Кристиан Рекалкати: «Через год в России появится торговый центр нового поколения»

– Г­н Рекалкати, скажите, пожалуйста, почему компания Larry Smith решила выйти на российский рынок с помощью партнера?
– Стратегия развития Larry Smith на международных рынках подразумевает сотрудничество с местным игроком – профессиональной управляющей компанией. Наш опыт показывает: для того чтобы понять и изучить страну, ее особенности, понадобится два­три года. При том что российский рынок является одним из самых сложных и динамично развивающихся, процесс его изучения в партнерстве пройдет гораздо быстрее.
Мы долгое время присматривались к вашей стране, анализировали работу российских управляющих и остановили свой выбор на «Торговом Квартале». Из уважения к другим компаниям, чьи кандидатуры рассматривались нами в качестве ассоциативного партнера, я не буду называть их.

– Что вы вкладываете в понятие «управление торговым объектом»?
– Управление – это в первую очередь организация ежедневной качественной и эффективной работы торгового центра, а также его продвижение на рынке. Сюда входит широкий спектр мероприятий, которые в конечном итоге повышают капитализацию торгового объекта. Не стоит забывать, что главное для управляющей компании – это покупатель, в том числе и потенциальный. Для привлечения клиентов мы не жалеем ни времени, ни сил. Наша основная задача – сделать так, чтобы потенциальный покупатель стал реальным и впоследствии – постоянным. Если говорить о российском рынке управления, то здесь, на мой взгляд, актуальны вопросы позиционирования и репозиционирования торговых центров. В условиях ужесточающейся конкуренции грамотное представление и продвижение проекта на рынке часто напрямую влияет на его жизнеспособность.

– Скажите, пожалуйста, чем управление ТЦ в России отличается от европейского?
– Существует целый ряд отличий. Во­первых, европейские УК в гораздо большем объеме используют аутсорсинг персонала для обеспечения работы ТЦ, в то время как в России компании предпочитают держать постоянный штат сотрудников. Такая практика снимает издержки, связанные с инфляцией и ростом заработной платы.
УК в Европе самостоятельно определяет бюджет для функционирования торгового центра, системы бюджетирования также разнятся. Компенсацию за свои услуги европейская УК получает не от владельца ТЦ, а от арендаторов. В европейских ТЦ существует такое понятие, как консорциум, состоящий из представителей арендаторов. Он является связующим звеном между ТЦ и УК.

– Компания Larry Smith управляет всеми процессами жизнедеятельности торгового центра. А как вы относитесь к тому, что российские собственники торговых объектов отдают на внешнее управление только часть процесса?
– Российская практика, когда управляющая компания не получает всех рычагов управления торговым объектом, ничем не отличается от реалий западного рынка. Частичное управление повсеместно встречается и в Европе. С владельцем торговых центров мы делимся всеми планами управления ТЦ, но только собственник решает, отдавать процесс управления на аутсорсинг полностью или частично.

– Какие слабые стороны в управлении ТЦ можно отметить у российских УК?
– Мне кажется, пока слишком рано отвечать на этот вопрос. Давайте мы вернемся к нему через год, когда наш практический опыт работы на этом рынке даст возможность объективно и обоснованно оценивать российские методы управления.

– Как вы считаете, работа с московским собственником торговых объектов сильно отличается от региональных?
– Larry Smith Italia готова работать со всеми, кому требуются профессиональные услуги в области управления – вне зависимости от того, в какой точке России располагается торговый центр. В плане взаимодействия с российскими собственниками торговых центров мы полностью полагаемся на многолетний опыт нашего партнера («Торговый Квартал»).

– Будет ли компания Larry Smith управлять торговыми центрами, не принадлежащими компании «Торговый Квартал»?
– Преимуществом сотрудничества с «Торговым Кварталом» является наличие у компании реализованных проектов. Но, как и Larry Smith Italia, «Торговый Квартал» выступает и в качестве наемной управляющей компании. Совместное управление внешними объектами является одной из задач партнерства.

– Скажите, пожалуйста, сколько должно стоить профессиональное управление торговым центром?
– В Италии расчет стоимости услуг управляющей компании принципиально отличается от российской системы. Так, например, управление операционной деятельностью объекта и продвижение компенсируется в размере 8–10% от бюджета, которым вы управляете; сбор арендной платы – 3–5%. Хочу отметить, что стоимость наших услуг на территории России будет рассчитываться по российским правилам.

– На пресс­конференции вы сказали, что в скором времени в России появятся торговые центры нового поколения. Чем они будут отличаться от нынешних ТЦ?
– Когда мы говорим «торговые центры нового поколения», то имеем в виду объекты, готовые к работе в условиях жесткой конкуренции. Качество предоставляемых ими товаров и услуг выше ожиданий самого искушенного потребителя. Немаловажную роль здесь также играют отделка здания, его интерьер, зональное распределение площадей, организация торгового пространства.
Если говорить о составе якорных арендаторов ТЦ «нового поколения», то в нем не будут представлены продуктовые операторы. В Европе и в Италии, в частности, практически все торговые центры работают без продуктового «якоря». Это связано с тем, что продуктовые магазины в торговых центрах генерируют покупательский поток только в будни, и то в основном по вечерам. В остальное время их трафик невелик. В выходные дни люди приходят в торговые центры, чтобы сделать непродуктовые покупки и развлечься.
В плане архитектурной концепции многие российские торговые центры сегодня существуют отдельно от окружающей архитектурной среды. Необходимо постепенно приходить к более гибким вариантам концепций, позволяющим объектам стать полноценной частью того района города, где он расположен.

– Как, по­вашему, когда Россия будет готова к появлению торговых центров нового поколения?
– Думаю, быстрее, чем можно ожидать. Во многом это связано с приходом на российский рынок профессиональных игроков: архитекторов, управляющих компаний, инвесторов, девелоперов. А вообще – следите за новостями. Через 10–12 месяцев в России появятся торговые центры «нового поколения», и в числе их управляющих вы обязательно увидите «Торговый Квартал» и Larry Smith!