VIII Warehouse Conference: Склады на связи

Складская недвижимость и логистика – это связующее звено между разными гранями нашей жизни. Говорить об этом сегменте нужно было и раньше, но сейчас он особенно актуален. Что является ориентиром для складского девелопмента, какие склады входят в радиус интересов арендатора, на чем делают акцент инвесторы, как получается, что импортные товары фактически оказываются в России, а юридически «почти в России», когда light Industrial окажется на пике и каких альянсов можно ожидать с девелоперами жилья - об этом и многом другом мы поговорили с профессионалами рынка на ежегодной встрече, организованной CRE Events.
2899
Изображение взято из источника: CRE
12 апреля в отеле Movenpick Taganskaya состоялась VIII конференция по складской и индустриальной недвижимости, организованная CRE Events. Мероприятие состояло из двух сессий, в первой обсуждались непосредственно склады, а вторая была посвящена вопросам логистики и логистических компаний.


Источник: CRE
 
Модератором первой сессии выступил Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли NF Group. В качестве вступления, Константин рассказал об итогах первого квартала 2023 года, которые подвели аналитики компании. Главным итогом стал рекорд по объему сделок (для первых кварталов за всю историю), всего было куплено и арендовано более 600 тыс. кв. м складской недвижимости в Московском регионе, из них 30% пришлось на онлайн-торговлю. Вакантность составляет менее 2%. Годовой рекорд составлял около 4,5 млн кв. м по всей России, он был поставлен в 2021 году.
 
Андрей Постников, генеральный директор «ОРИЕНТИР», отмечает, что крупнейшие маркетплейсы в 2022 году выбрали все свободные крупные блоки, и сейчас вышли на договоры по строительству по BTS. Поэтому возможно, что по итогам года доля E-commerce будет даже выше. Второе, что подстегивает спрос на классические склады, - это неэффективность (по понятным геополитическим причинам) международной логистики, из-за которой на складах скапливается больше стока, чем должно быть при нормальной работе цепочек поставок. На другой чаше весов - снижение покупательской способности. По прогнозам Андрея, вакантность к концу года останется «абсурдно низкой», при этом валотильность себестоимости строительства является сдерживающим фактором для увеличения предложения спекулятивных проектов.
 
Александра Шакола, директор по аренде и маркетингу Radius Group, рассказала, как изменился профиль арендатора в индустриальном парке «Южные врата». Если в 2021 году соотношение российских и иностранных компаний было 50/50, то сейчас примерно 70/30, на текущий момент это 17 российских и 6 иностранных арендаторов. За 2022 год было заключено сделок на 100 000 кв. м, то есть, ротация затронула практически четверть площадей парка. Последним ушедшим иностранным арендатором стал John Deer (уже в феврале 2023 года), освободивший 30 000 кв. м, из них сейчас вакантными остаются 20 000 кв. м. В этом году компания вышла на строительство нового корпуса на 30 000 кв. м, который должен быть введен в конце этого – начале следующего года.
 
Вопрос к Виктору Афанасенко, региональному директору, руководителю департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers, звучал так: оцените спрос, востребованность складов и вакантность в целом по стране. Виктор начал с позитивного тренда в настроениях клиентов – компании стали больше говорить про бизнес и меньше про СВО. Если в прошлом году брали склады, «как в последний раз», то в этом уже виден настрой на планирование и развитие бизнеса. Что касается портрета арендатора, тут Виктор отмечает активность со стороны производственных компаний, которые берут количеством сделок с меньшими относительно онлайн-ритейла объемами. Речь здесь не только о классических складах, но и о Light Industrial. По его словам, в 2022 году за счет исхода иностранных компаний высвободилось порядка 400 тыс. кв. м складов, сопоставимая цифра может быть и в этом году. Прогноз по вакантности консервативный – в пределах 2%, как и сейчас.
 
