Универсальный формат

Эксперты называют многофункциональные комплексы лучшим антикризисным форматом, однако угадать с правильным mixed-use становится все сложнее.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE.
2098
Изображение взято из источника: CRE
На московском рынке нет девелоперов, специализирующихся исключительно на МФК, однако все больше игроков берутся за реализацию подобных проектов, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Дальнейшему распространению формата, помимо очевидных «антикризисных» достоинств, способствует государственная поддержка. Так, в этом году столичная мэрия без торгов предоставила девелоперам пять участков под строительство МФК. «Власти небезосновательно считают, что появление подобных комплексов ведет к созданию новых рабочих мест и развитию современной инфраструктуры», – поясняет эксперт.
 
Два, три, четыре… в одном
 
Сегмент МФК однозначно будет развиваться, уверена Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, – с учетом строительства ТПУ, освоения новых территорий, в том числе бывших промзон. Один из главных пандемических трендов – популяризация форматов услуг широкого спектра в шаговой доступности для будущих резидентов – также легко реализуем в формате МФК. Для девелоперов МФК привлекателен именно возможностью совмещать несколько взаимодополняющих функций, что при правильном подходе делает проект более устойчивым и эффективным, добавляет г-жа Широкова. Кроме того, совмещение нескольких сегментов позволяет увеличить масштаб объекта в том случае, когда по отдельным функциям есть ограничение со стороны емкости рынка. Не мешает МФК и неразвитость локации – арендаторы и собственники помещений даже при неразвитой внешней инфраструктуре могут пользоваться магазинами, кафе и ресторанами внутри комплекса. «И даже если кризис затронет все сегменты рынка, велика вероятность, что одни он затронет больше, а другие – меньше, – резюмирует Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга петербургского офиса NF Group. – Равно как и темпы восстановления после кризиса могут быть различными для отдельных сегментов. Создание МФК, кроме того, часто позволяет сдать или продать все площади в проекте быстрее, чем в аналогичном по площади монофункциональном комплексе – опять же за счет работы в разных сегментах рынка».
 

Источник: CRE

 
Таблица деления
 
Мир по-прежнему на пути к переходу на sharing economy, напоминает Ксения Колядина, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. Это давно находит отражение в урбанистике – в городах формируется тренд на создание сообществ. Городская инфраструктура от совокупности классических мест для «жизни», для «работы» и «приобретения товаров и сервисов» должна перейти к концепции экосистемы, в своем роде уникальной для каждой отдельной локации, отдельного сообщества, поясняет она. Live – Work – Shop – Play – Learn, все функции в шаговой доступности или в составе одного квартала, в режиме 24/7. С точки зрения потребителя, именно такой «умный» девелопмент, направленный на создание комфортной доступной экосистемы, может стать «местом силы».
 
Ядром МФК в итоге могут быть как жилая, так и коммерческая недвижимость, поддерживает Надежда Коркка. Выбор доминанты во многом зависит от локации и концепции ее развития. Например, «Москва-Сити» – бизнес-кластер, каждый небоскреб в котором – по сути, отдельный МФК. При этом большая часть площади отведена под офисы, а апартаменты – лишь дополнение. «Разные функции могут быть сосредоточены как в рамках одного здания (например, в башнях ММДЦ "Москва-Сити" или в проекте Hill 8, где офисная, торговая и жилая функции размещаются на разных этажах), так и в разных башнях одного комплекса – например, в проектах "Савеловский Сити", iCity, – перечисляет Ольга Широкова. – В качестве примеров МФК, включающих торговую и офисную функции, можно привести ТДК "Смоленский Пассаж", МФК "Кунцево-Плаза". МФК с офисами и апартаментами – Ahead, RED 7».
 
Но все-таки намного чаще встречаются проекты с комбинацией «жилье – офисы – торговля», где преобладают именно квартиры либо апартаменты, уточняет Надежда Коркка. Так, в МФК «Савеловский Сити» жилых корпусов – пять, а офисных – два. ЖК N’ice Loft, например, примечателен тем, что в него будет интегрирован физкультурно-оздоровительный комплекс с ледовыми аренами и беговыми дорожками. Один из давно реализованных, но по-прежнему интересных проектов – жилой комплекс «Фьюжн Парк», на территории которого открыт большой музей ретро-машин «Автовилль». И если первые столичные МФК относились исключительно к элитному и премиум-классу, то теперь создаются проекты бизнес- и комфорт-класса, добавляет эксперт. Кроме того, в них появляется все больше компактных квартир и апартаментов. В МФК «Апартаменты в Кусково» предусмотрено самое маленькое жилье на первичном рынке столицы площадью всего 9 кв. м. Немногим больше студия в МФК Vernadskogo, 41 – 11,2 кв. м. «Жилой сегмент в рамках МФК, как правило, концептуально решен не в виде "классических квартир", а компактных апартаментов (в структуре квартирографии превалируют студии и "однушки"), – констатирует Ольга Широкова. – Это обусловлено тем, что основной спрос на подобные проекты сформирован со стороны молодой несемейной целевой аудитории, а также инвесторов и бизнесменов из регионов ("квартира для пиджака"). Но даже для этой целевой аудитории крайне важно грамотное разделение потоков, обеспечение приватности и "жилой атмосферы".
 

