SWOT: Стандарты уехали, вызовы остались (часть 1)

В сервисном пространстве «Multispace Павелецкая» состоялось мероприятие, призванное аккумулировать слабые и сильные стороны управления недвижимостью в России, наметить точки роста и главные риски для игроков этого рынка. Такой формат команда CRE Events проводит второй раз (прошлый был осенью 2021 года), поэтому интересно было и сравнить прогнозы, ключевые точки сегодня и год назад.
2276
Изображение взято из источника: CRE
При всем при том, что горизонт планирования у нас значительно сужается, и даже от консультантов на мероприятиях прогнозов уже никто не требует, без планирования в любом бизнесе не обойтись никак. Михаил Сафонов, директор по развитию NF PM, выступавший модератором первой сессии, подчеркивает, что план развития компании/направления не может ограничиваться неделей-двумя. Он может корректироваться в соответствии с влиянием каких-то внешних факторов со временем, но он должен быть и должен быть более-менее долгосрочным.


 
Все спикеры первой сессии на старте высказались в том ключе, что за этот год их компании добились серьезных успехов. Так, Наталья Афанасова, Директор по управлению эксплуатацией объектов недвижимости, CORE.XP, рапортовала о росте оборота на 25-30%. Борис Мезенцев, Операционный директор, MD Facility Management, рассказал о новых контрактах на 1 млн кв. м. Сергей Калитов, Исполнительный директор, Управляющей компании Zeppelin, отметил, что компания в этот период росла в соответствии с ранее намеченными планами – на 15% по обороту и примерно на 250 тыс. кв. м по площадям в обслуживании. Рост по количеству сотрудников отметили Дмитрий Гусев, Sawatzky, и Екатерина Хоменко, Руководитель отдела продаж, Альфа-Сервис.

Исключением здесь стал Директор по развитию, RD Management Дмитрий Никоноров, рассказавший в большей степени о трудностях периода, чем о достижениях. По его словам, в 2022 году компания выигрывает в деньгах, но потери по персоналу составили порядка 40 человек.


Задачей спикеров первой части было наметить сильные и слабые стороны профессиональных УК, актуализировать прошлогодние данные по этим параметрам. Напомним, год назад на SWOT спикеры выделяли следующие сильные стороны УК:

- Партнерские отношения и взаимодействие друг с другом;
- Сильное умение адаптироваться;
- Цифровизация;
- Опыт;
- Уникальность продукта;
- Индивидуальный подход;
- Диверсификация.

Среди слабых сторон были отмечены:

- Кадровый голод;
- Чрезмерная клиентоориентированность;
- Недобросовестное исполнение контрактов со стороны отдельных УК;
- Недооцененность профессионализма;
- Малые сроки оценки деятельности УК;
- Нежелание и невозможность инвестировать в устаревшие объекты.
 
Не нужно быть профессионалом рынка УК, чтобы заметить, что за год повестка поменялась и в этой сфере. И конечно, красной нитью через все мероприятие проходили такие темы, как уход международных брендов и частичная мобилизация со всеми их последствиями. По словам Михаила Сафонова, бренд Knight Frank компания может использовать до конца года, и сейчас идет постепенная адаптация к новому названию – NF Group. Для Натальи Афанасовой история началась на полгода раньше – о выходе из международной CBRE сотрудникам объявили утром 8 марта, а бренд CORE.XP был торжественно представлен на церемонии вручения наград CRE Moscow Awards 21 апреля 2022 года. Наталья отмечает, что тревожность на старте этой истории была очень сильной, начиная от того, как клиенты будут привыкать к новому бренду, и заканчивая такими банальными вещами, как возможный уход Microsoft: «Как же без Exel считать бюджеты?». Но замена одной буквы позволила сохранить преемственность и пройти этот период довольно спокойно. Среди потерь эксперт отмечает блок международного консультанта по работе с международными же клиентами. А среди плюсов – большую свободу. Теперь компания может работать с госструктурами и входить в жилые проекты: «Для УК жилые проекты – это боль, но теперь мы смело в них идем».

Что касается ухода иностранных собственников, Борис Мезенцев отмечает их привычку сотрудничать с собственными УК, поэтому переход объектов к российским инвесторам можно записать в возможности для профессиональных управляющих за счет расширения рынка. Но ключевым фактором тут является адаптивность УК, и это сильная сторона профессиональных игроков, которая переходит из прошлогоднего списка в актуальный.

