Островное государство: российские бренды всё жёстче в переговорах

В торговых центрах и на других площадках появятся очередные «льготные острова» с российской одеждой. В Ассоциации текстильщиков сообщили, что концепция будет напоминать фермерские рынки, запуск начнётся с городов-миллионников, а площадь достигнет 2, 5 тыс. квадратных метров. Идея уже поддержана корпорацией МСП; среди целей названо развитие как федеральных, региональных, так и «крафтовых» брендов в сегментах от «среднего плюс» до «среднего минус». Однако девелоперы, управляющие компании и консультанты продолжают говорить о том, что и без льготных проектов при почти полном отсутствии арендаторской конкуренции российские бренды стали «небывало жёсткими» в переговорах.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE Retail.
3256
Изображение взято из источника: SLAVA concept
По данным Ромир и Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ (ВШБ), за год 60% россиян отметили изменение набора брендов в своей корзине. При этом всё больше респондентов склонны доверять отечественным производителям: 73% заявили, что предпочтут новый бренд с «российскими» характеристиками (российское название, дизайн, логотип), 53% заявили, что могли бы доверять такому бренду. Опрошенные в возрасте 18-24 лет активнее других групп переходит на товары российского производства. Ситуация может оказаться ещё одним стимулом для отечественных игроков: покупатели готовы менять набор привычных продуктов в корзине и пробовать новое, что является одновременно благоприятной средой для развития собственных торговых марок (СТМ) розничных сетей и новых локальных брендов.

На рынке продолжаются существенные структурные изменения потребительского поведения, констатирует Инна Караева, исполнительный директор исследовательского холдинга «Ромир». По словам Татьяны Комиссарововой, директора Центра развития компетенций в маркетинге, профессора практики Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ, покупатели уже готовы экономить, переключаясь с одного бренда на другой, но пока не за счет качества продукта. «И все мы помним прекрасную инициативу Минпромторга по созданию «национальных островов» перед входными группами ТЦ, которая, естественно, не была поддержана самими девелоперами – все участники рынка тогда возмутились и говорили о том, что такой подход не поможет ТЦ, а убьёт их, – размышляет Александр Перемятов, президент Magic Group, создатель SLAVA concept. –  Боюсь, и в этом случае, особенно, если мы говорим о площадях 2,5 тыс. кв. м – получим аналогичную ситуацию. Во-первых, большинство ТЦ физически не предполагает расположение в общественных зонах таких пространств. Второе – это самые востребованные с точки зрения коммерции площади, и отдавать их, по сути, под рынок – странно. Третье – бизнесом агрегирования российских брендов профессионально занимается всего несколько проектов, мы, в том числе. И именно поэтому мы же и прекрасно понимаем, почему это – плохая идея».


Источник: CRE

Качество предлагаемых «лоточных» вещей, скорее всего, будет намного ниже, чем хотелось бы, а любые «островные концепции» априори воспринимаются потребителем, как ярмарки, соглашается Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью. По его словам, даже в кризис все концептуальные объекты, которые «пока не совсем в отчаянии», будут как раз пытаться уйти  от «островной» к цивилизованной торговле. «И да, попробуйте найти помещение в галереях или атриумах ТЦ помещение 2,5 тыс. кв. метров, – удивляется эксперт. – Это ведь площадь целого супермаркета! Да и технически будет очень сложно разместить где-то в коридорах такую концепцию. Под нее подойдут лоты из-под ИКЕА или линейки Inditex. Но, снова же, во всех нормальных ТЦ эти площадки либо уже заняты, либо прямо сейчас идет работа по ремонту под новых операторов».

Попытки запуска схожих форматов на российском  рынке наблюдаются уже давно, но устойчивого тренда пока нет, поддерживает Евгений Саурин, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate. В первую очередь, это связано как раз со сложностью организовать в таких концепциях комфортное пространство, примерочные зоны и пр. «Ну и вот есть привычные школьные ярмарки, другие сезонные тематические мероприятия, направленные на стимулирование сезонного спроса, – перечисляет г-н Саурин. – Это, безусловно, важный инструмент для собственников, дающий дополнительный неарендный доход. Однако говорить о том, что подобные ярмарки значительным образом увеличивают спрос или посещаемость моллов, не стоит. Скорее, наоборот, растущая, благодаря сезонности посещаемость ТЦ, является гарантом успеха ярмарок».


