Государство, это мы

Исторически проекты государственночастного партнерства были сугубо инфраструктурными, вспоминает Дмитрий Мальцев, партнер, Platforma. Legal: строительство дорог (трасса Москва-Петербург, Западный скоростной диаметр в Петербурге, ЦКАД в Москве), реконструкция аэропортов и т.д. «И, надо сказать, что такой “уклон” проектов государственно-частного партнерства (ГЧП) характерен для всего мира, – добавляет он. – Но в последние 5–10 лет пристальное внимание государства и инвесторов привлечено к сектору образования, внутреннего туризма и спорта, и в этих сферах реализуются наиболее интересные проекты (студенческий кампус в Уфе на 18 млрд рублей, Ледовая арена в Н. Новгороде и пр.). Рынок ГЧП вообще на подъеме: 2022 год стал рекордным по объему завершенных проектов – их было закрыто на сумму более 700 млрд рублей. Я уверен, что в ближайшие полтора года тренд сохранится: в ситуации глобального кризиса проекты ГЧП являются очевидно привлекательными для крупных инвестиций».
 
Пошли на рекорд
 
В последние полтора года количество проектов, когда игроки рынка недвижимости вкладываются в госпроекты или проекты с госучастием, выросло в разы, соглашается Руслан Сухий, сооснователь, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». Особенно ярко это проявляется в сферах, где активно идет импортозамещение. На начало 2023 года в России было зарегистрировано более 4 тысяч государственных проектов, которые реализуются с привлечением частных инвестиций. Их общая стоимость составляет порядка 6 трлн рублей, из которых более 4 трлн приходится на деньги инвесторов.
 
Только в январе на платформе ГИС-Торги было размещено 35 проектов ГЧП, продолжает г-н Сухий. Среди них – 15 частных концессионных инициатив и 20 конкурсов. Общий объем предполагаемых инвестиций составил порядка 367 млн руб. Все проекты планируется реализовать в форме концессионных соглашений (115-ФЗ). Из них 33 проекта относятся к сфере ЖКХ и городской среды, еще по одному – к спортивной инфраструктуре и сфере культуры и досуга. Крупнейший опубликованный лот – концессионное соглашение в отношении спортивного комплекса «Шиловские горки» стоимостью 77,5 млн руб. в Пермском крае. В рамках проекта будет создана асфальтобетонная лыжероллерная трасса протяженностью 3 км с шириной полотна в 4 м.
 
В Хабаровском крае инвестор вышел с инициативами в отношении централизованных систем водоотведения и холодного водоснабжения в городе Вяземский стоимостью 15,3 млн и 14,4 млн руб. соответственно. В Тульской области объявлен конкурс по заключению концессионного соглашения в отношении объектов водоснабжения и водоотведения, расположенных на территории муниципального образования Яснополянское, стоимостью 71,1 млн руб. В Челябинской области местные власти объявили конкурс на заключение концессионного соглашения в рамках строительства и эксплуатации блочномодульной котельной в поселке Увельский стоимостью 58 млн руб. В Пермском крае опубликована частная концессионная инициатива о создании музея шоколадного мастерства за 10 млн руб. Объект станет площадкой для проведения мастер-классов и лекций, организации выставок, а также презентаций продукции производителей края. И количество подобных проектов сегодня заметно растет, как и интерес к ним со стороны инвесторов. «В лидерах ГЧП, конечно, ЖКХ и инфраструктурные проекты, именно там в последние годы бизнес проявляет максимальную заинтересованность в инвестициях, – поддерживает Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm. – Причем катастрофическое состояние объектов ЖКХ и инфраструктуры в ряде регионов позволяет прогнозировать, что потребность в частных инвестициях будет только расти. По количеству концессионных соглашений сейчас в лидерах коммунальная сфера. Однако в денежном измерении больше всего частных инвестиций осуществляется в транспортную инфраструктуру и, в частности, автомобильные дороги».
 