С другой стороны, при уходе международного бренда, который занимал площади под свои нужды (арендовал или владел) сегодня есть запрос на РМ – поиск клиентов на аренду или субаренду, коммерческое управление. По словам Михаила Сафонова, в их практике есть уже три таких кейса, то есть, расширение рынка для УК РМ со стороны компаний, которые ранее не были заинтересованы в экспонировании своих площадей на рынке, можно занести в графу «Возможности». Но, возвращаясь к брендам консультантов, Наталья Афанасова отмечает, что российские компании в отчетный период предпринимали попытки переманить их клиентов под предлогом, что это уже не международный бренд и поэтому возрастает неопределенность, но будет снижаться качество оказываемых услуг. То есть, пункт о партнерских отношениях и корректном поведении игроков по отношению друг к другу, который стоял во главе списка преимуществ профессиональных УК в том году, в эти 9 месяцев сильно пошатнулся. Дмитрий Никоноров подтверждает факты недобросовестной конкуренции в последнее время, но отмечает в то же время, что рынок FM все равно остается чище многих других в этом плане и призывает поддерживать реноме джентльменского сегмента. Спикеры согласились с Михаилом в идее о том, что пункт «взаимного уважения и корректности между игроками рынка» стоит оставить в графе «Сильные стороны», но сейчас это выглядит скорее, как точка роста, чем как устоявшаяся практика.

Сергей Калитов, Zeppelin, в связи с уходом международных брендов поднял вопрос, который для FM-операторов был больной темой долгие годы. «Мы неоднократно сталкивались с тем, что у нас были добытые непосильным трудом договоры по тендерам от международных компаний, а потом у головной компании проходил конкурс где-нибудь в Цюрихе, после чего российское представительство нам говорило – извините, ничего не можем сделать, нас из Европы вынуждают заключить договор именно с международным FM-оператором, - рассказывает Сергей. – И сейчас мы понимаем, что больше таких подстав не будет». Что интересно, с такими кейсами сталкивались и в Knight Frank. Таким образом, в положительные факторы для УК можно добавить тот фактор, что конкуренция стала более справедливой, а в «Сильные стороны» Михаил предложил добавить смелость управляющих компаний, которые никогда не боялись конкуренции с международными брендами и готовы их целиком заместить. Отметим, что не каждый рынок может этим похвастаться.
 
Кадровый вопрос можно назвать константой для таких рынков, как FM, клининг, строительство, логистика и склады. Объединяет эти направления бизнеса низкая маржинальность, а соответственно, не самый высокий уровень зарплат при высоком уровне ответственности каждого отдельного сотрудника. Екатерина Хоменко, «Альфа-Сервис», рассказывает, что компания в привлечении и удержании кадров напирает на социальные гарантии – оплату питания, проживания, транспорт и прочее. Также в компании видят смысл в создании правильной атмосферы для сотрудников, что может являться дополнительным плюсом при выборе компании. Интересно, что в «Альфа-Сервис» ожидают небольшого притока граждан из Украины, но в компании не уверены, что этот приток именно в клининг будет ощутимым. Здесь помимо выше обозначенных сфер, которые не требуют специального образования, есть еще возможность для мигрантов жить на пособие, то есть, они могут некоторое время вообще не участвовать в трудовой жизни. Поэтому «Альфа-Сервис» сегодня смотрит на эти возможности с осторожностью. Неоднозначно в нашем тг-канале прозвучала информация о сокращении персонала в одном крупном ТЦ. Здесь мы можем пояснить, речь шла именно о клининге объекта, а объясняется это оптимизацией ресурсов за счет опыта персонала и повышения эффективности конкретных сотрудников. По словам Екатерины, сокращения штата на объекте позволяют поддерживать высокий уровень заработных плат при сохранении качества. Также Екатерина упоминает, что в плане финансовом сотрудники клининга в ТЦ имеют широкие возможности подработки в отдельных магазинах и расположенных рядом бизнес-центрах.

Игроки рынка FM-услуг все же отмечают, что главной мотивацией для сотрудников являются деньги. «В клининге работают люди с наименьшим уровнем зарплат, - говорит Сергей Калитов, Zeppelin. – Для них важны три вещи – размер оплаты труда, своевременность этой оплаты и ее гарантированность».

В кулуарах нам удалось пообщаться также с представителем клининговой компании «Кристанваль», ее представитель отмечает, что своевременность оплаты может быть иногда даже более значимым фактором, чем размер. По словам эксперта, «сарафанное радио» в среде клинеров играет таким образом, что сотрудник не пойдет на прибавку в 10%, если о новом нанимателе ходит слава по задержкам зарплат. Интересно будет последить за решениями кадровой проблемы. Логистическая компания ПЭК рассказала недавно о том, что берет на себя все сложности и риски регистрации граждан из Средней Азии, а у «Кристанваль» есть кейс по привлечению сотрудников из Украины. Кстати, компания тоже предпочитает людей, не имевших опыта работы в отрасли. Эти темы достойны отдельного обсуждения.