Анастасия Корневич, директор департамента управления складской недвижимостью Accent Capital, отмечает, что здоровая вакантность – около 5%, тогда как сейчас до 2%. Причиной тому во многом служит дисбаланс между ставками, которые готовы платить арендаторы, и девелоперской маржинальностью (себестоимостью строительства). По словам Анастасии, этот фактор влияет не только на спекулятивное строительство, но и на BTS. Поэтому активного строительства ожидать в ближайшее время сложно. Приемлемой доходности не получается даже при строительстве под заказчика. Ставка аренды должна быть не меньше 7 000 – 8 000 рублей, чтобы экономическая модель становилась интересно.
 
Александр Дзвонковский, руководитель дирекции по развитию бизнеса «Склады» Почты России, обозначил, что задачей компании является войти в топ-5 среди 3PL- фулфилмент-операторов. Также Александр отмечает, что в тестовом режиме запущен проект бондовых складов совместно с Kazan Express. Сейчас есть несколько каналов, с которых уже идут отгрузки. Первое, это частные посылки из СНГ, в частности, из Узбекистана. Второе – авиаперевозки из Гонконга. Третье – контейнерная перевозка из Китая с оформлением, как почтового отправления через почту Монголии.
 
Александр Манунин, директор направления девелопмента коммерческой недвижимости ПИК, надеется, что в ближайшем будущем девелоперы будут конкурировать не ставкой, а продуктом (набором решений). Также Александр отмечает, что важными для девелопера являются управление себестоимостью и диверсификация портфеля. То есть, преимущество может давать наличие собственных компетенций на всех этапах реализации проекта, а также разнообразие предложения по локации и формату. Сейчас у компании строится первый проект – «Бутово-1», где будут как классические склады, так и Light Industrial. Кроме того, запланировано несколько других проектов, в том числе, в Подмосковье (их реализация не даст застройщику никаких льгот). Александр подчеркивает, что строить только ради получения льготы, не рассчитывая на собственную доходность проекта, - это неэффективно и это не стратегия ПИК.
 
Подробнее о Light Industrial рассказал Александр Никишов, коммерческий директор ООО «Холдинг «Строительный Альянс». В проектах компании ставки аренды могут составлять 7 500 – 9 000 рублей, а себестоимость примерно на 10% выше, чем в классическом А-классе (напомним, это подмосковные проекты). При этом спрос распределяется примерно поровну между арендой помещений и их покупкой. Сейчас есть уже несколько примеров применения промышленной ипотеки, так что здесь Александр видит большое будущее для формата. Компания планирует в ближайшие годы построить около 450 тыс. кв. м.
 
Александр Манунин добавляет, что по проекту «Бутово-1» на 60 тыс. кв. м за полгода поступило запросов на 1,8 млн кв. м.
 

Основные тезисы первой сессии:
 
* На текущий момент вакансия меньше 2 процентов
 * Основным фактором в ближайшие годы останется рост интернет-торговли
* Общая неэффективность международных поставок формирует спрос на складские площади
* Из-за высокой себестоимости строительства не стоит ожидать серьезного ввода спекулятивных складов
* Инвестор не заинтересован в строительстве: слишком велики риски в спекулятивном строительстве, а BTS не "бьется" экономически при нынешних ставках
* Ретейлеры вернулись к практике самостоятельного строительства
* На низкомаржинальном рынке определяющим становится конкуренция не площадями, а продуктом
* Light Industrial: ставки и себестоимость выше, чем в складах класса А
* Cпрос на площади в Light Industrial имеет значительный потенциал
* Что нас ждет в 2023:
- восстановление спроса
- конкуренция за площади с маркетплейсами
- те, кто пытается заработать ситуативно, столкнутся с трудностями
- консультанты будут стремиться стать компаниями полного цикла, а девелоперы станут более гибкими
- вакансия сохранится на низком уровне
- до конца года будет много инвестиционных сделок
- спроса больше, чем качественного продукта


