Государство, это мы

По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2023 года объем инвестиций в объекты с госучастием в России составил 34,2 млрд руб., что сопоставимо с показателями 2022-го (34,6 млрд руб.) и 2021 года (32 млрд руб.); в расчете учитывались инвестиционные сделки в коммерческую недвижимость объемом более 350 млн руб. Наибольший объем транзакций в 2023 году был закрыт в сегменте земельных участков под жилые проекты, в том числе по программе КРТ – 66%, в тройку лидеров также вошли торговая (12%) и офисная недвижимость (12%). Впрочем, российский бизнес продолжает активно выходить практически в любые проекты государственно-частного партнерства: в сложившейся геополитической ситуации такие инвестиции для многих игроков остаются одними из немногих рабочих инструментов. Однако риски для обеих сторон довольно высоки.
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE
4883
Изображение взято из источника: CRE
Исторически проекты государственночастного партнерства были сугубо инфраструктурными, вспоминает Дмитрий Мальцев, партнер, Platforma. Legal: строительство дорог (трасса Москва-Петербург, Западный скоростной диаметр в Петербурге, ЦКАД в Москве), реконструкция аэропортов и т.д. «И, надо сказать, что такой “уклон” проектов государственно-частного партнерства (ГЧП) характерен для всего мира, – добавляет он. – Но в последние 5–10 лет пристальное внимание государства и инвесторов привлечено к сектору образования, внутреннего туризма и спорта, и в этих сферах реализуются наиболее интересные проекты (студенческий кампус в Уфе на 18 млрд рублей, Ледовая арена в Н. Новгороде и пр.). Рынок ГЧП вообще на подъеме: 2022 год стал рекордным по объему завершенных проектов – их было закрыто на сумму более 700 млрд рублей. Я уверен, что в ближайшие полтора года тренд сохранится: в ситуации глобального кризиса проекты ГЧП являются очевидно привлекательными для крупных инвестиций».
 
Пошли на рекорд
 
В последние полтора года количество проектов, когда игроки рынка недвижимости вкладываются в госпроекты или проекты с госучастием, выросло в разы, соглашается Руслан Сухий, сооснователь, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». Особенно ярко это проявляется в сферах, где активно идет импортозамещение. На начало 2023 года в России было зарегистрировано более 4 тысяч государственных проектов, которые реализуются с привлечением частных инвестиций. Их общая стоимость составляет порядка 6 трлн рублей, из которых более 4 трлн приходится на деньги инвесторов.
 
Только в январе на платформе ГИС-Торги было размещено 35 проектов ГЧП, продолжает г-н Сухий. Среди них – 15 частных концессионных инициатив и 20 конкурсов. Общий объем предполагаемых инвестиций составил порядка 367 млн руб. Все проекты планируется реализовать в форме концессионных соглашений (115-ФЗ). Из них 33 проекта относятся к сфере ЖКХ и городской среды, еще по одному – к спортивной инфраструктуре и сфере культуры и досуга. Крупнейший опубликованный лот – концессионное соглашение в отношении спортивного комплекса «Шиловские горки» стоимостью 77,5 млн руб. в Пермском крае. В рамках проекта будет создана асфальтобетонная лыжероллерная трасса протяженностью 3 км с шириной полотна в 4 м.
 