Источник: CRE

Прямая речь
Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow:
- С 2015 года российские дизайнеры массово вошли в торговые центры, к сожалению, сразу на роль временного расходника – заполнить мертвые зоны, верхние этажи или шов в аренде между арендаторами. Даже сейчас всерьез их развивать торговые центры не собираются. Связано это с комплексным взглядом на роль арендатора в рамках проекта. В «жирные времена» никому и в голову не приходило «опускаться» до мелкого полупрофессионального ритейла, а во время кризиса нет ни необходимых компетенций, ни бюджета на рисковые инициативы. 

Площадки универмагов, которые открываются в ТЦ, обычно не имеют бюджет на закупку, а построить растущий сегмент рынка на реализации товара невозможно – вот и путешествует один и тот же сток из одной торговой точки в другую, в лучшем случае, разбавляясь одеждой с рынка «Садовод» с перешитыми бирками. Заявки чиновников о поддержке сбыта текстильных локальных брендов успешно не могут быть реализованы из-за отсутствия экосистемы. В основном, предлагаются точечные меры: 1-2 дня постоять на ярмарке на ВДНХ или встать в городской павильон с проходимостью 10 человек в день. Влияния или бюджетов на коммерческие проекты по созданию сбытовой модели для локальных дизайнеров нет и быть не может. 

После ухода западных брендов крупные игроки российского ритейла одновременно же предприняли рывок реконцепций, чтобы заполучить более искушенного потребителя. Многим это удалось: теперь в Lime выстраиваются очереди за капсульными коллекциями, а многие, наоборот, проигрывают эту гонку – пример: обороты Sinsay, группы LPP перестали удовлетворять многие торговые центры. В кулуарах бренд называют скучным и невостребованным у покупателя. 

Борьба крупных игроков за площадки H&M развернулась нешуточная. Российские торговые марки почувствовали возможность, взаимность со стороны девелоперов, и пытаются отыгрывать для себя комфортные условия, это не всегда получается. Торговые площади в несколько тысяч метров в торговом центре – редкий актив, под который создавались первичные коммерческие концепции, таких площадей элементарно мало, а желающих на них 3-4 игрока. Не секрет, что площадки амортизируют затраты на отделку и снижение доходности ложится тяжелым грузом на бюджет – торговым центрам удается противостоять ожиданиям арендаторов зашить в аренду издержки ребрендинга и экспериментальности. На голый процент с оборота садятся потерявшие свою актуальность еще в доковидный период торговые центры. 
Источник: CRE
 
 
Магнитные поля

«Сама-то идея «составных магнитов» из российских производителей одежды очень хорошая, – считают Кира Канаян, Рубен Канаян, «Kanayan Retail&Development Consulting». – Мы тоже активно продвигали эту тему среди собственников торговых центров и рады, что процесс пошел. Но, очевидно, есть вопросы с тем, как правильно реализовать. И – обоснованные сомнения насчет размещения такой группы товаров как одежда в «островном» варианте в ТЦ, а также в атриумах».

Первое: тип спроса на одежду и обувь. По определению – это товар не первой необходимости, и точно – не «первой импульсности», по сравнению с продуктами, снеками и напитками, едой, косметикой, аксессуарами и другими типичными товарами. Доля покупателей, которым товар будет интересен, тоже значительно ниже. Будет ли торговому центру  в итоге выгодно отдавать для одежды «островные» пространства, вопрос спорный.

Далеко не все предметы одежды вообще можно нормально выставлять и продавать в «островном» варианте (open-space без каких-либо ограждений со стороны прохода). «Концепции хотят организовывать по принципу «фермерской ярмарки», но процесс покупки одежды, снова же, сложнее, – напоминают в «Kanayan Retail&Development Consulting». – С продуктами все просто и быстро: покупатель видит, например, аппетитные помидорчики, хорошую цену, да ещё и очередь, которая стоит за этими помидорчиками по низкой цене. Постоял несколько минут, набрал, взвесил, получил свой пакет, заплатил – всё. Весь процесс импульсной покупки на ярмарке очень простой и короткий, за счет этого формат и генерирует хороший трафик. Одежду же надо не только выбирать, но и в ряде случаев – мерить, значит, нужны примерочные. Покупателю, как минимум, надо где-то оставить собственную одежду, куда-то положить мобильник, а как  максимум – сумку, зонтик, пакеты из других магазинов. Пока в атриумах этот вопрос решали продавцы: повесьте, положите сюда (на вешалку с товаром) или давайте я подержу. Ну и вещи покупателя могут украсть, пока он самозабвенно отдается процессу примерки.  Такие случаи до сих пор происходят, несмотря на охрану».