Источник: CRE

Вторая сессия была посвящена вопросам логистики, 3PL, фулфилмента, взаимодействию с маркетплейсами. Модератором выступил Александр Гутекулов, генеральный директор «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский Девелопмент». Александр начал с тезиса про важность логистики для рынка складской недвижимости: «Известные всем маркетплейсы на 60-80% логисты, дистрибьюторы – на 90%». Вторым тезисом стал тезис о недооцененности логистики: «В развитых странах логистика считается стратегической отраслью. На нашем рынке отношение к логистике похоже на отношение к стоматологии: все понимают, что если делать правильно, то это очень дорого, если затягивать, то будет очень больно, но в результате никто ничего заранее не делает, и настоящую стоимость не хочет платить».
 
Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic Russia, также отмечает, что не все клиенты понимают, какую роль в их бизнесе играет логистика. По его словам, иностранные логистические компании, покинувшие российский рынок, составляли в сумме 10% от него. Артем отметил, что в первом полугодии 2022 за счет большого количества иностранных клиентов компания столкнулась с серьезными трудностями, но в итоге портфель переформатировался в сторону российских компаний. «Заключив в итоге более 28 новых сделок, мы к концу года вышли на 100% заполняемость складских площадей». Эксперт не отрицает возможности аренды дополнительных складских площадей, также не исключается возможность продажи собственность складов. В этих вопросах компания будет смотреть на объемы нового спроса и разрабатывать определенную стратегию в зависимости от конкретной ситуации. С точки зрения транспорта внутри страны, стоимость запчастей (в том числе из Китая) выросла, из Европы запасные части не поставлялись, на кадровом рынке наметился заметный кризис специалистов, поэтому себестоимость перевозок выросла.
 
Екатерина Трофимова, заместитель директора по операциям Tablogix, напомнила, что компания сейчас является вторым среди 3PL-оператором по объему складских площадей в собственности – после приобретения складов Itella это порядка 400 000 кв. м. У Tablogix также было много европейских клиентов и многие из них связаны с поставками автомобильной продукции. Тем не менее, компания заключила 7-8 контрактов с российскими компаниями, что удалось нарастить оборот по складским операциям на 17%. Сейчас на складах компании нет свободных площадей, но есть клиенты, которые хранят буферы, что позволяет при желании увеличить площадь для ключевого клиента.
 
Мария Бурмистрова, начальник управления по развитию сегмента B2C, DPD в России отметила, что у компании в целом B2C и B2В направления представлены примерно в равных долях, и оба направления чувствительно просели в марте прошлого года. Кроме того, в 2021 году компания выиграла тендер на магистральные перевозки, а в 2022 столкнулась с резким ростом себестоимости этих перевозок, что создало еще некоторые трудности в дополнение к проблемам в фешн-индустрии (B2C) в и автомобильном бизнесе (B2В). Компания в первую очередь работала с оптимизацией и эффективностью, что позволило увеличить маржинальность и прибыль по итогам года. Мария отмечает рост со стороны китайских авто-производителей, российских фешн-ритейлеров, а также ритейлеров сегмента DIY.
 
Элена Головач, руководитель департамента контрактной логистики PONY EXPRESS, как представитель российской компании, отмечает, что изначальная модель бизнеса компании позволяет гибко реагировать на внешние изменения, но потерей стал визовый бизнес компании. Ранее PONY диверсифицировала бизнес за счет аренды складов и услуг хранения, а как Элена отмечает, складской бизнес реагирует на кризисы позднее, чем курьерский. Поэтому компании удалось сохранить основные направления, и сделать упор на ключевых точках роста – контейнерные перевозки, B2В, складской бизнес (склады расположены уже в 11 регионах). Направление B2C компания сократила. Самое важное, пожалуй, что PONY EXPRESS планирует наращивать складскую инфраструктуру в регионах, причем не только за счет малых точек для корреспонденции, а и за счет полноценных распределительных центров, в том числе, для крупногабаритных грузов.
 