В Хабаровском крае инвестор вышел с инициативами в отношении централизованных систем водоотведения и холодного водоснабжения в городе Вяземский стоимостью 15,3 млн и 14,4 млн руб. соответственно. В Тульской области объявлен конкурс по заключению концессионного соглашения в отношении объектов водоснабжения и водоотведения, расположенных на территории муниципального образования Яснополянское, стоимостью 71,1 млн руб. В Челябинской области местные власти объявили конкурс на заключение концессионного соглашения в рамках строительства и эксплуатации блочномодульной котельной в поселке Увельский стоимостью 58 млн руб. В Пермском крае опубликована частная концессионная инициатива о создании музея шоколадного мастерства за 10 млн руб. Объект станет площадкой для проведения мастер-классов и лекций, организации выставок, а также презентаций продукции производителей края. И количество подобных проектов сегодня заметно растет, как и интерес к ним со стороны инвесторов. «В лидерах ГЧП, конечно, ЖКХ и инфраструктурные проекты, именно там в последние годы бизнес проявляет максимальную заинтересованность в инвестициях, – поддерживает Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm. – Причем катастрофическое состояние объектов ЖКХ и инфраструктуры в ряде регионов позволяет прогнозировать, что потребность в частных инвестициях будет только расти. По количеству концессионных соглашений сейчас в лидерах коммунальная сфера. Однако в денежном измерении больше всего частных инвестиций осуществляется в транспортную инфраструктуру и, в частности, автомобильные дороги».
 

 
Гордиев узел
 
В свою очередь, транзакции по продаже государственной недвижимости можно разделить на два типа: реализация земельных участков и имущественных комплексов на торгах с целью дальнейшего девелопмента/ редевелопмента (2/3 вложений) и продажа (чаще всего, по процедуре банкротства) объектов коммерческой недвижимости: бизнес-центров, торговых центров, складских комплексов (1/3 вложений), например, продажа БЦ «Парус» (2,1 млрд руб.), универмага «Добрынинский» (1,3 млрд руб.), перечисляет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
 
В конце 2020 года был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), напоминает эксперт: правительство Москвы стало реализовывать через процедуру торгов земельные участки, на которых ранее располагались производственные объекты. Новые собственники обязуются построить на них жилую недвижимость, осуществить обустройство прилегающей территории, а также обеспечить многофункциональную сопутствующую застройку (построить социальные объекты, создать рабочие места – строительство БЦ, ТЦ). Лидером по цене в 2023 году стала продажа земельного участка под ТПУ Мамыри компании «ФСК Лидер» (9 га – 6 млрд руб.). Промзона «Дегунино-Лихоборы» перешла в собственность компании «Прометей Сити» (15,3 га – 1 млрд руб.), промзона «Вагоноремонт» – ГК «Основа» (15,08 га – 0,6 млрд руб.). «Участие в проектах комплексного развития территорий в Москве и покупка проектов транспортно-пересадочных узлов – один из самых популярных форматов такого взаимодействия сегодня, – соглашается Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг & отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP. – Согласно условиям соглашений, помимо жилой недвижимости, в каждой локации требуется создание общественно-деловых зон и мест приложения труда. В итоге в ближайшем будущем девелоперы жилья также выйдут на рынок коммерческой недвижимости со своими проектами».
 
Прямая речь
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group:
– Чтобы стать привлекательными для бизнеса, госпроекты должны требовать специальной экспертизы и быть хорошо проработанными. В условиях нестабильности и высокой волатильности рынка длительный срок окупаемости проекта является малопривлекательным для многих инвесторов.

В государственных проектах часто участвуют подрядчики, например по строительству. Однако работа с государственными структурами может быть сопряжена с некоторыми сложностями, так, в случае возникновения споров судебное разбирательство с государством может быть сложным и затратным процессом. К тому же при невыполнении условий государственного контракта подрядчик может столкнуться с санкциями со стороны государственных органов, вплоть до уголовной ответственности.

С другой стороны, сотрудничество с государством может быть выгодно для компаний, обладающих административным ресурсом и влиянием. Такие компании часто занимают привилегированное положение, поскольку конкуренция в этой сфере снижается из-за высоких рисков для многих частных инвесторов.

В целом инвестирование в госпроекты и проекты с госучастием может быть перспективным направлением для игроков рынка коммерческой недвижимости в России. Однако необходимо тщательно взвешивать риски и быть готовым к возможным сложностям при работе с государственным сектором. Важно также иметь четкую стратегию и ресурсы для успешного взаимодействия с госструктурами. Наличие опыта работы с госструктурами и понимание специфики рынка могут существенно повысить шансы на успех в реализации государственных проектов.
 