 
Прямая речь
Алексей Мешков, операционный директор O1 Standard:
– «Антикризисным форматом» МФК можно назвать в том случае, если его концепция изначально включает в себя гармоничное существование всех сегментов. Самыми успешными остаются проекты, в которых каждый из блоков, будь то жилье, ретейл или офисы, представлен в соотношении, способствующем повышению эффективности друг друга. Отличным дополнением служит инфраструктура социальной значимости – музеи, театры, галереи как точки притяжения людей.

Управление и обслуживание МФК, содержащего в себе соседство коммерческих и жилых площадей, всегда имеет множество нюансов. Например, общие инженерные системы, которые требуют определенной экспертизы от управляющей компании в части проведения работ по техническому обслуживанию. Также стоит отметить большое количество собственников как жилой, так и коммерческой недвижимости, присутствующих в МФК. Здесь УК – единое управляющее окно и центр притяжения всех запросов собственников. Необходимо не только обеспечивать жизнедеятельность здания, но и оказывать самый разнообразный спектр услуг. В свою очередь, это всегда стабильный поток клиентов. Поэтому, с точки зрения управляющей компании, наличие МФК в портфеле – это гарантия стабильности.
Источник: CRE

 
Былое и функции
 
МФК интересны для игроков еще и тем, что в зависимости от ситуации можно трансформировать концепцию МФК, меняя назначение помещений/башен в строящемся объекте, отмечает Ольга Широкова. «Успех МФК, безусловно, зависит от качественных подобранных функций и характеристик объекта, поэтому на этапе планирования должны учитываться текущая и будущая целевая аудитория, местоположение и основной функционал застройки, – подчеркивает она. – Привлекательность кроется не за хаотичной многофункциональностью, а за правильно подобранной концепцией, в рамках которой каждый формат не противоречит другим функциям, а дополняет их и усиливает синергетический эффект».


Источник: CRE

 
В единстве – сила
 
Для арендаторов МФК сочетание, к примеру, офисной (в том числе, коворкингов) и торговой функций может дать хороший синергетический эффект, убеждена Ксения Колядина. В кризис новые арендаторы могут дольше принимать решение о переезде в полноценный офис, а в проекте mixed-use они могут протестировать локацию и качество объекта, предложив сотрудникам поработать удаленно в коворкинге или в удобном кафе, находящемся здесь же, в составе торгово-сервисной инфраструктуры. «Проекты YE’S (Москва и СанктПетербург), расположенные в шаговой доступности от метро или прямо на транспортно-пересадочных узлах как YE’S Botanica и YE’S на Марата), можно отнести к смешанному типу МФК, где функции делятся как по вертикальному, так и горизонтальному принципу, – добавляет эксперт. – Доминирующий функционал, как правило, – апарт-отель, или сочетание апартаментов и офисной функции, где предлагаются на продажу небольшие офисные блоки».
 
Пример вертикального зонирования МФК – комплекс апартаментов RED7 от ГК «Основа». Коммерческая составляющая и услуги в проекте включают премиальный фитнес-центр с полноценным бассейном и СПА, лаунж-зоны, рестораны и кафе, консьержи портье-сервисы для резидентов, а также коворкинг и кинотеатр. Спортивная и оздоровительная инфраструктура в составе МФК дают возможность получать услуги в формате «почти не выходя из офиса» или «почти не выходя из дома», минимизируя время на дорогу и тем самым автоматически добавляя ценность локации в глазах резидентов. «Современные МФК – это масштабные проекты широкого эксплуатационного профиля, а не просто жилые дома с магазинами на первых этажах, – резюмирует Надежда Коркка. – Всегда будут клиенты, заинтересованные в такой экономии времени – правда, за нее придется расплачиваться меньшей приватностью, особенно в комплексах с вертикальным зонированием, где все функции скомпонованы под одной крышей. При горизонтальном зонировании единый проект образуют отдельно стоящие здания, интегрированные через общую благоустроенную территорию».
 

