Плечевой пояс

Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia:
- Государство может оказывать поддержку в сегментах коммерческой недвижимости, прежде всего, стимулируя их привлекательность деньгами: предоставление налоговых льгот, льготного кредитования через банки, а также путем упрощения документооборота при оформлении земельных участков, предоставлении подключения к инженерным сетям. О снижении бюрократизации отрасль говорит многие годы, исходя из принципа «не можете помочь, так не мешайте».  И, с моей точки зрения, упрощение процессов подключения к сетям и получения разрешений на строительство и должно стать первым шагом для поддержки девелопмента коммерческой недвижимости.

В целом в поддержке сейчас будут нуждаться все отрасли, не только ритейл, и поэтому, мне кажется, что на всех у государства не хватит внимания и возможностей помочь.

Фото: CRE 
 
Замри, но не сейчас

По данным CORE.XP, доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса в России, составляет 31% и 27%, соответственно. Чувствительным для арендодателей стало заявление группы брендов H&M о намерении покинуть российский рынок. Стороны сейчас находятся в процессе переговоров и обсуждения условий расторжения договоров аренды, уточняют в компании. Владельцы ТЦ рассчитывают на получение компенсаций в судебном порядке. Уход IKEA из России, а также программа оптимизации торговых точек группами Inditex и H&M сказались на доле свободных площадей в торговых центрах в третьем квартале (рост до 11,3%). До конца года уровень вакансии может вырасти до 15-20%. Строительство новых торговых центров, главным образом, отложено на более поздние периоды (2023-2024 годы). В третьем квартале объем торговых площадей Москвы остался неизменным – лишь один районный ТЦ («Место встречи Орион») введен в эксплуатацию, но пока закрыт для посещения.

На сегодняшний день, помимо традиционных правовых способов защиты интересов, у бизнеса есть возможность использования и ряда антикризисных инструментов, перечисляет Юрий Аксенов. В частности, в июле 2022 года был принят закон №332-ФЗ, устанавливающий особенности регулирования арендных отношений с арендаторами под контролем «недружественного» иностранного лица. Вместе с тем, эксперт отмечает и нарастание объема проблем и конфликтов, которые бизнес-партнеры не могут или не хотят урегулировать путем переговоров: в условиях тотальной неопределенности в политике и экономической жизни многие хотят получить хоть что-то, но «здесь и сейчас», что, в свою очередь, приводит к использованию агрессивных стратегий. В этой связи в Orchards ожидают резкого роста числа судебных разбирательств, особенно в сфере банкротства: введенный в апреле мораторий истекает 1 октября и, судя по сообщениям в некоторых СМИ, регулятор не планирует его продлять.

Пока же подход большинства игроков к урегулированию конфликтов не изменился – поиск решения происходит на длительном этапе переговоров, резюмирует Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate. Но в случае потери арендатора собственник, например, помещения в стрит-ритейле не попадает долговую ситуацию, сопоставимую с долгами собственника ТЦ, напоминает он. «У государства ведь есть достаточно успешная программа поддержки малого и среднего предпринимательства, которая была внедрена в момент стремительного роста ключевой ставки в феврале-марте 2022 года, - продолжает эксперт. - Подобные льготные ставки необходимо дать собственникам региональных торговых центров (до 30 000 кв.м), так как сегодня у них имеется достаточно серьёзная кредитная нагрузка. Поскольку, чаще всего, договоры аренды в ТЦ структурированы через процент с оборота, доходы собственников существенно упали, и, в отличие от районных или суперрегиональных ТЦ, проекты среднего размера находятся под серьёзным давлением».

В ритейл-сегменте программ поддержки со стороны государства пока не заявлялось, констатирует Ольга Антонова, партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP). Применяются различные меры для каждой отдельной компании: для кого-то – отсрочки по налоговым обязательствам, для кого-то – отсрочки по кредитам. «Национальный проект, который озвучен, в основном, касается импортозамещения, – уточняет она. – В этом направлении бизнес готов двигаться, но системного подхода пока не намечено. Индустрию же сейчас может поддержать любая инициатива, направленная на развитие новых форм и форматов замещения вакансий: субсидии и льготы для новых розничных сетей, государственная компенсация части потерянных арендных платежей или отмена налога на имущество на определенный срок. Это даст импульс, который всем необходим для сохранения устойчивости. Особенно, когда прогнозы по снижению потребительской активности стали более агрессивными».

Около 60% игроков (международных сетей) находятся в стадии «приостановки» и еще не приняли окончательных решений, подсчитывает Ольга Антонова. Вероятно, что около половины компаний могут принять решение о продаже бизнеса и частичном закрытии некоторых нефлагманских магазинов. Это, в любом случае, драматично скажется на состоянии объектов недвижимости, и любые инициативы, связанные с развитием государственных арендных проектов, которые нужны экономике, тоже могут стать выходом их ситуации (например, ТЦ могут превратиться в площадки для развития компетенций в сфере IT, то есть предоставлять площади под государственные проекты).
 
