Назад
1 Апреля 2007, 7:33
Парк новых технологий
Сегодня в СанктПетербурге появилось большое количество качественных офисных площадей, отвечающих высоким запросам арендаторов, а вот малому производственному бизнесу и научноисследовательским организациям буквально некуда податься. Собственно, они и являются главными потенциальными арендаторами помещений будущих технопарков. Остается понять, почему же их до сих пор практически не строили.
Экскурс в историю
Технопарк – это комплекс офисных и производственных помещений, объединенных для более эффективного использования научных и технологических ресурсов и улучшения экономической базы региона. Таково его классическое определение, пришедшее к нам с Запада.
Родиной технопарков полноправно могут считаться Соединенные Штаты Америки. «Именно там в 50е годы возникла острая необходимость в выполнении заказов государства в области инновационных технологий, что повлекло за собой формирование в Калифорнии Силиконовой Долины», – рассказывает Николай Пашков, директор по оказанию профессиональных услуг компании Knight Frank в СанктПетербурге. Силиконовая Долина представляла собой промышленный район, где совершались небывалые открытия в наукоемких отраслях. С годами она переросла в огромную по площади экономическую зону, в которой представлено свыше 300 тысяч компаний.
Специалисты утверждают, что сегодня в США число технопарков перевалило за 150. Что же касается нашей страны, то тут о технопарках одновременно говорят и в прошедшем, и в будущем времени. Благо в бизнессреде еще до сих пор спорят о том, что же можно назвать технопарком. И, естественно, мнения о прошлом технопарков у специалистов тоже расходятся.
Так, директор департамента складской недвижимости Becar Commercial Property Владислав Ковалевский считает, что в Петербурге уже существует 20 технопарков, и это не новые здания, а реконструированные и таким образом адаптированные под производство объекты. А вот в Colliers International заявляют, что «технопарков прошлого» в СанктПетербурге нет, так как их проекты толькотолько начали зарождаться.
По сведениям аналитиков, сегодня в городе существует порядка 20 реконструированных производственных объектов, претендующих на звание технопарков. Чаще всего они расположены на территории бывших заводов («Технопарк № 1» на перекрестке улиц Швецова и Маршала Говорова), при вузах или бывших НИИ (технопарк Электротехнического университета (ЛЭТИ), ЗАО «Технопарк Лесотехнической академии», Балтийский технопарк (при БГТУ «Военмех»), технопарк Политехнического института, технопарк СанктПетербургского государственного университета информационных технологий, механики и оптики (СПбГУ ИТМО) и т. п.).
Технопарк изнутри и снаружи
Однако могут ли эти объекты называться технопарками в классическом понимании этого термина? «Главная функция технопарка – создание условий для эффективного использования научных и технологических ресурсов в рамках единого комплекса офисных и производственных помещений», – рассказывает Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International. Технопарк в идеале должен совмещать в себе офисные площади с полным комплексом услуг, производственные территории и складской комплекс. Особое внимание в любом технопарке уделяют зоне так называемых бизнесинкубаторов, где сосредоточены только что созданные исследовательские компании, работающие в наукоемких отраслях. «Чаще всего это компании, занимающиеся развитием сферы информационных технологий, инновационными разработками, которые вносят существенный вклад в развитие экономики и производства города», – поясняет Артур Ким, заместитель генерального директора МК ПСБ.
Если говорить об однородности состава компаний, находящихся в зоне бизнесинкубатора, то все аналитики сходятся во мнении, что именно синергия позволяет проекту технопарка быть успешным. «Для молодых организаций накладно содержать в своем штате административных работников. Поэтому услуги, например, бухгалтерского учета или юридического обеспечения, может предоставлять владелец всего комплекса. Это, с одной стороны, облегчает существование организациям, с другой – приносит прибыль владельцу», – говорит Николай Пашков.
Что же касается проблемы местоположения технопарка, то здесь мнения специалистов расходятся. В Colliers International считают, что наиболее часто технопарки находятся в черте города, ближе к КАД, а в компании «Бекар» видят будущее за бывшими промзонами при условии их модернизации.
Однако все специалисты отметили, что для нормального развития данного сектора недвижимости необходимо создание особых экономических зон. «Технопарки, совмещающие офисы, чистое производство и жилые функции, станут подходящими оазисами для творческих амбиций девелоперов коммерческой недвижимости», – уверен Николай Казанский.