Источник: CRE

В «островном» варианте уследить за товаром и вещами вообще крайне сложно, и в итоге молл, вместо «нового прогрессивного формата», может получить очередную головную боль. Здесь можно было бы обратиться к опыту формирования ассортимента одежды и обуви в гипермаркетах, предлагают Кира и Рубен Канаян. Категорийные менеджеры выучили урок ещё много лет назад: примерочная есть, но значительная часть товаров относится к сегменту «бери без примерки», иначе товар просто зависнет. В некоторых торговых центрах и раньше размещали в атриумах одежду на площадках сезонных товаров, например, в ТРЦ «Красный кит» в Мытищах. Но, во-первых, выставлялись там, в основном не «дизайнеры» и не «крафт», а просто небольшие производители: ателье, вязальные производства. И, во-вторых, в ассортименте – шарфы-шапки, носки, майки, свитеры и пуловеры one size. Из товаров, требующих примерки – лишь демисезонные пальто, куртки и школьная одежда.

И, в-третьих, как ярмарки с «отечественной одеждой» вообще будут выглядеть в галереях и атриумах. Атриум –  ключевая точка в пространстве торгового центра, и многие управляющие компании уже сталкивались с проблемой экстерьера и габаритов киосков и «островов», которые ставят там арендаторы, напоминают эксперты. Несмотря на чётко прописанные стандарты, время от времени в итоге всё равно возникают то «высокие скалы», то «чёрные дыры», то огороженные с четырех сторон «аквариумы». «А если четких стандартов нет, то арендаторам только дай волю: выставят и вывесят товаров выше двух метров, чтобы больше влезло, – вздыхают Кира и Рубен Канаян. – И чем дальше от Москвы, тем выше оборудование на островах. Если же говорить о концептуальном размещении одежды в атриуме, то сразу вспоминаются американские универмаги. В США ведь большинство классических универмагов спроектированы с атриумом, который проходит через все этажи (а этажей может быть от трёх до семи). Так вот, во время сезонных распродаж «поляну» делают в этом же атриуме. В универмагах массового сегмента вовсю используются вечные принципы ажиотажного спроса: объёмная выкладка, пестрота последних размеров на вешалках. Иногда одежда падает и валяется на полу, никто её не поднимает. Так и задумано, распродажа есть распродажа. Покупатели смотрят сверху в атриум, и им тоже хочется успеть схватить вещь по дешевке. Очевидно, что такая технология подходит универмагам (кроме «средний+» и дорогих), но далеко не всем торговым центрам. И лучше всё-таки размещать одежду в обычных помещениях, а для ярмарки с низкими ценами место давным-давно определено – отдаленные места на плане и верхние этажи, чтобы покупатели специально шли туда». «Ну и всё слишком зависит от региона, – добавляет Дмитрий Томилин. – В Москве нужны одни операторы, в регионах, где у населения другие доходы, и операторы нужны другие. Да, все вроде бы устали от одних и тех же имён, но между качеством ритейлеров – огромная разница. Вот в «Авиапарке» стоит Trend Island – пространство на несколько тысяч квадратных метров, где удалось собрать и российских дизайнеров, и иностранных, с интересной концепцией. Получился разнообразный ассортимент с точки зрения выбора, стиля, разнообразия, и туда ходит добрая половина всей молодежи Москвы. Но если такое пространство организовать в Туле – оно будет не востребовано просто в силу того, что у людей нет столько денег».

Источник: CRE 
 
Прямая речь
Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet:
 - Все будет зависеть от организации пространства. В зонах «островной» торговли необходимо сделать этот процесс максимально комфортным, иначе в стрессовой ситуации покупатель просто откажется от покупки.

Ну а доля импульсивности в покупках такого формата всё-таки достаточно высока. Незапланированные покупки делают 59% покупателей, причем такое происходит в 40% посещений магазинов. И здесь важны будут характеристики товаров, например, выкладка и упаковка, возможность замены его покупателем. Поэтому такие «острова» априори нельзя размещать в узких проходах: если человека толкают и ему некомфортно, то он никогда не совершит покупку. Кроме того, недопустимо расположение формата в дальних углах, тупиковых зонах и входных группах.