 
Комплексный обед
 
Основные типы проектов, в которые частные инвесторы исторически стремятся войти совместно/при участии в проекте государства – ОЭЗ промышленноиндустриального типа или туристскорекреационного (ОЭЗ ТРТ), соглашается с другими собеседниками CRE Яна Кузина, партнер Ricci | Консалтинг и оценка. «В данных проектах КОТ, предполагающих развитие десятков и сотен тысяч гектаров, частные инвесторы не могут обойтись без участия государственных инвестиций, – подчеркивает она. – Но если 10 лет назад такие проекты создавали в основном в формате индустриальных парков и ОЭЗ, то теперь мы видим наибольший интерес частных инвесторов к проектам с государственном участием в туристическо-рекреационной сфере, в индустрии гостеприимства, где сейчас у России появляется возможность замещения зарубежной гостиничной индустрии, и происходит масштабное развитие проектов КОТ. Проекты туристско-рекреационных ОЭЗ предполагают вовлечение государства в строительство инфраструктуры дорог, сетей электроснабжения и водоснабжения, а также некоторых объектов социально-общественной инфраструктуры, в то время как проекты точечной застройки – проекты гостиниц и гостиничных апартаментов – реализуются уже частными инвесторами. Возьмем пример развития ОЭЗ в Ставрополье, в Кисловодске: общая площадь создаваемой ОЭЗ порядка 700 га, из них 300 га будет реализовано под частные проекты. Локация, в которой создается ОЭЗ, сама по себе является якорной точкой притяжения с уникальными историческими и рекреационными местами».
 
Город-курорт Кисловодск – одна из крупнейших российских здравниц и курорт федерального значения, напоминает Яна Кузина. Для региона характерно уникальное сочетание природных лечебных ресурсов и рекреационного потенциала, которое определяет базу для всестороннего развития туристскорекреационной деятельности, в том числе лечебно-оздоровительной. Помимо всемирно известных минеральных вод и лечебных грязей, местность отличается специфическим микроклиматом: Кисловодск расположен в том же климатическом поясе, что и южный берег Крыма, Северная Италия и Южная Франция. Город, кроме того, славится большим количеством культурно-исторических и природных достопримечательностей. Особо стоит отметить национальный парк – второй по размерам в Европе (965,8 га), в который можно будет пройти прямо с территории создаваемой ОЭЗ. По предварительной оценке, в год курорт сможет принимать более 260 тысяч отдыхающих. Предварительная площадь санаторно-курортных и гостиничных комплексов – более 300 000 м2 .
 
В качестве примера успешно функционирующей ОЭЗ промышленного типа г-жа Кузина приводит проект ОЭЗ Алабуга на территории Татарстана. Сейчас ее площадь уже превышает 4000 га, на которых расположено более 100 резидентов промышленных компаний. В 2023 году здесь также начал строиться крупнейший логистический терминал имени Дэна Сяопиня площадью 65 га. «Это возможность перехватить в центре России потоки из Китая, которые пока направляются в расположенные рядом с Москвой Белый Раст (Московская область) и Ворсино (граница Новой Москвы и Калужской области), – поясняет эксперт. – В строительстве терминала в Татарстане заинтересованы многие компании-резиденты зоны в Алабуге и их партнеры, в том числе активное участие в реализации принимает ПАО СИБУР. Важнейшими преимуществами для развития компаний, функционирующих на территории таких ОЭЗ, остаются уже построенная инфраструктура, готовые участки с подведенными сетями (госгарантии, в том числе по обеспечению мощностями); налоговые льготы (0% налогов на землю и на имущество до пяти и даже до 10 лет, сокращенный налог на прибыль в течение первых 10 лет). Затем – управляющая компания, как правило, создаваемая или курируемая государством, которая берет на себя процессы и риски, связанные с обслуживанием общей инфраструктуры территории».
 