 
Продолжает усиливаться и тренд на wellness: включение такого типа объектов в офисно-жилой или чисто коммерческий МФК усилит роль объекта как точки притяжения, центра услуг не только для резидентов, но и для населения в радиусе окружения.
 
Прямая речь
Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер»:
– При корректной балансировке всех функций проект имеет все шансы на успех, ведь именно многофункциональность позволяет диверсифицировать риски и, как следствие, расширить целевую аудиторию. Однако не стоит забывать и о сложностях – грамотное разведение потоков, различные инженерные системы, продуктовые особенности и т.д.

На рынке обычно выделяют несколько типов МФК. Наиболее классический вариант – это проекты, где в рамках одного здания представлено несколько функций – апартаментная составляющая, офисная и торговая. Второй вариант МФК, однако по факту такой тип можно отнести к комплексным проектам, где все перечисленные функции представлены в рамках одного проекта. Так, к первому типу в нашем портфеле относится МФК Technopark, ко второму – проект OPUS, в рамках которого представлены клубный жилой дом класса de luxe и современный бизнес-центр класса А.
Источник: Пионер

 
Энергия синергии
 
С одной стороны, формат МФК действительно позволяет диверсифицировать риски, соглашается Кирилл Скребнев, административный директор БЦ «Кантри Парк». Однако «химия» между разнообразными функциями на ровном месте не возникнет, добавляет он. МФК – это априори сложная концепция, тем более сегодня, а цена ошибок очень высока. «Набор "кубиков" для сборки МФЦ сильно зависит от локации объекта, транспортной доступности и планируемого состава арендаторов офисной части, – делится г-н Скребнев. – Например, для нашего "Кантри Парка", расположенного в Химках на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД, удачным стало сочетание офисных площадей, медицинского центра, гостиницы и фитнеса. При этом местоположение стало определяющим фактором при выборе концепции. Важно отметить, что в начале нулевых, когда проект зарождался, качество ассоциировалось исключительно с близостью к Кремлю, и наша удаленность должна была стать не минусом, а плюсом. Отсюда и появилась идея парковой концепции – качественные офисы на большой благоустроенной территории с парком, яхт-клубом, мариной для яхт и катеров, рестораном высокой кухни как отдельным центром притяжения, просторными парковочными зонами и движением в противотоке пробкам. Это такой классический проект "город в городе", где арендатор может получить все необходимое, не выходя за пределы территории. Так что у каждого подобного проекта – своя история "сборки"».
 
Новые проекты должны в режиме реального времени отслеживать и тенденции последних лет. Нормальным становится то, о чем на рынке почти не думали, например, до пандемии коронавируса: дистанционная работа. Сотрудников на «удаленке» становится все больше, когда они вернуться в офисы и вернутся ли вообще – вопрос открытый, говорит Кирилл Скребнев. Продолжает расти и рынок доставки: люди заказывают те или иные товары, а не покупают «ногами», а значит, в МФК должно быть больше внимания к безопасности.
 
Потребность в классических торговых площадях в МФК вообще снизится, а в площадях для проведения досуга и оказания сервисных услуг – возрастет, прогнозирует эксперт. Что касается сервисных точек – возрастут требования к безопасности, комфорту и качеству климата. Кризис, с одной стороны, может повлиять на спрос – для потребителя все более важными станут принципы многофункциональности, близости и безопасности, соглашается Ксения Колядина. С другой – в части предложения и инвестиционного интереса тренд будет скорее требовать упрощения форматов. Сложные проекты будет сложнее рассматривать на покупку, по крайней мере, локальным, российским инвесторам, полагают в IBC Real Estate.


Источник: CRE

Прямая речь
Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia:
– Наша компания давно занимается девелопментом такого сложного и интересного формата, как многофункциональные комплексы. Их особенность не только в том, что, по сути, они позволяют немного хеджировать риски, но и в том, что концепция МФК дает возможность заботиться о человеке. Работая над Comcity, мы продумывали все детали, чтобы построить по-настоящему удобный и красивый «город в городе» и поставить в его центре человека, нашего резидента. Чтобы подобные проекты были успешными, создание комфортной среды – необходимое условие.