На данный момент такие ОЭЗ начинают формироваться в Горелово, Стрельне и еще в нескольких районах Ленинградской области, что делает появление там технопарков еще более актуальным.
Не было ни гроша да вдруг алтын
Однако на пути появления таких проектов существует масса препятствий, с которыми не каждый девелопер готов бороться. Вопервых, это сравнительно высокая затратность строительства. «Возведение подобных объектов может быть недорогим только при условии реконструкции уже готового здания, купленного за небольшие средства, к которому «при жизни» были подведены все необходимые коммуникации. В противном случае возведение объекта обещает быть непомерно дорогим», – рассказывает Владислав Ковалевский. Нужно особо учитывать, что промышленные зоны объекта должны быть оснащены всеми необходимыми коммуникациями, а это зачастую весьма затратное и долговременное мероприятие.
Вовторых, сроки окупаемости проектов, по словам Артура Кима, существенно превышают сроки окупаемости любых других стандартных объектов коммерческой недвижимости. Впрочем, в компании «Бекар» оглашают более оптимистичные цифры – 5–6 лет при успешной деятельности арендаторов.
Но, разумеется, самой большой проблемой для девелоперов остаются традиционно низкие ставки арендной платы в бизнесинкубаторах, что вкупе с высокой стоимостью строительства делает проекты практически неподъемными. И повысить арендную плату нельзя, ведь, как говорит Николай Пашков, целью создания технопарков является развитие науки и техники региона, а не коммерческая выгода от эксплуатации объекта. Впрочем, не стоит делать поспешных выводов и считать, что строительство технопарков сегодня не может дать девелоперам никаких преимуществ и перспектив.
«Создание технопарков – проект на основе частногосударственного партнерства. Государство может вкладывать средства в инфраструктуру технопарка, предоставлять льготы по налогам и таможенным платежам, чтобы обеспечить условия для привлечения частных инвестиций», – разъясняет ситуацию Николай Казанский. Это позволяет девелоперу вкладывать в создание объектов свой опыт и те средства, которые он готов инвестировать в строительство.
Сейчас правительство с вниманием отнеслось к развитию наукоемких отраслей, утвердив программу «Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий», определяющую субъекты Федерации, в которых будут строиться технопарки. Программа предусматривает создание пилотных технопарков в сфере высоких технологий в семи регионах России: Московской, Тюменской, Нижегородской, Калужской и Новосибирской областях, а также в Республике Татарстан и в СанктПетербурге. В Петербурге администрация участвует сегодня в таких крупных проектах, как технопарки при университете БончБруевича, компании «Технополис» и некоторых других.
Данная ситуация выгодна строителям технопарков: вопервых, громкие проекты с участием государства сделают девелоперу неплохую рекламу, вовторых, обеспечат приток госинвестиций в проект (доказательством чего сегодня является активное участие администрации города в создании большинства широкомасштабных проектов), и втретьих, позволят ему работать с крупнейшими западными и российскими инвесторами.
Что же касается дальнейшего функционирования объектов, то существует и практика «сдачи» технопарков с рук на руки: «Девелопер вполне может предоставить управление объектом государственной структуре, с которой работал на этапе строительства, либо продать объект управляющей компании, которая и будет следить за его доходностью», – рассказывает Артур Ким. Эти варианты позволяют девелоперу не заниматься объектами, доходность которых часто непредсказуема, но при этом получить определенную прибыль.
Первопроходцы
В 2005–2006 годах девелоперы стали заявлять о строительстве новых технопарков в Петербурге. Одной из первых на рынок с проектом технопарка вышла финская компания «Технополис», которая планирует инвестировать в строительство порядка 200 млн. евро. Проект будет осуществлен в ОЭЗ «Нойдорф», где заявлено к строительству сразу несколько технопарков. Нужно отметить, что попасть в эту зону было далеко не просто, ведь еще в январе 2006 года заместитель губернатора СанктПетербурга Михаил Осеевский заявил, что ОЭЗ должна соответствовать идеологии зоны техниковнедренческого типа: «Мы хотим поддерживать фирмы, работа которых связана с инновациями».
Интересен тот факт, что на сегодняшний день уже порядка десяти компаний подали заявки на участие в проектах в рамках ОЭЗ «Нойдорф».
