Офис в аренду: лучше дольше, чем никогда

Тренд в пользу арендодателя?
Тенденция увеличения сроков аренды характерна в основном для офисов класса А: именно в этом сегменте ожидается существенный рост объема предложения, что повлечет обострение конкуренции между объектами. Только один проект «Москва-Сити» к 2010 году предложит рынку около 2 млн. кв. м офисных площадей. Уже сегодня арендные договоры заключаются на невиданные для Москвы сроки. Например, недавно посольство Канады вело переговоры об аренде 6 тыс. кв. м сроком на 49 (!) лет в бизнес-центре White Square Office Center, строящемся в районе метро «Белорусская».
Руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Анастасия Хоменчук приводит следующую статистику: «В классе В наиболее популярны трехлетние договоры аренды, особенно в отношении новых зданий. В классе А – 5–7 лет, но есть контракты на 10 лет и более». Вице-президент компании Blackwood Михаил Гец оперирует цифрами, исходя из опыта компании: «Из сделок по аренде офисной недвижимости в Москве в 2006 году, которые заключались с участием нашей фирмы, 60% были долгосрочные (более 3 лет), 30% – среднесрочные (1–3 года) и 10% – до года. В целом долгосрочные договоры становятся все более популярными. С одной стороны, это обусловлено требованиями арендодателей, а с другой – тем, что арендаторы сегодня более уверены в своем будущем и могут планировать развитие своего бизнеса на долгие годы. Что касается класса А, то здесь аренда сроком менее 3 лет – большая редкость. Как правило, в этом сегменте площади арендуют на 5 или даже на 7 и 10 лет. В классе В снять офис на короткий срок проще…»
По мнению директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александра Гурганова, «прослеживается тенденция увеличения среднего срока договоров аренды офисов: в классе А – до 7–10 лет, в классе B – до 5–7. Увеличивается и число более продолжительных договоров. К длинным срокам тяготеют иностранные компании, следуя привычной «домашней» практике, и крупнейшие российские компании, сделавшие непростой выбор между вариантами покупки и аренды в пользу последней. В глобальном смысле этот тренд можно объяснить стабилизацией экономики страны и совершенствованием правовой базы. Как следствие – более точная прогнозируемость всех аспектов отношений договаривающихся сторон на длительный период времени. В этом смысле мы догоняем развитые рынки коммерческой недвижимости. Также можно предположить, что к 2008–2010 гг. рынок вступит в фазу насыщения и неизбежной последующей коррекции. В этой связи собственники могут быть заинтересованы в фиксации текущих ставок, близких к максимуму, на длительные сроки».
По словам директора отдела офисной недвижимости DTZ Елены Колесниковой, чем выше класс, лучше расположение, концепция и уровень управления зданием, тем длиннее сроки аренды: «Например, недавно Deloitte арендовал 29 тыс. кв. м в White Square Office Center на 11 лет…»
Продолжительность арендных договоров является важной характеристикой инвестиционной привлекательности объекта. «Инвестиционная привлекательность объекта напрямую зависит от фиксированного срока договора, – комментирует Александр Гурганов. – Наиболее точно инвестиционная стоимость объекта определяется как капитализация денежных потоков, генерируемых объектом в течение известного срока, плюс остаточная стоимость, определяемая как капитализация гипотетического денежного потока (за основу берется денежный поток последнего года договора, что не всегда корректно с точки зрения эволюции рынка). Чем длиннее срок договора аренды (без права выхода), тем больше составляющая инвестиционной стоимости объекта. Следовательно, потенциальный инвестор может точнее рассчитать реальную стоимость объекта при прочих равных условиях».
Представители девелоперских компаний также сходятся во мнении, что долгий срок договора аренды выгоднее для арендодателя. Комментирует Елена Кравцова, директор департамента офисной недвижимости холдинга «Капитал Груп»: «Главное при этом правильно проиндексировать арендные ставки. Расчет индексации зависит от предпочтений инвестора».
Срок аренды во многом зависит от занимаемой площади. «Как правило, арендаторы на больших площадях самостоятельно проводят внутреннюю отделку помещений. Естественно, что все отделочные работы проводятся под конкретного заказчика, с учетом специфики конкретного бизнеса и вкусов арендатора. Ввиду финансовых и временных инвестиций в данное помещение заключать краткосрочный договор было бы просто недальновидно для обеих сторон. На небольшие помещения ставка аренды всегда выше, а срок аренды не более 5 лет», – говорит Елена Кравцова.