Если же рассмотреть вопрос более широко, то от комплексных объектов можно перейти к комплексному освоению территорий. Для нас эти два направления соединились в одном проекте. Руководство города не раз включало Comcity в число лучших примеров комплексного освоения: он не только нравится резидентам и отвечает задачам бизнеса, но и гармонично вписывается в окружающую инфраструктуру, воздействует на городские потоки. Проекты, где люди могут жить и работать, не покидая своего района, значительно снижают маятниковую миграцию – одну из ключевых проблем любого мегаполиса.

Но нельзя просто построить МФК и быть уверенным, что все кризисы легко преодолимы и никак не заденут собственника. Чтобы справиться с некоторыми внешними и внутренними проблемами, приходится прикладывать большие усилия. При этом каждый кризис показывает, что качественные проекты – самые устойчивые. Здесь мы говорим не только о многофункциональности, но и прежде всего о современности, экологичности, высоком уровне управления и профессионализме команды, которая за этот объект отвечает.

В последние 10 лет мы наблюдаем, как Москва развивается и как создаются новые кластеры. Сегмент МФК также активно растет. Учитывая особенности этого формата, нет никаких предпосылок к тому, что динамика вдруг изменится. Мы видим, что новые МФК скоро появятся, например, в Москва-Сити. Именно здесь расположены одни из лучших многофункциональных комплексов столицы. И мы по праву гордимся, что наши проекты – Comcity или «Метрополис» – тоже можно отнести к этой категории.
 

 
Прямая речь
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
– Я бы сначала подняла вопрос, что такое МФК. Есть проекты, где много функций на одной территории, а есть проекты, где функции могут быть преобразованы из одной в другую, зачастую достаточно просто и быстро. Первые – МФК, вторые – гибриды. На мой взгляд, гибриды – лучший антикризисный формат.

Да, МФК существуют уже давно. При этом не факт, что если одна-две функции станут убыточными, то весь проект выживет, потому что «ну, МФК же». Актуальны те, которые сочетают в себе современные форматы недвижимости и форматы недвижимости, основанные на базовых потребностях. То есть шеринг и диджитал в первом случае и еда, сон, общение, эмоции – во втором. Москва Сити – отличный МФК. «Лахта-центр» будет тоже хорошим вариантом. Проект N’ICE Loft в Москве – когда жилой девелопер строит комплекс апартаментов с отелем, спортивными площадками и ледовыми аренами – это очень достойно! Или когда девелопер отелей строит в Петербурге 120 тыс. кв.м отеля Digital Village, коливинга, общественных пространств, коворкингов, ресторанов – это тоже прекрасный пример. Сложности же – управление доходной частью. Разбираться в коммерциализации разных функций, особенно в кризис, могут далеко не все УК. В общем, у меня пока больше веры в гибридные проекты, но и у МФК тоже есть перспективы.
Источник: Stone Hedge

 
Уникальный продукт
 
Назвать МФК однозначно лучшим выходом в кризис сложно по нескольким причинам, уверяет Игорь Кокорев. Во-первых, каждая отдельная функция в составе МФК будет реализовываться на своем рынке, и сложности на этом рынке все равно затронут и МФК; во-вторых, многофункциональный комплекс обычно сложнее, а потому – нередко дороже монофункциональных объектов, что не очень соответствует «антикризисным» принципам, и, в-третьих, несколько функций в одном объекте требует большей квалификации при создании и эксплуатации объекта для получения качественного продукта в каждом сегменте рынка. «Поэтому в целом МФК остается нишевым продуктом. Для того чтобы целесообразность его создания была высокой, нужна прежде всего благоприятная ситуация, – убежден г-н Кокорев. – Например, участок, хорошо подходящий для помещений разных сегментов рынка, ограничения на реализацию какой-либо функции, делающие невозможным вариант с монофункциональным объектом на всем участке, необходимость вывести на рынок и реализовать в относительно короткий срок большой объем площадей – скажем, в высотном здании». «Наиболее популярный mixed-use проекта МФК сочетает ведь офисные пространства, гостиницы и ретейл, – напоминает Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. – Но сильнее всего кризис-2022 ударил именно по этим сегментам, снизив спрос и повлияв на падение доходов. Замена одного из форматов на жилую составляющую или апартаменты могла бы обезопасить девелопера, но и эти сегменты нынешний кризис и падение спроса не обошли стороной. Соответственно, развитие МФК однозначно станет высокорискованным предприятием».
 
Однако, учитывая, что строительство МФК, как никакой другой формат, согласуется с трендом на комплексное развитие территорий и получает активную государственную поддержку, а содержать один комплекс дешевле, чем несколько объектов с аналогичными функциями, на рынок в ближайшее время продолжат выходить новые объекты, уверена Надежда Коркка.
 
