Город на особом положении

По капле
Рынок офисной недвижимости Калининграда, отмечают аналитики, в последнее время демонстрирует уверенный рост и даже увеличение уровня вакантных площадей. В качестве основной причины специалисты называют отсутствие маркетинговых исследований, а соответственно, четкого позиционирования создаваемых объектов. «Бессистемное строительство не позволяет понять, какие именно офисы востребованы, и четко нацелить строящийся объект на конечного потребителя – арендатора», – говорит Татьяна Донская, директор по маркетингу Gamma Development.
Сегодня предложение на рынке офисной недвижимости Калининграда, по данным специалистов компании Penny Lane Realty, сформировано тремя разными источниками: муниципальной собственностью (27 тыс. кв. м), бывшими НИИ (около 9 тыс. кв. м), отреставрированными немецкими особняками (50 зданий) и бизнес­центрами, расположенными как правило, в составе многофункциональных комплексов. «Для города с населением 600 тыс. человек, – говорит Олег Здрадовский, генеральный директор компании Paul’s Yard­Калининград, – наблюдается избыток офисных площадей разных категорий. Таким образом, если в 2004 году рынок офисной недвижимости в городе насчитывал около 145 тыс. кв. м, то в 2008 году он составит более 254 тыс. кв. м. Это приведет к увеличению вакантных офисных площадей и, соответственно, снижению арендных ставок».
Так, по данным северо­западного отделения компании Paul’s Yard, в городе только за минувший год построено два многофункциональных комплекса: «Акрополь» общей площадью 40 567 кв. м, из которых порядка 4 тыс. кв. м отведено под офисы, и «Калининград­Плаза» (общая площадь 39 тыс. кв. м, офисная – 7600 кв. м). В этом году ожидается ввод в строй еще нескольких многофункциональных комплексов с офисными площадями: Clever House на ул. Черняховского, общей площадью 48 800 кв. м, из которых офисы – 11 540 кв. м, а также торгово­офисный и концертно­развлекательный комплекс «Дом Советов» по ул. Шевченко (общая площадь – 34 500 кв. м, офисная – 12 тыс. кв. м). А в 2008 году заявлено строительство еще двух «миксов»: «Европа­Центр» на пл. Победы (66 285 кв. м) и этнографического и ремесленно­торгового центра «Рыбная деревня» на берегу реки Преголи, в составе которого планируются офисно­деловые здания, торговые площади и пр. Общая площадь застройки – 32 тыс. кв. м.
Отдельно стоящие офисные здания можно пересчитать по пальцам. Как правило, все они «заняты» банковскими структурами.
Спрос на офисы в основном формируется местными игроками. Однако они, по словам Олега Здрадовского, арендуют маленькие площади – 20 кв. м. За ними следуют офисы от 25 до 50 кв. м, а наименее востребованными являются площади более 100 кв. м. «Участники рынка, приходящие извне (в основном это банки и страховые компании), рассматривают офисы побольше. Но основным критерием выбора для них является его функциональность, они не тратятся на дополнительные сервисы, которые им необходимы в головных офисах в Москве или других крупных городах», – говорит г­н Здрадовский.
По словам Юрия Мереминского, директора департамента консалтинга Penny Lane Realty, почти все вводимые офисные площади предлагаются на продажу. «Лишь немногие девелоперы планируют строительство с последующей сдачей площадей в аренду и профессиональным управлением. Срок окупаемости подобных проектов составляет в среднем 4–5 лет с момента запуска объекта в эксплуатацию», – отмечает г­н Мереминский.
Разброс ставок аренды на офисы в Калининграде значительный. По данным компании Penny Lane Realty, аренда 1 кв. м в старом фонде составляет $90–120/кв. м в год, тогда как офис в современном бизнес­центре обходится компании в $220–380/кв. м в год.
В последнее время аналитики отмечают тенденцию снижения ставок аренды. В основном это касается новых объектов. «По мере реализации проектов возникали проблемы с поиском клиентов, и девелоперы были вынуждены снижать ставки. Так, офисы заявляемого класса А в «Калининград Плаза» можно снять по $25/кв. м», – отмечает Татьяна Донская.

