В ожидании развлечений

В 1994 году «Некоммерческий Фонд детского парка чудес» под руководством Зураба Церетели выиграл тендер на строительство детского парка развлечений в Нижних Мневниках. Под будущий Диснейленд он получил в бессрочное целевое пользование 300 га земли. За эти годы на месте «Парка чудес» появились лишь торговый дом, «Строительная артель», автостоянка и свалка, которые обнаружил Росприроднадзор, когда в конце 2005 года проводил проверку территории. И в прошлом году, как сообщали СМИ, столичной прокуратурой было заведено три уголовных дела против фонда.
Объявленные в настоящее время проекты имеют больше шансов на реализацию.
Сегодня в Подмосковье заявлен ряд проектов, претендующих на статус развлекательного парка, в частности: «Сафари­парк» в Дмитровском районе, «Парклэнд» в Раменском районе, «Аэротрополис» в Домодедовском и часть проекта «Рузской Швейцарии» в Рузском районе.

Новый формат
На данный момент на рынке недвижимости эксперты отмечают возросший интерес к развлекательному сегменту. «Этот интерес, с одной стороны, связан с возросшим спросом москвичей на развлечения, с другой стороны, возрастающая конкуренция в других сегментах рынка коммерческой недвижимости стимулирует на поиски новых инвестиционных идей», – комментирует Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International.
Такой новой инвестиционной идеей стал формат развлекательного парка. Западных аналогов подобных проектов достаточно. Самый известный – Диснейленд. Примеры классических развлекательных парков – парк «Порт Авентура» под Барселоной, второй по величине парк аттракционов в Европе после парижского Диснейленда (был построен британской компанией Tussauds Group в 1997 году, в 1999 году был продан Universal). Парк развлечений в городе Блэкпул (Blackpool Pleasure Beach) в прошлом году привлек в 2005 году почти шесть миллионов человек и занял первое место в списке самых интересных мест в Великобритании, ежегодно составляемом Ассоциацией достопримечательностей (Association of Leading Visitor Attractions). «На Западе под парком развлечений обычно понимают аттракционы. В России же аттракционы на втором плане, на первом – спортивные сооружения и тематические игровые зоны», – отмечает Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ Финансовый попечитель».
В Москве и области современных развлекательных парков нет. Недавно построенные современные комплексы не являются в полной мере развлекательными, все они на чем­то специализируются. Так, «Волен» и «Сорочаны» – это спортивные курорты, «Ле Меридиен Москоу Кантри Клаб» – гостиничный комплекс со спортивной инфраструктурой и единственным полноценным полем для гольфа. подобным объектам можно также отнести спа­курорты, например Arthurs Spa Hotel, также предлагающие определенный набор развлекательных услуг.
«Основное же отличие развлекательных парков от развлекательных центров – масштабность подобных проектов», – говорит Михаил Гец, вице­президент по стратегическому развитию компании Blackwood. Чем разнообразнее перечень развлечений, которые предлагает развлекательный центр, тем большей популярностью он будет пользоваться у населения. Действует принцип синергии, когда несколько видов развлечений, рассчитанных на разную аудиторию, объединены в одном проекте и сообща повышают его успешность. «В многофункциональной развлекательной зоне очень важно подобрать сочетание развлечений так, чтобы они не соперничали друг с другом, а создавали удачный сбалансированный микс, – говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа Управляющей компании «Масштаб». – Специализированный развлекательный проект направлен на узкую аудиторию, и чтобы быть востребованным, он должен быть или профессиональным, или элитарным, например гольф­клуб. Если же проект рассчитан на массовую аудиторию, то он должен предоставлять много разноформатных развлечений».
Площадь развлекательных парков сильно варьируется в зависимости от тематики. Юлия Никуличева, заместитель директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL), считает оптимальной площадь 100–400 га. Открытая площадка парка, по словам Романа Рыжкова, должна рассчитываться исходя минимум из 10 кв. м на одного посетителя. Если девелопер планирует посещаемость в 10 тыс. человек в день, то открытая часть парка должна занимать не менее 10 га.
Целевая аудитория также определяется спецификой парка: детский, спортивный, курортный и т. д. Оптимальным с точки зрения минимизации рисков, по мнению Михаила Геца, считается парк для семейного отдыха. На детскую аудиторию ориентированы многие парки, отмечает Юлия Никуличева. «На Западе существуют специальные маркетинговые программы на время школьных каникул, специальные пакеты при посещении парка в рабочие дни, – продолжает она. – В Канаде есть огромный развлекательный парк Эдмонтон, куда часто приезжают даже жители США. У авиакомпаний существует специальное предложение по посещению этого парка в выходные».