Источник: CRE

 
Весёлая семейка

Ляля Кашафутдинова, руководитель отдела по управлению общими зонами, Malltech, называет проекты «отечественных островов» хорошим экспериментом по «инкубации» арендаторов. «Такое партнерство дает обеим сторонам выгодные условия сотрудничества, – убеждена она. – Для арендатора это возможность развить бизнес оффлайн, расширить форматы присутствия, увеличить обороты, а для арендодателя – возможность «вырастить» из «острова» формат полноценного большого магазина»

Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group, соглашается: концепции «островов» с российскими брендами помогают развивать стратегию новых марок, познакомиться с новыми именами. «Безусловно, важно  правильно выбирать ключевого оператора и грамотно продвигать такие пространства, поскольку зачастую неудачный опыт таких «островов» может сформировать мнение, что российские дизайнеры в данной локации не востребованы, – подчёркивает г-жа Хакбердиева. – Здесь проблема не в самом торговом центре или бренде, но в управлении пространством».



Источник: CRE

Андрей Алёшкин, партнёр, исполнительный директор, NAI Belarus, рассказывает о соответствующем белорусском опыте. «У нас исторически национальные производители одежды/обуви со временем становятся сильными игроками рынка аренды, – поясняет он. – Во-первых, традиционно развитая легкая промышленность в стране: даже теперь в ней более двух тысяч предприятий, на которых занято около 83 тысяч человек. Значительная доля – это именно швейные компании. Во-вторых, сохранившаяся доля государственной собственности в крупных торговых объектах, например, подземный ТЦ «Столица» в самом центре Минска, все крупнейшие универмаги города. На их площадках организованы как фирменные магазины и секции, так и мультибрендовые пространства, особенно с продукцией тех игроков, которые условно можно назвать «государственными». В итоге заходишь, а там будет рейл с продукцией, условно, «Калинки», далее –  «Свитанка», «Славянки», «Полесья» и т.д. В-третьих, многие крупные производители имеют и развивают сеть фирменной торговли. Те же «Милавица» или Mark Formelle, например, хорошо известны и в России как ритейлеры. Позже стали открываться магазины дизайнерской одежды. И если до прошлого года это были одиночные магазины таких же дизайнеров-одиночек, то с прошлого года у нас как раз активизировалось развитие концептуальных пространств с представлением множества дизайнеров и штучных швейных производств на единой площадке».

По опыту белорусского рынка, в итоге все группы из упомянутых национальных брендов заходят в качестве арендаторов на площади торговых объектов на общих коммерческих условиях, указывают в NAI Belarus. «Хотя примеры поведения «хочешь меня, сделай, как я требую», конечно же, есть, всё зависит от уровня торгового центра, компетенции и переговорной позиции команды, которая занимается сдачей в аренду, – продолжает Андрей Алёшкин. – Например, когда после ухода с белорусского рынка сети JYSK был анонсирован национальный проект-альтернатива «Да Дому», а потом и открылся его первый магазин в одном из наиболее популярных минских ТРЦ, по умолчанию ожидалось, что ему с привлечением административного ресурса будут «выбиты» какие-то особые льготные условия. Ан нет, оказалось, магазин работает на общих условиях, платит ставку, сопоставимую с другими операторами. Но это взгляд на ситуацию с нашей «колокольни»: конечно, в России, учитывая ваши многочисленные и отличающиеся друг от друга региональные рынки, ситуации будут разными. У нас вообще более ровная и некритичная ситуация с вакантностью, здесь особенно не подиктуешь условия». 

В Минске и других городах ожидается и ряд крупных новых объектов, представляющих собой торговые центры «с белорусским колоритом», продолжает г-н Алёшкин. В частности, государство передало в коммунальную собственность проект-долгострой МФК «Магнит Минска», который не смогла своевременно достроить иранская компания. Сейчас его заканчивают за счёт бюджета, и к новогодним праздникам обещают, что в торговом стилобате запустится центр белорусских товаров. Это, если ничего не поменяют в первоначальном проекте, порядка 54 тыс. кв. м GBA только торговых площадей, подсчитывает эксперт.

Ещё один масштабный проект центра белорусских товаров – ТРЦ Mega Park, также крупный, изначально, коммерческий, проект, имеющий GBA 58 тыс. кв. м; реализацией занимался литовский инвестор. Однако компания с 2022 года ушла с белорусского рынка, а готовность объекта очень высока. «Сейчас Мингорисполком проводит определенные законом судебные процедуры по передаче недостроя на баланс города», – констатирует Андрей Алёшкин. 


