Отделочные работы

Артём Морозов, генеральный директор, собственник группы компаний «Морозофф», эксперт в области фасадных решений из стеклофибробетона:
- Безусловно, события последних одиннадцати месяцев изменили картину мира, как для современной российской архитектуры вообще, так и для бизнес-центров и МФК – в частности. Уход десятков иностранных компаний, которые исторически формировали не только значительную (а в некоторых сегментах – и основную) часть спроса на высококлассные и уникальные офисные проекты, но и основной запрос на внедрение в России «зелёных» решений, привёл к так называемой отрицательной величине чистого поглощения – минус 140,6 тыс. кв. метров, по данным NF Group. В итоге уже к концу года в праймовом сегменте были свободны 14,9% помещений, в А-классе – 12,8%, в B-классе – 6,9%. Объём же так называемой скрытой вакансии по Москве оценивается консультантами Bright Rich, например, в 217 140 кв. метров. Да, это много, но пока не катастрофа, поскольку совпало с низкой фазой деловой активности в офисном сегменте. Нет пока в высококлассных объектах и резкого падения ставок. Это связано как с небольшим новым вводом, так и с очень жёсткими условиями выхода из арендных договоров для уходящих с рынка иностранных бизнесов и субарендным бумом.

Показательно и то, что даже сейчас всё признаваемое «неликвидом» в других сегментах, априори рассматривается именно под офисы: и кинотеатры, и частично – торговые центры, и даже жильё – потому что в жилье сейчас ситуация не очень хорошая. Во-первых, с получением разрешений на редевелопмент, снос и т.д., а, во-вторых, рынок здесь просел ещё больше, и это только начало.

Конечно, говорят об этом пока только шёпотом, и слишком многое будет, как и везде, зависеть от ситуации в стране и за её пределами. Но вот это золотое время семнадцатиметровых «будок» за семнадцать миллионов за МКАДом кануло в Лету. Как закончилась и прекрасная эпоха для огромных, но зачастую бестолково спроектированных в тучные годы торговых центров. И дело даже не в уходе брендов, критической ситуации с контентом в кинотеатрах, спаде покупательской способности, изменениях в потребительском поведении и взрывном росте ещё с пандемии e-commerce (а сегодня вообще зачастую только на маркетплейсах и можно купить товары ушедших марок), но в необходимости новой философии для рынка торговой недвижимости и ритейла. Последнее пока, безусловно, сдерживается непониманием, что мы теперь вообще будем продавать и кому, а так же осторожным отношением инвесторов к торговым проектам.

С офисами же, как ни странно, ситуация более понятная, запрос на них есть, другое дело – на какие. Очевидно, что выигрывать сейчас будут девелоперы, умеющие дать идеальное соотношение цены-качества, предлагающие клиенту максимум за минимальные деньги. Теперь не просто рынок арендатора, но арендатора разумного, знающего, что предложение будет только расти, а спрос в определённых сегментах – падать; вас много – мы одни.

На этом фоне будет усиливаться тренд на цифровизацию, хотя здесь, с уходом иностранных вендоров, тоже всё непросто. Поэтому нужна не просто какая-то абстрактная цифровизация всей страны, но кардинальное изменение подхода к ней в каждом из сегментов. Мне, например, интересна разработка собственной системы модульного строительства зданий с использованием стеклофибробетона, на котором мы специализируемся. Есть идеи и как облегчить сам материал, мы ведем масштабную исследовательскую работу новых составов с тем, чтобы сделать бетон совсем легким. Думаем и над запуском собственного обучающего центра для того, чтобы с материалом рынок умел работать, как на производстве, так и на монтаже. Это поможет не только популяризировать сам материал, но даже в кризис сохранить интересные архитектурные решения, в том числе, для офисных проектов и МФК: стеклофибробетон позволяет ведь строить в любом стиле.

 
Источник: Stone Hedge 

 
Мал и недорог

Исторически офисный сегмент был представлен крупными объемами, но в условиях кризиса средняя арендуемая площадь офиса неизбежно сокращается, отмечают в пресс-службе STONE HEDGE. Связано это как с оптимизацией бизнесов, так и с развитием предпринимательства – основного арендатора небольших офисных площадей.

