В сегменте торговой недвижимости лидером в объёме совокупного предложения торговых площадей остаётся региональный рынок – 63%, на долю Москвы приходится 26%, а на Санкт-Петербург – 11%. Наибольший объем ввода торговых площадей за последние 10 лет был зафиксирован в период 2014–2016 гг., после чего динамика нового ввода начала резкий тренд на снижение и последние годы составляет в среднем 600-700 тыс. кв. м в год с минимальным объемом на уровне 256 тыс. кв. м в этом году. Обеспеченность России торговыми площадями в расчете на 1000 человек в итоге составляет 207 кв. м, что выше результата за прошлый год на 3%, подсчитывают в Nikoliers.
По оценкам CORE.XP, общая площадь торговых центров, открытых в 2022 году в России, стала минимальной за последние пять лет. Из запланированных по данным на начало 2022 года 195 тыс. кв. метров построены 128 тыс. кв. м (58 тыс. кв. м в Москве и 70 тыс. кв. м в регионах). В NF Group, в свою очередь, прогнозируют, что суммарный объем нового предложения торговой недвижимости по итогам 2022 года составит 148,2 тыс. кв. метров, и будет преимущественно сформирован за счет торговых объектов районного формата. Строительство крупных торговых центров сейчас рассматривается только в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми площадями, но даже там арендопригодная площадь новых проектов не превышает 50–60 тыс. кв. м, тогда как до 2018 года девелоперы рассматривали проекты площадью более 100 тыс. кв. м. Совокупный объем предложения качественных торговых центров в Москве по итогам года может достигнуть 7,4 млн кв. м арендопригодных площадей при реализации всех заявленных к вводу проектов 2022 года. «Редкое сочетание геополитических, экономических и технологических факторов, с которым сейчас сталкивается мир, возможно, отразится на жизни нескольких поколений, – резюмирует Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management. – Коммерческий сектор недвижимости же одним из первых ощутил последствия принятых США и Евросоюзом санкций в отношении России. В первом квартале практически все игроки взяли паузу: сделки, ставки, переговоры – все было приостановлено. Просто невозможно вести бизнес, когда доллар за считанные дни подскакивает практически вдвое. Дестабилизация поставок, уход европейских компаний, рост вакансии и снижение доходности, растущая конкуренция – вот основные вызовы года».
По оценкам CORE.XP, общая площадь торговых центров, открытых в 2022 году в России, стала минимальной за последние пять лет. Из запланированных по данным на начало 2022 года 195 тыс. кв. метров построены 128 тыс. кв. м (58 тыс. кв. м в Москве и 70 тыс. кв. м в регионах). В NF Group, в свою очередь, прогнозируют, что суммарный объем нового предложения торговой недвижимости по итогам 2022 года составит 148,2 тыс. кв. метров, и будет преимущественно сформирован за счет торговых объектов районного формата. Строительство крупных торговых центров сейчас рассматривается только в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми площадями, но даже там арендопригодная площадь новых проектов не превышает 50–60 тыс. кв. м, тогда как до 2018 года девелоперы рассматривали проекты площадью более 100 тыс. кв. м. Совокупный объем предложения качественных торговых центров в Москве по итогам года может достигнуть 7,4 млн кв. м арендопригодных площадей при реализации всех заявленных к вводу проектов 2022 года. «Редкое сочетание геополитических, экономических и технологических факторов, с которым сейчас сталкивается мир, возможно, отразится на жизни нескольких поколений, – резюмирует Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management. – Коммерческий сектор недвижимости же одним из первых ощутил последствия принятых США и Евросоюзом санкций в отношении России. В первом квартале практически все игроки взяли паузу: сделки, ставки, переговоры – все было приостановлено. Просто невозможно вести бизнес, когда доллар за считанные дни подскакивает практически вдвое. Дестабилизация поставок, уход европейских компаний, рост вакансии и снижение доходности, растущая конкуренция – вот основные вызовы года».
Ввод коммерческой недвижимости по секторам
Источник: Nikoliers
Самые тяжелые последствия – именно в торговой недвижимости, добавляет г-жа Якименко. С уходом иностранных компаний моллы потеряли арендаторов и доход, а кинотеатры остались без мирового проката. Особенно сильно пострадали суперрегиональные ТРЦ, в которых, как правило, доля международных брендов велика – до 30%. Учитывая высокую кредитную нагрузку и падение трафика, для многих из них ситуация может стать критичной.
Ключевые девелоперы и владельцы ТЦ в РФ
Источник: NF Group
Прямая речь
Натан Ильягуев, руководитель МФК «Щёлковский»:
- Рынок ритейла и торговой недвижимости за последние два года трансформировались сильнее, чем за последние лет десять. На мой взгляд, это связано как с изменением поведенческих факторов посетителей, обусловленных цифровизацией жизни в целом, так и с второстепенными факторами типа пандемии и т.д.
Безусловно, повлиял и уход брендов. Считаю, что это дало импульс командам искать решения – адаптироваться к новым условиям. Могу с уверенностью сказать: такие нетривиальные задачи позитивно сказались, в частности, на моей команде, которая продемонстрировала, что может трансформироваться в кратчайшие сроки и находить успешные решения кейсов разной сложности. Процентное соотношение загруженности нашего многофункционального комплекса в итоге стремится к 100%.