Источник: CRE
 
Прямая речь
Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management:
- Я не очень верю в такой формат именно для  магазинов одежды. Там банально сложно организовать примерочную. «Острова» хорошо работают для сувениров, сухофруктов, но не для пальто и сапог.

Ещё одна проблема российских брендов, которые претендуют на то, чтобы занять место на подобных «островках» они, как правило, не могут балансировать на необходимом уровне цены-качества, равно, как и сервиса, который был у покидающих Россию иностранцев. Поэтому возможности открываться в моллах у них, конечно, появились, но вот  переговорная позиция особенно не усилилась.
  

  
Половинку просим

Пока же на российском рынке продолжаются самые глобальные в истории изменения отношений между арендодателями и условными «отечественными арендаторами». Переговорная позиция последних, очевидно, усилилась, полагают собеседники CRE, особенно на фоне недавнего ухода с рынка «приостановившихся» глобальных брендов вроде Uniqlo.

В итоге многие российские игроки всё жёстче «продавливают» девелоперов и управляющие компании торговых центров: или сидите с пустыми магазинами, или берите нас в том виде, в котором мы хотим. «Ещё в 2022 году, на фоне ухода с рынка «иностранцев», российские бренды пытались заставить собственников кардинально пересмотреть условия договоров аренды, – вспоминает Евгений Саурин. – Однако на сегодняшний день подобная ситуация скорее исключение, чем правило. Как правило, в качественных торговых центрах, вне зависимости от региона, владелец заинтересован думать о долгосрочном сотрудничестве, поэтому там срабатывает симбиоз. Тем временем, моллы не с самой лучшей концепцией и не самым лояльным подходом продолжают терять арендаторов и, как следствие, посетительский трафик».



Источник: CRE

Отношения между арендодателями и российскими компаниями-арендаторами стали намного более сложными и непредсказуемыми, убеждён, в свою очередь, Сергей Шаповалов, брокер Lynks Property Management. Со стороны арендаторов появляется всё больше возможностей для маневров в договоре: улучшение условий оплаты, включение дополнительных льгот и преимуществ. Однако неспособность быть «якорем», например, уже становится сильным аргументом для удержания желаемой стоимости аренды для арендодателя, указывает г-н Шаповалов. «Мы всю историю наблюдали дисбалансы: то рынок арендатора, то арендодателя, а сегодня он просто в состоянии равновесия, – размышляет Дмитрий Томилин. – Если раньше рынок принадлежал арендодателю, и они вели себя жестко, а иногда просто по-хамски, то теперь и им, и всем приходится договариваться. Несколько лет назад российский производитель приходил в торговый центр, уговаривал, пытался поломать стереотипы, а теперь всё изменилось. У российского оператора есть выбор: не возьмет один ТЦ, поставит другой. Понятно, что всегда был, есть и будет пул самых «звёздных» объектов, которые диктовали и будут диктовать арендаторам правила, но их – условно пятьдесят на всю страну».

В итоге переговоры теперь просто ведутся «на другом уровне», резюмирует эксперт. Для девелоперов, которые привыкли за двадцать пять лет к другой картине рынка, они действительно могут казаться жёсткими. Но, на самом деле, они просто вынуждены возвращаться из доминирующей позиции к здоровой, переговорной, партнерской и слушать арендаторов, поясняет Дмитрий Томилин. «Мы что-то очень быстро забыли, как та же самая ZARA, используя гигантские маркетинговые бюджеты, заходя в торговые центры, буквально выдаивала девелопера, – вздыхает Александр Перемятов. – Или «Макдоналдс», который платил всего-то около 3% от ТО – они не были жёсткими? Да по сравнению с ними мы просто ангелы!»



Источник: SLAVA concept
  
Прямая речь
Константин Анисимов, директор по маркетингу, Fashion House Group:
- Действительно, есть ряд российских брендов, которые пользуются ситуацией и выдвигают порой очень нелепые требования. Например, чтобы коммунальные платежи входили в оборот, а арендодатель не только полностью делал ремонт под арендатора, но и производил в нем любые текущие обновления.