Прямая речь
Виталий Можаровский, партнер, ALUMNI Partners:
– Боюсь, в последние 12–15 месяцев российскому государству совсем не до инвестиций. По крайней мере, об этом свидетельствует финансовая статистика: дефицит бюджета растет, доходы казны драматически падают, курс рубля устойчиво снижается, цены на моторное топливо и потребительские товары растут и т.д. Хватило бы бюджетных средств хотя бы на восстановление внепланово разрушенных мостов и дорог. Иностранные инвестиции (в основном китайские) носят оппортунистический характер и сконцентрированы, как правило, в сегменте потребительских товаров, то есть не являются инфраструктурными. Что же касается ограниченных частных инвестиций в этом секторе, то я наблюдаю только некоторое оживление строительства морских терминалов с сопутствующей инфраструктурой, вызванное вынужденной переориентацией основных логистических маршрутов на юг и восток страны.
 
Все в плюсе
 
Основным плюсом проектов ГЧП вообще остается так называемый «режим наибольшего благоприятствования»: после того, как проект утвержден, инвестору гораздо проще получать любые согласования от госорганов, констатирует Дмитрий Мальцев. Кроме того, некоторые проекты в принципе невозможно реализовать иными путями (например, реконструкция/инвестиции в существующие крупные спортивные объекты, находящиеся в государственной собственности). Также участие в ГЧП позволяет быстрее получать земельные участки для развития (это особенно важно для крупных, но удаленных и заповедных рекреационных комплексов). «Конечно, в первую очередь привлекают льготы в взаимоотношениях с властной стороной как материального, так и нематериального характера, – соглашается Денис Литвинов. – Например, возможность получения земельного участка (а также лесного и водного) без торгов, если это соответствует цели реализации соглашения о ГЧП; возможность оказания дополнительных платных услуг и тем самым – увеличения выручки по проекту; возможность софинансирования проекта публичным субъектом. Затем – большая свобода в определении условий соглашения с публичным субъектом на долгосрочную перспективу, а также инвестирование в сферы деятельности, традиционно занимаемые государством».
 
При грамотном применении инструментов частного инвестирования в государственные проекты, по сути, реализуется принцип win-win: публичный субъект получает финансирование социально значимых проектов, а частный – сокращает затраты по проекту, снижает его риски и получает административные преференции, резюмирует Денис Литвинов.
 

 
Давайте не усложнять
 
Основной же сложностью остается является сама процедура запуска любого ГЧП-проекта, считает Дмитрий Мальцев. «Это многоступенчатый процесс с участием множества ведомств, массой согласований, – поясняет он. – К инвесторам вообще предъявляются повышенные требования. Кроме того, за редкими исключениями, уже начатые проекты очень сложно менять, а за их завершением следят надзорные органы. И в случае, если основной инвестор недооценил свои силы или риски, у него нет возможности свернуть проект и списать расходы либо быстро привлечь соинвестора».
 
Проекты с госучастием часто подразумевают долгие сроки реализации, большие объемы строительства и определяют направление развития для девелоперов на годы вперед, поддерживает Микаэл Казарян. Принятые же по договору обязательства – в полном объеме, независимо от изменений рынка и других реалий. «Но девелоперы идут, к примеру, в проекты КРТ, точно понимая желания и требования города и рассчитывая, что взаимодействие принесет дополнительные возможности в вопросах взаимодействия по собственным проектам, – продолжает г-н Казарян. – Иногда это также возможность войти в проект по цене ниже рынка».
 
Денис Литвинов соглашается: одним из самых важных и сложных элементов при структурировании проектов ГЧП остается четкое распределение рисков и ответственности. Ключевым риском, по его словам, является оспаривание соглашения, признание его недействительным в части или полностью. Еще одна юридическая сложность – разграничение концессий и госзакупок. «Минэкономики и ФАС уже несколько лет спорят о максимальной доле участия государства в ГЧП-проектах, – рассказывает эксперт. – Буквально на днях законопроект о государственном регулировании концессий прошел второе чтение в своем более мягком варианте – законодатель предлагает установить предел размера компенсации инвестору менее расходов на создание и эксплуатацию объекта, тогда как в одной из первоначальных редакций предлагался формальный порог в 50%».
 