Валерий Никулин, руководитель направления доставки в маркетплейсы ООО «Байкал-Сервис», рассказал, что весь бизнес компании был сосредоточен на российских компаниях и российском рынке, поэтому фокус был сосредоточен на повышении качества услуг. У компании сейчас в аренде склады более чем в 115 городах. Валерий ожидает спроса на склады главным образом на Дальнем Востоке, а также на юге России.
 

Это далеко не все, что обсудили спикеры двух сессий за 3,5 часа чистого времени. Было много интересных вопросов и обсуждений! Полное видео можно посмотреть ЗДЕСЬ

 
Основные тезисы второй сессии:
 
* Резко вырос спрос на логистические услуги со стороны российских резидентов
* Цена перевозок выросла
* Актуален спрос на профессионализм логистических операторов
* Производители, нарастив мощности, обратили внимание на 3PL операторов
* Многие логистические компании не справились с вызовами 2022 года
* Западные бренды либо перформатируются, либо замещаются российскими
* Ориентация на расширение хабов и сети региональных складов
* Контрактам на аренду складских площадей не хватает гибкости
* Беспокоит нежелание девелопера идти навстречу оператору
* Тенденция на уменьшение сроков доставки - день в день.
* Крупнейшие игроки e-com развивают собственную логистику
* Бьюти- блогеры взрывают привычный рынок
* Без ИИ логистику масштабировать невозможно
* Критически важна защищенность IT- систем


В заключение можно напомнить, что начиная с 2018 года, рынок складской недвижимости испытывает стабильно высокий интерес, как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов. Примерно в это время заметным игроком стал и e-com, но на рекордные показатели вышел уже к 2020 году. В то же время, склады продолжают играть важную роль и для компаний из других сфер, то есть, единственными драйверами роста сегмента онлайн-ритейлеры не являются. При этом, в головах пока еще не сформирована мысль о том, что хорошая логистика должна хорошо оплачиваться (ИТ должны, а логистика – нет), соответственно, и ожидания по ставкам на аренду склада у арендаторов не соответствуют экономике девелопера. Здесь тот случай, когда дефицит не может породить всплеска нового строительства в ближайшее время. Но безусловно, в перспективе ситуация будет меняться, и здесь мы видим, как локальные решения девелоперов или выход новых игроков на складской рынок, так и госпрограммы (промипотека и бондовые склады). Так что рынок ждут интересные времена!

Генеральный партнер: Raven Russia
Отраслевой партнер: «Бутово Промышленный Парк»
Партнеры: NF Group, Radius Group, «Ориентир», Industrial City, Nikoliers
Спонсор: Accent Capital
Информационные партнеры: «Союз Торговых Центров. Россия, Беларусь, Казахстан» и New-Retail

Фотоотчет по мероприятию опубликован ТУТ

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Nikoliers

Афанасенко Виктор

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Холдинг «Строительный Альянс»

Никишов Александр

Девелопмент

Radius Group / Радиус Групп

CORE.XP

Постников Андрей

Девелопмент

ГК "Ориентир"

Radius Group / Радиус Групп

Шакола Александра

Логистика

Почта России

ACCENT CAPITAL

Корневич Анастасия

Девелопмент

ГК "ПИК"

Поделиться

Материалы по теме

Источник: cre.ru
Проект

Wildberries прирастает складами

Склад Wildberries построят в Электростали до конца года.
 
11.04
Источник: Radius Group
Сделка

«Карвиль» арендовал дополнительно 9 000 кв. м в «Южных Вратах»

Российский производитель и дистрибьютор автомобильных запчастей и аксессуаров теперь занимает 22 500 кв. м в индустриальном парке под управлением компании Radius Group. Консультантом сделки выступила Bright Rich.
10.04
Источник: CRE
Сделка

Tablogix получил контракт по аренде 8 тыс. кв. м и 3PL-обработке

Новый резидент терминала «Tablogix Химки» специализируется на производстве пищевой продукции. Консультантом сделки выступила Bright Rich | CORFAC International.
10.04
90563

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ  ...

подпишись НА эксклюзивные новости cre