Опрошенные CRE эксперты единодушно предрекают финансовый успех таким проектам, как развлекательные парки, хотя и с некоторыми оговорками. «Судя по успеху таких проектов, как «Волен», «Сорочаны» и др., подобные комплексы будут пользоваться огромным успехом», – полагает Михаил Гец. Наталья Чукаева также считает, что экономическая эффективность подобных проектов достаточно высока, за исключением тех случаев, когда при их реализации применяются слишком дорогостоящие технологические решения. Как пример – расположенный в торговом центре Дубая горнолыжный спуск. «Конечно же, об окупаемости этой идеи речи не идет. Это дорогостоящее решение было принято с целью капитализации земель вокруг всего проекта», – комментирует она.
По мнению Андрея Бушина, директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «МИЭЛЬ­Недвижимость», экономическую эффективность оценить сейчас пока сложно. Наталья Чукаева считает срок окупаемости 8–10 лет средним для подобных проектов, если не использовать высокотехнологичные дорогие решения. Юлия Никуличева отмечает, что подобные проекты на Западе окупаются довольно долго – от 10 лет и более.
Анализируя анонсированные проекты, приходится признать, что даже среди этих немногочисленных объектов не так много действительно уникальных. Из проекта в проект кочуют гольф и мини­гольф, теннисные корты, катки, вело­ и мототрассы, боулинг, кинотеатр и т. п. Можно выделить «Сафари­парк» в Дмитровском районе, обладающий по­настоящему уникальным для нашей страны и климата предложением – парком дикой природы.

Сафари­парк
Под «Сафари­парк» отведено 750 га. Девелопер проекта – компания ООО «Сафари Парк­Подосинки», созданная специально для реализации данного проекта. Вся земля – в долгосрочной аренде с правом выкупа.
Идея принадлежит генеральному директору компании Ивану Чарышкину. Изначально планировалось сотрудничество с китайскими инвесторами, велись переговоры, которые ничем не завершились. За последние годы выросло благосостояние российских граждан, появилось большое количество состоятельных фирм, заинтересованных в корпоративном отдыхе, проведении конференций, тренингов за городом, и идея г­на Чарышкина обрела реальные очертания. Так сформировались две части концепции развлекательного парка: гостинично­туристический комплекс и тематический парк аттракционов. Третьей составляющей проекта стала его «изюминка» – сафари­парк. Именно он, по мысли разработчиков, с обеспечит успех всему комплексу. Аналоги за границей есть. «На Западе сафари­парк совмещают с тематическим парком аттракционов», – говорит Евгений Квасов, официальный представитель компании ООО «Сафари Парк – Подосинки».
Поскольку парки развлечений – новый для России формат, консультантов, архитекторов и т. д. здесь практически нет. Для «Сафари­парка» российская компания «Классик­Проект» под руководством профессора, академика Международной академии информации Андрея Карпова разработала генплан, общую концепцию и концепцию гостинично­туристического комплекса. Собственно сафари­парком и парком аттракционов занимаются ведущие западные специалисты.
Проект парка дикой природы разрабатывали германские специалисты под руковод­ством Михаэля Бёера, профессора, доктора ветеринарных наук (кафедры зообиологии и зоомедицины Ветеринарного университета г. Ганновера, Германия). Он же будет заниматься реализацией и сопровождением сафари­парка. «В Европе на сегодняшний день это, пожалуй, один из немногих специалистов, который занимался созданием сафари­парков с начала разработки проекта и до стадии его успешного функционирования», – говорит Евгений Квасов.
Площадь парка дикой природы составит 450 га. На этой территории разместятся животные 6 тематических зон: Европы, Азии, Африки, Южной Америки, Австралии, Приматы. Основная идея парка – максимально приблизить его к естественной дикой природе. Поэтому все ограждения и системы безопасности будут скрыты за земляными возвышениями, в чащах, с помощью вьющихся растений, корней, кустарников, деревьев, скал, естественного вида деревянных покрытий и рвов.
Перед посещением можно будет выбрать способ передвижения по парку: легковой автомобиль, автобус, джип или же пешком. Трассы, пешеходные дорожки и лыжни будут проложены таким образом, чтобы животные всегда имели достаточно времени для бег­ства.