Особенности ритейла
Торговый сектор Калининграда можно назвать особенным в силу того, что здесь очень сильные позиции удерживают местные ритейлеры. Очевидно, их интересы нашли серьезную поддержку в администрации города. В городе присутствуют всего два федеральных торговых оператора – «Седьмой континент», вышедший на рынок благодаря покупке местной сети «Алтын», и «Эльдорадо».
По данным Penny Lane Realty, 42% торгового рынка занимает местная ГК «Виктория», 19% – «Вестер». 9% «приходится» на «Седьмой континент», 5% – «Семья», 25% – остальная продовольственная розница.
До недавнего времени рынок качественных торговых площадей, по словам аналитиков, в городе отсутствовал. До 2005 года ритейлеры «ютились» в старых магазинах. Ситуация начала меняться только в 2005 году, когда профессиональных ритейлеров перестал устраивать существующий формат торговых помещений. Как отметил Юрий Мереминский, в 2005 году в Калининграде стал активно развиваться рынок торговых помещений, произошла смена направления развития в торговом сегменте: вместо рекон­струкции уже имеющихся старых магазинов началось строительство современных ТЦ с высоким уровнем внутренней отделки, парковками и современными коммуникациями. Так, на сегодняшний день, по данным Penny Lane Realty, в городе насчитывается порядка 270 тыс. кв. м торговых площадей с учетом рынков и площадей street retail. На торговые центры и торгово­развлекательные комплексы приходится около 87 тыс. кв. м.
Рынок торговых центров, по данным Penny Lane Realty, представлен сегодня такими объектами, как «Сити Центр», «Мега­центр», «Мега­Сити», «Мега­Маркет», ТЦ «Гранд», «Маяк», ТЦ «Акрополь», ТРК «Эпицентр», ТЦ «Калининград Плаза». В стадии строитель­ства находятся несколько крупных проектов общей площадью 145 тыс. кв. м.
Стоит упомянуть два масштабных проекта, строительство которых ведется в центре: компания Gama Management Group на площади Победы строит торгово­офисный комплекс с гостиничной составляющей «Европа­центр», открытие которого запланировано на конец текущего года. Недалеко возводят многофункциональный комплекс (торговля, офисы, гостиница) Clover House общей площадью почти 49 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию также намечен на конец 2007 года.
Главной торговой улицей города является Ленинский проспект. Именно здесь, по словам Питера Хенсби, старшего консультанта отдела привлечения инвестиций Jones Lang LaSalle, сконцентрировано большинство российских и международных брендов – Levi’s, Benetton, Mango, Mustang и пр. Среди торговых улиц Калининграда можно отметить также пр­ты Мира и Советский, а также улицу Черняховского.
В street retail, по данным специалистов «АйБи Групп», наиболее востребованы торговые площади от 30 до 200 кв. м. «Но их не хватает, поэтому квартиры на первых этажах центральных улиц Калининграда практически полностью перепрофилированы под магазины и бутики. Несмотря на то что в городе строится большое количество торговых площадей, данный формат торговли по­прежнему пользуется спросом», – говорят в «АйБи Групп».
Ставки аренды на главном торговом коридоре города, по данным Penny Lane Realty, колеблются от $1500/кв. м до $3000/кв. м в год. Аренда торговых помещений в ТЦ составляет $400–800/кв. м.
Динамика развития сектора торговли заставляет говорить о скором пресыщении, которое, по мнению специалистов «АйБи Групп», может наступить уже в 2008 году.

С миру по нитке
Калининградский рынок гостеприимства, несмотря на его близость к Европе, пока не востребован. Несмотря на проявленный интерес со стороны международных операторов, еще ни один из них не пришел в город. Планировали выйти Accor и Rezidor SAS, а также Marriott или Sheraton. Возможно, с вводом в строй заявленных многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей ситуация все же изменится.
Основная масса калининградских гостиниц – старые, построенные в советские времена, не соответствующие заявленной звездности, что, однако, не мешает им иметь загрузку в 70% (данные Jones Lang LaSalle).
По слова Марины Усенко, старшего вице­президента Jones Lang LaSalle Hotels, сегодня гостиничный сегмент представлен 85 отелями (с общим объемом 3 тыс. номеров), из которых только 6 можно причислить к современным.
Специалисты Penny Lane Realty считают, что в настоящее время основной объем предложения (около 80%) формируется за счет малых отелей (от 10 до 50 номеров) и мини­гостиниц (менее 10 номеров). 90% гостиничного фонда города представлено отелями экономкласса, уровень «звездности» которых не превышает 3*, при этом 4* имеют только два отеля: «Командор» и «Анна». В скором времени в городе появится еще один отель 4* – Heliopark в рамках проекта «Рыбная деревня» строит отель на 150 номеров.
Самыми крупными гостиницами города по количеству номеров считаются «Калининград» и «Москва», принадлежащие одному владельцу.
Марина Усенко считает, что главной движущей силой развития рынка гостиничных услуг Калининграда остается бизнес­сегмент – на него приходится до двух третей спроса. «Городские власти, вероятнее всего, будут развивать сферу гостиничных услуг, ориентируясь на бизнес­сегмент, – в основном за счет новых гостиниц, которые будут управляться международными гостиничными операторами. Услуги экономкласса останутся за старыми советскими гостиницами, которым со временем будет все сложнее конкурировать с отелями современного стандарта», – предполагает г­жа Усенко.
Ситуация в складском секторе также оставляет желать лучшего. Калининградские склады представлены в основном старыми немецкими или военными сооружениями, фортами, административными зданиями и металлическими ангарами, которые не отвечают современным требованиям арендаторов ввиду отсутствия приемлемых условий для хранения, перемещения продукции. При этом они заполнены на 90–100% – из­за отсутствия альтернативных качественных предложений.
Спрос на высококачественные складские площади, по словам экспертов рынка, велик. Формируют его крупные компании, нуждающиеся в специализированных складских помещениях. «В ближайшие два­три года прогнозируется значительный рост спроса со стороны компаний­производителей, импортеров продукции различного ассортимента, дистрибьюторских компаний, логистических операторов, а также представителей розничных сетей и др. на качественные складские помещения. При этом наиболее заинтересованными в складских помещениях, отвечающих международным стандартам, являются западные компании», – отмечает Олег Здрадовский.
Арендная ставка складских помещений, по данным специалистов Paul’s Yard – Калининград, составляет от $48 до $120/кв. м в год.
В целом же, говорят специалисты, состояние рынка коммерческой недвижимости Калининграда можно охарактеризовать как начало активной фазы развития.