Предпочтение краткосрочных или долгосрочных договоров аренды для арендодателя определяются стратегией его собственного развития. «Если собственник планирует регулярно повышать ставку аренды, меняя арендаторов с целью получения максимальной прибыли, тогда выгоднее краткосрочный договор (менее года и до 3 лет). Если же в его планах кредитоваться или продавать объект как бизнес – тогда долгосрочный (более 3–5 лет), – комментирует специалист отдела развития ЗАО «ЛВН-Девелопмент» Кирилл Курочкин. – В целом, если организация намерена развиваться, а объект недвижимости не единственный, долгосрочный (более 5 лет) договор предпочтительнее, поскольку позволяет составить финансовый план на годы вперед, привлекая средства на развитие, оперируя объектом как залогом».
По словам г-на Курочкина, долгосрочный договор аренды, как правило, предусматривает ежегодную индексацию ставки. Сформировавшихся стандартов индексации нет – иногда закладывается 5–15%, иногда официальный процент инфляции. Краткосрочный договор (менее года) в большинстве случаев не содержит корректировок ставок. Стандартов расчета ставки аренды также нет. Наиболее распространенные – в долларах с оплатой по курсу ЦБ, в долларах с оплатой по фиксированному курсу (28–30 руб.), или по курсу не ниже специально установленного.

Риск и как с ним бороться
Минимизация издержек и снижение риска – существенные аргументы в пользу долгосрочных арендных отношений, и не только для владельцев площадей. Несмотря на общее превышение спроса над предложением, арендаторы предъявляют высокие требования к качеству офисов стоимостью от $800 за «квадрат» в год и нередко, в связи с нехваткой помещений, берут большие офисы (с перспективой расширения), сдавая лишние площади в субаренду на протяжении нескольких лет. «Наша компания въехала в этот офис в 2002-м, а с 1 января 2007 года появилась возможность взять еще один этаж», – делится партнер юридической фирмы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» (PG&P) Виталий Можаровский.
Арендатор, вкладываясь в переезд и отделку, заинтересован в гарантиях. При аренде дорогого офиса ему следует учитывать, что и у краткосрочного, и у долгосрочного договора есть свои плюсы и минусы. «Если вы заключаете долгосрочный договор с фиксированной арендной ставкой, то выигрываете на том, что среднерыночные ставки продолжают расти, – отмечает г-н Можаровский. – Арендуя офис на долгий срок, вы позволяете своему клиенту привыкнуть к вашему местоположению, повышается узнаваемость офиса». Но у таких договоров есть и свои минусы, которые соответственно становятся плюсами краткосрочных. Один из главных – понижение бизнес-центра в статусе. Сейчас очень распространено явление, когда бизнес-центры класса А становится классом В+, в результате чего ставка понижается на $100–150/кв. м в год. С принятием новой офисной классификации эта тенденция только усилится.
Немало подводных рифов таит в себе и субаренда, особенно в сегментах В и С. В большинстве случаев арендодатели не горят желанием сдавать на долгий срок наиболее востребованные недорогие офисы. Чем ниже цена, тем осторожнее следует быть арендатору. Зачастую подобные помещения сдаются в субаренду, а положение субарендатора напрямую зависит от договоренностей арендатора. И если для непосещаемого офиса срок аренды не более года не слишком критичен, то для посещаемого он должен быть как можно более длительным, чтобы не растерять клиентов, привыкших к определенной дислокации компании.
«Субаренда – крайне неустойчивый тип отношений в плане сроков. Она надежно работает только в случае, когда арендатор – головная фирма – снимает все здание, получая хорошую скидку, а родственные члены группы берут у нее площади в субаренду по себестоимости, – поясняет Виталий Можаровский. – Срок субаренды не может превышать срок аренды, но если аренда вдруг прекращается досрочно, автоматически «под раздачу» попадает и субарендатор. По закону он, конечно, имеет преимущественное право перезаключить напрямую с собственником договор на тех же условиях, которые были у прежнего арендатора. Но я всегда предупреждаю клиентов о рисках такого положения: право-то есть, но владелец может и отказать. Тогда придется судиться несколько месяцев, в течение которых у арендатора нет правовых оснований на пользование помещением».

Срочный или бессрочный?
Чаще всего договор аренды офиса заключают на определенный срок. Но реалии таковы, что арендатор либо работает в съемном помещении и по истечении срока договора, либо стремится выехать досрочно. Если обе стороны согласны расторгнуть соглашение, то проблем не возникнет – это можно сделать в любой момент (п. 1 ст. 450 ГК РФ). То же самое касается и продления договора. Но, к сожалению, желания арендатора и арендодателя редко совпадают.
