Попали в историю

Уже по итогам первого полугодия 2022-го количество объектов редевелопмента в Москве выросло почти в пять раз относительно показателей того же периода позапрошлого года. Александр Балабин, руководитель архитектурной мастерской «Северин Проект», профессор MAAM, указывает на современный редевелопмент нескольких типов. 

Первый – когда объект покупается для частичного сноса, реконструкции и нового строительства в интересах единого будущего клиента. Пример – «Красная Роза», ставшая штаб-квартирой «Яндекса». 

Второй – сохранение основных существующих архитектурных объёмов, реконструкция и локальная реставрация под нужды будущих операторов проекта, с заранее определенными технологическими и техническими требованиями к недвижимости (комплексы Депо).

Затем – редевелопмент по принципу так называемой свободной карты, когда объект изначально предполагается без конкретного наполнения, с максимально возможной функциональной гибкостью под нужды будущих арендаторов, условно объединённых общей спецификой бизнеса (Artplay). Второй и третий варианты сегодня, по понятным причинам, наиболее жизнеспособны, уточняет г-н Балабин: это видно даже на примере попыток переформатирования некоторых относительно новых торгово-развлекательных центров. Единственное, что принципиально отличает второй  и третий вариант регенерации – то, что монофункциональность накладывает естественные ограничения на масштабы подходящих под такой формат зданий, добавляет он. 

В крупных российских городах доля производственных территорий относительно общегородских площадей всё ещё довольно высока, напоминают Татьяна Осецкая, Александр Салов, АрхСлон.  В Москве – 28%, в Санкт-Петербурге – 38%, Новосибирске – 39%. «Это не значит, что все территории «недействующие», но со временем городские производства реформируются, и требуют пересмотра не только формата, но и расположения, – поясняют эксперты. – Даже в странах Европы, где процент производственных территорий в среднем всего около девяти, редевелопмент – привычный процесс наравне с новым строительством. В  некоторых случаях редевелопмент или ревитализация  становятся и более ценным для города инструментом, уменьшающим экологический след и негативное влияние от диссонирующих элементов застройки. Это вообще неотъемлемый процесс для обновления городской ткани, особенно в условиях повышенной плотности мегаполисов и концентрации среды. Представьте себе, что одна из комнат вашей квартиры утратила функцию – к примеру, сын уехал жить отдельно. Нам же не приходит в голову закрыть её на замок до лучших времен? Скорее всего, вы сделаете там кабинет или библиотеку, либо переселите туда бабушку – в общем, точно сможете найти варианты редевелопмента помещения. С городом всё так же».


Источник: CRE
 
Прямая речь

Эвелина Ишметова, директор по развитию компании KEY CAPITAL:
- Концепция «спроектировать объект на века», вроде пирамид, уже давно не актуальна. Здания строятся на пятьдесят и более лет, а вот функции меняются чуть ли не раз в пять-семь. Предпочтения публики и лайфстайл – ещё чаще. В итоге архитекторы делают теперь максимально гибкие и адаптируемые пространства.

Прекрасный пример смены нескольких концепций до начала строительства – часовой завод СЛАВА. После пяти-шести итераций, от бизнес-парка до торгового комплекса, был выбран наиболее консервативный и стабильный вариант с максимизацией жилых пространств.

Ещё выделю Телеграф, Депо 2.0, Фабрику Феррейн, Гавань 2.0, P.A.N.G.A.E.A. При этом, я бы постаралась придумать нечто более независимое от наличия постоянного финансирования благотворителя для ГЭС-2, попробовала бы коммерчески устойчивую концепцию, ориентированную на стабильный арендный поток. В целом же, любой проект (даже уже построенный, даже если он не ОКН, а «просто проект»), повторюсь, должен быть сегодня максимально гибким.

Источник: CRE 
 
 
Тренды и бренды

Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, рассказывает, в свою очередь, о двух трендах редевелопмента. «Всё чаще знаковые здания в той или иной степени, но сохраняют историческую функцию, – перечисляет он. – К примеру, Дом Наркомфина, кинотеатр «Художественный», Речной вокзал. Безусловно, для улучшения экономических показателей часто добавляются и новые функции: ритейл, общепит, гостиница или апартаменты, но ядром концепции остается прежнее назначение. В том же случае, когда здания уже непригодны для эксплуатации, и не могут быть востребованы в прежней функции, наиболее распространено два пути: создание общественного пространства, которое становится точкой притяжения или туристической достопримечательностью («Красный октябрь», ГЭС-2, парк «Зарядье»); редевелопмент в жилую застройку – бывшая территория завода ЗИЛ, «Серп и молот», «Ленино», «Верхние котлы», территория бывшего Тушинского аэродрома и т.д».