В 2022 году в Москве рост малого и среднего бизнеса, по оценкам Департамента экономической политики и развития города Москвы, составил 33%, вследствие чего на офисном рынке увеличилось вымывание предложений небольшой площади. В компании говорят о высоком потенциале спроса на небольшие офисы класса А, при этом в доступе сейчас – менее 1% таких площадей. В итоге профессиональные офисные девелоперы выводят в сегмент продажи всё больше небольших лотов: в линейке предложения бизнес-центров STONE, например, минимальный офисный блок представлен от 45-50 кв. м.

Однако важно учитывать, что арендаторы теперь выбирают не просто качественные офисы, но называют приоритетом «исключительный комфорт» сотрудников, добавляют эксперты. И в случаях, когда речь идет об аренде небольших офисов, где зачастую невозможно предусмотреть, например, дополнительные зоны для отдыха, ценность приобретают многофункциональные блоки для нетворкинга и коллабораций. Опытные игроки проектируют такие пространства в рамках инфраструктуры:  лаунж-этажи, бизнес-гостиные в лобби и открытые зоны для работы на свежем воздухе.
 
Прямая речь

Дмитрий Вишняков, управляющий директор Pridex:
- Важно понимать, что ушедшие иностранные компании не оставили после себя вакуум в своих сегментах – их места занимает, например, крупный российский бизнес, который активно наращивает штат сотрудников и нуждается в новых офисных площадях. Кроме того, большой объём спроса исходит от компаний с государственным участием – для них современный офис становится важным конкурентным преимуществом в борьбе за квалифицированные кадры, в особенности молодых специалистов. В обоих случаях речь идёт о запросе на качественный, технологичный fit-out.

Во многие действующие проекты уже интегрированы инженерные коммуникации и системы, рассчитанные на конкретного производителя; поэтому замены если и возможны, то исключительно точечные. Однако, исходя из нашего опыта могу сказать, что параллельный импорт работает и поставки большинства позиций по-прежнему реальны – важно заблаговременно прорабатывать планы закупки с учётом возможного увеличения сроков.

Да, логистические риски, очевидно, выросли, и ряд клиентов сознательно идут на некоторое упрощение проектов, использование тех материалов и оборудования, с поставками которых точно не возникнет непредвиденных ситуаций. Однако любое альтернативное решение должно обладать соответствующими техническими характеристиками, быть, как минимум, сопоставимым по качеству с оригиналом – и  это не означает, что проекты становятся «дешевле» или «беднее».

В проектах, например, сервисных офисов центральное место отводится концепции, поэтому операторы, как и прежде, готовы вкладываться в качественные архитектурные решения. Но что касается реализации этих решений, то здесь ориентироваться будут  на доступность материалов и оборудования, снижение временных и ценовых рисков. Тем не менее, гибкие лоты сейчас всё больше движутся в сторону цифровизации рабочих пространств, становясь своеобразными локомотивами тренда в офисном сегменте в целом, поэтому важным элементом для них также является профессиональное IT-оснащение.

В классических же офисах всё более индивидуально, и зависит от конкретного заказчика – как правило, такие офисы выбирают в основном крупные компании, у которых, как я уже говорил, есть запрос на качественный fit-out.

Источник: Asterus 

 
Количество и качество

Качество отделки и инфраструктура офисов после оттока иностранных арендаторов (и ожидаемого некоторыми экспертами снижения запросов и платежеспособности остающихся на рынке игроков) не ухудшились, соглашается Светлана Мазур, директор департамента аренды ГК «Галс-Девелопмент». «Спрос на офисную недвижимость класса «А» по-прежнему остается высоким, – констатирует она. – Более того, на этом рынке и на сегодняшний день есть дефицит, особенно на фоне малого объема ввода новых площадей – в 2022 году он составил порядка 200 тыс. кв. м. Остается стабильным интерес крупных государственных и коммерческих структур к полностью готовым помещениям с качественной выполненной отделкой. Арендаторы по-прежнему склонны выбирать современные бизнес-центры с инженерными системами нового поколения, продуманными общественными пространствами и инфраструктурой».