Отмечу и тренд на трансформацию, причем, не только цифровую: мы поменяли многие подходы, которые были и формировались на рынке десятилетиями, и в результате выиграли. Важным критерием, кроме того, стала адаптивность. Ну а тренд на многофункциональность и лояльность, как к потребителю, так и к партнёрам – важнейший фактор успеха: необходимо проводить мероприятия для посетителей, активно привлекая к ним арендаторов, и уметь находить взаимовыгодные решения с игроками рынка ритейла и делиться опытом.
Для «Щёлковского» сложности первого квартала 2022 года вообще стали трамплином. Мы быстро справились с вакансией, усилили маркетинг, начали тестировать решения, которые до этого не использовали; активно встречались и взаимодействовали с представителями новых брендов и марок,и, как итог, повысили посещаемость. К сожалению, с некоторыми игроками пришлось расстаться, но на их месте появились интересные проекты, многие из которых, я уверен, выстрелят. До конца 2022 года ожидаются открытия магазина спортивной одежды Anta SportЗ, к нам в ТРЦ зашёл Kari, в ближайшее время состоится и запуск первого в Москве магазина эко-косметики – «Краснополянская косметика», а так же магазинов одежды Mango, INCITY и «Снежная королева».
Источник: Орджоникидзе 11
Декабрьские вечера
К началу декабря в Москве было открыто семь качественных торговых объектов недвижимости с суммарной арендопригодной площадью более 101 тыс. кв. м: ТЦ Discovery (GLA: 17,5 тыс. кв. м); ТЦ «Нагорный» (GLA: 12 тыс. кв. м); ТЦ «Байконур» (GLA: 8,6 тыс. кв. м); МФК «Солнце Москвы» (GLA: 26,3 тыс. кв. м); ТЦ «Орбита» (GLA: 5,4 тыс. кв. м); ТЦ «Киргизия» (GLA: 13,5 тыс. кв. м); ТЦ «Сказка» (GLA: 18,5 тыс. кв. м). Ввод новых объектов сокращается, констатирует Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP): вводятся только небольшие торговые объекты районного формата, а так же сервисный ритейл (например, в составе развлекательных центров или транспортно-пересадочных узлов).
Крупные торговые центры, которые оставались одним из наиболее устойчивых форматов в предыдущие кризисы, оказались под максимальным давлением. «Сначала закрытие дверей международных операторов привело к падению посещаемости, а в условиях принятия решений по уходу с российского рынка вакансия в ТЦ такого формата может возрасти двукратно, поскольку доля международных брендов там действительно высока, – перечисляет г-жа Дивина. – Концепция небольших районных торговых объектов и по показателям посещаемости, и по рискам роста вакансии оказалась наиболее защищённой и стабильной. Продолжает расти и сегмент электронной торговли, хотя, конечно, менее активно, чем в 2020-2021гг. Но даже на фоне оптимизации бизнеса мы, например, видим активность операторов онлайн-торговли в сделках по аренде складов. Эта категория продолжает составлять порядка 50% всего спроса, хотя объёмы в целом заметно сократились».
Уход иностранных игроков увеличил вакансию в отдельных моллах на 30-40%, подсчитывает, в свою очередь, Александр Лопатин, исполнительный директор компании «ЕСФ» (владеет и управляет коммерческой недвижимостью разного назначения в Москве и регионах России – Ред). Больше всего по итогам года, очевидно, просели доходы собственников: арендаторы просят скидки, при этом коммунальные и прочие эксплуатационные расходы выросли на 15-25%. «Мы вынуждены были давать скидки на аренду от 10% в ресторанном секторе, до 30% в фитнес индустрии», – указывает эксперт.
При ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня официальной вакантности в столичных торговых центрах до 16–17% по итогам года при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов, прогнозируют в NF Group. Пока же международные бренды, заявившие об уходе с российского рынка, освобождают площади, либо оптимизируются и передают бизнес другим юрлицам, добавляют в CMWP. Российским компаниям, заявившим о готовности расширяться, потребуется время для того, чтобы масштабироваться, заняв и нишу и свободные площади. Новые иностранные игроки всё ещё смотрят на новый российский рынок с осторожностью, хотя и заявляют о планах и интересе к стране. В итоге уже в первой половине 2023 года заметный объём площадей, сопоставимый с объёмом сегодняшней вакансии, выйдет в обращение.
Ставки аренды в моллах Москвы, по данным NF Group, демонстрировали различную динамику в зависимости от формата. В некоторых крупных торговых центрах ставки даже выросли в связи с тем, что основной объём сделок приходится теперь на ротацию арендаторов и договоры по площадкам с отделкой, ранее занимаемым международными брендами; ставка аренды на такие помещения значительно выше, чем на помещения shell&core, по которым ранее заключалось большинство соглашений.
