11 октября в Movenpick Moscow Taganskaya состоялась конференция «BC & Effective office в быстро меняющееся время».
Модератором первой сессии выступила Мария Зимина, Директор департамента офисной недвижимости, партнер NF Group. По словам Марии, чистое поглощение в третьем квартале составляет минус 140 тыс. кв. м, что является редкостью для рынка офисной недвижимости. При этом средняя ставка аренды сейчас выше, чем до февраля текущего года, хотя в премиальном классе она уже пошла вниз. В NF Group ожидают большей активности по сделкам в четвертом квартале, но отмечают, что спрос пока слабый, и будет хорошо, если поглощение выйдет в нуль.
К вопросу о ставке Директор по коммерческой недвижимости, AFI Development Сергей Баранов добавляет, что сейчас на рынок вышло много предложения с отделкой разного уровня, а затраты на отделку за последние два года ощутимо увеличились. «Действительно, в 2021 году мы в ультимативной форме предлагали помещения только в shell & core, с арендными каникулами, но без компенсации capex, что не помешало нам реализовать 65% вакантных площадей, - говорит эксперт. – Но сейчас мы готовы предлагать клиентам участие в фитауте помещений. Единственный риск здесь – это сроки».
Также актуальной для рынка остается экологическая повестка. Марат Нуриев, Директор по управлению проектами ГК «Спектрум, Коммерческая и жилая недвижимость», отмечает, что спрос на экологичные здания есть и среди госкомпаний и компаний с государственным участием. Эксперт говорит, что сейчас есть запрос на строительство кампусов, что свидетельствует о развитии деловой и образовательной среды, а также запрос на строительство гостиничной недвижимости.
Алла Тигнер, Коммерческий директор, О1 Standard, напоминает, что реализация «зеленых» проектов - это не только экономия в процессе эксплуатации, но и рост капитализации объекта. Компания участвует в проекте разработки российских экологических стандартов, а также предлагает услугу оценки углеродного следа объекта.
Карина Анаевская, Директор департамента офисной недвижимости, Nikoliers, не ожидает падения ставок и не считает, что текущий рынок можно назвать рынком арендатора. «Рынок арендатора – это когда у тебя есть арендаторы, - говорит Карина. – А не когда арендаторов всего пять, и все знают, что это за компании». Кроме того, эксперт считает, что сейчас рынок таков, что стоит забыть про чистую ставку аренды и оперировать понятием ставки «всё включено», что поможет находить общий язык с компаниями с госучастием.
Субаренда в этом году стала определенным драйвером и законодателем мод, что уже обсуждалось в связи с растущим спросом на помещения с отделкой. Однако Мария Зимина отмечает, что гражданство компаний-субарендодателей может доставлять определенные сложности для субарендатора. Ксения Казакова, Партнер, юридическая фирма Five Stones Consulting, говорит, что субаренда – в целом явление временное, и выход из такого договора должен быть проще, чем в договоре классической аренды. При этом есть тенденция к тому, что российские суды при возникновении споров будут вставать на сторону российских компаний. В целом по ситуации, то, что происходит сейчас – не форс-мажор. «Весь наш пандемийный опыт показывает, что понятие форс-мажора стараются использовать максимально редко. Если будет объявлено военное положение, тогда возможно, а и то не факт», - считает Ксения.
Вторая сессия была посвящена теме управления недвижимостью, а модератором выступил Директор по развитию, ProFM, Александр Устинов. Александр отмечает несколько основных моментов на сегодняшнем рынке: 1) трансформация рынка в сторону российских компаний, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя 2) обнуление брендов (бренды теряют влияние) 3) отток персонала, уход команд, которые формировались годами 4) многие объекты получили собственников, которые ранее вообще не занимались недвижимостью, что делает востребованным Property Management.
Елена Чернова, Директор отдела управления недвижимостью, Lynks Property Management, Россия и СНГ, соглашается с тезисом о востребованности РМ, но отмечает, что рынок в целом сейчас замер. Елена видит позитив в приросте консалтинговых контрактов и то, что количество тендеров по рынку в целом не сокращается. В то же время, планы по реконцепции объектов в 2022 году приходится откладывать, хотя в 2021 году несколько проектов реконцепции планировалось реализовать.
Никита Губанов, Коммерческий директор, Apollax Management, рассказал о кейсах по управлению новыми объектами. Так, в «Мелиора Плейс», приобретенном у компании Sponda, изначально планировался моно-арендатор, однако переговоры, которые велись с 2021 года не закончились сделкой. Сейчас компания сдает объект малыми объемами, при этом некоторые помещения сдаются с базовой отделкой, а на помещения без отделки прописывается жесткий дизайн-код, чтобы сохранить целостность концепции и в дальнейшем иметь возможности реализовать объект одному арендатору без дополнительных вложений в переделку. Другой пример – БЦ «Цветной бульвар, 30 корп. 2». Там есть арендатор – уже около 20 лет сидит клиника, но договор аренды скоро заканчивается, и девелопер предлагает особняк под BTS с концепцией Apollax Space.