На проекты, уже введенные в эксплуатацию, кризис вообще не оказал влияния, резюмирует г-жа Мазур. Не отразился он и на объектах на финальных стадиях готовности, где оборудование и материалы были либо уже установлены, либо закуплены заранее.  Что касается лотов, находящихся на ранних этапах или в стадии разработки, то девелоперам пришлось налаживать новые цепочки поставок, «открывать» продукцию от азиатских производителей, которые раньше были ограниченно представлены на российском рынке. «Для делового квартала «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге мы, например, организовали поставки камня из Ирана, – продолжает эксперт. – Среди отечественных компаний – нашли достойных поставщиков оборудования и материалов европейского уровня. Можно с уверенностью сказать, что российским производителям есть, что предложить: для фасадов той же «Невской Ратуши» был выбран прочный натуральный камень из Северной Осетии. Всё это касается и систем отопления, вентиляции и кондиционирования, насосного оборудования и передовых технологий, которые позволяют увеличить энергоэффективность».

Хотя на фоне удорожания материалов и стоимости работ на рынке действительно наблюдается определённая смена подхода и требований арендаторов, жертвовать качеством и индивидуальными проектами арендаторы пока не готовы, поддерживает Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group. Привлечение сотрудников в офис в условиях роста требований к «удалёнке» и миграции специалистов за рубеж – задача вообще не из простых, и отсутствие узнаваемого и современного дизайна точно не способствует росту интереса потенциальных соискателей к работодателю, убеждена она.

В итоге арендаторам приходится находить такие материалы и решения, которые не только не понизят, но даже повысят привлекательность офиса. Резкое же сокращение расходов на офисный ремонт коснется, скорее, небольших компаний, не работающих с офисом как с инструментом HR-бренда – однако они и прежде не отличались заметными преимуществами для сотрудников, и часто реализовывались без привлечения профессиональных управляющих компаний и архитекторов. «Настенные покрытия, ковролин, акустические решения для офисных опен-спейсов – всё это, не уступающее качеству европейских производителей, уже сейчас можно найти у российских компаний, – перечисляет г-жа Ньюман. – Наибольшие сложности с замещением мебели и инженерных систем – эти категории продолжат составлять большую часть расходов арендаторов при ремонте офиса. Резюмируя – основной объём изменений мы сможем увидеть в проектах офисов, которые будут вводиться в эксплуатацию в этом и следующем году; именно их может затронуть ситуация с санкционными ограничениями из-за сложностей закупки материалов при строительстве. Вероятно, сменятся традиционные европейские поставщики инженерных систем – уже сейчас произошла переориентация на турецкие и китайские бренды. Эти изменения произойдут на уровне объектов в целом, не только на уровне непосредственно офисов. Интерьеры же, скорее всего, сохранят узнаваемый стиль и основные «фишки»: оборудованные зоны отдыха, системы очистки воздуха, системы для онлайн-конференций».

Источник: "Пионер" 

 
А и Б сидели на трубе

Однако часть офисных комплексов всё-таки «снижается в классности» уже сейчас, парирует Кирилл Скребнёв. «Очевидно, что далеко не все находят возможность поддерживать соответствующий уровень качества на фоне спада потоков, – вздыхает он. – Офисы класса А переходят в В+, а В+ мигрируют в В. Это неприятная тенденция, которая может стать сюрпризом со знаком «минус» для тех, кто привык работать в комфортных условиях: хороший фитаут – это ведь не только планировки, мебель и интерьеры, но и эффективная и бесперебойная работа инженерных систем, качественный воздух».

В итоге даже в кризис будет расти интерес к «умным зданиям» и «умному управлению», убеждён г-н Скребнёв: по его словам, цифровые проекты на рынке FM требуют, в большей степени, не инвестиций со стороны собственников или УК, но смены мышления. Технологии Proptech дают возможность оптимизировать энергопотребление, контролировать качество воздуха, находить «тонкие места» в эксплуатации (неэффективные режимы работы и т.д.), диагностировать потенциальные неисправности и, тем самым, продлевать срок службы инженерного оборудования, перечисляет эксперт. Доля  затрат на «умную» начинку в общей стоимости офисной отделки за последние четыре года выросла с 4% до 20%, подсчитывают, в свою очередь, в Pridex.