Помимо того, что редевелопмент высвобождает новые локации, которые до этого использовались неэффективно, сохранение исторического контекста, «налета старины», повышает привлекательность места, и создает дополнительную добавленную стоимость, убеждён г-н Колокольников.

Концепции же всех новых объектов редевелопмента априори будут подразумевать реализацию многофункциональных комплексов, прогнозирует Иван Артёмов, директор, руководитель направления ритейл консалтинга CORE.XP. И чем шире набор закладываемых в проект опций, тем эффективнее лот «защищен» от кризисов. Впрочем, в среднесрочной перспективе самым стабильным сегментом останется всё-таки жилая недвижимость, убеждён эксперт. В итоге именно жильё (либо апартаменты) будет и дальше занимать доминирующую долю в площади  многих МФК. Там, где реализация жилой недвижимости невозможна, необходима детальная оценка оптимальных размеров прочих функционалов, чтобы исключить строительство невостребованных в будущем объемов площадей, добавляет г-н Артёмов. Однако нужно учитывать, что в случае «проектов с историей» любые варианты редевелопмента рассматриваются достаточно долго, и концепция во многих из них закладывается задолго до начала работ, уточняет Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia).
 

Источник: CRE 

Прямая речь

Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group:
- Объектов культурного наследия с реставрацией и приспособлением к современному использованию в нашем портфеле – более 55 тыс. кв. м.

Среди примеров редевелопмента отдельных зданий – модернизация домов на улицах Петровка и Новый Арбат, где  появились клубные дома La Rue и The Book. Девелопер обновил фасады, входные группы и кровли зданий, заменил инженерные коммуникации, установил современные лифты и системы безопасности. Покупатели апартаментов получили редкую возможность жить в знаковом месте, и, в то же время, в домах с актуальной концепцией и самыми современными инженерными технологиями.

Если же говорить о развитии целых территорий, расположенных в уже сложившихся, исторических районах Москвы, вспомню кварталы The Residences at Mandarin Oriental, Moscow и «Золотой» на Софийской и Болотной набережных напротив Кремля, и, конечно, «Бадаевский»  – каждый из них включает в себя реставрацию и приспособление к современному использованию выявленных объектов культурного наследия. Работы, связанные с редевелопментом и реставрацией, как правило, значительно сложнее нового строительства, однако именно они позволяют включить в активную жизнь города территории, долгое время остававшиеся без развития.

Отмечу, что, несмотря на уход из России Herzog & de Meuron, «Бадаевский» будет построен согласно первоначальной концепции: разработка  длилась несколько лет, и команда, благодаря максимальному погружению в детали, продолжила реализацию. Вероятно, «Бадаевский» окажется и последним проектом, который будет построен в Москве по задумке архитекторов мирового уровня в ближайшие годы, а то и десятилетия.

В целом же нужно понимать, что «просто обновить» памятники архитектуры, сделав, например, из бывших производственных корпусов красивые здания, недостаточно. Чтобы вдохнуть в них жизнь, необходимо наполнить их новыми функциями. Так, в «Бадаевском» для каждого исторического строения новое назначение тщательно продумывалось, исходя из его конструктивных особенностей. В итоге в историческом корпусе с длинными узкими галереями планируется фудмаркет, а на месте бывших элеваторов разместится традиционная русская баня с парными, купелями и самоварами.

 
Источник: CRE 

 
Парк легенд

По мере восстановления рынка объекты, которые будут выгодно отличаться благодаря обновленной концепции, могут стать точками притяжения не только для конечных посетителей, но и для новых арендаторов, соглашается Евгения Хакбердиева. Ярким примером успешной реконцепции последних лет эксперт называет ТРК «Варшавский экспресс» в Санкт-Петербурге, где были оптимизированы торговые площади под ритейл, и в итоге открыт крупнейший в стране фуд-холл Vokzal 1853. Примечательно, что структурные изменения в объекте стартовали еще в пандемию, однако открытие состоялось только в конце 2022 года.

В Зеленограде же сейчас реконструируется здание бывшего универмага «Зеленоград»; там планируется открыть ресторан, пиццерию, кофейню, магазин цветов, аптеку и другие объекты.