Другой не менее интересный проект – будущий ITпарк при университете БончБруевича. Он будет расположен в черте города, на проспекте Большевиков, на площади в 46 га. По данным компании Colliers International, это самый дорогостоящий на сегодня проект с точки зрения инвестированных средств – на него планируется потратить около $500 млн. Инвестиции равными долями внесены городским и федеральным бюджетами. Что же касается сути проекта, то основными целями создания ITпарка является развитие фундаментальной науки, прикладных исследований и экспериментальных разработок в сфере информационных технологий. Данный объект вместит в себя офисные здания ITкомпаний, бизнесцентры с офисами российских компаний, научноисследовательский центр, конференцзалы, помещения опытного производства и компьютерные центры, а также объекты социальной инфраструктуры. Строительство ITпарка планируется завершить к 2012 году.
Еще один проект, который нельзя оставить без внимания, осуществляет компания Sponda, которая собирается совместно с партнерами – девелоперами из Финляндии построить в Ленинградской области промышленнотехнологический парк на площади в 50 га. Ожидаемый объем инвестиций составит, по данным Colliers International, $70 млн. Известно, что компании были предложены под строительство объекты в «Уткиной Заводи», НовоДевяткино и в Тосненском районе.
Заявила о строительстве технопарка и «ЮИТ Лентек», дочерняя компания финского концерна YIT. Он будет расположен в промышленной зоне «Горелово», в 1 км от выезда на Таллинское шоссе в СанктПетербурге. По данным аналитиков, сумма инвестиций в проект может составить 350 млн. евро.
Площадь участка для строительства проекта составляет 115,5 га, из них 96,5 га находятся в собственности «ЮИТ Лентек», а 15 га компания арендует у города. Предполагается, что на участке можно возвести не менее 400 тыс. кв. м площадей. В состав технопарка войдут крупные, средние, мелкие промышленные предприятия, логистические центры и офисные помещения.
На данный момент это лишь некоторые проекты, начавшие свое развитие в СанктПетербурге. Всего же заявлено о строительстве около 10 подобных объектов.
Специалисты уверены, что СанктПетербург, как город с традиционно высоким уровнем образования и развития наукоемких отраслей, будет и дальше развиваться в данной сфере. Следовательно, спрос на технопарки непременно возрастет. Будут расти и ставки аренды, которые, по оценкам специалистов, в новых технопарках могут колебаться от $240 до $720/кв. м в год.
Технопарк – это комплекс офисных и производственных помещений, объединенных для более эффективного использования научных и технологических ресурсов и улучшения экономической базы региона. Таково его классическое определение, пришедшее к нам с Запада.
Родиной технопарков полноправно могут считаться Соединенные Штаты Америки. «Именно там в 50е годы возникла острая необходимость в выполнении заказов государства в области инновационных технологий, что повлекло за собой формирование в Калифорнии Силиконовой Долины», – рассказывает Николай Пашков, директор по оказанию профессиональных услуг компании Knight Frank в СанктПетербурге. Силиконовая Долина представляла собой промышленный район, где совершались небывалые открытия в наукоемких отраслях. С годами она переросла в огромную по площади экономическую зону, в которой представлено свыше 300 тысяч компаний.
Специалисты утверждают, что сегодня в США число технопарков перевалило за 150. Что же касается нашей страны, то тут о технопарках одновременно говорят и в прошедшем, и в будущем времени. Благо в бизнессреде еще до сих пор спорят о том, что же можно назвать технопарком. И, естественно, мнения о прошлом технопарков у специалистов тоже расходятся.
Так, директор департамента складской недвижимости Becar Commercial Property Владислав Ковалевский считает, что в Петербурге уже существует 20 технопарков, и это не новые здания, а реконструированные и таким образом адаптированные под производство объекты. А вот в Colliers International заявляют, что «технопарков прошлого» в СанктПетербурге нет, так как их проекты толькотолько начали зарождаться.
По сведениям аналитиков, сегодня в городе существует порядка 20 реконструированных производственных объектов, претендующих на звание технопарков. Чаще всего они расположены на территории бывших заводов («Технопарк № 1» на перекрестке улиц Швецова и Маршала Говорова), при вузах или бывших НИИ (технопарк Электротехнического университета (ЛЭТИ), ЗАО «Технопарк Лесотехнической академии», Балтийский технопарк (при БГТУ «Военмех»), технопарк Политехнического института, технопарк СанктПетербургского государственного университета информационных технологий, механики и оптики (СПбГУ ИТМО) и т. п.).