Запросы будут расти не только в «высшей лиге», но и классе Б, прогнозирует Светлана Мазур. «В одном из наших будущих проектов, например, мы применим все наши стандарты качества в части инженерии и организации офисных пространств при более доступных арендных ставках, – делится она. – Теперь бизнес-центры – это ведь не только место для работы, но и полноценная среда для жизни после. Вернувшись с «удаленки», офисные сотрудники стали особенно ценить баланс между жизнью и работой. И инфраструктура, помогающая его поддерживать, стала еще более важным критерием при выборе места:  практически обязательным стало наличие фитнес-клуба, кафе, магазинов, салонов красоты. Важно отметить, что эти помещения создаются в формате стрит-ритейл, и их доступность становится трендом не только для сотрудников бизнес-центра, но и для горожан».
 
Прямая речь

Мария Ахременкова,  руководитель креативного отдела, партнер VOX Architects ,
Борис Воскобойников, руководитель студии VOX Architects:
- Основной тенденцией можно назвать рост важности качественного управления проектом, умение просчитать множество процессов, деталей для обеспечения «бесшовной» его реализации. Менеджмент проектных организаций вообще — самая важная точка сборки нового офиса.

Безусловно, изменения, коснувшиеся рынка отделочных материалов и мебели, увеличивают долю отечественных брендов в проектах, но этот тренд появился значительно раньше, и увеличенные сроки поставки импортных материалов только ускорили его развитие. Отделка и оснащение офисов класса «А» будет дороже на 30-40%, увеличится срок поставки материалов до 120-150 дней. Офисы класса «В» будут комплектоваться отечественными материалами и оборудованием. Разрыв между бюджетом на реализацию и качеством офисов разных классов будет увеличиваться.

В целом же на рынке классические офисы уходят в прошлое, а гибкие офисы /agile office становятся, в большей мере, коворкингами. Коворкинги же  поднимают планку, поскольку внезапное изменение статуса компании и численности сотрудников становится определяющим. Среди причин – уход иностранных компаний; релокация целых человекоемких отраслей в ближнее зарубежье; увеличение процента сотрудников, работающих дистанционно;  отсутствие стабильности и понятных временных перспектив. Результат – увеличивается количество свободных офисных площадок, появляется необходимость в редевелопменте, реконструкции существующих офисов класса «А» под новых арендаторов. Места иностранных компаний занимают логистические структуры, занимающиеся параллельным импортом, природными ресурсами, афиллированные с госорганами. Офисы класса «В» мутируют в коворкинги.

Источник: ГК "Ташир"


Гибкие и лёгкие

В 2022 году коворкинги потеряли часть привычной аудитории, которая с возможностью удаленной работы покинула страну, напоминает Екатерина Ньюман. В итоге рынок будет наблюдать изменения как тарифов, так и концепций коворкингов и сервисных офисов под потребности оставшихся арендаторов и новых – тех, кто придет на замену IT-стартапам. «С точки зрения офисной отделки ключевое отличие гибких офисов от классических – это переход от преобладания опен-спейсов к большому количеству переговорных и зон для командной работы, –  поясняет она. – Тренд однозначно сохранится, а, значит, потребует от операторов продолжать строить акустические кабины, использовать перегородки, качественные акустические панели и т.д. В новых классических же офисах, напротив, расходы на этот сегмент арендаторы смогут сократить: в современных бизнес-центрах класса А и В+ девелоперы предусматривают готовые переговорные в общественных зонах, что позволит арендаторам использовать их по необходимости, и отойти от строительства в офисах собственных отдельных переговорных, сэкономив тем самым для себя полезную площадь». «Именно инженерные решения ведь отличают гибкий офис от классического, – напоминает Светлана Мазур. – Их пространства требуют повышенных нагрузок на перекрытия, электрических мощностей и усиленного воздухообмена. Когда мы, например, создавали в нашей линейке офисной недвижимости новый продукт — гибкий трансформируемый офис с готовой отделкой – мы исходили из того, что арендатор сможет при желании изменить формат и назначение помещений: увеличить количество кабинетов, выделив отдельные рабочие места, добавить или убрать перегородки».

В «гибком» сегменте вакансия выше, чем в классических офисах, и об этом знают все игроки, соглашается Павел Барбашев. При этом, стоимость отделки сервисных офисов «под ключ» для помещений «в бетоне» повысилась, а стоимость аренды – нет, и, как следствие, экономические показатели новых проектов гибких офисов далеко не самые выгодные ни для девелопера, ни для оператора. В итоге в 2023 году небольшой ввод сервисных офисов будет обеспечен только теми игроками, которые в 2022 году уже запустили проекты, прогнозирует эксперт.