Продолжается и реконцепция казанского ЦУМа, начавшаяся в 2019–2022 гг., и включающая коррекцию пула арендаторов и открытие фуд-холла.

Планируется и «перезапуск» ЦУМа в Волгограде, в исторических зданиях которого будет презентован многофункциональный выставочный центр.

В Екатеринбурге вместо премиального торгового центра «Покровский пассаж» появится аналог столичного «Детского мира»: в огромном здании будут собраны только детские магазины, созданы развлекательные зоны с аттракционами, мастер-классами, театрами и ресторанами.

Кроме того, запланирована реконструкция кинотеатра «Юбилейный» в Ростове, а в Рязани реконцепцию проходит уникальный проект реконструкции «Торговый город». В последнем авторы планируют «переосмыслить» историческую территорию, превратив её в современное городское пространство. «Мы бы вообще избегали слова «легендарные», но с интересом будем наблюдать за реализацией некоторых проектов, – размышляют Татьяна Осецкая и Александр Салов. – Среди них – редевелопмент улицы Черниговской в Нижнем Новгороде: видели несколько разных вариантов, и очень интересно, что будет в итоге. Продолжаются и работы в проекте квартала Republic на территории бывших вагоноремонтных мастерских Московско-Александровской железной дороги; там принимали участие известные российские и зарубежные архитектурные бюро. Заканчивается реконструкция корпуса К5 Музея Московского Кремля: яркий пример деликатного отношения к историческому контексту, попытка беседы с архитектурой на современном языке на базе русского культурного и эстетического кода. Ещё одна громкая реконструкция планируется в известной тюрьме  «Кресты». Идей там тоже множество, и, вне зависимости от конечного результата, будет громко».


Источник: CRE 

Александр Балабин выделяет «интересную регенерацию» смешанной территории между площадью Ильича и Курским вокзалом и в районе Яузских шлюзов. Эксперт напоминает, что в этом месте исторически сложились целые кластеры бывших промышленных предприятий и технических зон, которые теперь находятся в разных руках, но постепенно трансформируются и интегрируются в городскую ткань. «Первым там, кстати, был реализованный нами, «Северин Проект», проект регенерации территории бывшего завода ЭМО (электро-медицинского оборудования) на углу Тиссинского и Николоворобьинского переулков под устройство офисного центра, – вспоминает г-н Балабин. – Потом открылся Винзавод, и наступила очередь регенерации завода «Манометр», куда из «Красной розы» переехал Artplay. А сейчас таких проектов – множество». «Но, пока не поздно, я скорректировал бы скандальный и неоднозначный проект Бадаевского пивоваренного завода, – указывает Денис Ромодин, старший научный сотрудник Музея Москвы, историк архитектуры. – Здесь ведь отличный потенциал для малоэтажного жилья, на фоне Сити на другом берегу. Пока особенность этого района – сталинская застройка небольшой этажности, что остаётся «изюминкой» места, и, повторюсь, отличным потенциалом для создания престижной малоэтажной среды; тем более, что исторические корпуса завода как раз и могут стать доминантами. Из других знаковых территорий выделю Электрозавод, одну из интереснейших с точки зрения промышленной архитектуры. В Петербурге – конечно, район Севкабеля и «Красного треугольника». А в Калининграде реализуется довольно интересный проект реконструкции «Понарта». Интересен и микрорайон «Шереметьевский», где девелопер не просто сохранил ряд исторических зданий, а ради этого даже провел «передвижку» водонапорной башни, делится Жанна Лопухова, управляющий партнер Canary ReDevelopment. Знаковым, по её словам, для Москвы станет и проект реконструкции района вокруг Волхонки, где разместится музейный квартал.

Впрочем, значительная часть проектов редевелопмента – де-факто по-прежнему лишь новое строительство или перестройка на месте снесённого объекта. Например, комплекс апартаментов CULT у м. Октябрьская. «Но у девелопера и не было цели сохранить архитектуру, скорее – максимально капитализировать премиальную локацию бывшей гостиницы «Варшава», – поясняет Ксения Колядина, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. - Аналогичный пример – реализуемый компанией KR Properties комплекс апартаментов Мюр & Мерилиз в Столярном переулке. На рынке Санкт-Петербурга же можно выделить редевелопмент территории фабрики «Скороход» с приспособлением части исторических помещений под торговую функцию».