В районных ТЦ наблюдается обратная тенденция: основное предложение состоит из помещений shell&core, по которым сейчас предоставляются скидки на ремонт, поэтому в таких объектах коммерческое предложение ниже. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенную динамику, приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для формата «островной» торговли в действующих крупных объектах с высоким трафиком, где они могут достигать 180 тыс. руб./кв. м/год, а в районных ТЦ – до 100 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки не встречал массового отклика собственников весь год, однако в IV квартале «встречное движение» всё-таки началось, соглашаются в CORE.XP. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров. В компании ожидают, что прайм-ставки аренды в 2023-м будут снижаться (до -10% в топовых ТЦ и до -15% в ключевых ТЦ). При проведении реструктуризации брендов уровень риска неполучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены. У владельцев ТЦ, кроме того, появилась ещё одна стратегическая задача – включение онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
Динамика ввода и вакантности
Источник: NF GroupПрямая речь
Ирада Алиева, коммерческий директор NHOOD Россия:
- Небезызвестные всем события драматически усугубили начавшийся со времен ковида кризис. Проблемы с логистикой, закрытие и уход крупных международных игроков, рост вакансии – всё это накладывалось на стагнацию оффлайн-магазинов и смещение приоритетов потребителя в сторону маркетплейсов.
Ключевым трендом в сфере b2b можно назвать освобождение значительного количества площадей, связанное с уходом ряда международных брендов и политикой оптимизации оставшихся, замещение которых турецкими, китайскими и индийскими ритейлерами, несмотря на все ожидания, не произошло.
В сегменте b2c же наблюдалось не только снижение покупательской активности, но и перераспределение спроса по категориям, в том числе, за счет сброса наличной денежной массы в марте-апреле и перехода в онлайн: доля e-commerce в структуре потребления растет, оффлайн сокращается.
В этот кризис особенно сложно магазинам импульсного спроса, бытовой техники и электроники, ритейл-подразделениям мобильных операторов. Это связано с проблемами взаимодействия с международными поставщиками бытовой техники и электроники, мобильных телефонов, а так же усложнившейся логистикой.
Рост вакансии в успешных торговых центрах и сокращение количества ритейл-операторов же привели к изменениям в арендных политиках большого числа арендодателей в сторону уменьшения ставок. Повторюсь, что громких «приходов» на рынок, к сожалению, пока нет. Турецкие, индийские, иранские ритейлеры присматриваются к нашей стране, однако пока не готовы брать на себя риски, связанные с самостоятельным выводом брендов на новый рынок, идет поиск партнеров, как в своей стране, так и в России. Российские бренды стали более активно развиваться и брать большие площадки, активно переходят из онлайна в оффлайн и локальные дизайнеры.
Дебютом года можно назвать оператора «Иджеван», который интенсивно открывался в 2022-м в большом количестве профессиональных ТЦ. В периметре CEETRUS – «Обойкин», запущенный в АШАН Алтуфьево.
Среди других трендов года отмечу турецкие бренды, которые всё-таки начали появляться на замену ушедшим игрокам; возникновение новых марок в портфелях сетевых ритейлеров; фокус на общепит (фудхолы, кафе); бум открытий отдельных точек с товарами первой необходимости (табак, алкоголь); новая волна запуска фитнес-центров и МФЦ в торговых центрах; активное развитие арендаторов в категориях «мебель» и «товары для дома».
Источник: CREСанкционный смотритель
По данным Google Mobility Index, всего за два года средний показатель посещаемости моллов сократился более чем на 30% в Москве, и более чем на 16% в регионах (контрольное значение – февраль 2020 года).
Торговые центры в отдаленных районах пострадали значительнее, чем объекты в зонах плотной жилой застройки. В особенности это характерно для торговых центров за МКАДом, целевое посещение которых стало менее популярным. Причинами структурных изменений аналитики называют ряд трансформаций – и пандемию коронавируса, и бум онлайн-торговли, и сокращение присутствия международных брендов. Более стабильная ситуация в регионах же объясняется, во-первых, меньшим количеством ТЦ в городах России, во-вторых, сильной функцией социализации, которую выполняет там ТЦ, и, в-третьих, гораздо меньшей зависимостью от присутствия иностранных брендов.
На положение моллов, очевидно, продолжают влиять и частичная мобилизация в сентябре и последовавший за ней отток наиболее активной части населения – потребителей и кадров, добавляет Татьяна Дивина. Ещё одной проблемой стал отказ ведущих кинопрокатных компаний в предоставлении российским кинотеатрам «голливудского» контента, напоминает Марина Чернякова, руководитель департамента аренды АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест». «Не оправившись после пандемии, владельцы сетей стали закрывать отдельные кинотеатры или сокращать количество кинозалов, расположенных в ТЦ, – рассказывает она. – Совокупность этих факторов привела к снижению посещаемости и перераспределению потоков из больших торговых центров на альтернативные площадки».
В итоге сейчас в Москве нет такого объекта, который не имеет одного или двух конкурентов, констатирует Наталья Якименко. В условиях падения доходности соперничество будет расти и дальше: более сильный ТЦ начнет перетягивать сначала трафик, потом арендаторов, потом прибыль, способствуя банкротству конкурента. Именно поэтому перед девелоперами и УК, как никогда, остро стоит задача поиска новых необычных комбинаций и решений, вплоть до полной реконцепции проектов.