 
Прямая речь

Наталья Коротаева, директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group:
- По опыту проекта «Место встречи», гранты и субсидии, выделяемые на развитие бизнеса, зачастую становятся косвенной поддержкой объектов коммерческой недвижимости. Мы наблюдали этот эффект во время пандемии, когда была оказана поддержка кинотеатрам. В 2021 году Правительство выделило более 4 млрд рублей на восстановление киноиндустрии, в том числе прокатного сегмента. Так как для районных центров «Место встречи» кинопоказ – якорный сегмент, мы ощутили эту поддержку в восстановлении доли трафика. Другой пример: этим летом в наших районных центрах увеличилось число желающих открыть корнеры на фуд-холле, в том числе, благодаря запуску программы грантов Правительства Москвы. Лимита выделяемых средств было вполне достаточно для того, чтобы открывать новые точки. Нужно отметить, что малый бизнес – очень гибкий и адаптивный сегмент, поэтому помощь так же очень благоприятно влияет и на ситуацию для объектов коммерческой недвижимости.

Резюмируя – любые форматы государственной поддержки, от программ образования и переквалификации кадров до поддержки предпринимателей, сейчас помогут всем пространствам в приобретении потенциальных арендаторов из числа среднего и мелкого бизнеса разных форматов. А кооперация с пространствами городских и федеральных программ – такими, как «Московское долголетие», спортивные и культурные направления – помогут пространствам в привлечении дополнительного трафика.

Фото: CRE 
 
Потребительский пессимизм 

Любые меры поддержки – это реакция на идентифицированную проблему, констатирует Наталья Круглова, руководитель департамента продаж Российского аукционного дома, советник генерального директора. Основной проблемой для рынков она называет падение спроса, которое будет нарастать. Причины известны: от снижения реальных располагаемых доходов домохозяйств, роста скрытой безработицы, роста закредитованности, инфляции до угнетения эмоционального состояния жителей страны и коррекции долгосрочных их ожиданий в сторону большего пессимизма. Соответственно, возможных мер решения со стороны государства не так много. «Если есть задача поддержать обороты сетей, то для продуктовой розницы, например – это льготирование незащищенных социальных групп населения по ряду необходимых товарных позиций (кстати, товарные карточки не такое плохое решение), а для товаров долгосрочного потребления – это снижение налогового бремени для операторов цепочек поставок, –  перечисляет г-жа Круглова. – Далее: основной торговый налог – это НДС. Несмотря на то, что он очень важен для бюджета как источник поступлений, если есть задача по стимулированию спроса в розничной торговле, то именно его секвестр позволит снизить нагрузку и на покупателя, и на оператора».

Кроме того, сейчас работодатель должен 30%-40% ФОТ отчислять на социальные налоги – это очень чувствительно для бизнеса, в том числе, в сфере торговли. Облегчение налогового бремени по социальным налогам, хотя бы в особенно пострадавших отраслях, могло бы стать действенной мерой поддержки для компаний, которые получили бы больше возможностей сохранить не только рабочие места и возможность платить арендную плату, но и бизнес как таковой. Для владельцев коммерческой недвижимости не менее важны имущественные налоги, особенно в обеих столицах. Возможность отсрочки по их уплате,  а так же пересмотр фискальной стоимости объектов недвижимости помогли бы справиться с бременем расходной части бюджета, в том числе, на УК.

Что касается отношений с банками, то формально, по словам Натальи Кругловой, сейчас должны зазвучать маржин-коллы: банки видят снижение выручки и уменьшение стоимости залогового актива. Но, поскольку ЦБ поддерживает ликвидность банковской системы, и, возможно, будет склонен пересмотреть нормативы резервирования, эксперт полагает, что банки не станут  инициаторами резких движений по отношению к собственникам торговых объектов. Это удержит рынок от массового обесценивания торговой недвижимости и перехода ее в состав проблемного имущества.

Для компаний сферы торговли и логистики необходимо расширять весь существующий спектр мер господдержки, которые ранее были приняты для иных отраслей экономики, например в IT, поддерживает Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры». Эксперт соглашается с коллегами: государству, как минимум, нужно расширять номенклатуру мер и продуктов, обеспечивающих доступ к дешевому финансированию, предоставлению кредитных каникул, временного частичного или полного освобождения от уплаты налогов, сборов и иных платежей, предоставление отсрочек по платежам в бюджет, поддержка компаний внедряющих новые электронные сервисы и продукты, в том числе, касающихся гарантий для молодых специалистов, введения электронных касс, электронного документооборота.

В связи же с переориентацией логистических цепочек с запада на восток, государству необходимо ускорить работу по созданию удобной и качественной инфраструктуры необходимой для обработки грузопотока из стран Средней Азии, Дальнего Востока.