Технопарк изнутри и снаружи
Однако могут ли эти объекты называться технопарками в классическом понимании этого термина? «Главная функция технопарка – создание условий для эффективного использования научных и технологических ресурсов в рамках единого комплекса офисных и производственных помещений», – рассказывает Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International. Технопарк в идеале должен совмещать в себе офисные площади с полным комплексом услуг, производственные территории и складской комплекс. Особое внимание в любом технопарке уделяют зоне так называемых бизнесинкубаторов, где сосредоточены только что созданные исследовательские компании, работающие в наукоемких отраслях. «Чаще всего это компании, занимающиеся развитием сферы информационных технологий, инновационными разработками, которые вносят существенный вклад в развитие экономики и производства города», – поясняет Артур Ким, заместитель генерального директора МК ПСБ.
Если говорить об однородности состава компаний, находящихся в зоне бизнесинкубатора, то все аналитики сходятся во мнении, что именно синергия позволяет проекту технопарка быть успешным. «Для молодых организаций накладно содержать в своем штате административных работников. Поэтому услуги, например, бухгалтерского учета или юридического обеспечения, может предоставлять владелец всего комплекса. Это, с одной стороны, облегчает существование организациям, с другой – приносит прибыль владельцу», – говорит Николай Пашков.
Что же касается проблемы местоположения технопарка, то здесь мнения специалистов расходятся. В Colliers International считают, что наиболее часто технопарки находятся в черте города, ближе к КАД, а в компании «Бекар» видят будущее за бывшими промзонами при условии их модернизации.
Однако все специалисты отметили, что для нормального развития данного сектора недвижимости необходимо создание особых экономических зон. «Технопарки, совмещающие офисы, чистое производство и жилые функции, станут подходящими оазисами для творческих амбиций девелоперов коммерческой недвижимости», – уверен Николай Казанский.
На данный момент такие ОЭЗ начинают формироваться в Горелово, Стрельне и еще в нескольких районах Ленинградской области, что делает появление там технопарков еще более актуальным.
Не было ни гроша да вдруг алтын
Однако на пути появления таких проектов существует масса препятствий, с которыми не каждый девелопер готов бороться. Вопервых, это сравнительно высокая затратность строительства. «Возведение подобных объектов может быть недорогим только при условии реконструкции уже готового здания, купленного за небольшие средства, к которому «при жизни» были подведены все необходимые коммуникации. В противном случае возведение объекта обещает быть непомерно дорогим», – рассказывает Владислав Ковалевский. Нужно особо учитывать, что промышленные зоны объекта должны быть оснащены всеми необходимыми коммуникациями, а это зачастую весьма затратное и долговременное мероприятие.
Вовторых, сроки окупаемости проектов, по словам Артура Кима, существенно превышают сроки окупаемости любых других стандартных объектов коммерческой недвижимости. Впрочем, в компании «Бекар» оглашают более оптимистичные цифры – 5–6 лет при успешной деятельности арендаторов.
Но, разумеется, самой большой проблемой для девелоперов остаются традиционно низкие ставки арендной платы в бизнесинкубаторах, что вкупе с высокой стоимостью строительства делает проекты практически неподъемными. И повысить арендную плату нельзя, ведь, как говорит Николай Пашков, целью создания технопарков является развитие науки и техники региона, а не коммерческая выгода от эксплуатации объекта. Впрочем, не стоит делать поспешных выводов и считать, что строительство технопарков сегодня не может дать девелоперам никаких преимуществ и перспектив.
«Создание технопарков – проект на основе частногосударственного партнерства. Государство может вкладывать средства в инфраструктуру технопарка, предоставлять льготы по налогам и таможенным платежам, чтобы обеспечить условия для привлечения частных инвестиций», – разъясняет ситуацию Николай Казанский. Это позволяет девелоперу вкладывать в создание объектов свой опыт и те средства, которые он готов инвестировать в строительство.
Сейчас правительство с вниманием отнеслось к развитию наукоемких отраслей, утвердив программу «Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий», определяющую субъекты Федерации, в которых будут строиться технопарки. Программа предусматривает создание пилотных технопарков в сфере высоких технологий в семи регионах России: Московской, Тюменской, Нижегородской, Калужской и Новосибирской областях, а также в Республике Татарстан и в СанктПетербурге. В Петербурге администрация участвует сегодня в таких крупных проектах, как технопарки при университете БончБруевича, компании «Технополис» и некоторых других.