Прямая речь
Зара Аджемян, глава департамента коммуникаций и маркетинга группы компаний «Ташир»:
- Российская экономика показала высокий уровень адаптивности к внешним факторам и переформатированию бизнес-процессов. Ситуация с пандемией, а после геополитические события доказали актуальность непрерывной работы на объекте и гибкости подхода девелопера к вопросу формирования пула арендаторов и развитию новых концепций. По итогам года вакантность в наших торговых центрах, например, не превышает совокупно 10%.
Среди ключевых трендов уходящего года можно выделить импортозамещение: в связи с уходом многих известных иностранных брендов возникла необходимость предложить покупателю альтернативу, оптимальную по цене и качеству. Летом «Ташир» запустил новую сеть товаров для дома ZEBRA Home. Её открытие позволило заполнить потребность в текстильных изделиях для дома; во флагманском магазине сети представлено более 2000 наименований от 15 российских фабрик. Кроме того, мы поддерживаем отечественные фешн-бренды в универмагах Take Away, где ассортимент состоит на 80% из марок российского производства. Скоро откроем и один из крупнейших многофункциональных центров в Московской области, который будет специализироваться на торговле продуктами, строительными материалами и мебелью.
Следующий год продолжит оставаться сложным для всей экономики, а, соответственно, и для девелопмента и ритейла. При этом, будут появляться новые интересные проекты, усовершенствованные форматы, и рынок постепенно начнёт восстанавливаться.
Источник: CREЮношей питают
Надеждам на восстановление рынка после двух лет пандемии коронавируса не суждено было сбыться: в марте выяснилось, что «хуже есть куда», констатирует Юрий Аксёнов, партнёр, Orchards. Больше всего пострадал сегмент торговой недвижимости, соглашается эксперт с коллегами: якорные арендаторы многих ТЦ приостановили работу, выручка управляющих компаний упала, поставки техники, оборудования и цифровых технологий из Европы и США практически остановились. «Но и в других сферах ситуация не лучше: логистические цепочки разрушены, западные вендоры не могут или не хотят работать с российскими заказчиками, банковские расчеты осложнены санкционным давлением, – перечисляет г-н Аксёнов. – Государство отреагировало точечными мерами: в апреле введен тотальный полугодовой мораторий на банкротство, в мае разрешен параллельный импорт, в июле принят закон, позволяющий требовать от «недружественных» арендаторов в сфере торговли и общественного питания либо арендной платы в среднем размере за предшествующий период, либо расторжения с ним договора без риска применения к арендодателю мер ответственности».
В то же время долгожданный «антисанкционный» законопроект, позволяющий минимизировать ответственность за неисполнение обязательства вследствие введения ограничительных мер со стороны недружественных стран, так и не был принят. В итоге положение на рынке торговой недвижимости к концу года можно охарактеризовать как «стабильно тяжелое». С одной стороны, многие игроки смогли так или иначе адаптироваться к изменившимся условиям и продолжить бизнес, с другой – бремя накопленных долгов и неурегулированных конфликтов с бизнес-партнерами создают потенциал для кратного роста судебных споров и банкротств уже в 2023 году.
Особенно это касается всё тех же уходящих из России иностранных компаний: далеко не все реализовали сценарий «ответственного выхода» в отношении российских контрагентов, и последние готовятся отстаивать интересы в судах. Здесь тоже есть своя специфика, отмечает Юрий Аксёнов: судиться за границей в принципе всегда было долго и дорого, а с учетом общественно-политической обстановки и разных подходов к ее оценке в России и за ее пределами мало кто возьмется спрогнозировать исход разбирательства для российской компании. Альтернативой может быть инициирование процесса в российском арбитражном суде, тем более что в ответ на санкции в процессуальный закон была введена соответствующая норма, которую сейчас активно применяют для обоснования компетенции в спорах по искам к иностранным компаниям. В то же время существует риск, что вынесенное в России решение суда в будущем нельзя будет привести в исполнение на территории иностранного государства. Эти аспекты следует учитывать при формировании процессуальной стратегии защиты бизнес-интересов в современных условиях.
Все публичные международные бренды проведут реструктуризацию или покинут российский рынок, поддерживает Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP. К концу года доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса, составила 35% и 28%, соответственно. Наиболее чувствительными для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex планирует трансформировать бизнес в России – найти покупателя на основную часть магазинов и закрыть менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho. Работу по оптимизации числа торговых точек проводит и Adidas. Среди брендов, которые провели реструктуризацию – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. Недавно стало известно и о том, что «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России. «Передача бизнеса и продажа активов продолжаются – как иностранными собственниками или девелоперами, так и локальными, – соглашается Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia). – Российский рынок имеет большое значение для западных игроков, но многие испытывают давление, в связи с чем, рассматривают варианты перезапуска бизнеса. Пока мы отмечаем небольшое количество компаний, которые смогли это сделать, в то время как остальные находятся на стадии обсуждений и согласований с глобальными офисами, что замедляет передачу бизнеса».