Теплолюбивых животных на зиму будут переводить в отапливаемые помещения, обогреваемая зона зимовки экзотических видов составит 9 тыс. кв. м.
У парка аттракционов еще нет утвержденной концепции. Первый предварительный оценочный проект парка аттракционов сделала итальянская фирма SBF­VISA Group, один из крупнейших в Италии производителей аттракционов. Она принимала участие в создании Луна­парков в Италии, России, странах СНГ. Архитектурный проект тоже сделали итальянцы, тесно сотрудничающие с SBF – ART PROJECT srl. Площадь тематического парка аттракционов (ТПА) составляет 10 га, еще 12 га отведено под свободную зону развития. Итальянские архитекторы разработали для ТПА определенную тему, которая прослеживается во всем парке аттракционов, соединяя разные зоны в одно целое. Один из вариантов предварительного проекта – путешествие и приключения пиратов будущего под рабочим названием «V ЭРА».
Парк аттракционов разбит на три зоны: детскую, семейную и подростковую (экстремальную). Всего будет 22 аттракциона, многофункциональный театр на 570 мест, лабиринт, поле для мини­гольфа, танцующие фонтаны, лазерное шоу на водном экране.
Сезонность – крайне актуальная составляющая любого парка аттракционов. Короткое подмосковное лето оставляет на развлечения на открытом воздухе всего несколько месяцев. В «Сафари Парк – Подосинки» планируют организовать работу некоторой части аттракционов круглогодично. «В предварительном проекте тематического парка аттракционов мы сделали симбиоз outdoor (открытых) и indoor (закрытых) зон расположения аттракционов, – рассказывает Евгений Квасов. – Это позволит эксплуатировать парк круглый год и повысит экономическую эффективность проекта».
Предполагается, что поставщиков аттракционов будет несколько. Помимо SBF­ISA Group, еще одна рассматриваемая компания – Zamperla, которая входит в пятерку крупнейших поставщиков аттракционов в мире. В частности, она сотрудничает с Walt Disney Co., сотрудничала с компанией Дональда Трампа по поставке аттракционов для Центрального парка в Нью­Йорке, создатель открытых и закрытых тематических парков аттракционов в Северной и Южной Америке, Европе, Азии, Южной Африке и т. д. Также, возможно, будет и российский поставщик аттракционов – компания «Мир». С 1988 года этой фирмой было построено более 170 крупных аттракционов по всему миру.
Третья составляющая проекта «Сафари­парка» – Гостинично­туристический комплекс (ГТК). На территории 150 га будет построен отель класса 4* на 2 тыс. мест с автостоянкой, вертолетной площадкой и аэродромом малой авиации. Гостиничный комплекс будет поделен на тематические части: Европа, Америка, Африка и т. д. Тематическая линия будет развита в номерах и коттеджах. Часть их будет построена на возвышении с видом на «Сафари­парк» и оформлена в стиле бунгало и африканских хижин. Стандартный номерной фонд (2­, 3­местные номера) составит не менее 60%. Цена на размещение в стандартном 2­местном номере площадью до 25 кв. м – не менее 60 евро на человека, в номере класса люкс – от 100 евро в день.
В планах «Сафари Парк – Подосинки» – сделать ГТК центром конгрессного туризма в Подмосковье, поэтому спроектирован большой многофункциональный конгресс­центр с залом­трансформером на 1200 мест и амфитеатром на 200 мест. Также здесь будет построен круглогодичный спортивно­оздоровительный комплекс с бассейнами, фитнес­центром, теннисными кортами, полями для мини­гольфа и футбола, трассами для квадроциклов и велосипедов и т. д.
Полюбоваться на диких животных можно будет уже в мае 2008 года, к осени планируется открыть парк аттракционов. Гостинично­туристический комплекс начнет работать весной 2009 года. Сейчас ведутся работы по строительству объектов общей инфраструктуры, прокладке коммуникаций и т. д.
Ожидаемая инвестиционная эффективность находится на уровне столичных бизнес­центров. Планируется, что срок окупаемости комплекса в целом составит порядка 5 лет.
Общий объем инвестиций на строительство первой очереди «Сафари­парка», в которую входят парк дикой природы, тематический парк аттракционов и ГТК, составит ориентировочно 170 млн. евро.