Янина Крупченко, Коммерческий директор, Flexity, считает, что нынешний момент со всеми штормами для классической аренды нужно просто переждать. В компании отмечают факт «разваливающихся сделок», что связано не с какими-то юридическими или финансовыми проблемами, а с тем, что арендаторы принимают решение встать на паузу, выждать момента большей определенности. Янина рассказала о том, что компания всегда внимательно подбирала арендаторов, но сейчас готова быть более гибкой, в частности, теперь уже готова рассматривать сотрудничество с госкомпаниями.
Борис Мезенцев, Операционный директор, MD Facility Management, видит, что сейчас многие компании отказываются от тендеров, договариваясь с действующими подрядчиками о каких-то минимальных изменениях условий. FM-оператор по словам Бориса сейчас может оптимизировать затраты за счет нескольких блоков: 1) сокращение и перегруппировка по объектам персонала 2) аналитика в рамках своего портфеля позволяет сравнивать и выравнивать затраты 3) экспертиза в части законодательства 4) экспертиза в части закупок.
Технический директор, Управляющая компания Zeppelin Максим Сергеев рассказал о цифровизации управления недвижимостью. У компании было несколько интересных кейсов в этой сфере. Например, тендер на управление объектом выиграла компания Zeppelin, а тендер по клинингу другая. После внедрения мобильного приложения собственник обратился с просьбой подключить к системе клининговую компанию, чтобы обеспечить для арендаторов систему одного окна. Таким образом компания проявила лояльность и, можно сказать, пустила конкурентов на свою внутреннюю кухню. Одной из проблем для внедрения цифровизации эксперт называет привычку клиентов к коммуникации через WhatsApp, где нет никакой аналитики и заявки могут теряться.
В целом по конференции можно отметить, что сейчас игроки не ждут скорого восстановления рынка, не пытаются делать прогнозов, а ждут только стабилизации. Депрессивных настроений в выступлениях спикеров не заметно, но хорошей новостью для рынка станет отсутствие новых перемен, хоть какая-то стабилизация в текущей ситуации.
Партнерами мероприятия выступили O1 Standard, Zeppelin, Spectrum, Nikoliers.
Спонсоры: Apollax Management, Five Stones Consulting
Информационные партнеры: Office News, АКФО, Archi.ru, РГУД, Точка Опоры, Рентавед, НАОК, BSN.ru
Модератором первой сессии выступила Мария Зимина, Директор департамента офисной недвижимости, партнер NF Group. По словам Марии, чистое поглощение в третьем квартале составляет минус 140 тыс. кв. м, что является редкостью для рынка офисной недвижимости. При этом средняя ставка аренды сейчас выше, чем до февраля текущего года, хотя в премиальном классе она уже пошла вниз. В NF Group ожидают большей активности по сделкам в четвертом квартале, но отмечают, что спрос пока слабый, и будет хорошо, если поглощение выйдет в нуль.
К вопросу о ставке Директор по коммерческой недвижимости, AFI Development Сергей Баранов добавляет, что сейчас на рынок вышло много предложения с отделкой разного уровня, а затраты на отделку за последние два года ощутимо увеличились. «Действительно, в 2021 году мы в ультимативной форме предлагали помещения только в shell & core, с арендными каникулами, но без компенсации capex, что не помешало нам реализовать 65% вакантных площадей, - говорит эксперт. – Но сейчас мы готовы предлагать клиентам участие в фитауте помещений. Единственный риск здесь – это сроки».
Также актуальной для рынка остается экологическая повестка. Марат Нуриев, Директор по управлению проектами ГК «Спектрум, Коммерческая и жилая недвижимость», отмечает, что спрос на экологичные здания есть и среди госкомпаний и компаний с государственным участием. Эксперт говорит, что сейчас есть запрос на строительство кампусов, что свидетельствует о развитии деловой и образовательной среды, а также запрос на строительство гостиничной недвижимости.
Алла Тигнер, Коммерческий директор, О1 Standard, напоминает, что реализация «зеленых» проектов - это не только экономия в процессе эксплуатации, но и рост капитализации объекта. Компания участвует в проекте разработки российских экологических стандартов, а также предлагает услугу оценки углеродного следа объекта.
Карина Анаевская, Директор департамента офисной недвижимости, Nikoliers, не ожидает падения ставок и не считает, что текущий рынок можно назвать рынком арендатора. «Рынок арендатора – это когда у тебя есть арендаторы, - говорит Карина. – А не когда арендаторов всего пять, и все знают, что это за компании». Кроме того, эксперт считает, что сейчас рынок таков, что стоит забыть про чистую ставку аренды и оперировать понятием ставки «всё включено», что поможет находить общий язык с компаниями с госучастием.