Только после того, как эти процессы будут завершены, начнётся следующий этап развития ритейла, и начнут определяться основные индикаторы рынка: загрузка ТЦ, выход новых брендов и форматов магазинов, пересмотр пустующих площадей, в том числе, определение сроков ввода новых торговых объектов, и другие показатели. Адаптация бизнеса происходит «постепенно и обдуманно», уверена эксперт: на пустующие площадки привлекаются альтернативные игроки, которые могут быть потенциально интересны потребителям, хотя переговорный процесс с такими брендами может затягиваться. Вакантные площади, кроме того, могут занимать бренды из стран СНГ, а так же локальные игроки в формате монобутиков или в составе универмагов, для которых открываются дополнительные возможности по расширению аудитории и популяризации бренда. «Да, некоторые компании в итоге отделились от иностранных головных структур, провели ребрендинг и вернулись на российский рынок (McDonald's, LPP Group и ряд других), – констатирует Андрей Сурков, руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин Магазинов". - Однако объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости всё равно ведь снизился до рекордно низкого уровня».
Источник: Магазин Магазинов
Источник: Магазин Магазинов
Прямая речь
Кирилл Степанов, управляющий директор MALLTECH Lab:
- Изменение геополитической ситуации и последовавшие за этим уход из России или приостановка деятельности международных брендов, нарушение логистических цепочек стали ключевыми факторами, повлиявшими на рынок торговой недвижимости и ритейла в 2022 году. Большое влияние так же оказали рост инфляции, неопределенность на рынке труда и, как следствие, снижение доходов населения и изменения в покупательской активности. Россияне массово перешли в режим экономии, стали отдавать предпочтение магазинам-дискаунтерам и онлайн-площадкам, больше обращать внимание на цену товара.
Уход международных ритейлеров повлек за собой и рост доходов и доли в общем сплите розничного рынка страны маркетплейсов, которые, кроме того, на эксклюзивной основе реализуют выкупленный товар ранее широко представленных в офлайн-сегменте брендов (UNIQLO, ZARA и пр). Появилось и большое количество локальных игроков, предлагающих товары из любого города с доставкой дешевле, а быстрая и недорогая доставка вообще имеет большое значение для россиян, привыкших к ней за время пандемии. Но нельзя сказать, что ТРЦ уступают в борьбе с маркетплейсами: их доход сохраняется на прежнем уровне или чуть выше, даже, несмотря на существенные изменения этого года.
Важным траффик-драйвером моллов становится сфера развлечений. Интерес к этому сегменту дополнительно увеличился на фоне закрытия части магазинов; кроме того, у населения вырос запрос на подобные проекты на фоне стресса. Торговые центры вообще становятся местом, в которое идут за впечатлениями. Однако посещаемость пока действительно не возвращается к показателям даже 2021 года, и на этом фоне темпы открытий новых крупных проектов продолжают замедляться. Например, в Москве в 2022 году открывались, в основном, небольшие торговые центры районного формата.
Источник: Орджоникидзе 11Переговорная комната
Важным итогом года для рынка стало и окончание 1 октября срока действия моратория на банкротство, вызвавшего всплеск активности кредиторов, которые, как и после отмены моратория в 2021 году, начали обращаться в суд с соответствующими исками, сообщает Елена Степанова, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services.
Пока тенденцию к банкротству нельзя оценить как массовую и критическую, но эксперт прогнозирует возможный рост банкротств уже в 2023 году. Риски растут практически для всех отраслей, включая ритейл, рынок торговой недвижимости, складские и логистические бизнесы. Возможный бум «банкротных дел» можно обосновать кумулятивным эффектом от ранее испытанных сложностей в связи с пандемией, принятых санкций в отношении России, ухода с рынка западных крупных компаний, отъезда части предпринимателей в другие страны, падения спроса. Всё это в совокупности не позволяет стабилизировать финансовую ситуацию и построить более-менее долгосрочную стратегию развития. «Ключевым трендом года стала именно неопределенность в оценке долгосрочных перспектив, – резюмирует Елена Степанова. – Правила на рынке продолжают меняться, и требуют от игроков держать руку на пульсе, чтобы оставаться на плаву».
Впрочем, в 2022-м, в рамках мер, направленных на поддержку участников рынка, законодателем были предложены дополнительные возможности, добавляет она. В частности, довольно резонансным стал Федеральный закон от 14 июля 2022 №332-ФЗ, который предоставил арендодателям право требовать от арендаторов внесения арендной платы в размере, равном среднемесячной арендной плате, полученной за 2021 год или за период с 01 января 2022 года по 24 февраля 2024 года, или отказаться от договора аренды (если арендатор не возобновил использование помещения объекта аренды после получения соответствующего требования).
Арендодатель может воспользоваться указанными правами, в случае если арендатор является организацией торговли или общественного питания; арендатор находится прямо или косвенно под контролем иностранного лица, связанного с недружественным иностранным государством; условиями договора аренды предусмотрен расчет арендной платы в виде доли от доходов, полученных в результате использования арендованного имущества, или в ином виде, предполагающем, что размер арендной платы будет зависеть от результатов деятельности арендатора; размер арендной платы существенно снизился. Однако на практике в большинстве случаев эффективность инструментов, предложенных данным законом, уступила стандартным положениям договора аренды о расторжении / одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с неисполнением обязанностей арендатора, а также возможностям переговорных процессов сторон.