Источник: "Адамант"

 
Знаковые проекты редевелопмента или возможного редевелопмента

Москва

Воспитательный дом на Москворецкой набережной
Центральный телеграф
Спорткомплекс «Олимпийский»
Южный порт
Музейный городок вокруг Пушкинского музея + реконструкция главного здания музея
Центральный дом кино
Центральный московский ипподром
Театр Эстрады
Бар «Симачев» в Столешниковом переулке
Клубный дом Kuznetsky Most 12 by Lalique
ВДНХ (продолжается реставрация и реконструкция)
Лужники – продолжается обустройство главного спортивного кластера, реконструируется Ледовый дворец и зал «Дружба», строится теннисный центр
Редевелопмент промзон под жилье, в частности, проект «ЗИЛ»
Возможный старт в 2023 году редевелопмента промзон «Борец» (Марьина Роща) и «Электрозавод».
 
Петербург

Тюремный комплекс «Кресты»
Железнодорожные кассы на канале Грибоедова
ЖК на месте завода Севкабельпорт
 
Уфа

Квартал в историческом центре города

 Источник: RRG
 
Источник: CRE 
 
 
Концепт и реконцепт
 
Для проекта Центрального телеграфа в Москве, например, выбранная концепция, безусловно, сохранится –многофункциональный комплекс, с «действительно знаковой» и привлекательной для широкого пула арендаторов локацией, убеждена  Ксения Колядина. Эксперт не сомневается, что объект станет популярным, несмотря на неутешительные прогнозы для рынка недвижимости; кроме того,  с учетом сроков проектирования и строительства, ввод состоится не ранее конца 2024 года.

Однако офисная часть здесь может быть частично реализована в формате flex-офисов или коворкингов: именно гибкие форматы останутся востребованными, как российским бизнесом и госсектором, так и международными компаниями, сократившими, но всё-таки сохранившими присутствие в России.

Безусловное влияние на сегмент редевелопмента будет иметь и стоимость строительных и отделочных материалов: в некоторых случаях объекты не в самых привлекательных локациях будут требовать серьезной перестройки и отделки, когда как достижимая ставка аренды (или цена продажи – в случае апартаментов) не сможет покрыть вложений. Соответственно, в перспективе такие проекты могут стать просто убыточными, добавляет г-жа Колядина. В итоге начало 2023 - I полугодие 2024 гг. станут для девелоперов критичными с точки зрения необходимости обеспечения высокого контроля над строительными затратами, а также получения доступа к финансированию новых проектов на приемлемых условиях. Для объектов же с исходными архитектурными особенностями (сложный фасад, или элементы отделки/планировки, подлежащие сохранению) более предпочтительным будет привлечение высококлассной международной экспертизы и современных технологий проектирования и строительства, что в кризисный период при геополитической нестабильности становится достаточно трудной задачей.

Впрочем, большинство строительных материалов, например, кирпич, бетон, арматура, производятся в России, указывает Вадим Казберов, управляющий партнёр компании ДНС. И уже в 2022 году, после весеннего аврального роста цен, их стоимость начала снижаться. Так, средняя цена за тонну арматуры только в октябре 2022 года снизилась на 5%, а с января по октябрь –  на 25-30%. В итоге девелоперы вряд ли будут вносить изменения в концепции и проекты редевелопмента. «Мы, например, продолжаем проект по созданию эко-парка под Рузой на Озернинском водохранилище на базе бывшего дома отдыха, где отдыхали советские космонавты, – сообщает г-н Казберов. – Другое дело, что меняются потребительские предпочтения, снижается покупательная способность населения. Соответственно, должны меняться и форматы объектов, которые планируется вывести на рынок в ближайшие годы. Наглядный пример – те же гигантские торговые центры, которым срочно пришлось искать новые концепции уже во время пандемии коронавируса, а затем – после февральских событий. «Чистый» ритейл  и вообще монофункции уже мало интересны потребителю, и все новые проекты редевелопмента будут учитывать этот тренд».


Источник: Becar Asset Management

Татьяна Осецкая и Александр Салов к критическим ситуациям в редевелопменте относят и случаи, когда архитектор (или бюро) разрабатывают концепцию или стадию П, а далее проект уходит на проработку в другие руки. Пожалуй, это самый губительный для архитектуры случай, ведь отстаивать ее интересы уже некому, и в расчет берутся в основном внешние факторы, поясняют эксперты.
 
 
 
Прямая речь

Юлий Борисов, руководитель UNK:
- Чтобы оценивать результаты 2022 года по вводу новых объектов в эксплуатацию, нужно понимать, что это – всё то, что было спроектировано и запущено в работу несколькими годами ранее. Те проекты, над которыми архитекторы работают сегодня, горожане увидят только через 2-3 года.