Прямая речь

Никола Бошкович, управляющий партнер ICONLAB:
- Кризис ураганом прошелся по рынку fit-out, и к концу 2022 года не сформировал четкого понимания будущего в сегменте. Точно можно сказать лишь одно: цена на материалы и сформированные бюджеты станут определяющими факторами развития рынка. Реализация действующих проектов и вводимых в эксплуатацию в текущих реалиях будет базироваться на доступных технических и визуальных решениях, на основе параллельного или восточного импорта и импортозамещении. В этих условиях гибким проектам, в отличии от классических, поможет практика гибкого подхода и принятия быстрых решений.

Источник: O1 Properties, "Белая Площадь"

 
В стекле и бетоне

В незавидном положении теперь любые операторы, которые сдают помещения «в бетоне», резюмирует Михаил Бродников, управляющий директор Space 1 в России. «Вероятно, у них как раз и будет «все бедненько и чистенько», в отличие от тех игроков рынка, у которых сдаются офисы с готовой отделкой от предыдущего арендатора, – размышляет эксперт. – У нас есть показательный кейс: иностранный арендатор Arrival съехал в прошлом году, а после него заехала продвинутая российская компания «Кухня на районе». Новый арендатор принял решение сохранить имеющуюся отделку в офисе: она соответствовала его вкусу. То же касается проектов Space 1 Композиторская, Space 1 Balchug и Space 1 Большевик: стильная отделка в каждом объекте была сделана еще до наступления кризиса, а сейчас они уже готовы к въезду новых арендаторов, что, несомненно, является большим плюсом на рынке. Да, операторам определенно стало сложнее поддерживать обслуживание офиса: например, находить подходящее IT-оборудование или ремонтировать инженерные системы. И если проект изначально был запущен с применением западных технологий, то это представляет большую проблему, поскольку найти замены в области IT-технологий практически невозможно. Следует отметить, что эта ситуация с поставщиками распространяется также на закупку мебели и отделки, хотя здесь она менее критичная. Мы, например, изначально ориентировались на поставщиков из России и Китая, поскольку не хотели связывать себя только с западным рынком: по этой причине логистические цепочки остались сохранены. Однако повторюсь, что закупать расходный материал для готового офиса даже сейчас все равно оказывается легче, чем из помещения «в бетоне» создавать готовый офис».

Рынок, который раньше старался наполнять офисы исключительно американской и европейской инфраструктурой, продолжит трансформироваться. Но вот проблемы с IT-технологиями в объектах, вероятно, сохранятся ещё довольно долго: заменить «чем-то достойным» привычного качества коммутаторы, роутеры и точки доступа, по словам Михаила Бродникова, пока невозможно. «Например, операторы, стараясь заменить знаменитую IT-инфраструктуру от Cisco на аналог из дружественной страны, вынуждены возвращаться к американскому производителю, – делится он. – Будут происходить и замены поставщиков с западных на российских или на товары из дружественных стран. Качество используемых товаров может пострадать, а для того, чтобы его сохранить, потребуется вложение больших средств».

В итоге одна из основных целей собственника в любом офисном классе теперь – сохранение инфраструктуры, указывает Павел Барбашев. Не менее важно понимать и то, что в кризис этот шаг не максимизирует доход, но зато позволяет не расти вакантности. В офисы продолжат активно интегрироваться сервисы ресторанно-гостиничного типа: бизнес-лаунжи, корпоративные кафе, соглашаются в Pridex. «На территории Space 1, например, есть массажный кабинет, комната матери и ребенка, спортзал, кофе-поинт, а в шаговой доступности – гастромаркет, – перечисляет Михаил Бродников. – Мы обычно вообще выбираем места под новые площадки с фокусом на ближайшую инфраструктуру с тем, чтобы арендатору было комфортно в созданной экосистеме. Среди наших клиентов уже идет борьба за качественные кадры, а офис –  несомненное конкурентное преимущество. Именно его расположение, инфраструктура, дизайн и наполнение остаются сегодня ключевыми».