По мнению экспертов, подобный проект вполне может окупиться достаточно быстро, поскольку конкуренции ему пока нет. Предполагается, что посещать «Сафари­парк» будет около 2 млн. человек в год. Итальянские производители аттракционов определяют посещаемость следующим образом: считают население в радиусе 100 км от парка аттракционов и берут 10% – это гарантированный поток посетителей. В 100­километровую зону вокруг будущего «Сафари­парка» входит Москва, по официальным данным, это порядка 9 млн. человек, по неофициальным – 14 млн. Население Московской области составляет более 7 млн. Только через город Дмитров, рядом с которым расположен комплекс, за лето проезжает 600–700 тыс. человек. 10% населения столицы и области составит более полутора миллионов человек. Итальянская компания именно на этом уровне оценивала посещаемость парка аттракционов.
Также у «Сафари Парка – Подосинки» заключен договор о сотрудничестве с Российским союзом туриндустрии (РСТ), который будет содействовать включению развлекательного парка во внутренние туристические туры компаний, входящих в этот союз (например, «Золотое кольцо»). На повышение уровня посещаемости будет также работать и организация круглогодичного посещения парка развлечений.

«Парклэнд», «Рузская Швейцария», «Аэротрополис» и другие
Самым масштабным обещает стать проект ГК «Белая Дача» – «Парклэнд» площадью 5 тыс. га в Раменском районе Московской области. Изначально объявлялось, что важной частью проекта станут игровые зоны, казино. Партнером «Белой Дачи» была заявлена южноафриканская компания Sun International. «В декабре 2006 года в российское законодательство были внесены изменения относительно игорного бизнеса. В связи с этим компания Sun International приостановила инвестирование в этот проект, т. к. необходимым атрибутом развлекательных центров и курортов, которыми владеет Sun International, являются казино, – рассказывает о перипетиях проекта Виктор Семенов, председатель совета директоров ГК «Белая Дача». – И в настоящий момент компания продолжает работать над проектом «Парклэнд». Сегодня прорабатывается вариант проекта развлекательного парка без казино. Идея проекта остается неизменной – мы должны создать экологически чистый, удобный для жизни город­парк. Мы хотим сделать так, чтобы 5 тыс. га земли, которые принадлежат ГК «Белая Дача» в Раменском районе, и леса, которые окружают этот регион, были образцом условий проживания человека в XXI веке». Ориентировочные сроки реализации проекта – 8–10 лет.
Развлекательная часть «Парклэнда» будет рассчитана на жителей Москвы и Подмосковья, а также на гостей из других регионов России и стран СНГ, т. к. парк находится в 12 км от международного аэропорта «Домодедово».

По проекту «Мега»
В ноябре 2007 года планируется открытие торгово­развлекательного комплекса «Мега – Белая Дача» (фаза 2), который станет одним из крупнейших в Европе. По оценкам Виктора Семенова, он займет первое место в мире по посещаемости – мы ожидаем, что через год после полного открытия «Мега – Белая Дача» выйдет на уровень 60 млн. посетителей в год.
Проект рассчитан на массового потребителя. Развлечения и торговля будут дополнять друг друга. Помимо размеров комплекс будет отличаться от других торгово­развлекательных комплексов такими опциями, как 12 кинозалов, площадка для игры в боулинг, хоккейная ледовая площадка. Рядом с «Мега – Белая Дача» откроется первый в России Садовый центр «Белая Дача», в котором будет представлен не только садовый инвентарь и многообразие растений, но еще и животный мир. Внутри садового центра расположатся 165 аквариумов с разнообразными рыбками и кафе с блюдами из цветов.
«Изюминкой проекта» станет 250­метровый прозрачный мост с торговыми галереями, который соединит две части «Мега – Белая Дача».
С точки зрения менеджмента этот проект не будет отличаться от других магазинов «Мега», и управлять комплексом будет шведская компания IКЕА. Ориентировочные сроки окупаемости – от 8 лет.

«Рузская Швейцария»
В свете недавних событий относительно скандалов вокруг компании «Вашъ Финансовый Попечитель», глава которой Василий Бойко был арестован, перспективы реализации программы «Рузская Швейцария» выглядят туманными. Но, как заверяют руководители «ВФП», утвержденные объекты будут строиться, а проблемные земли, из­за которых заведены дела, в зону девелопмента не входят.