Опыт 2022 года вообще показал, что, как и в случае с пандемическим периодом, стороны в большинстве случаев старались найти компромиссы. Для многих арендодателей такой вариант был более перспективным, чем обращение в суд или отказ от договора аренды во внесудебном порядке, поскольку это позволяло получать фиксированную арендную плату, пусть и в меньшем размере, или хотя бы компенсацию коммунальных расходов. Иностранные ритейлеры также не спешили с разрывом отношений с собственниками, вели переговоры о пересмотре ставок арендной платы на период приостановления деятельности либо пока не придут новые арендаторы. «Но многие арендодатели всё-таки заняли достаточно жесткую позицию, не позволяя арендаторам полностью "разорвать" отношения в сжатые сроки, и обеспечили себе, таким образом, поступление арендной выручки от фактически уже неработающих арендаторов, по крайней мере, до конца года, пока они занимаются поиском локальных ритейлеров или ритейлеров из "дружественных" государств, – указывает Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services. – Ряд договоров, пусть и уже с фактически не занимающими арендную площадь ритейлерами, продолжают сохранять силу, а некоторые и с продолжением действия на следующий год. Одновременно с этим есть на рынке и более интересные случаи: к примеру, некоторые арендаторы, по договоренности с арендодателем, передают свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору, обеспечивая, таким образом, и для себя, и для арендодателя более-менее "безболезненный" выход. Некоторые арендаторы также пользуются опцией субаренды – находят нового арендатора и сдают ему площади, снимая с себя часть арендной нагрузки, если выход из договора юридически оказывается невозможным».
Прямая речь
Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons:
- Хотя некоторые бренды уже завершили процесс ухода, многие иностранные ритейлеры изначально заняли выжидательную позицию, и продолжали в течение года платить арендную плату, несмотря на отсутствие торговых операций. По этой причине количество судебных разбирательств между арендодателями и приостановившими деятельность арендаторами до недавнего времени было относительно невелико.
Сейчас же для таких компаний настает момент принятия решения, что делать дальше: ликвидировать российскую часть бизнеса, продать его локальному менеджменту или покупателям из дружественных России стран, провести ребрендинг/даунбрендинг либо продолжить приостановку деятельности в надежде на скорые позитивные изменения в политической ситуации (возможно, выйдя из договоров с отдельными арендодателями, но сохранив наиболее значимые локации).
Да, большинство иностранных ритейлеров заинтересованы в том, чтобы сохранить свою долю рынка, и потому активно ищут различные пути, чтобы остаться. В пример приводятся уже состоявшиеся сделки по "ребрендингу", появление ушедших брендов на маркетплейсах и тому подобное. Однако следует учитывать, что информация о состоявшихся сделках, публикуемая в СМИ, зачастую далека от реальных юридических договоренностей сторон (а иногда такие договоренности и вовсе отсутствуют).
Так, в некоторых случаях магазины открывались без согласия правообладателя бренда, сделки по продаже бизнеса предусматривали лишь уступку прав аренды на помещения без права торговли ушедшими брендами, а продаваемые на маркетплейсах товары оказывались подделками. Поэтому, как нам кажется, ожидания, что большинство иностранных ритейлеров все же останется на российском рынке в той или иной форме, слишком оптимистичны.
Источник: Malltech
Наши параллельные миры
Компенсировать потери торговли был призван параллельный импорт, напоминает Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 29 марта Правительство РФ разрешило ввозить без согласия правообладателей товары, включенные в утверждаемый Минпромторгом России перечень, который затем не единожды дополнялся. Так, с 3 ноября в РФ можно ввозить алкогольную продукцию ряда брендов. А со 2 февраля список товаров для параллельного импорта дополнится многими брендами игрушек, игр и спортивного инвентаря, среди которых Adidas, Manchester United, Disney и Lego. «Уже с конца февраля, после приостановки работы или ухода международных компаний, начались серьезные проблемы с поставками товара, – вспоминает Юлия Мерова, начальник отдела аренды, дисконт-центр «Орджоникидзе 11». – Влияли и изменения пути поставок, и отмена страхования перевозок, и удорожание страхования. Всё это отразилось на сроках доставки товара в магазины – в марте и апреле арендаторы боялись, что им нечем будет заполнить полки магазинов, поскольку товар находится на таможне или был отправлен существенно более долгим путем. Удорожание доставки, страховки, рост курсов валют привели и к повышению цен для конечного потребителя. Спрос же со стороны покупателей весной был выше обычного – несмотря на повышение цен, они выстраивались в очередь за западными брендами, опасаясь их скорого ухода из России, вкладывали средства в бытовую технику и электронику, те, кто особенно поддался панике, запасались продуктами. Таким образом, товарообороты многих ритейлеров весной значительно выросли».
К лету спрос несколько стабилизировался, но более серьезные проблемы стали появляться у арендодателей, когда международные сети, включая «якорей», начали освобождать площади. Для некоторых торговых центров такая ситуация может стать критичной – существенное снижение доходов от аренды может привести к невозможности рассчитаться по кредитам и дальнейшему банкротству владельцев ТЦ.