 
Гордиев узел
 
В свою очередь, транзакции по продаже государственной недвижимости можно разделить на два типа: реализация земельных участков и имущественных комплексов на торгах с целью дальнейшего девелопмента/ редевелопмента (2/3 вложений) и продажа (чаще всего, по процедуре банкротства) объектов коммерческой недвижимости: бизнес-центров, торговых центров, складских комплексов (1/3 вложений), например, продажа БЦ «Парус» (2,1 млрд руб.), универмага «Добрынинский» (1,3 млрд руб.), перечисляет Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
 
В конце 2020 года был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), напоминает эксперт: правительство Москвы стало реализовывать через процедуру торгов земельные участки, на которых ранее располагались производственные объекты. Новые собственники обязуются построить на них жилую недвижимость, осуществить обустройство прилегающей территории, а также обеспечить многофункциональную сопутствующую застройку (построить социальные объекты, создать рабочие места – строительство БЦ, ТЦ). Лидером по цене в 2023 году стала продажа земельного участка под ТПУ Мамыри компании «ФСК Лидер» (9 га – 6 млрд руб.). Промзона «Дегунино-Лихоборы» перешла в собственность компании «Прометей Сити» (15,3 га – 1 млрд руб.), промзона «Вагоноремонт» – ГК «Основа» (15,08 га – 0,6 млрд руб.). «Участие в проектах комплексного развития территорий в Москве и покупка проектов транспортно-пересадочных узлов – один из самых популярных форматов такого взаимодействия сегодня, – соглашается Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг & отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP. – Согласно условиям соглашений, помимо жилой недвижимости, в каждой локации требуется создание общественно-деловых зон и мест приложения труда. В итоге в ближайшем будущем девелоперы жилья также выйдут на рынок коммерческой недвижимости со своими проектами».
 
Прямая речь

Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group:
– Чтобы стать привлекательными для бизнеса, госпроекты должны требовать специальной экспертизы и быть хорошо проработанными. В условиях нестабильности и высокой волатильности рынка длительный срок окупаемости проекта является малопривлекательным для многих инвесторов.

В государственных проектах часто участвуют подрядчики, например по строительству. Однако работа с государственными структурами может быть сопряжена с некоторыми сложностями, так, в случае возникновения споров судебное разбирательство с государством может быть сложным и затратным процессом. К тому же при невыполнении условий государственного контракта подрядчик может столкнуться с санкциями со стороны государственных органов, вплоть до уголовной ответственности.

С другой стороны, сотрудничество с государством может быть выгодно для компаний, обладающих административным ресурсом и влиянием. Такие компании часто занимают привилегированное положение, поскольку конкуренция в этой сфере снижается из-за высоких рисков для многих частных инвесторов.

В целом инвестирование в госпроекты и проекты с госучастием может быть перспективным направлением для игроков рынка коммерческой недвижимости в России. Однако необходимо тщательно взвешивать риски и быть готовым к возможным сложностям при работе с государственным сектором. Важно также иметь четкую стратегию и ресурсы для успешного взаимодействия с госструктурами. Наличие опыта работы с госструктурами и понимание специфики рынка могут существенно повысить шансы на успех в реализации государственных проектов.

 