Субаренда в этом году стала определенным драйвером и законодателем мод, что уже обсуждалось в связи с растущим спросом на помещения с отделкой. Однако Мария Зимина отмечает, что гражданство компаний-субарендодателей может доставлять определенные сложности для субарендатора. Ксения Казакова, Партнер, юридическая фирма Five Stones Consulting, говорит, что субаренда – в целом явление временное, и выход из такого договора должен быть проще, чем в договоре классической аренды. При этом есть тенденция к тому, что российские суды при возникновении споров будут вставать на сторону российских компаний. В целом по ситуации, то, что происходит сейчас – не форс-мажор. «Весь наш пандемийный опыт показывает, что понятие форс-мажора стараются использовать максимально редко. Если будет объявлено военное положение, тогда возможно, а и то не факт», - считает Ксения.
Вторая сессия была посвящена теме управления недвижимостью, а модератором выступил Директор по развитию, ProFM, Александр Устинов. Александр отмечает несколько основных моментов на сегодняшнем рынке: 1) трансформация рынка в сторону российских компаний, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя 2) обнуление брендов (бренды теряют влияние) 3) отток персонала, уход команд, которые формировались годами 4) многие объекты получили собственников, которые ранее вообще не занимались недвижимостью, что делает востребованным Property Management.
Елена Чернова, Директор отдела управления недвижимостью, Lynks Property Management, Россия и СНГ, соглашается с тезисом о востребованности РМ, но отмечает, что рынок в целом сейчас замер. Елена видит позитив в приросте консалтинговых контрактов и то, что количество тендеров по рынку в целом не сокращается. В то же время, планы по реконцепции объектов в 2022 году приходится откладывать, хотя в 2021 году несколько проектов реконцепции планировалось реализовать.
Никита Губанов, Коммерческий директор, Apollax Management, рассказал о кейсах по управлению новыми объектами. Так, в «Мелиора Плейс», приобретенном у компании Sponda, изначально планировался моно-арендатор, однако переговоры, которые велись с 2021 года не закончились сделкой. Сейчас компания сдает объект малыми объемами, при этом некоторые помещения сдаются с базовой отделкой, а на помещения без отделки прописывается жесткий дизайн-код, чтобы сохранить целостность концепции и в дальнейшем иметь возможности реализовать объект одному арендатору без дополнительных вложений в переделку. Другой пример – БЦ «Цветной бульвар, 30 корп. 2». Там есть арендатор – уже около 20 лет сидит клиника, но договор аренды скоро заканчивается, и девелопер предлагает особняк под BTS с концепцией Apollax Space.
Янина Крупченко, Коммерческий директор, Flexity, считает, что нынешний момент со всеми штормами для классической аренды нужно просто переждать. В компании отмечают факт «разваливающихся сделок», что связано не с какими-то юридическими или финансовыми проблемами, а с тем, что арендаторы принимают решение встать на паузу, выждать момента большей определенности. Янина рассказала о том, что компания всегда внимательно подбирала арендаторов, но сейчас готова быть более гибкой, в частности, теперь уже готова рассматривать сотрудничество с госкомпаниями.
Борис Мезенцев, Операционный директор, MD Facility Management, видит, что сейчас многие компании отказываются от тендеров, договариваясь с действующими подрядчиками о каких-то минимальных изменениях условий. FM-оператор по словам Бориса сейчас может оптимизировать затраты за счет нескольких блоков: 1) сокращение и перегруппировка по объектам персонала 2) аналитика в рамках своего портфеля позволяет сравнивать и выравнивать затраты 3) экспертиза в части законодательства 4) экспертиза в части закупок.
Технический директор, Управляющая компания Zeppelin Максим Сергеев рассказал о цифровизации управления недвижимостью. У компании было несколько интересных кейсов в этой сфере. Например, тендер на управление объектом выиграла компания Zeppelin, а тендер по клинингу другая. После внедрения мобильного приложения собственник обратился с просьбой подключить к системе клининговую компанию, чтобы обеспечить для арендаторов систему одного окна. Таким образом компания проявила лояльность и, можно сказать, пустила конкурентов на свою внутреннюю кухню. Одной из проблем для внедрения цифровизации эксперт называет привычку клиентов к коммуникации через WhatsApp, где нет никакой аналитики и заявки могут теряться.
В целом по конференции можно отметить, что сейчас игроки не ждут скорого восстановления рынка, не пытаются делать прогнозов, а ждут только стабилизации. Депрессивных настроений в выступлениях спикеров не заметно, но хорошей новостью для рынка станет отсутствие новых перемен, хоть какая-то стабилизация в текущей ситуации.
Партнерами мероприятия выступили O1 Standard, Zeppelin, Spectrum, Nikoliers.
Спонсоры: Apollax Management, Five Stones Consulting
Информационные партнеры: Office News, АКФО, Archi.ru, РГУД, Точка Опоры, Рентавед, НАОК, BSN.ru