Прямая речь
Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании HalleHouse:
– Многофункциональные комплексы существуют во всевозможных интерпретациях – это и совмещение жилых зданий с развлекательными павильонами и торговыми площадями, и комплексы, предназначенные для детей, а также МФК, предназначенные для качественного отдыха.

Быстрое развитие МФК легко объяснить. Крайне удобно, когда рядом находится сразу несколько необходимых объектов, это вообще можно назвать символом современной городской эргономики. Но интересно, что в последнее время МФК начали шагать не только в сторону эргономики, но и в сторону экологичности. Вместо привычных для горожан зданий из монолитного каркаса начинают строить МФК по современным быстровозводимым технологиям.

Например, сейчас мы создаем небольшие МФК в рамках проектов экопарков. Архитектура зданий неординарна для таких строений – это барнхаус, а материал строительства – клееная тавровая балка, обеспечивающая как прочность, так и экологичность строений.

Небольшие МФК совмещают в себе спортивно-досуговые функции – в одной системе зданий находится многофункциональный прокат спортинвентаря с технической поддержкой, полноценные зоны раздевалок и душевых, а также ресторан. Такие постройки делают отдых на природе максимально комфортным, при этом не нарушая гармонию эколокации.
Источник: CRE
 
Прямая речь
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG:
– Компания RRG в этом году стала партнером номинации МФК в CRE Awards как раз по причине того, что мы очень верим в мультиформатную недвижимость. Я считаю, что МФК – это наиболее эффективный и правильный вариант для коммерческой недвижимости, причем не только в период кризиса. В современных проектах мы рекомендуем совмещать не только несколько разных функций (ретейл, офисы, гостиницы и т.д.), но и создавать пространства гибкими и легко трансформируемыми – это позволит легко адаптировать их к меняющимся условиям и к разным запросам аудитории, а также оставаться актуальными многие года. В 97-м году я обсуждал с архитектором института НИИТЭП, что нужно строить здания, которые в зависимости от спроса и конъюнктуры меняли бы свое функциональное назначение. И привел в пример, что в их офисе, который находился в «книжке» на Новом Арбате, можно было бы сделать гостиницу или жилье. Прошло 25 лет – и теперь в этих зданиях и жилье, и сервисные апартаменты, и офисы, и ретейл. Если мы посмотрим на те МФК, которые строились в 90-х и 2000-х годах, то многие из них и сегодня успешны и востребованы в большей степени, чем чисто офисные или торговые центры того периода.

Актуальный запрос времени – это экономия времени, денег и максимальный ассортимент возможностей и сервисов в пешей доступности: жилье, отдых, развлечения, работа, образование, спорт и т.д. Я считаю, что многофункциональное развитие территории и среды – это очень перспективно, и те девелоперы, кто будут развивать свою компетентность в этом направлении, будут выигрывать, потому что в чистом виде жилье, торговые или офисные проекты уже неактуальны, должны быть многофункциональность, гибридность, гибкость.

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Широкова Ольга

NF Group

Кокорев Игорь

O1 Standard

Мешков Алексей

PPF Real Estate Russia

Обайдин Никола

Becar Asset Management

Шарыгина Ольга

IPG.Estate

Трушин Валерий

RRG

Колокольников Денис

Консалтинг и брокеридж

Метриум

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Консалтинг и брокеридж

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Девелопмент

ГК Пионер

Управление и эксплуатация недвижимости

PPF Real Estate Russia

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Консалтинг и брокеридж

RRG

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

Ипотечный кредит доверия

В сентябре в России была запущена так называемая промышленная ипотека – программа предоставления льготных кредитов предприятиям на покупку недвижимости для промышленного производства. Соответствующие компании и ИП получат возможность оформить ее по льготной ставке 5% годовых. Еще более выгодные условия – под 3% годовых – предлагаются технологическим бизнесам. Максимальная величина кредита – 500 млн рублей, отбор участников завершится в IV квартале 2022 года.
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE, декабрь (1) 2022 г.
27.12
Источник: Авито Недвижимость
Экспертный анализ

Оffice vivendi. Останется ли офис HR-брендом?

В России продолжает изменяться отношение к офисам. Среди причин – не только события последних месяцев, повлекшие уход иностранных арендаторов, сжатие бизнесов, но и глобальное переформатирование рынка труда.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
07.12
89605

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

подпишись НА эксклюзивные новости cre