 
Комплексный обед
 
Основные типы проектов, в которые частные инвесторы исторически стремятся войти совместно/при участии в проекте государства – ОЭЗ промышленноиндустриального типа или туристскорекреационного (ОЭЗ ТРТ), соглашается с другими собеседниками CRE Яна Кузина, партнер Ricci | Консалтинг и оценка. «В данных проектах КОТ, предполагающих развитие десятков и сотен тысяч гектаров, частные инвесторы не могут обойтись без участия государственных инвестиций, – подчеркивает она. – Но если 10 лет назад такие проекты создавали в основном в формате индустриальных парков и ОЭЗ, то теперь мы видим наибольший интерес частных инвесторов к проектам с государственном участием в туристическо-рекреационной сфере, в индустрии гостеприимства, где сейчас у России появляется возможность замещения зарубежной гостиничной индустрии, и происходит масштабное развитие проектов КОТ. Проекты туристско-рекреационных ОЭЗ предполагают вовлечение государства в строительство инфраструктуры дорог, сетей электроснабжения и водоснабжения, а также некоторых объектов социально-общественной инфраструктуры, в то время как проекты точечной застройки – проекты гостиниц и гостиничных апартаментов – реализуются уже частными инвесторами. Возьмем пример развития ОЭЗ в Ставрополье, в Кисловодске: общая площадь создаваемой ОЭЗ порядка 700 га, из них 300 га будет реализовано под частные проекты. Локация, в которой создается ОЭЗ, сама по себе является якорной точкой притяжения с уникальными историческими и рекреационными местами».
 
Город-курорт Кисловодск – одна из крупнейших российских здравниц и курорт федерального значения, напоминает Яна Кузина. Для региона характерно уникальное сочетание природных лечебных ресурсов и рекреационного потенциала, которое определяет базу для всестороннего развития туристскорекреационной деятельности, в том числе лечебно-оздоровительной. Помимо всемирно известных минеральных вод и лечебных грязей, местность отличается специфическим микроклиматом: Кисловодск расположен в том же климатическом поясе, что и южный берег Крыма, Северная Италия и Южная Франция. Город, кроме того, славится большим количеством культурно-исторических и природных достопримечательностей. Особо стоит отметить национальный парк – второй по размерам в Европе (965,8 га), в который можно будет пройти прямо с территории создаваемой ОЭЗ. По предварительной оценке, в год курорт сможет принимать более 260 тысяч отдыхающих. Предварительная площадь санаторно-курортных и гостиничных комплексов – более 300 000 м2 .
 
В качестве примера успешно функционирующей ОЭЗ промышленного типа г-жа Кузина приводит проект ОЭЗ Алабуга на территории Татарстана. Сейчас ее площадь уже превышает 4000 га, на которых расположено более 100 резидентов промышленных компаний. В 2023 году здесь также начал строиться крупнейший логистический терминал имени Дэна Сяопиня площадью 65 га. «Это возможность перехватить в центре России потоки из Китая, которые пока направляются в расположенные рядом с Москвой Белый Раст (Московская область) и Ворсино (граница Новой Москвы и Калужской области), – поясняет эксперт. – В строительстве терминала в Татарстане заинтересованы многие компании-резиденты зоны в Алабуге и их партнеры, в том числе активное участие в реализации принимает ПАО СИБУР. Важнейшими преимуществами для развития компаний, функционирующих на территории таких ОЭЗ, остаются уже построенная инфраструктура, готовые участки с подведенными сетями (госгарантии, в том числе по обеспечению мощностями); налоговые льготы (0% налогов на землю и на имущество до пяти и даже до 10 лет, сокращенный налог на прибыль в течение первых 10 лет). Затем – управляющая компания, как правило, создаваемая или курируемая государством, которая берет на себя процессы и риски, связанные с обслуживанием общей инфраструктуры территории».
 
Прямая речь

Виталий Можаровский, партнер, ALUMNI Partners:
– Боюсь, в последние 12–15 месяцев российскому государству совсем не до инвестиций. По крайней мере, об этом свидетельствует финансовая статистика: дефицит бюджета растет, доходы казны драматически падают, курс рубля устойчиво снижается, цены на моторное топливо и потребительские товары растут и т.д. Хватило бы бюджетных средств хотя бы на восстановление внепланово разрушенных мостов и дорог. Иностранные инвестиции (в основном китайские) носят оппортунистический характер и сконцентрированы, как правило, в сегменте потребительских товаров, то есть не являются инфраструктурными. Что же касается ограниченных частных инвестиций в этом секторе, то я наблюдаю только некоторое оживление строительства морских терминалов с сопутствующей инфраструктурой, вызванное вынужденной переориентацией основных логистических маршрутов на юг и восток страны.