Ставки же  перешли в формат «процент от оборота всё включено». Консолидацию стараются отбить по максимуму или согласовывают ограниченный период действия. И многие региональные девелоперы соглашаются на такие условия. В Москве ситуация лучше, но всё равно, и здесь арендатор старается использовать ситуацию.

Речь, конечно, идет, в основном, о крупных российских операторах, которые давно на рынке. Картина с другими марками и стартапами другая. Они как раз готовы платить высокую аренду за хорошие локации, потому что нужно выйти на рынок, раскрутиться и заявить о себе в правильных местах.

Мы же, в свою очередь, надеемся, что вскоре рынок будет достаточно насыщен отечественными производителями с большими товарными остатками, которые будут реализовываться в аутлетах.
Источник: SLAVA concept
 
 
Давайте не жестить

«По состоянию на август на рынке практически не осталось ни жёстких договоров, ни жёсткой позиции девелопера, который говорит: либо так, либо никак, – резюмирует Дмитрий Томилин. – Появились пункты вроде возможности выхода по инициативе арендатора, и, самое главное, изменились коммерческие условия. Фиксируется небольшая арендная плата, постоянная, всё остальное выплачивается в зависимости от товарооборота. И это, повторюсь, более справедливая схема для арендатора – он защищен от произвола арендодателя, который раньше мог заявлять: нам всё равно, как вы торгуете, по каким причинам не зарабатываете, делайте, что хотите – деньги на бочку».

Российские бренды впервые проводят настолько масштабную экспансию, и очень взвешенно подходят к арендным ставкам, которые готовы платить, соглашается Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP.  Ещё не набрали полную силу и их товарообороты, поэтому в первом квартале ставки  скорее снизились (до 10-15%). Однако во втором квартале, после завершения процесса реструктуризации брендов, налаживания логистики и обновления ассортимента, ситуация стабилизировалась, и ставки продемонстрировали рост. Дальнейшая динамика зависит от волатильности курса рубля, который существенно влияет на затраты ритейлеров.


Источник: SLAVA concept

Кроме того, многие российские марки взяли курс на увеличение ассортимента и, соответственно, значительное расширение по площади магазинов, добавляют в RealJet. Это тоже дает им повод вести переговоры по текущим точкам, где они открыты в старых форматах, довольно жёстко, поясняют в компании.

Однако стремясь попасть в определенные торговые центры, российские ритейлеры всё-таки готовы обсуждать компромиссы в виде фиксированной аренды, но, снова же, очень небольшой. Кроме того, девелоперы всё чаще акцентируют внимание на включение интернет-продаж в общий товарооборот магазина, указывает Анна Манькова, старший директор по агентским услугам департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP).  Подробно оговаривается и то, какие суммы оплачиваются при вынужденном закрытии проекта при непредвиденных обстоятельствах. «Многие собственники ТЦ в итоге акцентируются не на крупных компаниях, а выбирают операторов, которые работают в доступном сегменте и не выдвигают завышенных требований к помещениям, например, Familia, Kari, WOSS Brands Outlet и другие», – перечисляет Евгения Хакбердиева.


Источник: CRE
 
Прямая речь
Елизавета Столярова, коммерческий директор управляющей компании «ТРАСТ Недвижимость»:
- Да, арендаторы стали более жёсткими, и новые бизнес-риски перекладывают теперь на арендодателя. Например, настаивают на внесение в договор существенных штрафных санкций за приостановку деятельности торгового центра вплоть до права выхода из проекта с уплатой им гигантских штрафов и компенсации отделки. Особенно актуален этот пункт стал в связи с пандемией коронавируса, когда торговые центры были зарыты, а арендаторы – обязаны  оплачивать аренду без ведения коммерческой деятельности.

Кроме того, операторы «продавливают» еще один новый пункт: право выхода из договора в одностороннем порядке, с запретом при этом права выхода арендодателя. Тем самым, ритейлеры стремятся минимизировать риски в случае одностороннего расторжения договора со стороны девелопера и финансовые потери на отделку, к примеру.

Также мы отмечаем, что появилась тенденция на снижение процентов с товарооборота и уменьшение или отмену «фикса» – этим грешат вновь заходящие развивающиеся арендаторы, переняв практику ведущих международных брендов и занимая их площадки, в том числе.