Данная ситуация выгодна строителям технопарков: вопервых, громкие проекты с участием государства сделают девелоперу неплохую рекламу, вовторых, обеспечат приток госинвестиций в проект (доказательством чего сегодня является активное участие администрации города в создании большинства широкомасштабных проектов), и втретьих, позволят ему работать с крупнейшими западными и российскими инвесторами.
Что же касается дальнейшего функционирования объектов, то существует и практика «сдачи» технопарков с рук на руки: «Девелопер вполне может предоставить управление объектом государственной структуре, с которой работал на этапе строительства, либо продать объект управляющей компании, которая и будет следить за его доходностью», – рассказывает Артур Ким. Эти варианты позволяют девелоперу не заниматься объектами, доходность которых часто непредсказуема, но при этом получить определенную прибыль.
Первопроходцы
В 2005–2006 годах девелоперы стали заявлять о строительстве новых технопарков в Петербурге. Одной из первых на рынок с проектом технопарка вышла финская компания «Технополис», которая планирует инвестировать в строительство порядка 200 млн. евро. Проект будет осуществлен в ОЭЗ «Нойдорф», где заявлено к строительству сразу несколько технопарков. Нужно отметить, что попасть в эту зону было далеко не просто, ведь еще в январе 2006 года заместитель губернатора СанктПетербурга Михаил Осеевский заявил, что ОЭЗ должна соответствовать идеологии зоны техниковнедренческого типа: «Мы хотим поддерживать фирмы, работа которых связана с инновациями».
Интересен тот факт, что на сегодняшний день уже порядка десяти компаний подали заявки на участие в проектах в рамках ОЭЗ «Нойдорф».
Другой не менее интересный проект – будущий ITпарк при университете БончБруевича. Он будет расположен в черте города, на проспекте Большевиков, на площади в 46 га. По данным компании Colliers International, это самый дорогостоящий на сегодня проект с точки зрения инвестированных средств – на него планируется потратить около $500 млн. Инвестиции равными долями внесены городским и федеральным бюджетами. Что же касается сути проекта, то основными целями создания ITпарка является развитие фундаментальной науки, прикладных исследований и экспериментальных разработок в сфере информационных технологий. Данный объект вместит в себя офисные здания ITкомпаний, бизнесцентры с офисами российских компаний, научноисследовательский центр, конференцзалы, помещения опытного производства и компьютерные центры, а также объекты социальной инфраструктуры. Строительство ITпарка планируется завершить к 2012 году.
Еще один проект, который нельзя оставить без внимания, осуществляет компания Sponda, которая собирается совместно с партнерами – девелоперами из Финляндии построить в Ленинградской области промышленнотехнологический парк на площади в 50 га. Ожидаемый объем инвестиций составит, по данным Colliers International, $70 млн. Известно, что компании были предложены под строительство объекты в «Уткиной Заводи», НовоДевяткино и в Тосненском районе.
Заявила о строительстве технопарка и «ЮИТ Лентек», дочерняя компания финского концерна YIT. Он будет расположен в промышленной зоне «Горелово», в 1 км от выезда на Таллинское шоссе в СанктПетербурге. По данным аналитиков, сумма инвестиций в проект может составить 350 млн. евро.
Площадь участка для строительства проекта составляет 115,5 га, из них 96,5 га находятся в собственности «ЮИТ Лентек», а 15 га компания арендует у города. Предполагается, что на участке можно возвести не менее 400 тыс. кв. м площадей. В состав технопарка войдут крупные, средние, мелкие промышленные предприятия, логистические центры и офисные помещения.
На данный момент это лишь некоторые проекты, начавшие свое развитие в СанктПетербурге. Всего же заявлено о строительстве около 10 подобных объектов.
Специалисты уверены, что СанктПетербург, как город с традиционно высоким уровнем образования и развития наукоемких отраслей, будет и дальше развиваться в данной сфере. Следовательно, спрос на технопарки непременно возрастет. Будут расти и ставки аренды, которые, по оценкам специалистов, в новых технопарках могут колебаться от $240 до $720/кв. м в год.
Назад
Загрузка...