Закрытие крупных торговых сетей провоцирует и рост безработицы – один только H&M заявил об увольнении 1500 сотрудников. Множество смежных предприятий – логисты, страховые компании, банки – теряют в лице ушедших компаний крупных клиентов. В конечном итоге, ситуация постепенно приводит к снижению потребительского спроса, добавляет Юлия Мерова. Существенно отразилась на спросе объявленная в сентябре частичная мобилизация, соглашается она с коллегами: значительная доля платежеспособного населения покинула страну, в первую очередь, в крупных городах. «Любой кризис сказывается сначала на тех товарах, на которых можно сэкономить, – размышляет Константин Анисимов, директор по маркетингу Fashion House Group. - На еде люди не экономят, и об этом свидетельствуют продажи «продуктовиков», которые даже растут по отношению к прошлому году. В отличие от продаж одежды и обуви, которые упали на 20-30% в сравнении с 2021 годом, ведь новые одежда и обувь – товары не первой необходимости. Кстати, аналогичная ситуация была и в 2020 году, когда, несмотря на большой выбор, который предлагали маркетплейсы, спрос на одежду и обувь значительно снизился. Показатели потребительской уверенности уже во II квартале 2022 года полностью совпадали с индексом потребления в пандемическом 2020-м: как и тогда этот индекс составляет минус 33 пункта. Это говорит о том, что люди чувствуют себя так же неуверенно в период СВО, как это было в период ковидных локдаунов: непонятно, к чему готовиться дальше и будет ли какой-то доход. Все затаились и ждут, кто-то копит, кто-то тратится только на еду, поэтому тренд года в покупательском поведении – ожидание. Люди ждут, когда же, наконец, закончится кризис. Ещё одним трендом в нашем сегменте я бы назвал то, что в российские ТЦ пришла богатая категория покупателей, которая раньше предпочитала заграничный шоппинг. Поездки в другие страны стали теперь стали невыгодными и неудобными, и состоятельные клиенты покупают привычные бренды здесь – в аутлетах и ТЦ, где ещё остались их любимые марки».
Магазины популярных брендов, которым удалось наладить логистические цепочки и привозить новые коллекции (например, Trussardi, Marc O'Polo, Tom Tailor), вообще чувствуют себя в России прекрасно. Даже лучше, чем в Европе, где потребительский спрос упал намного сильнее, подчёркивает г-н Анисимов; эти марки, очевидно, никуда не хотят уходить – российский рынок для них сейчас стал одним из самых важных.
Смещение покупательского спроса в сторону товаров для повышения качества жизни и уюта в доме стало ещё одним трендом-2022. «Наверное, он связан с желанием убедить себя, что всё хорошо, – поясняет эксперт. – И это отражается на всём ритейле, атмосфере магазинов, которые стремятся украсить торговое пространство, создать для покупателя стильную и приятную обстановку».
Прямая речь
Виталий Можаровский, партнёр, Alumni Partners:
- На мой взгляд, торговая недвижимость, и, в первую очередь, её высококлассный сегмент – одни из наиболее пострадавших в этом году. Сначала трагические события февраля вызвали цепную реакцию исхода международных брендов, что подкосило предложение. Потом первая волна мобилизации в сентябре вызвала массовые миграционные явления, что, в свою очередь, подкосило спрос.
То, что уровень вакантности торговых площадей не взвился в небо, произошло исключительно благодаря традиционно качественным в этом сегменте договорам аренды. Но по мере органического истечения действующих договоров аренды собственникам надо будет принимать какое-то решение: или мириться с закрытыми магазинами, или перепрофилировать их под, например, развлекательный сегмент или сферу услуг, или снижать арендную ставку. Причём, одно из этих решений не исключает другое, и, возможно, мы будем свидетелями удачных комбинаций.
Источник: CRE Ребята с нашего двора
В Москве новое предложение целиком было сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК, сообщает Надежда Цветкова. Среди них, например, объект MR Group (ТЦ «Discovery»), торговые центры ADG Group («Место встречи Байконур» и «Место встречи Орбита»), а так же «Солнце Москвы» от ГК «Регионы». Строительство 45 тыс. кв. метров новых площадей в Москве перенесено на 2023-2024 годы; до конца года сохраняются планы по вводу еще 34 тыс. кв.м. «Показатели ввода новых ТЦ худшие за последние пять лет, притом, что вакантность растёт, – соглашается Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom. - Средняя площадь вводимых моллов уменьшается, акцент смещается на районные форматы. Зато активность российских арендаторов растёт, и в страну приходят игроки из дружественных стран. Если же говорить про ТЦ, успешные во все времена (которых в Москве, по моим подсчетам, не более пяти), то в них в некоторых случаях арендные ставки даже выросли за счет того, что арендаторы, замещающие ушедших иностранных игроков, получают менее привлекательные условия аренды — у них той силы бренда, которую имела условная Zara, нет. В совсем новых же проектах арендодатели вынуждены проявлять большую лояльность, поскольку имеют максимальный уровень вакантности».