Отмечу, что параллельно моллы теряют деньги, поскольку международные бренды выполняли не только роль «якорей», но и просто продавали гораздо больше.
Источник: SLAVA concept
 
 
Чёт-нечет

Гузель Гумерова, руководитель направления ТЦ управляющей компании «Аструм Недвижимость», уже сейчас называет российские компании «хорошими арендаторами», и уточняет, что в её объектах арендные ставки не пересматривались пока ни для кого. «Трафик с начала года увеличился на 7-8%, – сообщает она. – Ещё больше вырос средний чек покупки».

Однако отношение к брендам в целом изменилось в России навсегда, считают собеседники CRE. «Это уже коснулось и арендаторов торговых центров, – убеждена Ляля Кашафутдинова. – В последнее время мы, например, получаем всё больше запросов от операторов fashion-сегмента на аренду «островов», и смело экспериментируем с такими вариантами размещения. Однако пока мы тоже не сталкивались с требованиями по снижению процента от оборота, ставок, размера депозита и других параметров договора. Все, в том числе российские fashion-бренды, прекрасно понимают, что на место ушедших игроков приходят новые, и окно возможностей постепенно закрывается. Грамотные арендаторы стараются не упустить момент, и выстроить профессиональную коммуникацию без шантажа и ультиматумов. Так что у нас продолжают действовать такие же стандартные условия аренды, какие были для всех арендаторов и всегда».


Источник: SLAVA concept

Прямая речь
Александр Сарычев, генеральный директор сети магазинов ZENDEN:
- На мой взгляд, изменения в отношениях между арендодателями и отечественными арендаторами происходили только в самом начале «исхода». Когда все российские бренды решили активно  развиваться, а ТЦ – приняли решение не держать площадки под ушедшие бренды и начали вести переговоры с турецкими, китайскими фэшн-компаниями, конкуренция за выгодные площадки резко выросла. В итоге те, кто являются генераторами трафика и оборота и реально усилились, получают и более выгодные ставки аренды, и низкий процента с оборота, а те, кто не развивается, у кого малоузнаваемый бренд, слабая маркетинговая активность – по-прежнему не сможет сесть дёшево. С другой стороны, и новые зарубежные игроки-заменители заходят по более высоким ставкам, чем ушедшие мировые бренды, поэтому средняя ставка точно не стала ниже.

 
Хотя с уходом иностранных брендов из России в моллах освободились помещения, доступ к которым российским брендам до 2022 года был фактически закрыт, «разговаривать как Zara» пока они не могут, резюмируют эксперты. Особенно если речь идет о премиальных локациях, поддерживает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons (ex-Dentons).  В итоге в компании говорят об индивидуальном подходе на рынке к каждому арендатору: изменение ставки аренды, размер процента с оборота, уменьшение количества оснований для нарушений условий договора со стороны арендатора, снижение размера неустоек, наличие права на односторонний отказ от договора для арендатора и др. Однако крупнейшие торговые центры всё ещё не спешат идти на серьёзные уступки, и включать в договоры аренды любые пожелания новых арендаторов, как это было в своё время с глобальными игроками, повторяет г-н Трахтентберг.


Источник: CRE

Прямая речь
Михаил Гончаров, основатель сети ресторанов «Теремок»:
- Расскажу про российские бренды общественного питания. В нашем сегменте традиционно высока доля трудозатрат. Именно зарплаты персонала с налогами сегодня –  самая большая статья расходов. В то же время, в этом году отток персонала поставил очередные рекорды. Многие рестораны работали минус два и даже три человека в смену. Это и потери в обороте, и плохой сервис для гостя. Бороться с этим возможно только повышением зарплат, что мы и делали буквально ежемесячно с марта в этом году. 

В свою очередь, в отношениях с арендодателями нужен баланс, но пока рынок испытывает шок, говорить о росте аренды очень тяжело, и мы ориентируемся на рыночные условия. А рынок стагнирует – за редкими исключениями. Надеемся, что повышение зарплат в целом по стране поможет компенсировать падение жизненного уровня, и вернет посетителей в торговые центры и рестораны.