Развлекательный парк в «Рузской Швейцарии» состоит из нескольких частей и фактически разбросан по огромной территории около 40 тыс. га. Так, «Сафари­парк» займет около 200 га; горнолыжный парк «Паново» рассчитан на 26 спусков. А конный парк будет включать в себя арену на 400 мест на большой арене, малую арену, поле для выездки в несколько гектаров. Кроме того, еще по 1 га займут два яхт­клуба. «Мы специально сделали проект таким, чтобы он был посещаем круглый год, исключили такой фактор, как сезонность, – рассказывает Роман Рыжков. – Это важно и потому, что позволит в течение всего года равномерно поддерживать заполняемость наших кантри­отелей на уровне минимум 70% (в общей сложности это 240 гостиничных номеров в 2 отелях, а также 250 сдаваемых внаем коттеджей)».
По его мнению, объекты обязательно будут востребованы. «В Москве с пригородами проживают 12–14 млн. человек, или около 4 млн. семей. Наши маркетинговые исследования показывают, что как минимум 300 тыс. семей хоть сегодня готовы приехать в такие парки, – продолжает он. – Спрос есть, а предложения нет».
«Вашъ Финансовый Попечитель» практически все проектные работы делал своими силами, в составе ГК есть свое архитектурно­проектное бюро, аналитический отдел, и т. п. «Основная, стратегическая, часть проекта была сделана нашими силами, – говорит Роман Рыжков. – Разумеется, ряд работ был и будет поручен специалистам – например, зоологам, если говорить о «Сафари­парке».
«ВФП» планирует управлять полностью всем проектом.
Объем инвестиций в развлекательную часть достигнет $200 млн., как минимум 51% этих денег – средства компании «ВФП», остальное – соинвесторы. Весь проект развлекательной части планируют реализовать в течение 7–8 лет. Задача по экономической эффективности развлекательной части проекта в компании не стоит, окупаемость планируется в рамках всего проекта «Рузская Швейцария». «Неразумно, например, ожидать окупаемости от «Сафари­парка», – комментирует Роман Рыжков. – Фактически коттеджная и усадебная застройка, кантри­отели, бизнес­центры, рестораны «вытянут» и развлекательную, и рекреационную части проекта». В целом окупаемость всего проекта составит 6–8 лет (т. е. доходность будет на уровне 12–16%). А вообще Генеральный план всего Рузского района рассчитан на 25 лет, до 2031 года.

«Аэротрополис»
Управляющая компания «Ист Лайн» будет реализовывать проекты «Аэропорт Сити» и «Аэротрополис», которые расположатся рядом с аэропортом Домодедово. Ранее представители компании объявляли о том, что аэропорт зарезервировал вокруг Домодедова порядка 64 тыс. га. Два заявленных проекта будут развиваться на площади 20 тыс. га. Первый связан с нуждами аэропорта, второй, более масштабный, будет рассчитан на самую широкую аудиторию. Как отметили в пресс­службе «Ист Лайн», «Аэротрополис» – масштабная (до 75 км от аэропорта) многофункциональная совокупность объектов недвижимости и транспортной инфраструктуры. Одной из составляющих этой «совокупности» будет тематический парк развлечений на площади 170 га. Сроки данного проекта пока неизвестны, так же как и его концепция, наполнение и т. п. Предположительно, тематический парк будет рассчитан на жителей и гостей столицы. Аттракционами проект не ограничится. Более подробную информацию в пресс­службе дать не смогли. «Аэротрополис» – это долгосрочный проект, рассчитанный на 50 лет, который будет реализовываться по­этапно. Каким этапом станет парк развлечений, неизвестно. Первым объектом «Аэротрополиса» будет торгово­развлекательный комплекс площадью 300 тыс. кв. м на участке площадью 130 га. Объем инвестиций составит около $300 млн. Первый модуль ТРЦ планируется сдать через три года. В качестве инвесторов привлекаются сторонние организации, которые работают на рынке недвижимости Москвы и Московской области. Под каждый проект создается совместная компания (фирма­проект), в которую, кроме инвестора, входит Domodedovo Airport Development – компания, входящая в Группу EAST LINE и отвечающая за развитие прилегающих к аэропорту территорий. Со стороны Группы EAST LINE в уставной капитал совместной компании вносятся права долгосрочной аренды и интеллектуальная собственность (концепция и исходно­разрешительная документация). Под каждый проект выбирается девелопер.
Группа «Ист Лайн» не будет оператором бизнесов в объектах недвижимости «Аэротрополиса». К управлению парком развлечений планируют привлечь стороннюю компанию.