«Специфика бессрочного договора аренды в том, что его не надо регистрировать, а с условием предварительного уведомления (как правило, за три месяца) можно расторгнуть по инициативе любой из сторон, – рассказывают в PG&P. – И все же, как правило, срочный договор выгоднее во всех отношениях. Собственник выигрывает от стабильности: это обеспечивает ему долгосрочную экономику и возможность привлекать больше заемных средств на более выгодных условиях (под доход, поступающий от арендатора). Многие из недавно введенных в эксплуатацию зданий финансировались за счет кредитов, и банки заинтересованы в стабильном денежном потоке, которые являются гарантией своевременного возвращения кредита. К тому же любая ротация арендаторов в бизнес-центре, как правило, болезненна и затратна. Арендатор тоже выигрывает в стабильности; он застрахован от повышения ставок; кроме того, его инвестиции в объект амортизируют не за 5, а уже, например, за 10 лет. К тому же арендаторы всегда боятся роста цен, а ставка фиксируется в договоре».
Елена Кравцова утверждает, что бессрочных договоров аренды на рынке качественных офисов сегодня не существует.

Длинный короткому не помеха
По словам юристов PG&P, закон вовсе не оперирует такими понятиями, как «долгосрочная» или «краткосрочная аренда». Это, скорее, из области коммерческой терминологии. «Разница лишь в том, подлежит ли сделка регистрации. Если срок составляет год и более, сам договор и все изменения и дополнения к нему должны регистрироваться... Поэтому у юристов долгосрочной считается аренда более года (с точки зрения регистрации или структурирования сделок), в отличие от общерыночного понятия. Но есть на рынке игроки, заинтересованные в более длинной аренде с индексируемой ставкой и возможностью аренды дополнительных площадей. Крупные корпорации или банки иногда стремятся снять помещение на 10–15 лет и более (например, под национальный офис) – особенно если предполагаются крупные вложения в отделку, коммуникации, системы безопасности и т. п. Компаниям такого масштаба частые переезды стоят слишком дорого», – поясняет Виталий Можаровский.
Несколько краткосрочных договоров вместо одного долгосрочного (обычно в классах В и С) предпочтительны в том случае, если бумаги на помещение не в порядке (некорректно оформлены и т. п.). Естественно, серьезные арендаторы на это идут неохотно. «Арендатор сильно рискует, решаясь на цепочку коротких договоров вместо одного длинного, – предупреждают в PG&P. – Например, если новый собственник здания захочет выселить прежнего арендатора, он сможет опротестовать договор аренды в суде на том основании, что сделка притворная: ведь на деле заключается долгосрочный договор аренды, который подлежит регистрации. Но, поскольку стороны его не зарегистрировали, он считается незаключенным…»

На бумаге и в жизни
Начало арендных отношений обычно датируется днем, когда владелец официально зарегистрировал право собственности (при хорошем раскладе – в течение месяца после ввода здания в эксплуатацию). Впрочем, для начала отделочных работ арендаторов допускают в помещения и раньше, но аренду за этот период они, как правило, не платят. Хотя это целиком зависит от собственника.
Не забудем, что в столице задекларированные сроки приемки объектов в эксплуатацию почти всегда затягиваются. Но рынок еще не в том состоянии, чтобы арендаторы налагали санкции на собственника: из-за дефицита помещений владелец рискует не более чем задержкой с началом получения арендной платы, да и то не всегда. Известны случаи, когда российские девелоперы не стеснялись брать деньги с арендаторов и в такой ситуации. Максимум, что могут в данном случае последние, – потребовать назад свой депозит плюс проценты за необоснованное обогащение (две трети ставки рефинансирования), но помещение при этом, конечно, теряют.
Юридически договор аренды считается расторгнутым с момента внесения записи о прекращении договора в реестр. Но это условие может действовать и ретроактивно – с даты, указанной в соглашении о расторжении. Регистрация в таком случае – технический факт узаконивания принятого решения.
«Для владельца очень важно, чтобы выезд арендатора состоялся точно в срок, чтобы можно было подготовиться к въезду нового. В противном случае на нерадивого арендатора накладывают штрафные санкции: удержание страхового или гарантийного депозита в размере от трех до шести месячных ставок, повышение платы за дополнительные месяцы вдвое или втрое, – рассказывают в PG&P. – По закону, если срок аренды истек, но собственник не против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением, договор по умолчанию становится бессрочным».
