемого роста безработицы, крайне пессимистичного индекса потребительской уверенности и, наконец, роста предпочтений к сбережениям в большей степени, чем к тратам, в краткосрочной перспективе (1-2 года) дискаунтеры во всех форматах получат дополнительный спрос на свою продукцию. Дополнительный спрос уже фиксируется и в сегменте секонд-хенд; вероятно, его объемы значительно вырастут во всех товарных сегментах, в том числе, дорогостоящих товарах, прогнозирует Иван Артёмов, директор, руководитель направления ритейл консалтинга CORE.XP.
На фоне снижения реально располагаемых доходов населения, «жить и выживать» будут любые форматы низкой ценовой категории, соглашается Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management. Всё большее распространение получат и проекты sharing economy, добавляет Иван Артемов: особенно, в части временного пользования/краткосрочной аренды товаров, которые нужны лишь изредка (товары для ремонта, туризм, спорттовары и т.д). «В условиях падения реальных доходов, люди переключились в режим экономии и те сервисы, магазины, форматы, которые будут отвечать этим запросам, и будут успешны, – констатирует Павел Люлин. – Хорошо забытые старые, но раскрывающиеся по-новому магазины реселлинга, такие как Second Friend, магазины аренды техники и пр».
Прямая речь
Александр Митюков, президент Межрегиональной ассоциации курьерских служб:
- Торговые центры остаются центрами притяжения для людей - фудкорты и часть магазинов работают. Да, мы наблюдаем снижение покупательской активности в апреле-мае, но говорить о том, что ТЦ опустели, не стоит. Есть идея сдачи пустующих площадей в ТЦ для логистических компаний под склады, дарксторы. Но в сегодняшних условиях – отсутствия дефицита складских площадей даже в крупных городах – это не станет трендом, скорее исключениями.
Источник: "Вкусно - и точка" Другие времена, другие имена
Экономико-политическая обстановка в стране, доходы населения, уровень инфляции – всё это продолжит влиять на рынок, соглашается Елена Соловьева, директор по организации управления Lynks Property Management, Россия и СНГ. Пока торговый сегмент выдерживает, но уже сейчас проходит мощную трансформацию. Меняется экономика как моллов, так и ритейлеров, появляются новые каналы поставок товаров – по словам г-жи Соловьевой, говорить о том, что есть какие-то новые, адаптированные рабочие форматы, пока рано. «Российский рынок в начале пути, а похожих кейсов в мире пока нет, – добавляет она. – С одной стороны — это совершенно беспрецедентная по своим масштабам «политическая изоляция», а с другой – наличие огромного географического и экономического потенциала делают страну уникальной. Сейчас уже очевидно одно – мы точно не откатимся обратно в 90-е годы, в формат «черкизовского рынка».
Ольга Антонова, в свою очередь, приводит успешные примеры некоторых рынков, которые развивались в непростых реалиях во многом за счет идей местного бизнеса (Таиланд и пр). В итоге в краткосрочной перспективе наиболее вероятным видится сценарий, когда часть высвобождающихся площадей в ТЦ (те наиболее ликвидные помещения, которые пока заняты международными брендами), всё-таки может быть занята крупными федеральными игроками, решившими проблемы поставок, полагает Иван Артёмов. По части площадей (которая будет высвобождаться якорными операторами с целью сокращения занимаемой площади и оптимизации расходов) можно ожидать реализацию сценария субаренды части помещения операторами, реализующими комплиментарную к основному якорю продукцию. Например, товары для дома/мебель + бытовая техника, спорттовары + фитнес/спортивные студии и т.д. Значительным плюсом является наличие отделки в помещениях, теоретически более комфортные условия аренды, возможная синергия якоря и субарендатора, перечисляет г-н Артемов. «Девелоперы, инвесторы и УК сейчас ждут любые форматы готовые к открытию и развитию, – констатирует Александра Бартель, директор по маркетингу торговой недвижимости Central Properties. – И вопрос не в новизне, а в соответствии игроков коммерческим условиям. В торговой недвижимости, пожалуй, перспективным направлением является развитие российских брендов, однако на это потребуется время. Ну и очень многие стартапы и новые игроки не учитывают специфику рынка и начинают бизнес, изначально не закладывая сезонность, риски и прочие факторы».
Влияние любых новых форматов пока преувеличено, хотя это, безусловно, драйвер, и в некотором роде – надежды рынка торговой недвижимости на трансформацию, поддерживает Павел Люлин. Однако период неопределенности, когда бизнес будет очень осторожно делать любые инвестиции в развитие, продлится как минимум до осени, прогнозирует Виктория Шахназарян.
CRE Retail, июль 2022 г.