«Ну а в связи с ростом количества сделок по выкупу российскими компаниями активов иностранных компаний, покинувших рынок, в области торгового ритейла встал вопрос об отмене лимита по доле рынка занимаемого российскими ритейлерами, купивших активы иностранных торговых сетей, поскольку некоторые такие ритейлеры максимально подошли к ограничительному порогу участия на некоторых региональных рынках, –  добавляет Максим Алексеев. – Указанная проблема получила временное решение принятием в летнюю сессию закона, внесшего изменения в закон о торговой деятельности в РФ. В целом же, все принятые и принимаемые мер поддержки рассчитаны на некоторый срок. Поскольку в текущих условиях прогнозировать актуальность их действия невозможно, то по мере истечения срока из действия меры поддержки должны продлеваться на будущие периоды до тех пор, пока ситуация не нормализуется и не наступят условия для их постепенного сворачивания».

Прямая речь

Наталия Бойко, заместитель генерального директора URBITEC Facility Management:
- Субсидирование застройщиков, регулирование кредитных ставок, поддержка промышленности и торговли (импортозамещение, налоговые льготы) – все это необходимо уже сейчас. На данный момент принято достаточно много госмер для поддержки малого и среднего бизнеса, и не хватает лишь жесткого регулирования этих мер.

Что касается рынка, то сейчас идет попытка распродать нераспроданное, завышая стоимость товаров для выплаты компенсаций и оплаты судебных исков. Не все готовы уйти с российского рынка, но порой просто не имеют выбора.

Ну а относительно того, нужно ли вообще доходить сейчас до судов и каковы шансы на судебное разрешение вопросов (от ритейла до логистики, в том числе, с арестованными и задержанными по ту сторону границ грузами и пр), то мой ответ – нужно. Судебная практика говорит о большей части положительных решений по данным искам, но никто не отвечает за длительность таких разбирательств и нужно быть готовыми, что разрешения споров будут растягиваться на годы. А это – очередные риски, замороженные оборотные средства и т. д.

Фото: CRE 
 
Законные основания

Нужны ли новые законы или поправки для отрасли прямо сейчас, и, если да, то какие именно? «Несомненно, поскольку мы говорим не о локальном событии, которым был, например, коронавирус, а о долгосрочных трендах, – уверена Наталья Круглова. – В этом случае без изменения нормативной базы не обойтись. Но, мне кажется, что меры точечной поддержки операторов торговли в данном случае не будут эффективны. Повторюсь, наша ситуация – это не локальный провал спроса во время карантина, это, скорее, вхождение в фазу его падения, которое может быть растянуто на несколько лет. Поэтому и меры поддержки нужны не локальные – дать денег, субсидировать кого-то из участников цепочки – а общие, стимулирующие всех экономических агентов. И, без сомнения, сейчас должна быть выработана практика решений коммерческих споров, предмет которых ранее не существовал. А это возможно сделать только в рамках судебной системы».

Очевидно, что сложности в отношениях между российскими и иностранными партнерами по бизнесу, например, возникли из-за введения взаимных публичных запретов и ограничений, касающихся, в первую очередь, финансовой сферы, что парализует любой вид бизнеса, соглашается Максим Алексеев. По его словам, в ситуации, когда ни одна из иностранных компаний, которая успешно вела бизнес в России, не имела прямого желания прекратить работу на нашем рынке и была вынуждена это сделать, важным остается продолжение диалога и поиск совместных решений, направленных на поиск альтернативных каналов доставки грузов и совершения расчетов с контрагентами. «В период пандемии государство осуществляло поддержку экономики, в том числе малого и среднего бизнеса, –  напоминает, в свою очередь, Александр Селютин, адвокат, управляющий партнер «Селютин и партнеры». – В 2020 году владельцы коммерческой недвижимости и арендаторы получили поддержку от государства, а именно – была установлена отсрочка по внесению платы за аренду федерального имущества, арендатору была снижена ставка по договору аренды на период приостановления деятельности, арендодатель получил финансовую помощь в сумме налога на имущество, земельного налога или арендной платы за земельный участок по объекту, который сдается в аренду и др. Таким образом, указанные меры поддержки целесообразно ввести со стороны государства и в данный момент: экономика страны еще не успела оправиться от пандемии, как в отношении РФ были введены многочисленные санкции». «Но мне кажется, самое лучшее, что могут сделать власти – это хотя бы просто не мешать, – резюмирует Виталий Можаровский, партнёр Alumni Partners. - Потому что, принимая во внимание опыт "поддержки" бизнеса во время пандемии, на практике попытки властей "помочь", как правило, выливаются в создание бизнесу ещё больших проблем. Большинство чиновников – они ведь не от мира сего, пришельцы из своей собственной фантастической вселенной, одиноко существующей в их головах».