Именно «районники» за счёт устойчивой зоны охвата, близости к клиенту и максимального предложения по социальной и инфраструктурной составляющей продолжают отвечать потребностям своей аудитории, а значит – остаются наиболее стабильным в кризисы, поддерживает Резеда Садритдинова, коммерческий директор, ТРЦ МИЛЯ (Москва), ТЦ Торговый Парк 1 (Тверь). «В нашем ТРЦ МИЛЯ, например, в 2022 году трафик не снизился, более того мы наблюдаем рост по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, – добавляет она. – Да, у нас некоторое время были закрыты два магазина (один оператор фаст-фуда и один магазин детских товаров), но даже в этой ситуации мы наблюдали и продолжаем фиксировать рост трафика и популярности ТЦ. Привлекательность районных торговых центров ведь ещё и в том, что они максимально быстро могут адаптироваться к запросам своего покупателя не только на эмоциональную отдачу от покупок, но и на социальные и досуговые части».
Марина Чернякова соглашается: бенефициарами 2022-го стали именно «районники»: практически полное отсутствие уходящих из России fashion-брендов, требовавших срочной замены, позволили им сохранить качество пула арендаторов. По её словам, в районных торговых центрах ФПК «Гарант-Инвест» посещаемость в 2022 году вернулась на доковидный уровень – более 36,5 млн человек в год, а вакансия свободных площадей осталась стабильно низкой – менее 3%. Ставки аренды в районных торговых центрах под управлением компании также оставались стабильными. «Безусловно, некоторое снижение наблюдалось в сфере fashion, где компании-операторы столкнулись с проблемой международных платежей и сложностями с логистикой, – отмечает г-жа Чернякова. – Но оно было нивелировано за счет роста поступлений от супермаркетов и сферы услуг, товарооборот которых существенно вырос. В общей сложности более чем из 430 арендаторов наши объекты покинули только четверо; в то же время, было подписано более тридцати договоров аренды с новыми операторами».
Прямая речь
Евгений Бурденюк, основатель Всероссийской девелоперской компании "Отелит", региональный представитель Российского совета nорговых центров, со-председатель НРО Деловая Россия:
- Время огромных ТРЦ закончилось: гигантские проекты имеют критически высокие риски. Форматы, ориентированные на одного «якорного» арендатора, тоже ушли в прошлое. Вряд ли какие-то инвесторы и девелоперы будут рисковать сейчас, и заходить на проекты, реализовывать амбициозные и гигантские кейсы. Всё это на паузе, и даже, если что-то поменяется,всё равно люди не скоро захотят возвращаться в эту историю. Всё идёт в сторону уменьшения масштабов, удобств.
Источник: CREЛучше новых двух
Все устаревшие торговые центры продолжат трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры, прогнозирует Надежда Цветкова. С высокой вероятностью будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категории «сервисы и развлечения» обогнали традиционного лидера – fashion сегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых сделок по аренде помещений в торговых центрах. В категорию «Сервис» включаются арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Сегмент фаст-фуда также демонстрирует устойчивость относительно других форматов общественного питания в условиях снижения покупательской способности населения. Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, поскольку формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади, подчёркивает Надежда Цветкова. Конверсия у них тоже выше – клиенты приходят за услугой, которую купят в большинстве случаев. К недостаткам можно отнести невысокие ставки, которые имеют ограничения по потенциалу роста.
Сферы общественного питания и платных услуг населению пока устойчивее, чем розничная торговля, соглашаются в «Магазин Магазинов». По данным Федеральной службы государственной статистики РФ (на графике ниже), весь период с января по октябрь 2022 года сферы общественного питания и платных услуг населению демонстрировали положительную динамику (их совокупные обороты повысились на 2,9% и 3,5% соответственно, по сравнению с январем-октябрем 2021 года), а совокупный оборот розничной торговли, напротив, сократился на 5,9% в реальном выражении за аналогичный период времени.
Источник: Федеральная служба государственной статистики, Магазин Магазинов
«Что имеем к концу 2022 года? – размышляет Евгений Кузьмин, генеральный директор Ricci | BlackStone. – Колоссальные вакансии в топовых торговых центрах, ещё большие вакансии в региональных проектах, спад трафика до 30%, спад оборотов арендаторов до 70%. При этом, налоговую базу, кредиты никто не отменял. Результат – более двухсот ТЦ уже отошли банкам, и прогноз неутешительный: ещё порядка ста ТРЦ пополнят портфели проблемных активов банков. Падают ставки, пересматриваются и договоры аренды: практически все арендаторы предлагают процент с РТО, что позволит минимизировать риски, другие – консолидированные ставки по истечении первого года. Многие сети пользуются тенденцией падения трафика и увеличением вакансии в ТРЦ, и не дают фиксированных ставок, максимально перекладывают capex на открытие на собственников помещений. Всё больше появляется пунктов в договоре со ссылкой на пандемию, где речь идет об отсутствии платежей при введении локдаунов или ограничении работы магазинов. Изменения связаны и с пожарной безопасностью: события 2020, 2021, 2022 годов показали, что эти пункты должны максимально защищать обе стороны. В итоге сейчас очень востребованы направления представления интересов арендаторов с точки зрения различных оптимизаций, консалтинг, коммерческие и технические аудиты, которые позволяют максимально оптимизировать эксплуатационные расходы, capex, увеличить NOI для собственников торговой недвижимости».
О первых итогах года для ритейлеров, игроков e-commerce и рынка логистики читайте в следующих выпусках.