Уже несколько в отрыве от общеэкономических трендов, Сергей Калитов рассказал о теперь уже «вечных» проблемах с квалифицированными кадрами. По его словам, наибольший дефицит наблюдается в специалистах по слаботочным системам, вентиляции и кондиционированию. Борис Мезенцев, MD Facility Management, добавляет к этому списку непосредственных управляющих объектом, которые не только должны быть подкованы с технической точки зрения, но и быть хорошими переговорщиками, уметь решать ряд административных задач.

И Дмитрий Гусев, Sawatzky, и представители «Кристанваль» говорят о том, что предпочтение при найме отдается сотрудникам без опыта работы в этой сфере, «неиспорченным другими стандартами». Интересную вещь Дмитрий сказал о персонале в двух столицах. По его словам, в Петербурге компания набирает линейный персонал из местных, а управляющего привозит из Москвы, потому что пробовали петербуржцев в этом качестве и не получилось.

Говоря о кадрах в регионах, Борис Мезенцев отмечает, что директора филиала из Москвы еще можно привести, а вот ниже статусом уже не получится, то есть, управляющий должен быть из местных или релоцироваться из другого региона (не МСК и СПб). Екатерина Хоменко отмечает, что кадровый голод более характерен как раз для двух столиц, а в регионах не так заметен. Наталья Афанасова, в свою очередь, говорит о завышенных запросах на оплату труда. «Человек, претендующий на 85-100 тыс. рублей в месяц, зачастую реально таких денег не стоит». Сергей Калитов проводит некоторый мостик к актуальной повестке, отмечая, что новый вызов для рынка – это обязательное сохранение места для мобилизованного сотрудника. То есть, приходящий на его место человек сразу понимает, что его уволят, как только мобилизованный вернется. Для HR это очень серьезная проблема.

Как ни странно, и кадровый голод может стать точкой роста для УК, что сходится с некоторыми пунктами прошлогоднего анализа. В первую очередь, это амнистия на чрезмерный контроль со стороны собственника. «Оценивать услугу, а не персонал по головам» - формулирует Наталья Афанасова. И тут вступают в силу кейсы по автоматизации процессов, а также «мобильные бригады».
 
Слабой стороной рынка Сафонов называет снижение доходов собственника. Впрочем, негативным тут является отъем банками активов. Для кредитной организации это непрофильные активы. «Банк не является постоянным держателем актива, - говорит Борис Мезенцев. – он не нацелен на развитие объекта, а нацелен на быструю продажу. Соответственно, и УК не может строить свою стратегию, инвестировать в объект, зная, что собственники будут меняться». Сергей Калитов видит в этом положительную сторону: «Если речь не об объекте, который у вас в управлении уже, то это возможность войти туда, куда раньше вход был закрыт».
 
Без логистики не обошлось и тут. Нарушения поставок приводят к тому, что УК не могут гарантировать цены в долгосрочной перспективе. Бюрократизация процессов заказчика хороша на устойчивом рынке, но в условиях турбулентности она только мешает бизнесу. Как указывает Дмитрий Никоноров, то, что сегодня стоило одну сумму, уже завтра может стоить в 10 раз дороже и доставляться в 10 раз дольше. Поэтому согласования заказчиком в течение двух недель будут скорее всего означать сорванные сроки. То есть, пункт о «бюрократизации» не только остается в списке слабых сторон, но еще и укрепляет позиции.
 
Виктор Козин, Becar Asset Management, поднял вопрос по цифровизации, указывая на возможность решить все проблемы за счет нее. Но эта тема не нашла особой поддержки, как не самый насущный вопрос. Все спикеры соглашаются по важности цифровизации, но не считают важным говорить о ней сейчас.
 
В качестве итога приведу высказывание модератора сессии: «Мы стали на год опытнее». После череды вызовов последних лет лучше и не скажешь.
 
Вторая сессия будет скоро…
 
Партнеры мероприятия: O1 Standard, УК Zeppelin, «Альфа-Сервис», Multispace.
Медиа партнеры: РГУД, РИА Недвижимость.

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Сафонов Михаил

Консалтинг и брокеридж

NF Group

CORE.XP

Афанасова Наталья

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

Zeppelin

Калитов Сергей

Управление и эксплуатация недвижимости

MD Facility Management

Professional FM

Никоноров Дмитрий

Управление и эксплуатация недвижимости

RD Management

Becar Asset Management

Козин Виктор

Девелопмент

Multispace

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP запускает новый мобильный сервис

Сервис предназначен для эксплуатации небольших зданий – офисов продаж, объектов ритейла, складов.
24.10
Источник: NF Group
Игроки рынка

NF Group открывает представительство в Дубае – компанию Parus Real Estate

Управляющим партнером компании с офисом на 29 этаже бизнес-центра Marina Plaza стала Марина Шалаева, возглавляющая департамент зарубежной недвижимости NF Group.
20.10
88889

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438). Ознакомиться с ним можно ЗДЕСЬ   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством ...

подпишись НА эксклюзивные новости cre