 
Все в плюсе
 
Основным плюсом проектов ГЧП вообще остается так называемый «режим наибольшего благоприятствования»: после того, как проект утвержден, инвестору гораздо проще получать любые согласования от госорганов, констатирует Дмитрий Мальцев. Кроме того, некоторые проекты в принципе невозможно реализовать иными путями (например, реконструкция/инвестиции в существующие крупные спортивные объекты, находящиеся в государственной собственности). Также участие в ГЧП позволяет быстрее получать земельные участки для развития (это особенно важно для крупных, но удаленных и заповедных рекреационных комплексов). «Конечно, в первую очередь привлекают льготы в взаимоотношениях с властной стороной как материального, так и нематериального характера, – соглашается Денис Литвинов. – Например, возможность получения земельного участка (а также лесного и водного) без торгов, если это соответствует цели реализации соглашения о ГЧП; возможность оказания дополнительных платных услуг и тем самым – увеличения выручки по проекту; возможность софинансирования проекта публичным субъектом. Затем – большая свобода в определении условий соглашения с публичным субъектом на долгосрочную перспективу, а также инвестирование в сферы деятельности, традиционно занимаемые государством».
 
При грамотном применении инструментов частного инвестирования в государственные проекты, по сути, реализуется принцип win-win: публичный субъект получает финансирование социально значимых проектов, а частный – сокращает затраты по проекту, снижает его риски и получает административные преференции, резюмирует Денис Литвинов.
 

 
Давайте не усложнять
 
Основной же сложностью остается является сама процедура запуска любого ГЧП-проекта, считает Дмитрий Мальцев. «Это многоступенчатый процесс с участием множества ведомств, массой согласований, – поясняет он. – К инвесторам вообще предъявляются повышенные требования. Кроме того, за редкими исключениями, уже начатые проекты очень сложно менять, а за их завершением следят надзорные органы. И в случае, если основной инвестор недооценил свои силы или риски, у него нет возможности свернуть проект и списать расходы либо быстро привлечь соинвестора».
 
Проекты с госучастием часто подразумевают долгие сроки реализации, большие объемы строительства и определяют направление развития для девелоперов на годы вперед, поддерживает Микаэл Казарян. Принятые же по договору обязательства – в полном объеме, независимо от изменений рынка и других реалий. «Но девелоперы идут, к примеру, в проекты КРТ, точно понимая желания и требования города и рассчитывая, что взаимодействие принесет дополнительные возможности в вопросах взаимодействия по собственным проектам, – продолжает г-н Казарян. – Иногда это также возможность войти в проект по цене ниже рынка».
 
Денис Литвинов соглашается: одним из самых важных и сложных элементов при структурировании проектов ГЧП остается четкое распределение рисков и ответственности. Ключевым риском, по его словам, является оспаривание соглашения, признание его недействительным в части или полностью. Еще одна юридическая сложность – разграничение концессий и госзакупок. «Минэкономики и ФАС уже несколько лет спорят о максимальной доле участия государства в ГЧП-проектах, – рассказывает эксперт. – Буквально на днях законопроект о государственном регулировании концессий прошел второе чтение в своем более мягком варианте – законодатель предлагает установить предел размера компенсации инвестору менее расходов на создание и эксплуатацию объекта, тогда как в одной из первоначальных редакций предлагался формальный порог в 50%».
 
Прямая речь

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия:
– Наиболее успешные совместные инвестпроекты реализованы в сегменте транспортной инфраструктуры. Очень яркий пример коллаборации государства и частного девелопмента в Москве – реализация транспортно-пересадочных узлов, в СанктПетербурге – проект ЗСД. Кампусы ВШМ при СПБГУ – также успешный кейс ГЧП в части образовательной инфраструктуры. Профит от реализации крупных проектов очевиден в контексте экономической, а также имиджевой составляющих.