Если же говорить о будущем, то стоит разделить проекты на имиджевые, от которых инвестор не ожидает большой финансовой отдачи, их окупаемость или низкая, или нулевая; и коммерческие объекты, которые должны приносить прибыль. Работа над первыми продолжится, если у инвестора есть основной доход, который не пострадал. Например, мы приобрели объект культурного наследия под создание штаб-квартиры и продолжаем его реконструировать в этом году в условиях начавшегося экономического кризиса. Это –инвестиции в будущее компании; когда все части её экосистемы соберутся в одном месте, мы ожидаем получить эффект синергии и увеличения эффективности работы. Проект поможет нам и в найме лучших кадров. И, несмотря на то, что в этом году ввод офисных помещений сократился почти в  два раза по сравнению с 2021-м, мы не остановили работы, ведь изначальной целью не было получение прямой прибыли от этого объекта.

Во втором случае, когда инвестор ожидает окупаемости объекта, 80% таких проектов будут приостановлены или модифицированы. Это мы и наблюдаем по действиям заказчиков. Но, я думаю, что большинство из этих проектов будут всё-таки реализованы позже, неизменно на смену черной полосе приходит белая.

Ну а всё, что касается инфраструктурных объектов – безусловно, они будут достраиваться. Ведь архитектура часто решает политические задачи. Социальные объекты, финансируемые из бюджета страны, также продолжают строиться, их архитектура будет простой и понятной. Кроме того, часть социальных объектов строится за счет инвесторов.

Источник: CRE 
 
 
Назад в будущее

Татьяна Осецкая и Александр Салов убеждены, что темпы ревитализации как территорий, так и отдельных объектов в России будут только ускоряться. «Интересно увидеть, как будут пересмотрены, например, прибрежные территории в Москве, – размышляют эксперты. – Вообще, много промышленных и производственных зон остаются небольшими фрагментами в разных районах Москвы, и это даёт возможность сделать там интересные комплексные проекты».

Однако подход к редевелопменту в условиях кризиса должен быть «не количественным, а качественным», считает Жанна Лопухова. «В таких проектах действительно чувствуешь огромную ответственность перед городом и обществом, – поясняет она. – Здесь и социальная ответственность: когда понимаешь, что это здание уже простояло 100 лет или больше, то хочется, чтобы оно простояло ещё, как минимум, столько же. Прекрасно, что на рынке всё чаще встречается синергия сохранения исторических ценностей, решения задач современного общества и понимания особенностей городского квартала, а не только улицы, на которой находится объект. Ни для кого не секрет, что редевелопмент вообще многими игроками считается более сложным, чем новое строительство. Затем – комфорт клиента: последние три года показали, как важно работать с бюджетом, поэтому мы, например, в коммерческих проектах делаем такой shell-core, который не требует серьезных капиталовложений от будущего резидента, а позволяет максимально быстро запустить свой бизнес. Далее –  градостроительные нормы. Бум, когда мы наблюдали, что почти из каждого второго проекта редевелопмента безотносительно ВРИ,  пытались делать апартаменты, где надо и не надо, потому что «продавалось все», начал сходить на «нет». ВРИ ведь не просто так придумали, и сейчас все больше и больше уделяется внимания тому, каково реальное назначение объекта, и, если  в рамках ределопмента его best used подразумевает  другое назначение, сначала нужно действительно заниматься изменением ВРИ».

Всё очевиднее становится и потребность в качественных общественных пространствах, которых крупным городам по-прежнему не хватает. Ряд участников рынка в итоге уже переформатировали свои проекты редевелопмента с увеличением в них доли общественных пространств, добавляет Жанна Лопухова. По её словам, именно социальное проектирование станет трендом ближайших лет. «Несмотря на очевидное напряжение, развитие будет идти с нарастающим темпом в сторону создания функционально гибких пространств, ориентированных на объединение разноформатного бизнеса с идеей создания объектов смешанного типа, – соглашается Александр Балабин. – Такая своего рода «питательная бизнес-среда», в которой средние и крупные резиденты живут за счёт внешних источников, при этом активно пользуются и потребляют услуги более мелких предприятий, расположенных вокруг. Тем самым, выстраивается необходимая для естественного развития и продолжения жизни пищевая цепочка.  Наиболее близким же мне представляется дальнейшее развитие объектов вокруг реконструируемых и вновь создаваемых транспортных узлов, не обязательно в центральных районах».