Эксперты рынка считают, что не все договоры, даже заключенные на срок свыше семи лет, можно считать долгосрочными. Часто в долгосрочном договоре указывается срок, раньше которого его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке. Более того, зачастую устанавливаются санкции за досрочное расторжение договора. Иногда договоры содержат условия, обязывающие арендатора при досрочном расторжении ими аренды выплатить арендную плату за период с момента расторжения до истечения согласованного ранее срока.
Если арендодатель отказал в возобновлении договора, но в течение года заключил договор с другим лицом, прежний арендатор вправе подать на владельца помещения в суд – с требованием перевести на него права нового арендатора. «В нашей практике встречались договоры, в которых заранее оговаривалось, что арендатор не имеет преимущественного права на аренду помещения по истечении срока соглашения. Впрочем, поскольку закон сформулирован императивно, это не более чем декларация со стороны арендодателя. Зато он всегда имеет право поднять ставку и вообще составить непривлекательный договор с драконовскими условиями, договорившись с новым арендатором», – комментирует г-н Можаровский.
В целом, по мнению юристов, отечественное законодательство в вопросах аренды можно назвать достаточно зрелым. По словам г-на Можаровского, «на практике неудобства вызваны, скорее, правовой природой самой недвижимости в России. Юридически объект недвижимости возникает лишь после регистрации в ЕГРП, а регистрация договоров аренды незавершенных объектов и вовсе невозможна: ведь аренда подразумевает пользование. В этих условиях стороны нередко подписывают предварительный договор, юридическая сила которого не более чем меморандум о намерениях. Так, сделка прошлого года на рынке офисной недвижимости между «Вымпелкомом» и девелопером «Волна-тауэр» прервалась на этапе предварительного договора. Опять же, если три года назад можно было подписывать сразу долгосрочный договор аренды, то сегодня, из-за резкого падения качества услуг регистраторов, после сдачи объекта в эксплуатацию приходится заключать два – краткосрочный и долгосрочный. Без этого у бухгалтерии арендатора возникают проблемы с отнесением затрат на себестоимость».
В любом случае, чтобы досрочно выселить исправно платящего арендатора, собственнику потребуются самые серьезные основания. В классах А и В арендодателю при необходимости расторжения договора без вины со стороны арендатора приходится не только извиниться, но и заплатить арендатору хорошие отступные (компенсацию за неудобства), а возможно, и помочь найти другое помещение, – замечает Виталий Можаровский. – Ведь владельцы качественных объектов заинтересованы в доброй репутации. К тому же, когда арендодателю перестают доверять, то у него возникают проблемы с получением авансовых платежей, арендаторы начинают осаждать его делегациями с целью проверки операционных расходов, требовать копии счетов и т. п. Ну а в отношениях с владельцами офисов «конторного» типа все еще в ходу «совковые» варианты типа «отключу воду», «перекрою подъезды», «не пущу на территорию»…

Если срок оказался вдруг…
ГК разделяет понятия «односторонний отказ от договора» и «расторжение договора». Комментируют эксперты PG&P: «По общему правилу ГК расторжение или изменение договора возможно только по соглашению сторон. Односторонний же отказ (без суда) должен быть оговорен в соглашении. С другой стороны, согласно статье 782 ГКУ, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора аренды судом в случае просрочки уплаты арендной платы более двух сроков подряд».
В статье 620 Гражданского кодекса РФ определены случаи, когда арендатор может в судебном порядке требовать прекращения аренды независимо от наличия ссылок на них в договоре. По закону, в арбитраж можно обращаться, если:
- владелец помещения создает препятствия в пользовании помещением;
- у имущества есть недостатки, которые не были оговорены при заключении договора и не были заранее известны;
- арендодатель не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность установлена договором аренды;
- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Впрочем, право обратиться в суд с просьбой расторгнуть договор есть и у владельца помещения. Для арбитров убедительными причинами могут быть следующие действия арендатора (ст. 619 ГК РФ):
- имущество используется с существенными или неоднократными нарушениями условий договора;
- его состояние ухудшилось;
- арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд;
- арендатор не осуществляет капремонт, хотя по договору обязан это делать.
Кроме того, как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут, если суд признает, что одна из сторон существенно нарушила его условия (п. 2 ст. 450 ГК РФ). К примеру, арендная плата поступала регулярно, но в меньшем размере, чем в договоре. Хотя в статье 619 Гражданского кодекса и не предусмотрен такой случай, служители Фемиды могут признать этот факт существенным и попросить арендатора освободить офис.