Прямая речь
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия:
– Наиболее успешные совместные инвестпроекты реализованы в сегменте транспортной инфраструктуры. Очень яркий пример коллаборации государства и частного девелопмента в Москве – реализация транспортно-пересадочных узлов, в СанктПетербурге – проект ЗСД. Кампусы ВШМ при СПБГУ – также успешный кейс ГЧП в части образовательной инфраструктуры. Профит от реализации крупных проектов очевиден в контексте экономической, а также имиджевой составляющих.

 
Назад в будущее
 
В сложившейся геополитической ситуации для многих игроков вложения в российские государственные проекты остаются одними из немногих рабочих инструментов, убежден Денис Литвинов. Регулятор также показывает, что государственная политика будет направлена на культивирование для подобных инвестиций все более благоприятной нормативной почвы. «По мере наращивания опыта и практики реализации ГЧП-проектов и по мере того, как эта процедура становится все более прозрачной, объемы ГЧП-проектов будут расти, – поддерживает Дмитрий Мальцев. – В 2022 году государство среагировало на трудности в реализации уже запущенных проектов в связи с удорожанием стройматериалов и ввело временные льготы, упростив процесс изменения стоимости таких проектов».
 
Среди наиболее перспективных и топовых проектов первую строчку занимает региональное дорожное строительство, подчеркивает Денис Литвинов. Регионы анонсируют запуск масштабных проектов: строительство Владивостокской кольцевой автодороги, строительство северного обхода Перми, строительство и реконструкция трамвайной инфраструктуры в Ростове-на-Дону. Интересны также примеры частного инвестирования в строительство масштабных социальных объектов: межуниверситетского кампуса в Томске и онкологического центра в Краснодаре.

Коментарии (0)


иГРОКИ РЫНКА

Platforma.Legal

Мальцев Дмитрий

Юридическая поддержка

Platforma.Legal

IBC Real Estate

Казарян Микаэл

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

CORE.XP

Ушакова Ирина

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

NF Group

Новиков Алексей

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Ricci

Яна Кузина

Консалтинг и брокеридж

Ricci

ALUMNI Partners

Можаровский Виталий

Юридическая поддержка

ALUMNI Partners

IPG.Estate

Починщиков Иван

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Сухий Руслан

Юридическая поддержка

Land Law Firm

Land Law Firm

Денис Литвинов

Поделиться

Материалы по теме

Источник: «Балчуг Кемпински»
Экспертный анализ

Сами мы местные

Гостиницы, апарт-комплексы, санатории, пансионаты и даже гостевые дома активно интегрируются в городскую среду в формате «от местных для местных». Игроки усиливают локальное позиционирование своих объектов и заявляют о максимальной открытости «для своих».
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE.
15.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Тихо сам с собою

Одними из драйверов мирового рынка коворкингов называются рост числа самозанятых (до 50% населения планеты) и совмещение работы по найму с собственным бизнесом (около 7% – в России, 17% – в мире). Китай, например, уже сейчас выходит на лидирующие позиции по коворкингам за счет соответствующей государственной программы. «Работающих на себя» становится все больше и в России, однако вряд ли они станут локомотивом для сегмента коворкингов на кризисном рынке, убеждены игроки.

Текст: Влад Лория. Журнал CRE

11.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Сменим позицию

Российские компании продолжают арендовать классические, гибкие офисы и коворкинги для целых команд релокантов – от ОАЭ, Индонезии, Сербии, Кипра и Турции до Грузии, Армении, Азербайджана, Киргизии, Казахстана, Узбекистана и Белоруссии. Проекты «под поуехавших» еще полтора года назад начали активно запускать девелоперы, операторы коворкингов и непрофильные игроки. Эксперты CRE – о том, почему офисы для релокантов все-таки вряд ли станут отдельным сегментом рынка недвижимости.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE, сентябрь

05.09
92365

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

подпишись НА эксклюзивные новости cre