Да, хорошие помещения сейчас предлагаются очень активно, и мы их активно же берём. В этом году открыли в Москве рекордное число ресторанов, и планируем открыть еще четыре-пять, как минимум. Всё это объекты новой концепции, площадью 200-250 кв.м с премиальным интерьером, посудой. Мы открываем их и в ТЦ, и «на стрите», и в больших ЖК одинаково успешно. Наша задача в ближайшие три-пять лет вообще  перевести большую часть ресторанов именно в этот формат. Именно он востребован у наших гостей, и показывает хорошие продажи и посещаемость. Для нас это – очень важный период, и, разумеется, мы принимаем только такие арендные условия, которые обеспечат окупаемость проекта.
Источник: «Теремок»
 
Возможность выбора площадок, на которых они хотят быть представленными, и условий выхода на эти площадки, пока актуальны лишь для крупнейших российских игроков (Gloria Jeans, Melon Fashion Group и пр), соглашается Николай Константинов, генеральный директор универмага Trend Island. «И для лотов с активным трафиком, маркетинговой активностью, расположенных на выгодном пересечении транспортных потоков вряд ли можно говорить о проблемах с поиском арендаторов, скорее, можно наблюдать очередь на освободившиеся площади, – добавляет он. – И говорить о жёстком отношении, конечно, не стоит, конкуренция на рынке существует. Настолько принципиальная позиция характерна, повторюсь, для редких брендов и она, скорее, исключение. В большинстве же случаев мы встречаем желание найти компромисс».
 
О том, как меняются отношения российских брендов с покупателями, читайте в наших следующих выпусках.

 


Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

Magic Group

Перемятов Александр

Ретейл

Magic Group

Этерна

Томилин Дмитрий

Управление и эксплуатация недвижимости

Этерна

Becar Asset Management

Попиков Алексей

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

Kanayan Retail&Development Consulting

Канаян Рубен

Консалтинг и брокеридж

Kanayan Retail&Development Consulting

RealJet

Кокорев Роман

Консалтинг и брокеридж

RealJet

NF Group

Хакбердиева Евгения

Консалтинг и брокеридж

NF Group

NAI Belarus

Алешкин Андрей

Консалтинг и брокеридж

NAI Belarus

CORE.XP

Цветкова Надежда

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

Nextons (ex-Dentons)

Трахтенберг Сергей

Юридическая поддержка

Nextons (ex-Dentons)

Теремок

Гончаров Михаил

Ретейл

Теремок

ООО «Мосрентген»

Сергей Константинов

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Kanayan Retail&Development Consulting

Канаян Кира

Девелопмент

Malltech

Malltech

Кашафутдинова Ляля

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

ТРАСТ Недвижимость

Елизавета Столярова

Управление и эксплуатация недвижимости

Lynks Property Management

Поделиться

Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

Я должен перенять чужую речь: почему не пошли старые-новые и сменившие позиционирование бренды?

У Maag – низкий спрос с вероятностью закрытия значительной части магазинов или ухода с российского рынка; игроки говорят и о проблемах у других старых-новых брендов – покупатели всё ещё не воспринимают их как «прямых наследников» ушедших из страны марок. Очевидные сложности и у 12 storeez, решившей в один день стать не просто русским, но «взрослым тяжёлым» люксом, с приёмом по записи. Однако при параллельно снизившемся качестве тканей, фурнитуры и пошива, клиенты отказываются воспринимать бренд не то, что в «люксовой», но зачастую уже и в премиальной лиге.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE Retail.
16.08
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Традиционные ценности

Жители России возвращаются к «традиционным» покупкам – об этом сообщили авторы исследования банка «Русский стандарт»: в первом полугодии покупок в «каменной рознице» (магазины стрит-ретейла и торговые центры) было сделано больше, чем в аналогичный период прошлого года. Количество же покупок в e-commerce снизилось на 25% – заключения сделаны на основе историй платежей по банковским картам. О схожих трендах, впрочем, заявляют в последние месяцы и другие участники рынка. Среди причин возврата клиентов в «каменную розницу» называется выход новых (или «переименовавшихся» старых) марок, сокращение или резкий рост цены досугового предложения в других сегментах, невозможность или сложности с поездками за пределы России и значительное ухудшение клиентского опыта в e-commerce.


Текст: Иван Майоров, CRE Retail, июль 2023 г.

28.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Через годы, через расстояния: зачем возвращаются хорошо забытые новые бренды

На российском рынке – ренессанс марок из девяностых и нулевых: «Иль де Ботэ», «Кира Пластинина», Rostic`s. Под старыми-новыми брендами перезапускаются как имеющие к ним отношение в прошлом компании, так и нет. Игроки называют тренд реверс-брендингом, и считают, что он сохранится ещё, как минимум, в ближайшие два года.
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail.
14.07
92142

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

подпишись НА эксклюзивные новости cre